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  1. gladiatore

    gladiatore Membro Junior

    Mediatore Creditizio
    desidero informarvi che in data 03.03.2011 il Consiglio dei Ministri ha
    approvato il decreto legislativo, firmato dal Presidente della Repubblica
    il 7.3.2011 e di imminente entrata in vigore ed attuativo della direttiva
    2009/28/Ce - in tema di promozione dell’uso di energia derivante da
    fonti rinnovabili – che potrebbe avere un nuovo e rilevante capitolo
    della sua tormentata storia che, come ricorderemo, ha avuto la sua origine
    col DLgs 192/2005 per poi approdare sino all’attuale normativa vigente
    di cui al Dl 112/2008.

    Ciò posto, la nuova disciplina di prossima entrata in vigore ha statuito
    che: nei contratti di compravendita di edifici o di singole unitÃ
    immobiliari deve essere inserita, a pena di nullità , una clausola con la
    quale l’acquirente dà “atto di aver ricevuto le informazioni e la
    documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edificiâ€;
    nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari deve
    essere inserita analoga dichiarazione dal conduttore solo ed
    esclusivamente se l’immobile è già di per sé dotato di attestazione
    di certificazione energetica (ad esempio per essere edificio di nuova
    costruzione o oggetto di recente compravendita); a decorrere dal 1°
    gennaio 2012 (a decorrere dal 11 marzo 2011 nella regione Lombardia) gli
    annunci commerciali di vendita di edifici o di porzioni di essi devono
    riportare l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato
    di certificazione ad esso inerente. Non ci resta che attendere l’entrata
    in vigore riepilogando quelle che sono le questioni che la norma imporrÃ
    nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o singole unitÃ
    immobiliari circa la dotazione dell’attestato di certificazione
    energetica (ACE).

    Premessa

    Prima di entrare nel merito di quanto statuito dal decreto legislativo di
    prossima entrata in vigore ed attuativo della direttiva 2009/28/Ce - in
    tema di energia derivante da fonti rinnovabili – per completezza
    espositiva, faremo brevi cenni sull’attestato di certificazione
    energetica (Ace) e sul quadro normativo antecedente, per poi passare ad
    analizzare le principali novità che verranno introdotte.

    Il certificato di attestazione energetica (Ace)

    Si ricorda brevemente che l’Attestato di Certificazione Energetica è lo
    strumento predisposto per il controllo della "quantità di energia
    effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per
    soddisfare i vari bisogni connessi ad un uso standard dell'edificio,
    compresi, fra gli altri, il riscaldamento e il raffreddamento".

    L’attestato di certificazione energetica, ha validità per dieci anni e
    deve essere aggiornato quando vi sono interventi che modificano la
    prestazione energetica dell’edificio o degli impianti termici o nel caso
    in cui sia cambiata la destinazione d'uso della stessa. Nel caso in cui un
    edificio disponga di certificazione energetica, questa ha validità anche
    per le unità immobiliari che ricadono nell'edificio stesso.

    L'Attestato di Certificazione Energetica deve riportare "dati di
    riferimento che consentano ai consumatori di valutare e raffrontare il
    rendimento energetico dell'edificio" e "raccomandazioni per il
    miglioramento del rendimento energetico in termini di costi-benefici".
    L'Attestato di Certificazione Energetica degli edifici è obbligatorio, a
    livello nazionale dal 1 Luglio 2009 per il trasferimento a titolo oneroso
    di singole unità immobiliari.

    Tale documento deve essere redatto da un professionista specializzato
    detto certificatore, estraneo alla proprietà , alla progettazione o alla
    realizzazione dell'edificio, sulla base di apposite metodologie di calcolo
    e deve essere depositato presso il Comune di competenza e registrato al
    Catasto Energetico. Il certificatore è una persona esperta e qualificata,
    in quanto in possesso di diploma o laurea tecnica, ha superato un corso
    abilitativo ed è iscritto nell’elenco dei certificatori riconosciuti da
    un apposito Ente di Accreditamento a livello regionale. Egli verifica e
    raccoglie tutta la documentazione tecnica e ne redige l’attestato di
    certificazione energetica o anche la targa energetica. In questo modo il
    certificatore attesta l’efficienza energetica dell’edificio e si
    assume la responsabilità di quanto dichiara per tutto il tempo di
    validità del certificato (10 anni se non si effettuano interventi
    sull’immobile).

