Fidejussione,un chiarimento per favore.

[studiopci]

Si Rosa hai ragione, ho usato il termine improprio ( sono dal telefono e non ti dico per scrivere ) ma avevo usato i termini giusti in precedenza.

 

[elisabettam]

no, non è così, non è sufficiente concordare gli acconti, ma devono essere versati dalla parte acquirente. Il costruttore non può garantire somme che non sono state versate.[DOUBLEPOST=1400073712,1400073690][/DOUBLEPOST]
scusa Fabrizio parli con me?

Se a preliminare sono concordate anche se non versate , devono essere comprese nella fideiussione . Almeno da noi si da così

 

[studiopci]

Non è un'interpretazione corretta oltre che pericolosa, nel caso in cui si dovesse ricorrere alla fideiussione tecnicamente si dovrebbero pagare anche somme non versate e qui l'assicurazione comincerebbe a trovare mille problemi. La ratio della legge e del ricorso alla fideiussione è quello di garantire il rimborso delle somme versate in caso di fallimento.

 

[elisabettam]

Non è un'interpretazione corretta oltre che pericolosa, nel caso in cui si dovesse ricorrere alla fideiussione tecnicamente si dovrebbero pagare anche somme non versate e qui l'assicurazione comincerebbe a trovare mille problemi. La ratio della legge e del ricorso alla fideiussione è quello di garantire il rimborso delle somme versate in caso di fallimento.

La norma parla di somme non riscosse ma concordate

 

[od1n0]

Concordo con la tesi di elisabettam la fideiussione deve garantire l'insieme di somme riscosse o da riscuotere prima del trasferimento della proprietà che sono richiamate nella scrittura . E' scritto chiaramente nell'articolo 2. Fra l'altro c'e' anche il riferimento all'articolo 1938 del codice civile che tratta specificatamente di fideiussioni prestate per obbligazioni condizionate o future e quindi anche le eventuali somme che potrebbero essere incamerate prima del trasferimento stabilite nel contratto dovranno essere garantite.

Riporto l'estratto dell'articolo 2 da dove si puo' desumere cio:

"il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta
valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a
consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto
previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo
corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e
le modalita' stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro
diritto reale di godimento."

Di conseguenza se nel preliminare sono previsti una serie di acconti prima del trasferimento della proprietà la fideiussione dovrà coprirli tutti anche se non sono ancora stati versati pena la possibilità dell'acquirente di chiedere la nullità per insufficiente garanzia e ottenerla.

A tal proposito c'e' anche una proposta del notariato per eliminare alcuni aspetti considerati critici

http://www.notariato.it/export/site...izie-2012/03_Contratto_preliminare_stampa.pdf

Fra questi vi e' proprio quella di modifica sulla fideiussione solo per le somme effettivamente versate e non come nell'attuale legge per quelle ancora da versare o quelle addirittura condizionali qualora fossero previste.

Riporto dal testo

"Con riferimento alla garanzia fideiussoria le principali novità concernono:
a) La facoltatività della garanzia fideiussoria che deve essere prestata dal costruttore solo nell’ipotesi in cui l’acquirente abbia versato acconti o corrispettivi;"

Questa e' la nuova formulazione dell'articolo 2 proposta nel testo.
"
1. All'atto del versamento di ogni acconto o corrispettivo anteriore alla stipula, il
costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una
fideiussione di importo corrispondente alle somme o al valore del bene che lo stesso ha riscosso o acquisito. Restano comunque esclusi i contributi pubblici già assistiti da
autonoma garanzia. Nel caso siano previsti più versamenti a titolo di acconto o corrispettivo ante stipula, prima dell’atto di trasferimento della proprietà, la fideiussione
già rilasciata può essere sostituita dalla fideiussione successiva se la stessa viene
rilasciata a garanzia di tutte le somme o valori sino a quel momento riscossi dal
costruttore."

Dove viene eliminato il riferimento all'articolo 1938 e si parla esplcitamente di somme gia riscosse e di sostituzione di fideiussione successiva in caso di nuovi versamenti.

