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  1. stefano cona

    stefano cona Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    vorrei sottoporvi una mia preoccupazione.
    Ho firmato per accettazione una proposta di acquisto con la quale mi impegnavo a fornire al compratore una serie di documenti, tra cui il CERTIFICATO di ABITABILITA'

    Ero infatti certo che trattandosi di un apparttamento in una palazzina costruita negli anni sessanta ( inizio) dalla GESCAL detto certificato esistesse e fosse in possesso dell'Amministratore.

    Purtroppo non si riesce a capire se questo certificato esista o meno, poichè l'Amministratore mi ha detto di non averlo mai posseduto.

    Dato che l'anticipo ricevuto alla firma dell'accettazione della proposta di acquisto ha natura di caparra confirmatoria, vorrei sapere se nel caso il compratore, nonostante la mia buona fede ( ripeto ,trattasi di una palazzina della Gescal venduta nel tempo nei singoli appartamenti agli assegnatari degli stessi e poi negli anni divenuta oggetto di ulteriori compravendite tra terzi) insistesse a pretendere il certificato di abitabilità, impossibile a richiedere ora a distanza di oltre quaranta anni, io oltre alla restituzione della caparra dovrei raddoppiare la somma della stessa per mancato soddisfacimento o no.

    Con l'occesione chiedo anche se esista qualche soluzione a questo problema ( l'ottenimento del certificato di abitabilità della palazzina) che il notaio stesso mi ha detto essere difficilissimo se non impossibile a risolversi.
    Grazie
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non riesci ad ottenere il certificato, sei inadempiente con le conseguenze legate alla caparra (il doppio).
    Perchè non vai al Comune, all'Ufficio Tecnico?
    Sicuramente è lì.
     
  3. tizzle

    tizzle Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non credo che sia un elemento invalidante che comprometta l'anienabilità del bene ma certamente alla parte inadempiente può essere chiesto una rivisitazione del prezzo. Comunque esiste un servizio online che, previa registrazione, ti permette di verificare se il tuo immobile abbia o meno l'agibilità. Chiaramente parlo del Comune di Roma, per gli altri non so se esiste tale servizio.
    Ti dico ciò, perchè in una città come quella di Roma dove l'80% degli immobili non possiedono il cerificato di agibilità si dovrebbe fermare il mercato delle compravendite immobiliare se solo ci fosse un vincolo simile.
    Questo non toglie che ti sei impegnato in un contratto, ora devi cercare di far leva sul fatto che stai vendendo un immobile ante 67 e alle brutte limare qualcosina sulla vendita. In bocca al lupo!!
     
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  4. stefano cona

    stefano cona Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Antonello e grazie Tizzle per le cortesi e sollecite risposte.
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    sbagli.
    se nella proposta di acquisto c'e' scritto che si richiede il certificato di agibilita'-abitabilita' - si diventa inadempienti se il venditore al rogito non lo presenta.
    anche perche' senza questo benedetto certificato diventa molto, molto piu' difficile vendere l'immobile.
     
  6. tizzle

    tizzle Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se si guarda la norma sarebbe sempre bene possederlo per tutti gli immobili ma ti garantisco che a Roma è davvero una cosa rara, poi per l'obbligo che ne deriverebbe dal preliminare di vendita pur condividendo l'idea di inadempienza, non sono sicuro che una persona interessata all'acquisto di un immobile stia con il fucile spianato in attesa di un errore per poter rivalersi con il venditore. Non ti dimenticare che chi ha incassato i soldi può temporeggiare molto tempo prima di restituirglieli, le cause sono molto lunghe..... :)
     
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  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E guarderei anche le sentenze.
    Ne allego una che sembra ricamata per questo caso.
     