    La disciplina energetica degli edifici: il quadro normativo: le prima
    tappa normativa

    La disciplina energetica degli edifici trae origine dal D.Lgs. 19 agosto
    2005, n. 192, il quale aveva previsto l’obbligo di dotare gli edifici
    oggetto di compravendita e di locazione dell’attestato di certificazione
    energetica (Aqe ora Ace), a pena di nullità dei contratti. Ovvero
    all’atto di compravendita doveva essere allegato il suddetto certificato
    in originale o in copia autentica ed al contratto di locazione messo a
    disposizione del conduttore o consegnatogli in copia, dichiarata dal
    proprietario conforme all’originale da lui posseduto.

    La seconda tappa normativa

    Tale normativa è stata successivamente modificata dal DL. 112/2008, il
    quale ha disposto l’abrogazione:

     nel caso dei contratti di compravendita di interi immobili o singole
    unità immobiliare, dell’obbligo di dotare o allegare l’attestato di
    certificazione energetica all’atto di compravendita di interi immobili o
    di singole unità immobiliari;

     nel caso delle locazioni, dell’obbligo di consegnare o mettere a
    disposizione del conduttore l'attestato di certificazione energetica;

     delle rispettive sanzioni di nullità dei sopra elencati contratti.

    OSSERVA

    Con la soppressione della sanzione della nullità , l’obbligo di
    dotazione è stato da allora interpretato come norma derogabile. In altri
    termini secondo la normativa di cui sopra i contraenti potevano accordarsi
    che fosse l’acquirente a farsi carico dell’obbligo di dotare di Ace
    l’immobile acquistato, con la conseguenza che il continuo rimpallo
    dell’obbligo di dotazione tra un soggetto e l’altro provocava che
    l’immobile restasse in sostanza privo di Ace se ubicato in regioni
    diverse da quelle che, come vedremo ad esempio la Lombardia e l’Emilia
    Romagna, hanno previsto discipline più stringenti di quella statale.

    Le disposizioni specifiche di alcune regioni

    Tuttavia, in attesa delle Linee Guida nazionali pubblicate il 26 giugno
    2009, alcune regioni avevano legiferato in materia; si tratta delle
    regioni Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Valle d’Aosta, Liguria,
    Umbria, Province di Trento e Bolzano. Per tali regioni, quindi, gli
    obblighi disposti permangono, seppur è bene sottolineare come le diverse
    disposizioni adottate abbiano comportato una serie di differenti termini
    delle applicazioni normative.

    In particolare, a decorrere dal 01.07.2010 era diventato obbligatorio, in
    Lombardia ed Emilia Romagna, per il proprietario dell’immobile,
    consegnare al locatario una copia conforme dell’ACE nel caso di
    contratti di locazione di edifici e singole unità immobiliari con
    contratto stipulato successivamente a tale data.
    Regione Decorrenza Obbligo
    NORMATIVA

    REGIONE LOMBARDIA
    Decorrenza 01/07/2010

    Obbligo per il proprietario dell’immobile di:

    1. allegare agli atti di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di
    porzioni di edifici situati nella regione l’attestato di certificazione
    energetica;

    2. consegnare al conduttore, nei contratti di locazione di immobili,
    finanziaria e di affitto d’azienda comprensivo di immobili, una copia
    conforme dell’ACE; l’obbligo si applica alla stipula di nuovi
    contratti di locazione (di durata superiore ai 30 giorni complessivi in un
    anno), ed al rinnovo (anche tacito) di contratti già stipulati.

    Per contratto “nuovo†si intende quello perfezionato a partire dal 1°
    luglio 2010; per contratto “rinnovato†quello che abbia subito un
    rinnovo espresso o tacito dal 1° luglio 2010.

    Il locatore che non ottemperi all'obbligo di presentazione dell'ACE
    incorre quindi in una sanzione amministrativa da un minimo di € 2.500,00
    ad un massimo di € 10.000,00.

