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Ele85

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buonasera, svolgo attività di sublocazione a Studenti Universitari ed avrei una domanda.

Se volessi, con la mia società, locare un immobile -da destinare ad affitto studenti- da altra Società, potrei stipulare con la società proprietaria un contratto di locazione commerciale?

So che se l'immobile da prendere in locazione viene destinato a locazione ad uso abitativo non può stipularsi una locazione commerciale (quindi la nostra attività non rientrerebbe tout court nell'ambito di quelle previste nelle locazioni commerciali) ma se io con la mia società stipulassi poi con gli studenti "contratti di locazione -sublocazione- ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998, lo posso fare? Ed in tal caso la mia attività diventerebbe un'attività di interesse turistico e come tale soddisferei il requisito per poter stipulare a monte un contratto di locazione commerciale?


Vi ringrazio sin d'ora per il tempo che vorrete dedicarmi (anche solo per leggere il mio messaggio).
 

marchesini

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Se volessi, con la mia società, locare un immobile -da destinare ad affitto studenti- da altra Società, potrei stipulare con la società proprietaria un contratto di locazione commerciale?
Per fare un contratto di locazione commerciale l'immobile concesso in locazione deve essere adibito a:
  • attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
  • attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all'art. 2, legge 326/1968).
  • ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).
Io direi di no... non credo che tu posso poi locare a studenti facendo passare la cosa come attività con finaltà turistiche...
 

Ele85

Membro Attivo
Privato Cittadino
La ringrazio per la risposta.
In realtà so per certo che alcuni “competitors” o anche privati, affittano a studenti utilizzando quale forma contrattuale il "contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998.
Si tratta di una forma contrattuale che permette di stipulare contratti transitori e/o per brevi periodi (quindi perfettamente applicabile agli studenti) pertanto non vedo limiti legali.
Io ovviamente dovrei sublocare agli studenti, ma dalle mie ricerche non ho trovati limiti all’applicazione di quel contratto alle sublocazioni.
Poi magari se c’è qualche Avvocato esperto potrà smentirmi (e sarebbe ben accetto qualsiasi consiglio o parere contrario), ma a mio avviso si può utilizzare.
Supponendo ció, vorrei capire, se con la mia società stipulassi tale tipologia contrattuale con gli studenti, in tal caso la mia attività diventerebbe un'attività di interesse turistico e come tale soddisferei il requisito per poter stipulare a monte un contratto di locazione commerciale?
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
:riflessione:Quesito interessante. Non vorrei aver capito male: l'immobile è commerciale o abitativo?

In attesa di lumi dai più esperti, propongo un paletto che potrebbe ostacolare l'impresa:

la locazione turistica intesa come tale ha durata massima di tre (3) mesi: se ne desume che se lo studente volesse restare per periodi più lunghi potrebbe sorgere qualche problema. Almeno questo è quanto previsto dalla legge quadro sul turismo che così cita all'art 6:
"Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi"
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
in tal caso la mia attività diventerebbe un'attività di interesse turistico e come tale soddisferei il requisito per poter stipulare a monte un contratto di locazione commerciale?
Direi di no, visto che, se prendi in locazione un immobile abitativo, devi fare comunque un contratto abitativo, e non commerciale.

Poi parlare di "interesse turistico" , affittando a studenti, mi pare davvero tirata per i capelli ( e anche fosse , non ti permette di fare contratto commerciale).
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
In generale mancano alcuni dettagli su chi vorrebbe prendere in locazione cosa da chi per sublocare come a chi.
Tuttavia se il problema fosse relativo alla sola durata del contratto, nulla vieta di prendere in locazione con contratto abitativo a canone libero con durata di 8 anni (e rinnovi relativi di 8 anni).
Si potrebbe fare anche di durata superiore ma da 9 anni in poi (fino a 30) è necessaria la trascrizione e non vedo perché spendere inutilmente i soldi.
 

Aidualc

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
In generale mancano alcuni dettagli su chi vorrebbe prendere in locazione cosa da chi per sublocare come a chi.
Esatto, bisognerebbe capire quale potrebbe essere la finalità di aver locato l'immobile con contratto commerciale invece che abitativo.

Mi trovo d'accordo con te, molto meglio locare come abitativo (secondo me l'altra formula non è corretta) aumentando la prima durata contrattuale.
 