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  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    grande antonello. :applauso:

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    guarda per essere molto sicuri basta fare una proposta di acquisto vincolata alla conformita' castale e urbanistica dell'immobile.
    un bravo tecnico ti fa i controlli e se c'e' l'abilita' vai avanti con la proposta, se manca e non e' possibile averla nemmeno per il rogito, il contratto finisce li.
    l'agente restituisce il deposito cauzionale all'acquirente e non prende nemmeno la provvigione.
    le cose basta saperle..........................:sorrisone::sorrisone:
     
  9. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino

    Confermo quanto detto da tizzle, ovvero che a roma la quasi totalità degli immobili è sprovvisto del certificato di agibilità. E non parlo di immobili in borgate, nati abusivi e sanati negli anni 80, ma anche di tutti quei palazzi in zone semicentrali, regolarmente licenziati e costruiti negli ultimi 50 anni. Nonostante ciò tutti comprano e vendono lo stesso, anche perchè non vi è altra scelta.



    Ah se è per questo si può vincolare la proposta a qualsiasi dettaglio, peccato che, essendo quella sopra la situazione reale, quindi o ti "accontenti" di immobili senza certificato, o fai come Moira Orfei e ti compri una casa su ruote. Tanto per chiarire le idee, il certificato di agibilità, oltre che per i vecchi stabili, è spesso non ancora disponibile anche per i palazzi di nuova costruzione, te lo dico per certo perchè un mio caro ha appena comprato a ponte di nona da un noto scotruttore, e la palazzina, sebbene abbia regolare permesso a costruire, non ha ancora il suddetto certificato, e si che sono passati due anni dall'ultimazione dei lavori.
     
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  10. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per palazzi nuovi non può essere, visto che con la nuova norma li assevera il tecnico a chiusura lavori, se l'abitabilità non c'è significa che non c'è un tecnico disposto a firmarla e mi preoccuperei. Invece per gli immobili vetusti i comuni sono stati spesso inadempienti nel produrlo, con i risultati che si hanno anche in questo caso. Di sicuro se l'acquirente lo richiede il venditore è obbligato a produrlo. Tra l'altro, se nel caso non vi fosse, sarebbe un porblema non da poco perchè probabilmente tutto il condominio ne è sprovvisto e quindi tutti dovrebbero avviare le pratiche per dotarsene.... chiedi all'amministratore.
     
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  11. Maria Antonia

    Maria Antonia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, è successo anche a me, per un cliente, ho fatto il giro dei notai che avevano precedentemente rogitato, solo 2 fortunatamente, e nei loro archivi, il primo che aveva rogitato lo ha trovato.
    Mi ha detto, non so se vero o per giustificarsi, che una volta non allegavano agli atti questi documenti e così rimanevano nei loro archivi.
    Ti faccio tanti auguri
     
  12. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L’atto con cui hai comprato tu riporta i dati dell’abitabilità?
    Ritengo che quella inserita in preliminare potrebbe ritenersi una clausola vessatoria alla luce della Legge 47/1985 art 40 comma 2
    Se l’immobile è stato edificato in data anteriore al 1 Settembre 1967 nella compravendita la parte venditrice dichiara sotto la propria responsabilità che l'immobile "... è stato edificato in data anteriore al 1 Settembre 1967 ...".
    In questo caso il venditore deve dichiarare se siano o meno state realizzate altre opere per le quali era necessario il rilascio di autorizzazioni e/o concessioni edilizie e che la planimetria catastale sia corrispondente al vero (eventualmente la deve aggiornare a sue spese).
    Quello che la legge richiede sono gli estremi della la Licenza edilizia o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, data in cui è entrata appunto in vigore quella Legge che ha dato una svolta alla legge Urbanistica del ’42 tale da sostituirla senza pretendere che gli immobili precedenti si adeguassero e sottintendendo che eventuali abusi precedenti fossero condonati. Del resto l’abitabilità richiesta negli anni 60 non aveva certo i requisiti di oggi, che se ne fa il nuovo proprietario? Naturalmente deve essere fornita l’agibilità in caso di successiva ristrutturazione globale al palazzo o all'appartamento nei casi in cui la legge la richiede.
     