    Se l’Ace non è stato allegato, il notaio deve inviare copia dell’atto
    all’Organismo regionale di accreditamento.

    L'obbligo non si applica "agli edifici [...] di edilizia residenziale
    pubblica esistenti concessi in locazione abitativa" (art. 1, comma 1,
    lettera a) della L.R. 30 del 28 dicembre 2009) e nel caso di edificio
    concesso in comodato d'uso gratuito e/o usufrutto.

    L.R. 3 del 21 febbraio 2011 (si veda nostra e-mail del 10 e 11 c.m.).

    REGIONE EMILIA ROMAGNA
    Decorrenza 01/07/2010

    Obbligo per il proprietario dell’immobile di:

    1. allegare agli atti di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di
    porzioni di edifici situati nella regione l’attestato di certificazione
    energetica;

    2. consegnare al conduttore una copia conforme dell’ACE per i contratti
    di locazione di edifici e singole unità immobiliari con contratto
    stipulato successivamente a tale data.

    Non è prevista alcuna sanzione.

    REGIONI PIEMONTE – VALLE D’AOSTA E LIGURIA

    L’obbligatorietà di allegare l’ACE ai contratti di locazione di
    immobili è prevista, invece, in:

    ïƒ Piemonte a decorrere dal 01.10.2009;
    ïƒ Valle d’Aosta a decorrere dal 2008;
    ïƒ Liguria a decorrere dal 08.05.2009.

    NORMATIVA

    PIEMONTE
    Le leggi regionali 13/2007 e 22/2009 hanno reso obbligatoria l'allegazione
    dell'Ace al rogito ed è prevista la sanzione amministrativa per il
    venditore che non ottemperi a questo obbligo (da mille a 10mila euro in
    base alla superficie del bene). Per il costruttore che viola l'obbligo di
    dotazione è prevista invece una sanzione amministrativa da 5mila a 30mila
    euro.

    VALLE d’AOSTA
    La legge regionale 21/2008 ha deciso, nel caso di rogito che ha a oggetto
    un fabbricato di nuova costruzione, che è obbligatorio allegare l'Ace.

    LIGURIA
    La legge regionale 22/2007, come modificata dalla legge regionale 24
    novembre 42/2008, fissa l'obbligo di consegna dell'Ace al momento della
    vendita ma non sono previste sanzioni.

    La terza tappa normativa – le modifiche in arrivo

    Fermo quanto sopra esposto, si informa che il 03.03.2011 il Consiglio dei
    Ministri ha approvato il decreto attuativo della direttiva 2009/28/Ce e
    firmato dal Presidente della Repubblica il 7.3.2011 - in tema di
    promozione dell’uso di energia derivante da fonti rinnovabili - che
    potrebbe mettere a breve, ovvero quando entrerà in vigore, un punto fermo
    alla rilevante questione attinente il ruolo del certificato energetico nei
    contratti di compravendita o locazione di edifici o di singole unitÃ
    immobiliari e le conseguenze su detti contratti in caso ne siano privi.

    Nel suddetto decreto, si dispone - ex art.11 - una modifica dell’art.6
    del D.L. 196/2005 e cioè della norma che impone l’obbligo di dotare gli
    edifici oggetto di compravendita del certificato di attestazione
    energetica.

    Ciò posto, vediamo nel dettaglio, la nuova disciplina, di prossima
    entrata in vigore, cosa statuisce.

    Contratti di compravendita

    NORMATIVA

    IN SINTESI, SECONDO LA NUOVA NORMATIVA:

     Nei contratti di compravendita di edifici o di singole unitÃ
    immobiliari deve essere inserita, a pena di nullità , una clausola con la
    quale l’acquirente dà “atto di aver ricevuto le informazioni e la
    documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edificiâ€.
    Se è vero quindi che l’acquirente deve appunto dare atto di aver
    ricevuto la documentazione occorre precisare che la suddetta clausola
    presuppone che il fabbricato oggetto del contratto sia già stato dotato
    dell’Ace prima della stipula del contratto stesso.