 

[Frank Surax]

Ok....grazie a tutti.
quindi,ricapitolando...questa è la mia situazione:

Ho versato ora 10mila euro come caparra, secondo articolo 1386, e stipulato proposta di acquisto,dove io mi impegno ad acquistare ed il costruttore a vendere l'appartamento X,versando al preliminare 70mila euro,il resto al rogito + spese varie tra cui quelle degli allacci.

Domande:
1)Al preliminare io devo farmi fare la fidejussione SOLO sui 70mila euro che io verserò ora?

2)Se nel periodo che intercorre tra il preliminare firmato ed il rogito,mi chiedono di versare X euro per Y servizio,devo rifare una NUOVA fidejussione su questi X euro oppure nella fidejussione del punto 1 metto una clausola dove scrivere che questa fidejussione coprirà anche le altre future spese affrontate?

3) nel caso il costruttore volesse stipulare la fidejussione ma senza la modalità 'prima escussione',come dovrei comportarmi?
Perchè se decido io di non firmare più per questo motivo,perderei i 10mila euro versati penso,no?


Scusate le domande,ma sono ignorante in materia e mi rivolgo a voi che siete del mestiere per avere un aiuto.

 

[Rosa1968]

Perchè se decido io di non firmare più per questo motivo,perderei i 10mila euro versati penso,no?

No, il contratto sarebbe nullo, il rilascio della fideiussione è di legge

3) nel caso il costruttore volesse stipulare la fidejussione ma senza la modalità 'prima escussione',come dovrei comportarmi?

Chiedere il testo a norma dell'art. 122/2005

2)Se nel periodo che intercorre tra il preliminare firmato ed il rogito,mi chiedono di versare X euro per Y servizio,devo rifare una NUOVA fidejussione su questi X euro oppure nella fidejussione del punto 1 metto una clausola dove scrivere che questa fidejussione coprirà anche le altre future spese affrontate?

Cosa intendi per Y servizio, non capisco, si parla di prezzo e quello deve essere garantito, ti faccio un esempio:
prezzo appartamento 100
acconto 50
saldo 50 al rogito
la polizza garantirà gli importi versati (50) fino al rogito, infatti avrà quella scadenza, altro punto importante.
Nel caso di due acconti, ci sono compagnie di assicurazione, sempre a norma di legge, che rilasciano la polizza su quello che tu versi, quindi potresti avere tot polizze in base agli step di pagamento.

1)Al preliminare io devo farmi fare la fidejussione SOLO sui 70mila euro che io verserò ora?

si certo.

 

[Frank Surax]

Cosa intendi per Y servizio, non capisco, si parla di prezzo e quello deve essere garantito

Grazie per le risposte innanzitutto.
ti faccio un esempio: se dopo aver firmato l'atto preliminare il costruttore mi chiede che devo versare ora 3000 euro per l'aggiunta dei pannelli solari (è un esempio),devo chiedere ed avere un'altra fidejussione per questa cifra versata?

Ne approfitto per chiederti altra cosa che ieri mi è sfuggita: se nell'atto preliminare il costruttore non volesse aggiungere una clausola a mio favore riguardo i tempi di consegna (tipo: pagarmi o scontarmi di 1000 euro per ogni mese di ritardo),come posso comportarmi?
Se chiedo io di non voler firmare il preliminare per questo motivo,perderei i 10mila euro che ho dato come caparra (articolo 1386) ?

 

[Rosa1968]

All'atto del versamento di ogni acconto o corrispettivo anteriore alla stipula, il
costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una
fideiussione di importo corrispondente alle somme o al valore del bene che lo stesso ha riscosso o acquisito

Infatti vengono date le due possibilità, rilascio polizza dell'intero importo da versare entro la data del rogito oppure rilascio di più polizze riferite agli acconti.

 

[od1n0]

Infatti vengono date le due possibilità, rilascio polizza dell'intero importo da versare entro la data del rogito oppure rilascio di più polizze riferite agli acconti.

Se leggi la norma pero' questo non e' previsto.
Infatti la modifica proposta dal notariato andrebbe in questo senso ma la modifica non c'e' stata.Letteralmente la norma prevede che quel che e' concordato in atto debba essere completamente garantito subito da polizza fideiussoria a prescindere che sia versato o meno pena nullità.