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  13. tizzle

    tizzle Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi dispiace per Antonello e ccc1956 che non hanno colto il senso del mio discorso, infatti ho cercato di far capire che il mercato di Roma è molto più complesso di altri e purtroppo anche se può sembrare strano vi assicuro che si effettuano continuamente rogiti sulla città di roma in assenza di certificati di agibilità nonchè in assenza di moltissimi elementi che in altre città e regioni bloccherebbero qualsiasi atto di compravendita.
    A proposito, le sentenze delle Cassazione sono indicative e tracciano un percorso ma non sono vincolanti!:sorrisone::sorrisone::sorrisone:
     
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  14. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    e oltretutto mi sembra che tu possa richiedere il rilascio dell'agibilità singolarmente... chiedi ad un tecnico... a me è successo che non si trovava.. e dopo quanto aveva detto Antonello, (con sentenze) mi sono informata e mi avevano detto che si poteva richiedere l' agibilità parziale , solo su quell immobile, fornendo certificati e quant altro, spendendo dei soldi... poi l abbiamo trovata.
    tendenzialmente però le costruzioni ina case, atc... dovrebbero avere tutto, compresa l abitabilità (all'epoca)............. cerca bene da qualche parte c'è! in atto non è citato nulla?...
     
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  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    e' una scelta.............non dico che uno non puo' comprare senza certificato di agibilita'............sono problemi suoi, io piuttosto lascio perdere l'immobile.
    mi spiace per voi romani ma io sono milanese.

    Aggiunto dopo 1 :

    meno male.......................

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    certo, per vincolare io intendevo una clausola sospensiva per immobile conforme.
    se il certificato c'e', tanto meglio altrimenti amici come prima e cerco un immobile " a posto".
     
  16. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Spesso capita che per immobili ante '67 non ci sia l'abitabilità per il singolo appartamento, ma ci sia quella di tutto l'edificio. Mi è appena capitato. Si rogita senza problemi.
    Io comunque ho specificato tutto nel preliminare, onde evitare problemi.

    Prova a chiedere all'amministratore cosa possiede, eventualmente fai dei controlli in comune.
     
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  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' vero, venivano rilasciati per l'intero edificio, specificando gli appartamenti o locali commerciali piano per piano.
     
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  18. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    è sempre rilasciata sull intero edificio... perchè teoricamente va fatta la domanda a fine lavori... io intendo dire che se non c'è per l intero edificio, puoi richiederla successivamente, anche sulla singola unità.:)

    Aggiunto dopo 45 minuti :

    e comunque anche se non c'è materialmente bisogna vedere che ci sia almeno la domanda... poi silenzio assenso.Comunque prima di fasciarsi la testa, chiama un geom. e fatti controllare il tutto! in modo approfondito..consiglio
     
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  19. torodibaggio49

    torodibaggio49 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve. Qualche mese avevo postato un argomento simile e dalle risposte avute pareva che questo certificato è diventato indispensabile. Il mio venditore di una casa in prov. venezia aveva rogitato nel 1989 senza certificato e io avevo rogitato da lui nel 2002 senza averlo. Trattasi di casa molto ante 67 e condonata nel 1986 per aggiunte alla costruzione originaria (aggiunto un bagno, garage e camera). Sono andato allìUff. Tecnico del Comune e "sorpresa" : C'era l'abitabilità con tanto di allegati di Asl, ecc. in bella caligrafia manuale (come si faceva allora..) ed era del 1953!!! (mai saputo prima che la casa fosse così datata).Il rilascio della copia conforme mi è costato solo 25 Euro.
    Ora la mia domanda al forum è (dato che la casa è in vendita): Questo certificato del 1953- pur essendo riferito alla originaria costruzione E' ANCORA VALIDO?? Si può allegare al futuro rogito?? Ci saranno problemi perchè questo certificato con tanto di piantina non è più attuale. Preciso che al catasto è tutto perfettamente corrispondente allo stato attuale della casa. Preciso ancora che sempre nel 1987 era stato rilasciato permesso di costruire dal comune per gli ampliamenti e modifiche interne- dopo il condono per le aggiunte di cui sopra.
    Grazie per le risposte
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Validissimo.
     

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