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  1. xxyyzz

    xxyyzz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi è stato proposto un mutuo a tasso variabile col il CAP (mutuo prima casa) al 2,50% come tasso iniziale (rata mensile 330 euro) e tetto massimo 5,50% (rata di 400 euro) a 15 anni, e invece a 10 anni rata iniziale 470 e massima 540 (sempre tasso variabile col CAP.
    Che ve ne sembra?
    E' necessario aprire il conto corrente su questa banca erogatrice? (sul modulo del contratto dice così), ma io non vorrei.
    Che ne pensate?
    Grazie per i consigli che vorrete darmi.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    2,50% mi sembra un po troppo. Il prodotto col cap è tuttavia molto valido secondo me...
    Hai indicato l'importo delle rate, ma non la cifra erogata :shock:
     
  3. xxyyzz

    xxyyzz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Già è vero scusate. 50 mila euro.
     
  4. barsotti armando

    barsotti armando Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    CAP è uno strumento di vendita di mutui che in prima istanza sembra essere vantaggio ma se uno riesce a svilupparne l'analisi è quasi un capestro meglio mutuo a tasso fisso subito o variabile a seconda della aspettative ..........lasciate l'ingegneria finanziara alle banceh noi restaimo con i piedi per terra ...........qui non si può fare pubblicità e negativa ma ci sono stati tanti prodotti simile tutti negativi
     
    A fravveduto piace questo elemento.
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto ricordiamo cos'e' un mutuo CAP ( Il mutuo cap è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. ) E poi non credo che si stia facendo pubblicita' negativa e mi farebbe piacere capire dove sta il capestro; oggi tra fisso e variabile ci sono oltre due punti di differenza, e se con un CAP a 15/20 anni spunti uno spread di 1,75 / 2 punti percentuale e AL 5,5% come valore massimo hai sicuramente un buon prodotto.
    Considera che oggi un buon fisso a 15 anni e' fra i 4,40 e il 4,70% e un buon CAP lo puoi trovare sui 2,5 - 2,70%. Va da se' che i tassi variano, oggi sono bassi ma sono destinati ad alzarsi ( le previsioni portano l'euribor nel 2013 intorno al 3% ) ,quindi se il tuo reddito e' tale da supportare una rata calcolata sulla base del 5,5% non hai nulla da temere e scommettere su un ciclo positivo nei 15 anni; viceversa guadegnerai e non poco nei primi anni mettendo fieno in cascina per il futuro.
     
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  6. Il mutuo proposto a "xxyyzz", probabilmente è quello del gruppo UBI, se così fosse si sviluppa in questo modo, primi 12 mesi a tasso fisso 2,50% poi diventa un tasso variabile Euribor 3 mesi con spread 1,60 (ma non sono certo al 100% dello spread). Inoltre è obbligatoria l'apertura del C/C, spese istruttoria minimo 0,95% max 3%, spese gestione pratica euro 80 annui, spese incasso rata euro 1,50 (già compresi nella rata). Il "capestro" se così si può definire sta nella differenza tra lo spread applicato ad un tasso variabile puro e quello applicato per il CAP. Mentre nel tasso variabile puro il rischio di aumento dei tassi è tutto a carico del cliente, nel caso di tetto massimo il rischio "passa" alla banca oltre la soglia (di norma il 5,50%), ma esistono "tetti" sia maggiori che minori. Quello che più conta è capire che se ora parto dal 2,50% e il tetto è al 5,50% prima che esso entri in funzione ci sono 3 punti percentuali, il che significa che se per caso i tassi nel giro di 12 mesi tornassero ai valori pre crisi scatterebbe sì il "tetto" ma la rata passerebbe da circa 333 euro a 403 con un aumento del 21%. L'esempio non è peregrino perchè aldilà delle previsioni sull'euribor bisogna tener conto del rischio inflazione che può essere innescata non tanto dalla ripresa economica ma dalla grande quantità di liquidità in circolazione anche se bisogna tener presente che tutti i paesi occidentali non hanno interesse che i tassi crescano perchè significherebbe pagare più interessi sul debito pubblico. Nel medio termine (3-5 anni) è plausibile attendersi un fenomeno inflattivo maggiore di quanto siamo stati abituati a vedere dalla fine degli anni 90. Nel caso in questo scenario fosse corretto i tassi resterebbero a livelli prossimi al "tetto" per parecchi anni rendendo nulli i risparmi dei primi 2-3 anni a tasso variabile, mentre la rata a tasso fisso vedrebbe scendere il suo valore reale a causa dell'inflazione, scaricando di fatto il rischio sulla banca. Tutto questo per dire che il mutuo con "tetto" è un prodotto che non copre dal rischio aumento dei tassi come molti pensano, anche perchè avendo spread più alti dei tassi varibiali puri raggiungono prima il tetto e di conseguenza aumentano più in fretta le rate. Perciò tendendo conto che la media dell'euribor 3 mesi dal 1999 è circa il 3,1% e che quella dell'IRS ai 15 anni è circa il 4,7% se trovo un tasso fisso al 4,50-5,00 è meglio prenderlo al volo se voglio mettermi al riparo dall'aumento dei tassi, perchè tassi fissi così bassi sarà difficile rivederli.
     