Ele85

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buonasera a tutti, e grazie per i vostri spunti e pareri.
Nel mio primo messaggio ho specificato cosa vorrei fare, ma provvedo a chiarire meglio la situazione ed il quesito:

Io (società s.r.l.) prendo in locazione un immobile da altra società s.r.l. (Proprietaria) - l’immobile in questione, una struttura molto grande, è attualmente utilizzato dalla società per affitti turistici in forma imprenditoriale - io vorrei utilizzare questo immobile per la mia attività principale, ovvero sublocarlo studenti universitari.

Con i proprietari ho sempre stipulato contratti di locazione ad uso abitativo, come da voi correttamente indicato.

In questa casistica, per varie motivazioni, stavo cercando un modo per poter stipulare con la proprietà un contratto di locazione commerciale (non solo per la durata, ma per altre necessità ed anche perché mi offre la possibilità di definire con il proprietario dei canoni modulari)


So che alcuni “competitors” o anche privati, affittano a studenti utilizzando quale forma contrattuale il "contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998.
Mi è stato spiegato che si tratta di una forma contrattuale che permette di stipulare contratti transitori e/o per brevi periodi (quindi perfettamente applicabile agli studenti) per periodi da 1 a 18 mesi.

Volevo quindi capire da qualche esperto e/o avere un parere in merito all’applicabilità di tale forma contrattuale per il subaffitto a studenti, e la conseguente possibilità di stupulare a monte un contratto di locazione commerciale
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
:riflessione:
L'unica cosa che mi pare non sia contemplata dalla legge è la rotazione degli studenti all'interno dello stesso immobile (con più stanze da letto) qualora si applicasse il contratto turistico alla locazione parziale: contratto di max 3 mesi ma se hai (per esempio) 3 stanze forse potresti arrivare a locare per 9 mesi totali dichiarando che lochi 3 mesi la stanza 1, e poi 3 mesi la stanza 2 ed infine altri 3 mesi la stanza 3 allo stesso studente (dichiarazione che potrebbe risultare mendace se effettivamente non sposti gli studenti da una stanza all'altra ogni 3 mesi).

Non mi vengono in mente altre scappatoie (e quella qua sopra mi sa che comunque risulterebbe tirata per i capelli) quindi, salvo pareri più "volpini", al momento la mia risposta è : se l'immobile è abitativo devi scegliere trai contratti di natura abitativa.

Per "modulare" il canone ti è sufficiente registrare in AdE un canone "finale" (quotiamolo "X") e 1 minuto dopo la registrazione, registrare la riduzione del canone a X-5 per un periodo di durata T. Nel corso del tempo rinnoverete la riduzione del canone a X-4.... X-3 etc etc.

Potrebbe essere il caso di far un affitto d'azienda? (non picchiatemi: del commerciale non mi son mai interessato più di tanto).
 

josko

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buonasera a tutti, e grazie per i vostri spunti e pareri.
Nel mio primo messaggio ho specificato cosa vorrei fare, ma provvedo a chiarire meglio la situazione ed il quesito:

Io (società s.r.l.) prendo in locazione un immobile da altra società s.r.l. (Proprietaria) - l’immobile in questione, una struttura molto grande, è attualmente utilizzato dalla società per affitti turistici in forma imprenditoriale - io vorrei utilizzare questo immobile per la mia attività principale, ovvero sublocarlo studenti universitari.

Con i proprietari ho sempre stipulato contratti di locazione ad uso abitativo, come da voi correttamente indicato.

In questa casistica, per varie motivazioni, stavo cercando un modo per poter stipulare con la proprietà un contratto di locazione commerciale (non solo per la durata, ma per altre necessità ed anche perché mi offre la possibilità di definire con il proprietario dei canoni modulari)


So che alcuni “competitors” o anche privati, affittano a studenti utilizzando quale forma contrattuale il "contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998.
Mi è stato spiegato che si tratta di una forma contrattuale che permette di stipulare contratti transitori e/o per brevi periodi (quindi perfettamente applicabile agli studenti) per periodi da 1 a 18 mesi.

Volevo quindi capire da qualche esperto e/o avere un parere in merito all’applicabilità di tale forma contrattuale per il subaffitto a studenti, e la conseguente possibilità di stupulare a monte un contratto di locazione commerciale
Di solito il genitore dello studente ha la possibilità di inserire nella dichiarazione dei redditi il pagamento della locazione transitoria per uso universitario. Nel caso del turistico non credo che ciò sia possibile.
 

