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  1. lalli85

    lalli85 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti , ho un problema abbastanza strano (non ho trovato risposta leggendo i vari post) , sono figlia unica e 2 anni fa mia madre mi ha comprato con i suoi soldi un monolocale da 70000 euro e me lo ha intestato. ci sto vivendo con mio marito con cui sono comunque in separazione dei beni. ora io e mio marito vorremmo comprare una casa più grande e pagando insieme il mutuo cointestato vorremmo cointestare anche la casa nuova. solo che per me risulterebbe seconda casa e a questo punto vorrei "restituire" la casa che mi ha comprato mia madre (che non ha altre case) a mia madre stessa in modo che cosi' il monolocale dove vivo attualmente sarebbe la sua prima casa, e io possa acquistare la casa nuova come 1 casa. l'unico problema è che non vorrei fare la donazione, visto che questa forma a quanto ho capito complicherebbe una eventuale futura vendita del monolocale (anche se io sono figlia unica) ma al momento mia madre (che poverina ha speso i soldi per comprarmi la casa 2 anni fa) non ha al momento molti soldi quindi anke la vendita sarebbe complicata! lo so che è stato fatto un errore di valutazione 2 anni fa, quando avremmo dovuto pensarci e intestare subito la casa a lei... ma a questo punto cosa ci conviene fare? donazione? finta vendita? alla fine la casa l'ha pagata lei a me e quindi non sarebbe lecito che io possa rivendergliela a meno del prezzo di mercato? e se gliela vendo e lei mi da un assegno (non circolare) che io non incasso cosa rischio dal punto di vista legale ( tenete conto che non ci sono altri eredi o parenti di mezzo)...grazie a tutti x l'attenzione
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tieni presente che il Fisco già non vede di buo occhio le vendite tra genitori e figlio figuriamoci se dovesse avvenire per ben due volte con gli stessi soggetti, è abbastanza evidente che è un operazione fatta al fine di usufruire di nuovo delle agevolazioni fiscali sulla casa più grande avendo anche un credito d'imposta.

    Ti consiglio di lasciare le cose così come sono e procedere al secondo acquisto come seconda casa per il tuo 50% ..... sicuramente avrai meno problemi

    certo mi rendo conto che avrai un aggravio fiscale su più fronti però .....
    (tieni presente che vera o finta vendita tua madre a prescindere deve pagare il Notaio e l'imposta di registro) .... conviene?
     
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  3. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' una situazione interessante, tuttavia, a mio avviso, ci vorrebbe un notaio compiacente e tanto fondoschiena. In altri termini, rischieresti di vedere impugnata la vera natura dell'atto: donazione e non compravendita (alias donazione fittizia o vendita simulata..).
    E' roba che passa inosservata solo per importi veramente esigui....
    Poi c'è la rogna dell'assegno non incassato..... ed anche lì....altre rogne...
    Se non ci sono terzi incomodi nel parentado, saranno fisco e banche ad intromettersi...

    Ecco un articolo: I movimenti della giurisprudenza intorno all'abuso del diritto FiscoOggi.it
    Per la Cassazione : «il contribuente non può trarre indebiti vantaggi fiscali dall'utilizzo distorto, pur se non contrastante con alcuna specifica disposizione, di strumenti giuridici idonei ad ottenere un risparmio fiscale, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l'operazione, diverse dalla mera aspettativa di quel risparmio fiscale»

    Dunque, se l'AdE o la GdF (... ad es. sulla scorta dell'evidenza dell'assegno non incassato), nel corso di una potenziale verifica sulla transazione, ravvisassero l'intenzione di ottenere un risparmio fiscale (vedi agevolazioni sulle imposte per l'acquisto della prima casa, inferiori aliquote IMU, ecc., tanto per citare le più evidenti) attraverso il finanziamento dell'acquisto con «regalo» della provvista, e tale evenienza risultasse concreta, credo che potrebbero contestare la vendita fittizia.
     
  4. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dona i soldi a tua madre e fatti comprare casa. :)

    Poi compra casa.

    Il fisco vedrà la chiusura del cerchio e riscuoterà imposte e sarà contento (sulla donazione in danaro, e sulla compravendita).

