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  1. firedust

    firedust Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.Il mio contratto di locazione di un esercizio pubblico(bar) scade i 31/12/2010 dopo i classici 6+6.Ho ricevuto in tempo debito la lettera A.R. con la disdetta di finita locazione legge 392 del 27.07.78.
    Premetto che i miei contatti si svolgono esclusivamente con l'amministratore(regolarmente iscritto ANACI) del proprietario dell'immobile.Ora,nella stessa lettera mi si invitava a contattare la proprieta' e/o lo scrivente per un eventuale rinnovo del contratto.
    La cifra che mi e' stata proposta e' completamente fuori mercato,confermato sia dalla mia associazione che da una perizia .
    La mia domanda e' semplice:
    Nel caso di un mio rifiuto,ho diritto alle 18 mensilita' (indennita' per la perdita dell'avviamento)legge 392 del 27.7.1978 art. 34-35?
    In caso affermativo,lasciando liberi i locali da persone e cose al 01.01.2011,quando il locatore e' tenuto a corrispondere l'indennita'?
    Vi e' qualche caso particolare nel quale io debba lasciare liberi i locali e non aver nessuna indennita'?
    P.S.I rapporti tra i locatori e conduttore non sono propriamente idilliaci,causa il mio rifiuto di elargire una parte in nero sul vecchio contratto
    di affitto.
    Vi ringrazio anticipatamente
     
  2. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Secondo l'articolo 34 del VI libro inerente alla locazione hai diritto a 18 mensilità che diventano il doppio se entro un anno entra la medesima attività, tranne il caso in cui il bar non sia all'interno di stazioni ferroviari, porti aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
    Nella realtà non so come succeda realmente, non mi è mai capitato.
     
  3. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bravo Alberto, sai veramente tutto ;)
    Ti manca solo d'imparare a vender case e poi sei a posto. :D
     
  4. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    :sorrisone::sorrisone::sorrisone:
    vendere case?
    io voglio vendere gelati sulla spiaggia...


    scherzo...ciao enrikon
     
  5. firedust

    firedust Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio delle vostre risposte,ma alla seguente domanda:In caso affermativo,lasciando liberi i locali da persone e cose al 01.01.2011,quando il locatore e' tenuto a corrispondere l'indennita'? sapete darmi una risposta?
     
  6. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    il codice civile dice che:

    l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma (nel caso apra un'attività simile) deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se il contratto scade il 31.12.2010 devi lasciare liberi i locali entro quella data.
    Il giorno 01.01.2011 è inizio di nuovo contratto tacitamente rinnovato.
    Il proprietario deve corrisponderti l'indennità entro quella data.
    L'art. 69 della L. 27 luglio 1978, n. 392, comma 10 recita che: il rilascio dell'immobile è condizionato all'avvenuta corresponsione delle indennità previste.
    Ciò vuol dire che se il proprietario non ti dà i soldi tu non devi consegnare le chiavi dell'immobile e gli comunichi che le stesse sono depositate presso l'Avvocato Pin dei Pini, di tua fiducia.
     
    A allberto e firedust piace questo messaggio.
  8. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io ho un'amica che ha locato un immobile commerciale che a breve scadranno i 12 anni (6+6).
    Le ho detto che dovrà dare 18 mensilità oppure 36 nel caso nel entro un anno rientri la stessa attività ma lei non mi crede perché dice che sul contratto non c'è scritto nulla e che mi sbaglio e che forse è solo per la prima scadenza.
    Resterà scottata?
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se è lei che manda via il conduttore digli con certezza che non si scotterà ma che pagherà l'indennità prevista dalla legge, anche se non c'è scritto sul contratto.
     
  10. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quindi pagherà.
    E come fare a farle capire che anche se non c'è scritto la cosa vale?
    Le ho anche fatto leggere l'articolo sul codice civile ma mi dice che non è possibile e che bisogna pattuire prima certe cose.

    Cosa risponderle?
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non crede al Codice Civile bisogna avere pazienza sino a quando il conduttore andrà via dietro rifiuto alla prosecuzione del contratto.
    Il tempo, di solito, è galantuomo.
     
  12. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Da quanto ho capito, scusa se chiedo ma non comprendo bene l'articolo, se il conduttore va via da solo non c'è da dare nulla, sia che siano passati 6 anni, sia che siano passati 12 anni o anche di più mentre invece se il conduttore vorrebbe restare e il locatore gli manda disdetta, in questo caso viene riconosciuto l'avviamento.

    Dove trovo queste cose?
    Nel codice civile non è specificato nel dettaglio.




    Grazie
    Alberto
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Codice civile.
    Legge 27 luglio 1978, n. 382 - Titolo II - Capo II - art. 69
     
    A allberto piace questo elemento.
  14. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mi sa che non sono in grado di trovarla sul mio codice civile.
    Nella parte dedicata alle locazioni urbane ho la legge 27 luglio 1978 numero 392, ho provato a cercare la 382 ma non la trovo.
    Vedrò di guardare in internet.
    Grazie per le informazioni
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si è la 392, un errore di sbaglio.
     
  16. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    É la 399 e l'articolo è il 34, avevo letto solo per "inadempimento" e avevo tralasciato per "disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio"...
    Meglio, quindi se uno esce alla scadenza e non vuole rinnovare non bisogna dar nulla...questo è buono.

    392 anziché 399: errata corrige :D
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Leggi anche l'art. 69 della Legge 392.
    La 399 che è?
     
  18. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alberto, una cosa importante per la tua amica "Tommasa" :D
    Non basta che l'immobile sia affittato ad un'attività commerciale affinchè questa maturi il diritto alla buonuscita.
    Occorre anche che questa attività sia "aperta al pubblico" (quindi legata a precisi orari di apertura/chiusura, giorno di chiusura settimanale ed altre specificità del genere).
    Le agenzie immobiliari - tanto per farti un esempio - non sono soggette a diritto di buonuscita.
    Ciao

    enr
     
  19. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    - la buonauscita è dovuta alla scadenza naturale del contratto cioè al 12 anno.
    - un anno prima della scadenza il locatore deve inviare una raccomandata nella quale specifica che non vuole rinnovare il contratto.
    - alla scadenza del contratto, o prima, se le parti sono interessati si rifà un nuovo contratto a condizioni economiche diverse.
    - se il proprietario non invia nessuna raccomandata entro un anno, il contratto si rinnoverà di altri 6 anni alle stesse condizioni.
    - il proprietario non può esigere un aumento della locazione prima della fine del contratto, solo se le parti acconsentono.

    -L’indennità d'avviamento (buonauscita) non è dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.


    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile

    Art.35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
     
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  20. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La grande regola generale è che - in pratica - tutti i negozi con vendita al dettaglio (scontrino fiscale) rientrino nella tabella; più - probabilmente - qualche altro tipo di attività.
     

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