    A leonard e siseph piace questo messaggio.
  7. Christian Marchetti

    Christian Marchetti Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    premesso che sono nuovo del forum e che questo è il mio primo messaggio..
    cmq da operatore del settore dico la mia sul tema mutuo variabile con cap...
    sono prodotti capestro che alla lunga danno pochissimi vantaggi al cliente finale in quanto (il più delle volte) non danno effettive garanzie se non quelle di un tetto massimo; dimenticando che, tranne in rare eccezioni, sono dei comunissimi mutui a tasso variabile altri sistemi di copertura del rischio tassi.
    inoltre, è bene ricordare che il più delle volte le banche richiedono in affiancamento a questo prodotto la sottoscrizione di polizza CPI obbligatoria e apertura conto corrente.
    Credo di conseguenza che (per chi può permetterselo) è decisamente meglio optare per un mutuo variabile classico o ancora meglio per un variabile con opzione tasso fisso con sottoscrizione a latere di un prodotto PAC; PAC che nel caso di aumento dei tassi può essere svincolato (anche solo in parte) per aiutarci a sostenere il peso delle rate.
    In ogni caso guardando al prodotto offerta all'utente direi che un tasso al 2,50% è tutt'altro che buono; sul mercato di trovano prodotti con CAP ad un tasso iniziale attorno al 2,10/2,20%
     
  8. Per quanto riguarda le CPI vengono richieste sia per i mutui con CAP sia per variabili o fissi. Il PAC (piano di accumulo capitale) può essere una soluzione intelligente se si tratta di un prodotto finanziario a basso costo (ETF, FONDI COMUNI), non è altrettanto intelligente se viene fatto attraverso polizze vita (gestioni separate, unit/index linked) perchè gravate da costi che di fatto annullano i rendimenti se si porta a termine il piano, producono perdite se invece si disinveste prima a causa delle penali. Inoltre di solito chi fa un mutuo è perchè non ha i soldi per acquistare e prima di affiancare un PAC alla rata del mutuo è bene analizzare la posizione economica del cliente. Per quanto mi riguarda molto meglio costruire un piano assicurativo che permetta al cliente o alla sua famiglia di poter far fronte al pagamento delle rate in caso di eventi negativi imprevisti, al fine di evitare di vedersi "buttare fuori di casa" dalla banca creditrice. Per quanto riguarda il variabile con opzione tranne i rari casi in cui si può esercitare liberamente, per il resto sono da evitare perchè nel momento in cui è prevista la facoltà di scelta (2,3,5 anni non importa), dovrò prendere la decisione in base ai tassi in vigore in quel momento, e non avendo la sfera di cristallo è pura illusione che l'opzione mi permette di scegliere, anche in questo caso si tratta di prodotti "commerciali" che non tutelano il cliente in alcun modo, senza dimenticare che anche per questi prodotti lo spread è più alto di un variabile puro, in nome della facoltà di scelta. Io mi domando di chi è la facoltà del cliente o della Banca?
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' quindi...ognuno la vede a modo suo;)...dimentincando il punto dove con un fisso al 5% e un CAP al 2,7% le capacita' di redditto dimostrabili devono essere superiori di un bel 30%...o sbaglio??
     
