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  1. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    vi spiego la mia fattispecie ma tra notai, geometri e internet non ho ancora avuto un parere chiaro e finale.

    Sto per concludere un preliminare su di un immobile, ante 1967, e la parte acquirente tramite il suo tecnico mi sta chiedendo il certificato di abitabilità.
    Il venditore non lo ha. E qui sorge il problema

    La casa è vecchia, abitabile ma vecchia, gli impianti sono venduti allo stato attuale.
    i venditori l'hanno acquistata nel 2005 e al tempo fecero dei piccoli lavori di sistemazione elettrica ma nulla di invasivo, la casa ha anche subito una sanatoria ed al tempo il geometra incaricato non presentò l'abitabilità.

    adesso mi trovo nella situazione che ottenerequesta abitabilità si presenta molto molto difficile perchè il comune potrebbe chiedermi di risistemare gli impianti, le fognature, e la parte venditrice non ha la disponibilità per affrontare delle spese purtroppo.

    Allora mi domando, ma fornire questa abitabilità è obbligatorio? Nella zona dove oper, Viareggio, spesso nemmeno la si prende in considerazione l'abitabilità..

    Alcuni notaio mi hanno detto "ni", su internet si parla di responsabilità pecuniarie ma non di nullità dell'atto...
    qualcuno sa qualcosa di definitivo!! come sempre le leggi italiane mi confondono più che chiarire

    chi sa parli !! ;)) grazie
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Purtroppo è un dilemma nel quale, in questi tempi di passaggio dal caos normativo alla regolarità più assoluta, ci si imbatte spesso! :disappunto:
    Sto attualmente combattendo con un caso simile: in un condominio l'agibilità non fu richiesta all'epoca dal costruttore e non si può richiedere adesso perchè la dovrebbero richiedere tutti i proprietari insieme! Stavolta mi è andata bene: il Notaio della parte acquirente ha risposto, con la nota che riporto di seguito, che se sta bene alle parti lui non ha nulla da eccepire:

    1° questione: CERTIFICATO DI AGIBILITA' - la mancanza del certificato di agibilità non incide sulla commerciabilità del bene pertanto procedere con il rogito non fa sorgere alcun rischio di carattere legale soprattutto in vista di un'eventuale rivendita futura; la relativa compravendita sarà pertanto pienamente valida ed efficace. Sarà in ogni caso opportuno menzionare in atto che l'immobile è privo del certificato di agibilità e che le parti ne sono a conoscenza.

    Se così non fosse stato l'unica alternativa sarebbe stata quella di far redigere ad un Geometra una Relazione Asseverata dove si dichiari che, qualora si richiedesse il Certificato di Agilità, nulla osterebbe dal punto di vista tecnico al suo rilascio, ma non so se questo possa essere fattibile nel tuo caso ....
     
    A leonardo4 piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Purtroppo, non c'è nulla di definitivo in merito.

    Attualmente chi ha l'ultima parola è il notaio.
     
    A Sim e leonardo4 piace questo messaggio.
  4. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    grazie.
    è quello che sapevo pure io, purtroppo in questo caso notaio e tecnico della parte acquirente si spalleggiano e sono con le spalle al muro...
    io non ci guadagno dal farla fare o meeno ai venditori ma è una di quelle situazioni in cui sono sulla "griglia"
     
  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per mia esperienza, gli immobili ante 1967 che non hanno il certificato di agibilità non creano problemi perchè allora non era obbligatorio e quindi l'immobile in questione ne è sempre stato sprovvisto e sempre lo sarà. Stop.
    Caso diverso quando l'immobile sempre ante 1967 ha usufruito di sanatorie o condoni per modifiche: a quel punto è necessaria sennò niente rogito a meno di assumersi le responsabilità del caso (di solito deprezzamento).
     
    A alessandrotour, leonardo4 e Bagudi piace questo elemento.
  6. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    il problema è che questo immobile ha avuto una concessione edilizia in sanatoria per modifiche interne ed esterne a gennaio 2005...
     
  7. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il possesso del certificato di abitabilità/agibilità non è un requisito per commercializzare un fabbricato (si pensi ad esempio se uno vuol acquistare un rudere da ristrutturare: perchè non dovrebbe poterlo fare?), ma solo per utilizzarlo. Chi comprerebbe un appartamento od un negozio e poi non può usarlo?
    E' ovvio che occorre vedere perchè il certificato non è stato rilasciato, si corre il rischio che non potrà esserlo mai. Per sfatare i "sentito dire" oppure la mitica data del 1967, che appare il toccasana di tutti i mali, come Don Abbondio che quando non sapeva cosa rispondere parlava in latino, cito dati oggettivi. L'obbligo del certificato di abitabilità nasce col R.D. 27/7/1934 n° 1265 (Testo unico delle Leggi Sanitarie, in G.U. 09/08/1934 n° 186) che impone il possesso del certificato di abitabilità per abitare i fabbricati.
     