    Contratti di locazione

     Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari
    deve essere inserita analoga dichiarazione dal conduttore solo ed
    esclusivamente se l’immobile ¨ gia di per se dotato di attestazione
    di certificazione energetica (ad esempio per essere edificio di nuova
    costruzione o oggetto di recente compravendita o ancora perché sono stati
    richiesti incentivi e agevolazioni finalizzate al miglioramento delle
    prestazioni energetiche dell’immobile o dei suoi impianti).

    NOVITA’

    ANNUNCI COMMERCIALI

     a decorrere dal 1° gennaio 2012 (a decorrere dal 11 marzo 2011 nella
    regione Lombardia) gli annunci commerciali di vendita di edifici o di
    porzioni di essi devono riportare l’indice di prestazione energetica
    contenuto nell’attestato di certificazione ad esso inerente.


    E’ questa la novità più saliente del suddetto decreto. Con la
    locuzione “annuncio commerciale†deve intendersi in senso generico
    qualsiasi tipo di annuncio, divulgato attraverso qualsiasi forma, quindi
    sia gli annunci di vendita su quotidiani e periodici, sia le pubblicità a
    mezzo radio e televisione, che le locandine che i mediatori immobiliari
    usano esporre nelle vetrine dei propri negozi e nelle bacheche che
    contengano analoghi annunci presenti in contesti di particolare
    frequentazione (ad esempio un corner posizionato in un centro
    commerciale).

    OSSERVA

    Si precisa, quanto a questa terza novità introdotta dal Dl attuativo
    della direttiva, che per poter esplicitare le caratteristiche energetiche
    degli edifici di cui promuovono la vendita, i mediatori dovranno avere il
    supporto di idonea documentazione, che ovviamente i potenziali clienti
    potranno richiedere in sede di consultazio
     
  2. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Dobbiamo rassegnarci (purtroppo !)
    Prima di porre in vendita un immobile noi Agenti Immobiliari ( ma anche i privati) devono far predisporre i Referti Tecnici di
    Conformita', e io dico anche il Referto Notarile sulla provenienza dell'immobile.
    Personalmente sostengo che questi acccertamenti NON devono essere fatti SOLO prima del rogito ma prima di far impegnare le parti in un rapporto contrattuale ( es. prima di far sottoscrivere una proposta di acquisto !)
    Per questo sta nascendo "Acquisto Sicuro", ne sentirete parlare presto !!! :applauso:
     
    A carlsberg piace questo elemento.
  3. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    Finalmente l'ACE avrà un senso: cioè quello di poter comparare alloggi con costo energetico differente.
    Siamo ben lontani dalla corrispondenza diretta tra costo di esercizio e certificazione ma è un primo, sensibile, passo avanti.
     
  4. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Passi l'obbligo della Certificazione Energetica ma che a carico di noi Agenti Immobiliari ( come ha previsto al Regione Lombardia) venga emessa una sanzione anche di 5.000 .euro se non viene citata la classificazione energetica su un annuncio immobiliare mi sembra un po' pesante.
    A parte che bastava prevedere che un editore di giornali e riviste non puo' accettare la pubblicazione di annunci se gli stessi non contengono la classificazione energetica dell'immobile.
    Sempre a penalizzare questi Agenti Immobiliari, basta !!!!!!!!!!!!!!:disappunto:
     
    A robertobosco e Sim piace questo messaggio.
  5. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    I canali di comunicazione per gli annunci sono molteplici e non tutti sottoposti alle regole delle pubblicazioni periodiche. Un vincolo alla fonte è l'unico modo per coprire tutti i media (siti internet privati, volantini, cartellonistica, ...).

    Capisco poi la difesa di categoria ma quali sarebbero le "altre" penalizzazioni degli AI?
     
  6. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Le altre penalizzazioni sono ad esempio il fatto di essere coobbligati in solido al pagamento delle imposte: se un cliente non paga, deve farlo l'AI (naturalmente poi eserciterà la rivalsa); Un'altra può essere il fatto di inserire il loro compenso nell'atto e far sapere i fatti loro a tutti...
     