Ele85

Membro Attivo
Privato Cittadino
:riflessione:
L'unica cosa che mi pare non sia contemplata dalla legge è la rotazione degli studenti all'interno dello stesso immobile (con più stanze da letto) qualora si applicasse il contratto turistico alla locazione parziale: contratto di max 3 mesi ma se hai (per esempio) 3 stanze forse potresti arrivare a locare per 9 mesi totali dichiarando che lochi 3 mesi la stanza 1, e poi 3 mesi la stanza 2 ed infine altri 3 mesi la stanza 3 allo stesso studente (dichiarazione che potrebbe risultare mendace se effettivamente non sposti gli studenti da una stanza all'altra ogni 3 mesi).

Non mi vengono in mente altre scappatoie (e quella qua sopra mi sa che comunque risulterebbe tirata per i capelli) quindi, salvo pareri più "volpini", al momento la mia risposta è : se l'immobile è abitativo devi scegliere trai contratti di natura abitativa.

Per "modulare" il canone ti è sufficiente registrare in AdE un canone "finale" (quotiamolo "X") e 1 minuto dopo la registrazione, registrare la riduzione del canone a X-5 per un periodo di durata T. Nel corso del tempo rinnoverete la riduzione del canone a X-4.... X-3 etc etc.

Potrebbe essere il caso di far un affitto d'azienda? (non picchiatemi: del commerciale non mi son mai interessato più di tanto).
Giusto, non avevo pensato all’idea di registrare il canone ad importo X e poi procedere alla riduzione, grazie mille per lo spunto interessante.
Per l’affitto di ramo d’azienda ci avevo pensato ma non so se è applicabile al mio caso...
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Mi giungono nuove alcune affermazioni qui lette:
- contratti turistici limitati a 3 mesi? E chi affitta per annualità intere al mare o in montagna uso vacanze, mica fa un 4+4.
- contratti transitori uso studenti a canoni differenziati ex L 431/98 c. 2? A me risulta essere legali solo quelli stipulati in accordo col testo ministeriale a tariffe concordate.

Quanto all’inquadramento di tale attività, il quesito è interessanti (e non conosco la risposta); ma vedo molte affinità con i contratti uso “residence”, che lato utente finale esulano da veri e propri contratti di locazione (o sublocazione): e si configurano come attività imprenditoriale. Quindi quali normative?
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
- contratti turistici limitati a 3 mesi? E chi affitta per annualità intere al mare o in montagna uso vacanze, mica fa un 4+4.
Suppongo che chi affitta per l'annualità abbia stipulato un normalissimo transitorio, forse ponendo l'esigenza transitoria in capo al locatore (è lecito). O forse, visto che solitamente son locali arredati, fa testo il comma 2 dell'art.1574 cc (ma la vedo una strada più ostica perché, se non erro, la durata dovrebbe essere un termine essenziale del contratto).
- contratti transitori uso studenti a canoni differenziati ex L 431/98 c. 2? A me risulta essere legali solo quelli stipulati in accordo col testo ministeriale a tariffe concordate.
pian che non femo confusion:
il contrato transitorio (da 1 a 18 mesi) è una cosa mentre il transitorio per studenti universitari (da 6 a 36 mesi) è un'altra. Solo il secondo è legato alle tariffe concordate ma (se la memoria non m'inganna) si possono apportare delle correzioni in base a mobilio, servizi etc etc.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
pian che non femo confusion:
il contrato transitorio (da 1 a 18 mesi) è una cosa mentre il transitorio per studenti universitari (da 6 a 36 mesi) è un'altra. Solo il secondo è legato alle tariffe concordate ma (se la memoria non m'inganna) si possono apportare delle correzioni in base a mobilio, servizi etc etc.
Forse non alle tariffe, ma se la memoria non inganna me, il transitorio è legato al testo contrattuale ministeriale, deve contenere una esplicito riferimento ad evento certo, e non prorogabile oltre i 18 mesi.

Che io sappia le locazioni di alloggi in località turistiche seguono solo il cc e sono libere: il conduttore dichiara l’uso per vacanza e non traferisce la residenza
 

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