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  1. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per gli ancora convinti della penale di pari importo di di valore vicino alla provvigione....

    E' incessante il lavoro della giurisprudenza di merito in materia di mediazione e diritto alla provvigione, proprio su tale argomento si è pronunciato il Tribunale di Roma secondo cui, ai sensi e per gli effetti dell'art. 33, comma 1 del Codice del consumo, la clausola che prevede il pagamento di una penale nel caso di recesso del cliente dal contratto di mediazione prima della sua scadenza deve essere dichiarata vessatoria.

    Il fatto.

    Tizia, in qualità di proprietaria di un immobile, conferisce incarico di mediazione al fine di promuovere la compravendita di tale bene al prezzo di due milioni e mezzo di euro, impegnandosi a riconoscere alla società di mediazione una provvigione pari all'1% del prezzo.

    Tale incarico stabiliva, inoltre, che il mandato avente scadenza 31.5.2011 si sarebbe rinnovato tacitamente, salvo recesso da comunicare alla società di mediazione immobiliare, con raccomandata, dieci giorni prima della scadenza.

    Fra le clausole che disciplinavano tale incarico le parti stabilivano che se il recesso del cliente fosse avvenuto entro trenta giorni dalla sottoscrizione dell'incarico, lo stesso sarebbe stato obbligato a pagare un importo a favore dell'altra parte pari all'80% della provvigione calcolato sul prezzo di vendita dell'immobile, e se il recesso fosse avvenuto oltre il trentesimo giorno dal conferimento dell'incarico il cliente sarebbe stato obbligato a pagare un importo pari al 90% della provvigione.

    La società di mediazione, dopo il conferimento dell'incarico in questione, in data 27 dicembre 2010 informava telefonicamente Tizia di una proposta di acquisto irrevocabile del suo immobile al prezzo di E 2.200.000,00 con scadenza 13 gennaio 2011.

    Tizia, però, in data 3 gennaio 2011 comunicava alla società di mediazione, tramite il suo legale, la sua volontà di recedere dall'incarico di mediazione, precisando che in assenza di una proposta di acquisto accettata nulla era dovuto al mediatore.

    => Il mediatore immobiliare. Diritto alla provvigione e profili di responsabilità.

    (In tema di diritto alla provvigione del mediatore solo a fronte della conclusione dell'affare si segnala tale contributo: Il diritto alla provvigione spetta solo in caso di conclusione dell'affare)

    La società di mediazione, però, non ci sta e cita in giudizio la cliente chiedendo il pagamento in proprio favore della somma di ventimila euro, così come stabilito da apposita clausola dell'incarico ricevuto, in caso di recesso anticipato del cliente dall'incarico.

    Tizia, cliente convenuta, si costituisce eccependo la vessatorietà di tale clausola.

    La sentenza del Tribunale di Roma. Il Giudice unico della decima sezione civile del Tribunale di Roma, con sentenza dello scorso 16 maggio, ha accolto le eccezioni della convenuta dichiarando vessatoria la clausola dell'incarico di mediazione che prevedeva il pagamento di un importo, molto simile alla provvigione vera e propria, in caso di recesso anticipato del cliente.

    => La clausola di rinnovo tacito dei contratti può essere vessatoria

    Il Giudicante, infatti, ha fondamentalmente verificato se una clausola simile sia rispettosa delle norme poste a tutela del consumatore dal codice del consumo (D.Lgs. n. 206 del 2005).

    Prima di giungere a tale conclusione la sentenza ha evidenziato che “ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell'affare è insufficiente il mero ricevimento dell'incarico ma è necessario che sussista un patto ulteriore che valga a collegare tale diritto ad un fatto diverso, …quale l'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all'affare …

    Fra l'altro, precisa la giurisprudenza, che il compenso che matura il mediatore per l'attività svolta, non può essere equiparato alla positiva conclusione dell'affare. (Sul tema vedasi: Cass. sez. I, 7067 del 15.5.2002)

    Inoltre, evidenzia ancora il provvedimento in questione, se il conferente recede dall'incarico ( anche se ingiustificatamente) la previsione dell'obbligo di corrispondere un compenso al mediatore può avere causa nell'attività posta in essere nella ricerca di un soggetto interessato all'acquisto, ma non può avere un entità tale da avvicinarsi concretamente alla provvigione che sarebbe maturata in caso di conclusione dell'affare.

    => La clausola di rinnovo tacito dei contratti può essere vessatoria

    In pratica, quindi, le parti nell'esercizio dell' autonomia contrattuale avrebbe dovuto stabilire quale doveva essere il compenso del mediatore per l'attività svolta fino all'eventuale recesso, nel caso di specie invece le parti attraverso la clausola in questione hanno stabilito un corrispettivo per il recesso del cliente fissando un importo molto simile alla provvigione che sarebbe maturata solo dopo la conclusione dell'affare ( ventimila euro!!!)

    E' evidente, quindi, che la clausola che ha stabilito un corrispettivo per il recesso anticipato del cliente, pari all'1% del prezzo di vendita dell'immobile, ha generato uno squilibrio delle prestazioni dato che il diritto al compenso per il caso di recesso anticipato è stato fissato in misura indipendente dal tempo per il quale l'attività del mediatore è stata svolta fino al momento del rifiuto del preponente (Tizia).

    Alla luce di tali valutazioni la sentenza ha dichiarato la nullità della clausola dell'incarico di mediazione che stabiliva,praticamente, il medesimo compenso per il mediatore sia nel caso di positiva conclusione dell'affare che in caso di recesso anticipato del cliente dall'incarico.

    => Provvigione all'agente immobiliare solo quando si conclude l'affare

    => La semplice proposta di acquisto fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione

    => Ecco perchè spetta al mediatore la provvigione anche in questo caso.

    Scarica Trib. Roma, X sez. civ., 19.5.2016, n. 10118



     
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  2. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mah.....devo dire che in parte condivido la sentenza....meglio prevedere una penale di 3-5k sperando ovviamente di non incassarla......della serie meglio un uovo oggi (sodo o in camicia) che una gallina spennacchiata domani
     
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  3. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non ho capito bene scusate sono in letargo....
    ma il corrispettivo per il recesso dovrebbe essere legato al tempo?
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    alzati e cammina Lazzaro!
     
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  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non mi dire che sei .... sorellastra di Pyersilvio ...
     

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