Due domande sulla locazione commerciale

[faustina]

Avrei due domande:

1-In genere nel caso di una locazione commerciale i lavori che l'inquilino deve fare nel locale per adibirlo alla sua specifica attività sono svolti solo a locazione iniziata oppure l'inquilino potrebbe pretendere di eseguirli prima e di pagare l'affitto solo da quando inizia effettivamente l'attività?
Lo chiedo perchè un aspirante inquilino mi ha chiesto di poter fare i lavori prima di entrare ufficialmente nel negozio cioè di inziare a pagare solo a lavori ultimati quando l'attività sarà effettivamente operativa, mentre io pretenderei che i lavori siano effettuati solo a partire dall'inizio della locazione dietro pagamento a prescindere che l'attività sia pronta per avviarsi.Posso avere questa pretesa?

2-Seconda domanda: quanto tempo prima che si avvii una locazione è possibile registrare un contratto?
Per esempio io posso stipulare già oggi un contratto di locazione per una locazione che inizierà solo dal 1 gennaio 2018?Potrei già registrarlo?

Grazie a chi mi risponderà

 

[francesca63]

l'inquilino potrebbe pretendere di eseguirli prima

L'aspirante inquilino non può pretendere niente;può farti una proposta che preveda
che i lavori siano eseguiti prima,e tu sei libero di non accettarla.
Starà a te valutare la convenienza economica e gli eventuali rischi legati a questa richiesta (lavori che ritardano di molto,eventuali licenze commerciali che non arrivano,lavori lasciati a metà.....)
Certo un inquilino che avanza certe richieste non dà l'impressione di essere un ottimo pagatore........ma solo tu puoi conoscere la situazione e saper se l'immobile è difficile da affittare

 

[faustina]

Grazie della risposta.
Io volevo sapere come funziona in genere, cioè i lavori normalmente si fanno durante la locazione e non prima ? Se i lavori sono fatti prima mi chiedo come il conduttore possa metterli a costi(cespite) nella sua contabilità visto che non c'è ancora un contratto in essere e poi se succede qualcosa e non c'è un contratto in essere sono responsabile io oppure no?

E per quanto riguarda la mia seconda domanda?

-Seconda domanda: quanto tempo prima che si avvii una locazione è possibile registrare un contratto?
Per esempio io posso stipulare già oggi un contratto di locazione per una locazione che inizierà solo dal 1 gennaio 2018?Potrei già registrarlo?

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera faustina,
è buona norma far decorrere il contratto di locazione dal momento in cui consegni al conduttore le chiavi del locale immettendolo di fatto nella detenzione dello stesso. La locazione è un contratto a prestazioni corrispettive e da quel momento tu avrai diritto alla percezione dei canoni. Come ha correttamente postato francesca63, volendo tu favorire il conduttore nella prima fase della locazione puoi concordare che i primi mesi siano a canone ridotto o addirittura nullo. In tal caso è importante riportare la suddetta pattuizione sul contratto ( oppure in un allegato allo stesso) in maniera da evitarti la relativa tassazione.
La registrazione del contratto va effettuata entro 30 giorni dalla stipula, oppure dalla decorrenza se anteriore.

 

[PyerSilvio]

Grazie della risposta.
Io volevo sapere come funziona in genere, cioè i lavori normalmente si fanno durante la locazione e non prima ? Se i lavori sono fatti prima mi chiedo come il conduttore possa metterli a costi(cespite) nella sua contabilità visto che non c'è ancora un contratto in essere e poi se succede qualcosa e non c'è un contratto in essere sono responsabile io oppure no?

E per quanto riguarda la mia seconda domanda?

-Seconda domanda: quanto tempo prima che si avvii una locazione è possibile registrare un contratto?
Per esempio io posso stipulare già oggi un contratto di locazione per una locazione che inizierà solo dal 1 gennaio 2018?Potrei già registrarlo?

Posto che occorre registrare, entro trenta giorni dalla stipula, il contratto puo' avere una decorrenza differita.

Stipularlo oggi, registrato entro trenta giorni, con decorrenza ed effetti, al primo gennaio 2018.

 

[faustina]

Grazie delle gentili risposte.
Non mi è chiara una cosa e cioè se io per es. stipulo oggi a valere dal 1 gennaio 2018 l'imposta di registro la pago al momento della registrazione mettiamo ora ad agosto e poi il rinnovo lo farò comunque ad agosto 2018 e non a gennaio 2019,giusto?
Ma se il canone lo fisso ad un tot più basso solo per il primo anno questo importo più basso varrà da gennaio 18 a gennaio 19 oppure fino ad agosto 18 perchè ad agosto cade il rinnovo?E comunque l'imposta di registro per il rinnovo ad agosto 2018 la pago sull'importo del canone del secondo anno o su quello del primo oppure misto?E poi l'aumento istat negli anni successivi cade ad agosto o a gennaio?
Scusate ,ma sono molto confusa a riguardo.

 

[Key]

Si consegnano le chiavi all'impresa che esegue i lavori edili,NON al conduttore.
Ma è il conduttore che paga l'impresa.
SCIA,CILA,chiedi espressamente che il tecnico incaricato t'invii via mail copia di quel che va a presentare in Comune.
Così se ci sono lavori per i quali non sei d'accordo,puoi chiedere varianti.
Sto parlando di lavori edili che intervengono sulle Tue mura.

Si scrive una prenotazione di locazione con cauzione e termine perentorio di stipula contratto,già redatto e approvato dalle parti.

La locazione partira così a lavori edili ultimati.

Vantaggio:i
il locatore può controllare cosa si fa nel suo locale(mura),visto che ne è responsabile.
il conduttore non paga alcun affitto fino a lavori ultimati.