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  1. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Un po' di spunti per partire con la comprensione della professione, gli oneri e gli onori... e qualche sanzione ;)

    Chi vuol contribuire a questa sorta di "guida" o domande e risposte frequenti, può farlo tranquillamente :)

    Il codice civile, all’articolo 1754, definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
    Non viene così definita la mediazione, ma soltanto il soggetto mediatore.
    Più recentemente, con la legge 3 febbraio 1989 n. 39 e relativo regolamento di attuazione, è stato previsto che per esercitare l’attività di mediatore è necessaria l’iscrizione nel ruolo degli Agenti d’affari in mediazione istituito presso la Camera di Commercio, diviso in quattro sezioni, una delle quali destinata in particolare agli agenti immobiliari.
    I moduli o formulari utilizzati dagli agenti immobiliari, sempre ai sensi della citata legge, devono contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo dell’agente, o nel caso si tratti di società, del legale rappresentante; devono essere chiari e comprensibili e ispirati ai principi della buona fede contrattuale.
    Per rendere possibile un controllo “a doppio filo”, è previsto l’obbligo del deposito dei moduli o formulari presso la Commissione incaricata della tenuta dei ruoli e della vigilanza sull’esercizio dell’attività degli iscritti, ai sensi degli articoli 5 e 7 della legge 39/89; il mancato rispetto di tale norma comporta una sanzione (recte: pena pecuniaria) di Euro 1.549,37, ai sensi dell’articolo 21 del regolamento di attuazione. Il deposito di un modulo o formulario diverso da quello utilizzato comporta invece una sanzione di Euro 516,46.
    Tali violazioni amministrative o penali, non incidono sulla validità del negozio dal punto di vista civilistico.
    Si ritiene che l’incarico conferito al mediatore di concludere un determinato affare non possa considerarsi costituito fino a quando non diventi “trilatero” ossia fino a quando le parti rispettivamente interessate alla vendita e all’acquisto, non siano state messe in relazione per effetto dello svolgimento di una attività di fatto dell’agente immobiliare.
    Può avvenire che, in seguito alla mediazione offerta dall’agente immobiliare a dei soggetti che non la rifiutano, si verifichi la conclusione dell’affare (recte: compravendita dell’immobile) per effetto del suo intervento: anche per facta concludentia (non “accidentale”) si può quindi perfezionare il contratto di mediazione immobiliare, non necessitando di forma scritta.
    Il diritto alla provvigione matura a favore del mediatore, normalmente nei confronti di entrambe le parti, “se l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (articolo 1755 codice civile).
    Nel caso in cui la mediazione sia “occulta”, ossia una parte non abbia avuto consapevolezza della stessa e non stata messa così in condizione di valutare l’incidenza della provvigione nell’affare, si dovrà negare il diritto del mediatore alla provvigione.
    E’ importante specificare che, ai sensi dell’articolo 6 della legge 39/89, “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”.
    Il medesimo articolo soggiunge che “la misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all’articolo 7 e tenendo conto degli usi locali”.
    L’incarico ricevuto di mediare comporta diritti e obblighi del mediatore: il diritto al rimborso delle spese autorizzate dalla parte conferente l’incarico (salvo patti o usi contrari ex articolo 1756 codice civile) e l’obbligo di attivarsi per favorire la conclusione dell’affare, comunicando alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso (articolo 1759 codice civile). Una corretta informazione consente al consumatore di valutare adeguatamente la convenienza dell’affare.
    L’affare può dirsi concluso allorquando le parti messe in relazione dal mediatore, abbiano ottenuto il risultato voluto il cui contenuto sia tutelato dall’ordinamento giuridico.
    Si deve ricordare che, anche dopo la scadenza dell’incarico di mediazione sussiste un diritto alla provvigione a favore del mediatore se le parti concludano l’affare comunque per effetto del suo intervento in virtù del principio del nesso di causalità tra l’attività svolta dal mediatore e l’affare concluso tra le parti.

    Clausole abusive. Benché depositati presso la Commissione istituita presso la Camera di Commercio, i moduli e formulari utilizzati dalle Agenzie immobiliari possono contenere clausole che -ad un attento esame- potrebbero essere considerate abusive e quindi inefficaci se determinano un significativo squilibrio “giuridico”, ossia dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto e siano sottoscritte da un consumatore, ossia da una persona fisica che agisca per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta (articolo 1469 bis) e non siano state oggetto di una trattativa individuale (articolo 1469 ter, comma 4).
    Tale situazione non potrà riguardare situazioni di squilibrio semplicemente “economico” come ad esempio l’importo della provvigione, anche se di importo notevolmente elevato; peraltro si deve ricordare che tale importo può essere sempre “trattato” e quindi oggetto di possibile riduzione.
    Le clausole “abusive” che più frequentemente si riscontrano negli incarichi di mediazione immobiliari sono: l’irrevocabilità della proposta, la clausola penale, la clausola di esclusiva, la deroga al foro “del consumatore”.