  8. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'immobile può essere venduto lo stesso: l'acquirente deve accettare di acquistarlo senza il predetto certificato. Solitamente viene effettuato un deprezzamento o comunque l'acquirente deposita una parte della cifra (tipo 10.000€) presso il notaio per qualche anno a garanzia che il venditore reperisca l'abitabilità.
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'ho detto che può essere venduto. Ma non può essere usato: ti pare poco? E come fai a sapere se il venditore trovi od ottenga l'abitabilità? Se non sono conformi gli scarichi? Se non c'è il collaudo delle strutture? Se gli impianti non sono a norma? Se non hanno fatto la pratica antisimica Ci sono tanti tipi di difformità, oltre a quelle edilizie (cioè la conformità al progetto architettonico).
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Sono le assurdità italiane.

    Come si può pretendere che una palazzina costruita nel 1940 abbia gli stessi requisiti di una costruita nel 2000 ?
    Perchè gli uffici tecnici dei Comuni, che scaldano quelle sedie a tradimento, non cercano soluzioni a questi impasses, invece di scuotere la testa e dire: "non si può fare " ?

    Una volta, recentemente, ad un importante convegno a Bologna sull'argomento il tecnico non ha saputo fare altro che dire: "E' il piano regolatore che lo dice"
    "E allora fate una variazione al piano regolatore" ho risposto io, "visto che le variazionio sono contemplate e le fate quando vi interessa farle..."

    Fanno tutto, tranne quello che serve veramente al cittadino !
     
    A Mil e leonardo4 piace questo messaggio.
  11. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    il problema di noi che operiamo nel settore immobiliare e che con passione ed a volte anche con difficoltà cerchiamo di tenerci alla pari con normative e leggi, è che molto spesso si va " a tentoni" un pò alla cieca perchè ogni zona fa in un modo, ogni notaio ha la sua idea e come sempre l'agente immobiliare ha meno peso del sor notaro!!
     
  12. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo, però non è che se un fabbricato è stato costruito nel 1940 deve avere i requisiti nel 2012 .... si attesterà l'abitabilità in base alle normative vigenti all'epoca. I comuni spesso son composti di gente che ha paura di tutto
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Certo, e chi ci rimette sono i cittadini incolpevoli di possedere un immobile datato...
     
  14. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mica tanto incolpevoli: perchè hanno comprato senza abitabilità? Oppure, se l'hanno costruita loro, perchè non l'hanno ottenuta?
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mata, magari hanno comprato nel 1950 o l'hanno ereditato: sapessi quanti ce ne sono a Bologna....
     
  16. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se oggi potresti produrre un documento che però non è obbligatorio..... la spenderesti l'eventuale cifra "x" per la pratica ecc.? Tanto sai che puoi vendere senza alcun problema. Quindi, se allora, alla costruzione il certificato non era obbligatorio, a chi vogliamo incolpare?
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  17. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ah, io non voglio incolpare nessuno, ci mancherebbe ... mi chiedo solo: ma che, saranno tutti fabbricati costruiti prima del 1934? Per quelli dopo era obbligatorio..
    Sim, poi è vero che puoi vendere, ma io non farei mai comprare ad un mio cliente un fabbricato che non puoi usare: a chi lo vendi? Se è per quello sono vendibili anche gli immobili ante 1967 COMPLETAMENTE ABUSIVI: tu li compresti?
    Poi spesa x per la pratica? Come fai a quantificarla? Non è la pratica in sè, magari non è nemmeno ottenibile, non è mica il foglio, l'abitabilità. Il foglio deve contenere dei dati oggettivi circa la conformità e l'esistenza di certe caratteristiche. Se il sistema di smaltimento dei liquami, ad esempio non è a norma, che c'entra il foglio? Lo devi mettere a posto, semmai (l'impianto).
    Infine le banche, specie adesso, prima di darti un mutuo vogliono anche gli esami del sangue, quindi controllano (giustamente).
     
  18. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ok, ma non avere il certificato perchè mai esistito è una cosa, non averlo per negligenze o altre motivazioni è altra cosa. Nel primo caso gli immobili li puoi usare, nel secondo caso la faccenda è alquanto complessa e onestamente è bene che la parte venditrice la corregga prima del rogito (sempre che al rogito si arrivi).
     
  19. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    in tutto questo alla fine vi comunico che l'abitabilità verrà fatta ed è necessaria in quanto l'immobile ha subito interventi (concessione sanatoria) all'epoca del trasferimento precedente, il tecnico al tempo doveva provvedere all'ottenimento, non l'ha fatta ( santuomo..) e quindi l'obbligo passa ia venditori attuali...
     
  20. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Appunto
     

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