  10. Christian Marchetti

    Christian Marchetti Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    ovviamente per determinati prodotti viene richiesta la sottoscrizione di polizze CPI e nello specifico della domanda dell'utente (per mia esperienza personale) ho notato che tutte o quasi tutte le banche che offrono prodotti con Cap la impongono come condicio sine qua non per arrivare ad erogazione del mutuo.
    Il mio richiamo ai prodotti PAC voleva essere esemplificativo di come si possano trovare strade alternative ai classici prodotti bancari ma ovviamente non sono entrato nello specifico del prodotto; per conseguenza è distinguere attentamente tra i diversi prodotti finanziari che il mercato offre per arrivare ad una adeguata copertura dei bisogni del cliente.
    In merito al fatto che chi chiede un mutuo non ha altri soldi da spendere concordo in parte in quanto ovviamente la maggioranza si trova nelle condizioni di chiedere finanziamenti a copertura del 100% o quasi del prezzo di acquisto ma esistono anche situazioni intermedie che devono essere gestite con estrema attenzione.
    Chiudo col riferimento ai prodotti variabili con opzione...
    indubbiamente sono prodotti per clienti maturi e attenti all'andamento del mercato ma posso anche dire che il fatto stesso che diano la possibilità di scelta (scelta solitamente liberamente esercitabile a partire dal 6 mese di ammortamento) rende il prodotto estremamente interessante in un mercato che prospetticamente prevede un rialzo dei tassi.
    Ovviamente si tratta della mia personale opinione
     
  11. barsotti armando

    barsotti armando Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La banca d'italia ha invitato in modo formale chidendo anche inibizione a tutti gli istituti bancari di rivedere le polizze che loro ritengono vincolanti per mutui e finanziamneti in quanto eccessivamnete onerose per il cliente e lucrative solo per la banca e assicurazione
     
  12. Qui non si tratta di punti di vista ma di dati oggettivi. Questa discussione come molte altre evidenzia un problema a mio avviso (questa sì è un'opinione), Continuiamo a trattare il mutuo come strumento per acquistare casa (cliente) o vendere (Agenti Immobiliari o costruttore), mentre dovrebbe essere trattato al pari dei prodotti finanziari (fondi, titoli, ecc.) perchè se è vero che scegliere il prodotto finanziario sbagliato comporta il rischio di perdere parte o tutto il capitale, scegliere il mutuo sbagliato può espormi a rischi eccessivi (rata a tasso variabile troppo alta) o a pagare di più per avere una protezione (tasso fisso o CAP). Per quanto riguarda la capacità di reddito tra fisso e variabile non dimentichiamo che la differenza che c'è ora tra non molto potrebbe non esserci più, perciò anche se ora a tasso variabile rispetta il rapporto rata redditto cosa succede quando il tasso si avvicina la CAP? E qui torniamo al punto iniziale, il problema non è se è meglio il fisso, il variabile o il CAP, ma quale prodotto si adatta meglio alla situazione familiare ed economica del cliente? E' un cliente che è disposto a rischiare oppure ad ogni aumento dei tassi sta sveglio 2 giorni? Quali sono i suoi obiettivi tra 3,5, 10 anni (lavoro, figli,casa, auto ecc.), come pensa di raggiungerli? In una parola è ora di iniziare a fare pianificazione finanziaria con il cliente che chiede un mutuo esattamente come si fa con deve investire i propri risparmi, senno dai 100% spacciati per 80, documenti taroccati e perizie gonfiate non se esce. Poi tutti a lamentarsi che il "mercato" è fermo e la gente diffida. Il "mercato" siamo noi.
     
  13. Più che la Banca d'Italia che ha avuto comunque un ruolo importante conta cosa succederà il primo di Dicembre quando entrerà in vigore il regolamento 35 dell'ISVAP. Solo in quel momento vedremo se la lobby bancaria avrà ancora la meglio o se effettivamente cambierà qualcosa non solo per quanto riguarda i costi ma anche e soprattutto nei rapporti tra banca e cliente. Vi chiedo avete mai sentito dire che un agente assicurativo o un broker abbia fatto sottoscrivere ad un proprio cliente una polizza caso morte di cui era anche beneficiario? Bene finora le banche hanno collocato polizze di cui sono anche beneficiarie e non contente pure finanziatrici, perciò il cliente oltre ai costi della polizza deve anche pagare interessi per una somma che la banca si riprende il giorno della stipula e sulla quale incassa una commissione minima del 50%.
     

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