Frazionamento di un deposito. Serve anche una pratica comunale?

[zampo83]

prendo spunto da questa discussione per chidervi un'informazione.
Un mio cliente sta acquistando un locale di deposito posto al piano interrato di un condominio.
il notaio che effettuerà l'atto ha chiesto la regolarità urbanistica del locale in quanto dalla visura catastale risulta che questo locale è stato originato dal frazionamento in due unità, di un locale di deposito più grande. Dopo aver effettuato numerose ricerche e non aver trovato nessuna pratica urbanistica che si riferisce a questo frazionamento abbiamo richiesto al comune la copia del progetto originale del fabbricato intero dove si evince che il locale di deposito era unico con quello confinante.
nel 1995 il vecchio proprietario dell'intero locale ha fatto questo frazionamento catastale per poter vendere la porzione più piccola ricavata... (la quale è stata comprata nel corso dello stesso anno da una terza persona A), mentre il locale che interessa a me è stato comprato qualche anno + tardi dal Signor B che poi a sua volta ha venduto al Signor C il quale non ha verificato la regolarità urbanista e il quale quest'oggi vende al mio cliente.
Ora vi chiedo... al momento del frazionamento in due del locale doveva essere fatta anche una pratica al comune oltre che quella catastale? con conseguente pagamento di oneri ecc... ?? quale norma o regoamento, regola questa situazione?
inoltre... se così doveva essere e visto che nn è stata effettuata nessuna pratica... ora bisogna effettuare una pratica di sanatoria.... con conseguente pagamento di oneri calcolati sul locale + piccolo (quello del signor A) e costo di costruzione con conseguente sanzione?? ... a chi spettano queste spese?
Spero di essere stato chiaro...
in caso chiedete pure spiegazioni
grazie luca

 

[coach146]

Allora per quanto riguarda la regolarità urbanistica, bisogna fare una pratica in sanatoria per frazionamento (DIA o PdC dipende da regione/comune) con pagamento di € 516 e non credo che bisogna pagare altri oneri o costo di costruzione visto che la superficie non residenziale snr è già esistente, l'opera è sicuramente sanabile informati p/o l'Uff. tecnico del Comune, poi le spese spetterebbero al vecchio proprietario il quale può aver venduto in buona fede senza sapere che necessitava di pratica comunale, altrimenti bisogna rivalersi con atto giudiziario, ma valuta quanto ne vale la pena tra spese da sostenere e il tempo necessario ad ottenere una sentenza.

 

[roberto.spalti]

Hai guardato all'ufficio condoni?
Alcuni frazionamenti fatti nel 1995 erano stati fatti con il secondo condono.

 

[zampo83]

grazie per le risposte che mi avete dato... davvero veloci e gentilissimi...

ho effettualo la ricerca all'ufficio tecnico comunale tramite tutti i nominativi dei vari proprietari che nel tempo hanno avuto intestato l'immobile / gli immobili (anche l'altra parte originata dal frazionamento) e non ho trovato nessuna pratica edilizia nemmeno di condono...
inoltre ho contattato il proprietario attuale dell'altra porzione frazionata il quale non ha la minima intenzione di spendere un euro e tantomeno di trovar "casini" con il comune ed eventuali sanzioni..... nonostante che io gli abbia specificato che un giorno in cui lui voglia vendere il locale di depostio si troverà nella nostra stessa situazione....
ora vi chiedo io: in qualità di tecnico incaricato dalla parte acquirente di questo locale di deposito come devo comportarmi? il mio cliente ha stipulato un preliminare con relativa cauzione e tempo necessario per l'atto di un anno. Me ne sto occupando io (secondo direttive del mio cliente) in quanto il proprietario attuale è fuori italia e rientrerà solamente a fine maggio appunto per concludere la vendita.
Cosa fareste voi al mio posto???

 

[zampo83]

Allora per quanto riguarda la regolarità urbanistica, bisogna fare una pratica in sanatoria per frazionamento (DIA o PdC dipende da regione/comune) con pagamento di € 516 e non credo che bisogna pagare altri oneri o costo di costruzione visto che la superficie non residenziale snr è già esistente, l'opera è sicuramente sanabile informati p/o l'Uff. tecnico del Comune, poi le spese spetterebbero al vecchio proprietario il quale può aver venduto in buona fede senza sapere che necessitava di pratica comunale, altrimenti bisogna rivalersi con atto giudiziario, ma valuta quanto ne vale la pena tra spese da sostenere e il tempo necessario ad ottenere una sentenza.

Quindi mi confermi che per frazionare un locale di deposito nel 1995 serviva un regolare permesso da parte dell' ufficio tecnico comunale.
quale legge implica questo?

Grazie scusa se chiedo troppo

 

[roberto.spalti]

Al tuo posto scriverei una relazione al cliente in cui spieghi che il bene non è commerciabile per evidenti difformità urbanistiche.
Lui notificherà la relazione al venditore chiedendo indietro la caparra e i danni.
Presto riceverai incarico di sanare il bene.
Per quanto riguarda l'altro proprietario verrà coinvolto in causa dall'ufficio tecnico del comune.

D'altra parte non puoi fare altro perché il promissario acquirente non può presentare sanatorie in vece del proprietario se non espressamente autorizzato.

 

[stefanosbt]

Buonasera, non in tutti i comuni funziona così.. a San benedetto del Tronto ho acquistato un laboratorio artigianale con tanto di mutuo artigianale con la Banca popolare di Ancona nel 1997. (in realtà il saldo lo feci con i miei soldi il mutuo fu accreditato dopo 60gg èra solo per essere sicuro della regolarità dell'immobile). Il frazionamento fu fatto solo al catasto (20/03/1997)senza richiesta di concessione, opere, agibilità nonostante fosse dichiarato D7. Mi rifiutavo di fare l'atto dal Notaio in quelle condizioni, allora presentarono una richiesta di frazionamento al Comune 07/05/1997). Successivamente ho scoperto che la richiesta presentata riportava lo "stato attuale" graficamente già frazionato, la mia porzione veniva descritta già separata. Per convincermi della regolarità e bontà dell'acquisto (21/05/97) il Notaio scrisse una scrittura di suo pugno (in mancanza mi rifiutavo di dare l'assegno del saldo) e la fece firmare ai soci venditori, nella quale si assumevano la responsabilità di portare avanti quel frazionamento catastale pagandone ogni onere e spesa..Vi sembra tutto regolare?

 

[SALVES]

Il rogito dell'attuale venditore signor C cosa recita nella parte descrittiva del bene che viene compravenduto?
In che datata è stato stipulato?