E' obbligatorio il Certificato di Agibilità (ex Abitabilità)?

[leonardo4]

Buongiorno a tutti,
vi spiego la mia fattispecie ma tra notai, geometri e internet non ho ancora avuto un parere chiaro e finale.

Sto per concludere un preliminare su di un immobile, ante 1967, e la parte acquirente tramite il suo tecnico mi sta chiedendo il certificato di abitabilità.
Il venditore non lo ha. E qui sorge il problema

La casa è vecchia, abitabile ma vecchia, gli impianti sono venduti allo stato attuale.
i venditori l'hanno acquistata nel 2005 e al tempo fecero dei piccoli lavori di sistemazione elettrica ma nulla di invasivo, la casa ha anche subito una sanatoria ed al tempo il geometra incaricato non presentò l'abitabilità.

adesso mi trovo nella situazione che ottenerequesta abitabilità si presenta molto molto difficile perchè il comune potrebbe chiedermi di risistemare gli impianti, le fognature, e la parte venditrice non ha la disponibilità per affrontare delle spese purtroppo.

Allora mi domando, ma fornire questa abitabilità è obbligatorio? Nella zona dove oper, Viareggio, spesso nemmeno la si prende in considerazione l'abitabilità..

Alcuni notaio mi hanno detto "ni", su internet si parla di responsabilità pecuniarie ma non di nullità dell'atto...
qualcuno sa qualcosa di definitivo!! come sempre le leggi italiane mi confondono più che chiarire

chi sa parli !! ) grazie

 

[Maurizio Zucchetti]

Purtroppo è un dilemma nel quale, in questi tempi di passaggio dal caos normativo alla regolarità più assoluta, ci si imbatte spesso!
Sto attualmente combattendo con un caso simile: in un condominio l'agibilità non fu richiesta all'epoca dal costruttore e non si può richiedere adesso perchè la dovrebbero richiedere tutti i proprietari insieme! Stavolta mi è andata bene: il Notaio della parte acquirente ha risposto, con la nota che riporto di seguito, che se sta bene alle parti lui non ha nulla da eccepire:

1° questione: CERTIFICATO DI AGIBILITA' - la mancanza del certificato di agibilità non incide sulla commerciabilità del bene pertanto procedere con il rogito non fa sorgere alcun rischio di carattere legale soprattutto in vista di un'eventuale rivendita futura; la relativa compravendita sarà pertanto pienamente valida ed efficace. Sarà in ogni caso opportuno menzionare in atto che l'immobile è privo del certificato di agibilità e che le parti ne sono a conoscenza.

Se così non fosse stato l'unica alternativa sarebbe stata quella di far redigere ad un Geometra una Relazione Asseverata dove si dichiari che, qualora si richiedesse il Certificato di Agilità, nulla osterebbe dal punto di vista tecnico al suo rilascio, ma non so se questo possa essere fattibile nel tuo caso ....

 

[Bagudi]

Purtroppo, non c'è nulla di definitivo in merito.

Attualmente chi ha l'ultima parola è il notaio.

 

[leonardo4]

grazie.
è quello che sapevo pure io, purtroppo in questo caso notaio e tecnico della parte acquirente si spalleggiano e sono con le spalle al muro...
io non ci guadagno dal farla fare o meeno ai venditori ma è una di quelle situazioni in cui sono sulla "griglia"

 

[Sim]

Per mia esperienza, gli immobili ante 1967 che non hanno il certificato di agibilità non creano problemi perchè allora non era obbligatorio e quindi l'immobile in questione ne è sempre stato sprovvisto e sempre lo sarà. Stop.
Caso diverso quando l'immobile sempre ante 1967 ha usufruito di sanatorie o condoni per modifiche: a quel punto è necessaria sennò niente rogito a meno di assumersi le responsabilità del caso (di solito deprezzamento).

 

[leonardo4]

il problema è che questo immobile ha avuto una concessione edilizia in sanatoria per modifiche interne ed esterne a gennaio 2005...

 

[mata]

Il possesso del certificato di abitabilità/agibilità non è un requisito per commercializzare un fabbricato (si pensi ad esempio se uno vuol acquistare un rudere da ristrutturare: perchè non dovrebbe poterlo fare?), ma solo per utilizzarlo. Chi comprerebbe un appartamento od un negozio e poi non può usarlo?
E' ovvio che occorre vedere perchè il certificato non è stato rilasciato, si corre il rischio che non potrà esserlo mai. Per sfatare i "sentito dire" oppure la mitica data del 1967, che appare il toccasana di tutti i mali, come Don Abbondio che quando non sapeva cosa rispondere parlava in latino, cito dati oggettivi. L'obbligo del certificato di abitabilità nasce col R.D. 27/7/1934 n° 1265 (Testo unico delle Leggi Sanitarie, in G.U. 09/08/1934 n° 186) che impone il possesso del certificato di abitabilità per abitare i fabbricati.

 

[Sim]

L'immobile può essere venduto lo stesso: l'acquirente deve accettare di acquistarlo senza il predetto certificato. Solitamente viene effettuato un deprezzamento o comunque l'acquirente deposita una parte della cifra (tipo 10.000€) presso il notaio per qualche anno a garanzia che il venditore reperisca l'abitabilità.

 

[mata]

L'immobile può essere venduto lo stesso: l'acquirente deve accettare di acquistarlo senza il predetto certificato. Solitamente viene effettuato un deprezzamento o comunque l'acquirente deposita una parte della cifra (tipo 10.000€) presso il notaio per qualche anno a garanzia che il venditore reperisca l'abitabilità.

L'ho detto che può essere venduto. Ma non può essere usato: ti pare poco? E come fai a sapere se il venditore trovi od ottenga l'abitabilità? Se non sono conformi gli scarichi? Se non c'è il collaudo delle strutture? Se gli impianti non sono a norma? Se non hanno fatto la pratica antisimica Ci sono tanti tipi di difformità, oltre a quelle edilizie (cioè la conformità al progetto architettonico).

 

[Bagudi]

L'ho detto che può essere venduto. Ma non può essere usato: ti pare poco? E come fai a sapere se il venditore trovi od ottenga l'abitabilità? Se non sono conformi gli scarichi? Se non c'è il collaudo delle strutture? Se gli impianti non sono a norma? Se non hanno fatto la pratica antisimica Ci sono tanti tipi di difformità, oltre a quelle edilizie (cioè la conformità al progetto architettonico).

Sono le assurdità italiane.

Come si può pretendere che una palazzina costruita nel 1940 abbia gli stessi requisiti di una costruita nel 2000 ?
Perchè gli uffici tecnici dei Comuni, che scaldano quelle sedie a tradimento, non cercano soluzioni a questi impasses, invece di scuotere la testa e dire: "non si può fare " ?

Una volta, recentemente, ad un importante convegno a Bologna sull'argomento il tecnico non ha saputo fare altro che dire: "E' il piano regolatore che lo dice"
"E allora fate una variazione al piano regolatore" ho risposto io, "visto che le variazionio sono contemplate e le fate quando vi interessa farle..."

Fanno tutto, tranne quello che serve veramente al cittadino !