    TU avrai restituito i denari a suo tempo ricevuti, addirittura pagandoci le imposte denunciando al donazione quando invece hai restituito denaro. (quindi cosa ti contesta il fisco?)

    Tu ripagherai le imposte per prima casa , con eventuale credito di imposta.
     
  5. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mica ha detto di averli i soldi....
     
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nemmeno di non averli. :)
     
  7. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @Ponz
    ...... leggi fra le righe......
    ......meno del prezzo valore non possono vendere ma....
     
  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Perchè no?

    Vendono meno del prezzo valore e pagano le imposte sul prezzo valore... su non trovate difficoltà dove non ve ne sono. ;)
     
  9. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Così parte d'ufficio l'accertamento dell'ADE per vendita simulata....... giacchè volevasi evitarlo...
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma cosa.... l'ade parte quando c'è un incasso mancato... :)

    MA chi ve le racconta 'ste robe? MA parlate perchè lo sapete o per sentito dire?

    Queste son cose che i notai fanno.

    Per cosa deve controllarti l'ADE se gli hai dato già i soldi che avrebbe preso? :D

    Ma per favore....

    Se fai così è meglio che con la perizia giurata... ;)
     
    Ultima modifica: 6 Luglio 2015
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  11. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ah, aggiungo: la simulazione di vendita non interessa all'ADE, se non nei termini fiscali.

    IN soldoni: se tu simuli una vendita a me ADE non importa nulla fin quando:

    1) Paghi tutte le imposte bolli e segui le procedure.

    2) Tale operazione non è fatta per evadere altre imposte (e questo caso non ci rientra, in quando vendendo, paga le imposte e riacquista prima casa perchè è un suo diritto).

    Il problema semmai è tra le parti e tra gli eventuali eredi, qualcuno che impugni quella vendita dimostrandone la nullità.

    IN soldoni: paga le imposte che avrebbero dovuto incassare e vivi tranquillo.

    Tra l'altro il notariato non nega affatto al possibilità di denunciare e pagare sull'importo minore rispetto alla rendita, di sicuro l'ADE arriva, e rimbalza il 90% delle volte... il problema è (oltre alla durata infinita, visto che l'ade non paga gli avvocati ma li paghiamo noi) che spesso compensano le spese, quindi conviene alla grande pagare subito quanto si sarebbe pagato, e ciao.

    La liberalità di disporre dei propri beni come si vuole è ancora garantita... non so per quanto, ma per ora ci si fa.
     
    Ultima modifica: 6 Luglio 2015
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  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ponz non sarei così sicuro se vai ad analizzare l'aspetto meramente fiscale

    se è pur vero che la mamma con il finto acquisto pagherà comunque l'imposta di registro (su un appartamento picolo e che costa poco)
    ma è altrettanto vero che la figlia con questa finta vendita e il nuovo riacquisto dell'appartamento più grande avrà un risparmio fiscale notevole potendo oltretutto recuperare l'imposta in precedenza versata e pagando l'imposta di registro in via agevolata ....
    (potrei metterci anche il risparmio sull'imposta sostitutiva del mutuo)

    non è che quelli del Fisco hanno l'orecchino al naso per non capire che ci si trova davanti ad un chiaro episodio simulato per avere un risparmio fiscale
    (meno imposte versate dal contribuente ... una sorta di elusione fiscale)

    la mamma acquista l'immobile alla figlia compiendo un atto di liberalità mettendo a disposizione il denaro e poi successivamente la figlia rivende alla mamma lo stesso immobile ...
    pensaci un attino ;)
    Non mi sentirei di dare un consiglio del genere a lalli85
     
    Ultima modifica: 6 Luglio 2015
    A ROSFRUM piace questo elemento.
  13. lalli85

    lalli85 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ringrazio tutti per i consigli, a questo punto faro' la donazione oppure pagherò le imposte di seconda casa....meglio stare tranquilli!
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Noooo non fare la donazione un domani te ne potresti pentire

    Ti consiglio piuttosto di sentire un notaio bravo che possa consigliarti anche nelle metodiche dell'operazione ... comunque valutare a prescindere.