  7. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    l'obbligo di fare l'ACE è dei venditori, non degli AI.
    Una volta che c'è gli AI dovranno solo darne giusta pubblicità. Sennò a che serve?
    Nel caso delle tasse, è così ad esempio per tutti coloro i quali vengono pagati con ritenuta d'acconto: se il cliente/datore di lavoro non paga la ritenuta, la deve pagare il lavoratore. Posso essere contrario al principio ma non è una vessazione dei soli Ai.
    Sulla pubblicità dei compensi, ma scusa per chi? Chi ti paga già sa quanto prendi. Dici il notaio? Credi gli importi? Non è diretto concorrente. O forse c'è una qualche ritrosia a dichiarare quanto percepito?
    Scusa, scusa, l'ultima domanda era (volutamente) malevola, mai osato pensare che nel giro del mattone ci sia del nero.

    Per mettere invece dei paletti... io vieterei gli annunci senza prezzo.
     
  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I prezzi degli annunci, sono soggetti a trattativa, quindi non rendono l'effettivo riscontro delle transazioni economiche.La pubblicità lasciatela stare, nel nostro lavoro c'é bisogno anche di creatività e non solo di calcoli matematici o figure geometriche.
     
  9. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    Bravi, fate i creativi.

    Però voi vendete un prodotto, un prodotto che ha determinate caratteristiche e queste caratteristiche determinano un prezzo. Non comunicare chiaramente le caratteristiche del prodotto e il suo prezzo non è un comportamento corretto, secondo me, da un punto di vista etico.
    Le ragioni di questa strategia le conosco, sono grezzamente commerciali e non semplificano la vita al cliente. Il mondo per fortuna sta cambiando. C'è internet, ci sono le nuove generazioni. Trasparenza è un concetto che ha acquistato nuova importanza.
    Speriamo in una evoluzione del mercato.
     
  10. gladiatore

    gladiatore Membro Junior

    Mediatore Creditizio
    scusate,ma non si parlava di ace? tra l'altro ci siamo preoccupati se il catasto energetico è stato creato (dicono che sarà il genio civile)?se i comuni sono pronti a ricevere questi documenti? se il notaio stipula con la presentazione o con la ricevuta di ritorno dalla regione?se il certificatore è veramente abilitato?ricordiamoci che ne rispondiamo in solido.
     
  11. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sempre in merito agli obblighi a carico del'agente immobiliare ricorderei inoltre:
    - l'antiriciclaggio
    - le responsabilita' professionali ( e non siamo riconosciuti come professionisti !) con i rischi patrimoniali che ci ha accollato l'anno scorso la Suprema Corte di Cassazione sull'obbligo di informazione
    - la privacy !
    Nello stesso tempo ci hanno tolto :
    - la mediazione creditizia
    - le perizie per le Banche
    e...............non continuo !!:disappunto:
     
  12. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    [Chi ha detto che non viene comunicato al cliente il prezzo di un immobile? Non si acquistano immobili stando su internet o leggendo cartelli per la strada. La cosa più importante della pubblicità é farsi conoscere per stabilire una relazione con il cliente, orientandolo all'acquisto che desidera, mostrandogli le caratteristiche del prodotto. Hai mai visto fare della pubblicità a un prodotto sottolineandone il costo? Io l'ho visto fare solo per le bazze con fregatura!
    [Ma tu sei già orientato dietro a un meccanismo che io non conosco, parli di rozze strategie commerciali, le accetto se é frutto della tua esperienza, ma lascia stare i clienti degli altri, guarda i tuoi.
     
  13. gladiatore

    gladiatore Membro Junior

    Mediatore Creditizio
    no di questo passo non prenderemo piu un incarico di vendita,in quanto prima ancora che il cliente dia l'incarico gia deve aver effettuato tutti i passi del caso,scia ,ace,atc uguale 1500,00€ e ancora non inizia.è vero che facciamo un figurone con il venditore,ma purtroppo deve mettere le mani in tasca il prezzo di stima da parte sua sara almeno 15000,00€del prezzo richiesto,mi chiedo dove arriveremo di questo passo? le mani in tasca ce le mettiamo noi visto che ne rispondiamo in solido? in bocca al lupo a tutti
     
    A carlsberg piace questo elemento.

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