    Tieni presente che questo è un Forum ed ognuno dice la sua (giusta o sbagliata) ... si scambiano pensieri ed opinioni ma nessuno credo ha la presunzione di essere portatore della verità assoluta ....

    Affidati ad una persona che possa consigliarti per il meglio (magari un professionista che non pensi che two atti è meglio che one .. per lui ;))

    quello che con assoluta certezza ti sconsiglio è la donazione
     
    A Rosa1968, Bagudi, ROSFRUM e 1 altro utente piace questo messaggio.
  15. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @Ponz la faciloneria non paga.
     
  16. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Risposta molto sensata.
    Per mera fantasia ed intrigo che ne diresti se poi, per riaversi dell'immobile, mettesse in atto una revoca della donazione... per ingratitudine del donatario?
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    percorso arduo e poco sensato
    l'ingratitudine del donatario non è cosa facile da dimostrare e soprattutto devono sussistere elementi e comportament gravissimi nei confronti del donante .....

    premesso che per principio sono per le cose lineari, (quindi riconfermo il mio pensiero sopra esposto)
    ma tra i due mali se proprio dovesse scegliere di correre qualche rischio opterei per la vendita alla mamma e il riacquisto
    e poi "speriamo bene"
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Meno male che la faciloneria non paga.

    Io stò con ponz.

    Ovvero il meno dei mali.

    Facendo come da lui suggerito le percentuali di rischio sono ridotte ai minimi termini.
    Imposta pagata difficile vi sia un controllo.

    Per controllare chè..??

    Poi se uno ha paura della propria ombra bene farebbe a starsene a casa e non scendere neanche le scale di casa sua.
     
  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pyer......
    la leggerezza quando si parla di Fisco non paga

    Premesso che ogni atto di compravendita viene controllato
    lo era prima oggi più che mai .... ti basti vedere una nota di trascrizione resa in formato ottico (parlo delle meno recenti quando era possibile scaricarle inquanto rese disponibili con l'intero contenuto prezzo compreso e vedere le sottolineature del conservatore) se hai avuto modo di scaricarne una capisci ...... (ora rendono disponibile solo la sintesi)

    Il tassatore controlla tutti gli atti ... compreso quello che farà il/la nostra amica..
    ovvero il controllo della provenienza "acquisto fatto grazie ad un atto di liberalità del genitore che ha messo a disposizione i suoi soldi per l'acquisto della figlia che acquista con le agevolazioni prima casa pagando l'imposta in misura ridotta .... la figlia ora rivende allo stesso genitore illo tempore pecuniariamente donante facendosi dare altri soldi (teorici) ... pensa che una volta le donazioni di denaro venivano tassate a parte ...... e già dopo questo primo step si percepiscono le stonature.

    secondo Step
    La figlia dopo questa finta vendita riacquista un immobile di valore decisamente più alto e grazie all'artificio messo in atto riesce ad acquistare come prima casa pagando di nuovo l'imposta di registro agevolata su un immobile di maggior valore e non solo scontandosi pure l'imposta precedentemente versata (credito d'imposta) ...

    ovviamente se non avesse architettato questo artefizio (finta vendita) avrebbe pagato l'imposta di registro al 9% calcolata sulla rendita catastale rivalutata non come prima ma come seconda casa con un coefficente di rivalutazione più alto ...... (pensa quante imposte eluse)


    Vogliamo aggiungere il mutuo?
    siccome acquistando con il mutuo una seconda casa avrebbe dovuto pagare l'imposta sostitutiva sull'imposrto erogato al 2% ... ma con il giochetto della finta vendita sconta l'imposta dello 0.25%

    in tutto questo veramente pensiamo che il fisco dorme?
    gli atti sempre secondo voi, vengono controllati o no? ... dimmi tu

    (io se mi sbaglio a fare un versamento di un'imposta o un tributo anche di soli 5 euro dopo poco tempo mi presentano il conto)

    Dire che nulla può succedere è un enorme forma di leggerezza e superficialità.
    I rischi che l'atto di lalli85 possa essere controllato e contestato dall'amministrazione finanziaria sono reali ed altissimi.

    Fate vobis ;)
     
  20. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Mi sfugge un pezzo: ma la mamma che non ha altre case vive con voi? Perché non puoi vendere punto e basta?
     

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