    Irrevocabilità della proposta. La clausola di “irrevocabilità della proposta”, dell’interessato all’ acquisto o alla vendita, viene spesso inserita nei moduli da parte delle Agenzie immobiliari per garantirsi di fronte a “ripensamenti” dei consumatori, prevedendo l’obbligo del consumatore di corrispondere la provvigione al mediatore nel caso in cui revochi l’incarico prima della sua naturale scadenza.
    Tale “irrevocabilità” si pone in contrasto con l’articolo 1469 bis, n. 7 del codice civile, secondo il quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che riconoscano al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto. La suddetta vessatorietà verrebbe meno se soltanto fosse prevista la “simmetrica” irrevocabilità per il mediatore che in tal caso non avrebbe la possibilità di rinunciare all’incarico ricevuto di mediare.

    Clausola penale. Per il medesimo motivo di cui al punto precedente, i moduli predisposti dalle Agenzie immobiliari contengono la previsione della clausola penale per il caso in cui la parte conferente l’incarico lo revochi successivamente oppure si rifiuti di concludere il contratto alle condizioni previste originariamente o concluda l’affare direttamente con le persone “presentate” dal mediatore. Tale clausola si configura inefficace ai sensi dell’articolo 1469 bis, comma 3, n. 6, in quanto si preveda il pagamento di una penale di importo manifestamente eccessivo, pari all’importo della provvigione o, peggio ancora, al doppio della stessa.
    Devesi rilevare che la penale così prevista non è suscettibile di riduzione, ma di dichiarazione di inefficacia e conseguente “eliminazione”, a differenza di quanto previsto dalla norma di cui all’articolo 1384 del codice civile applicabile alla generalità dei casi, ma non alle fattispecie a tutela del consumatore.
    La disciplina di diritto comune si applicherebbe soltanto nel caso in cui il mediatore riuscisse a dimostrare che la penale è stata oggetto di una trattativa.

    Clausola di esclusiva. Per non correre il rischio di veder sfumare l’affare perché portato a termine da un altro mediatore, le Agenzie immobiliari inseriscono la clausola di esclusiva con la quale viene ad essere limitata la libertà di contrattare del consumatore. La violazione di tale clausola comporta spesso la previsione del pagamento di una penale, della cui vessatorietà abbiamo già trattato.
    L’inefficacia della clausola di esclusiva risiede nell’articolo 1469 bis, n. 18, comportando una restrizione alla libertà contrattuale del consumatore nei rapporti con i terzi.

    Deroga al foro del consumatore. Deve considerarsi altresì abusiva e quindi inefficace la clausola che preveda la designazione di un foro competente diverso e quindi non coincidente con la località di residenza o domicilio eletto del consumatore. Tale vessatorietà si evidenzia al n. 19 dell’articolo 1469 bis del codice civile. Tale norma ha introdotto una sorta di Foro esclusivo speciale del consumatore, derogabile soltanto a seguito di comprovata trattativa individuale.
     
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  2. Robottino65

    Robottino65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, da poco stò collaborando con un'agenzia immobiliare di Firenze.
    Non sono asssunto , non mi viene riconosciuto un fisso ma solo la provvigione del 10% su quanto di pertinenza dell'agenzia se ho acquisito io l'appartamento o se ho portato io il cliente.
    Volevo sapere se le condizioni economiche standard per questo tipo di professione sono adeguate e quali e quanti variabili possono essere prese in considerazione.
    Tingrazio moltissimo per qualsivoglia delucidazione.
    Saluti
    ROberto
     
  3. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    [Intervento di moderazione:
    Il regolamento del Forum proibisce il "cross-posting", cioè il replicare lo stesso messaggio (o messaggi con lo stesso contenuto) in aree diverse. Grazie della comprensione.]


    ;)
     
  4. Shire

    Shire Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie Custode...
     
  5. siseph

    siseph Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    [/QUOTE]Clausola di esclusiva. Per non correre il rischio di veder sfumare l’affare perché portato a termine da un altro mediatore, le Agenzie immobiliari inseriscono la clausola di esclusiva con la quale viene ad essere limitata la libertà di contrattare del consumatore. La violazione di tale clausola comporta spesso la previsione del pagamento di una penale, della cui vessatorietà abbiamo già trattato.
    L’inefficacia della clausola di esclusiva risiede nell’articolo 1469 bis, n. 18, comportando una restrizione alla libertà contrattuale del consumatore nei rapporti con i terzi.

    [/QUOTE]

    18) sancire a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facolta' di opporre eccezioni, deroghe alla competenza
    dell'autorita' giudiziaria, limitazioni all'allegazione di prove, inversioni o modificazioni dell'onere della prova,
    restrizioni alla liberta' contrattuale nei rapporti con i terzi;

    ...Ma quindi la clausola di esclusiva? Sarebbe a dire che anche con un incarico in esclusiva il cliente ha il diritto di contrattare per conto suo e poi avvisa l'agente che ha già proposta, o magari ha già venduto e via?
    E' così? non pensavo... :confuso:
     
  6. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    Nel caso in cui la mediazione sia “occulta”, ossia una parte non abbia avuto consapevolezza della stessa e non stata messa così in condizione di valutare l’incidenza della provvigione nell’affare, si dovrà negare il diritto del mediatore alla provvigione.


    quesito1.......se solo una delle diverse parti non era a conoscenza della mediazione viene negata per tutto il lavoro???
    quesito2 ......se agiamo mediante lettera di incarico di acquisto (quindi in mediazione unilaterale) e il venditore è inconsapevole della mia ricerca mi viene negata anche la provvigione dell'eventuale acquirente?????

    grazie custode :^^::^^::^^::^^::^^::^^:
     
  7. bellotti09

    bellotti09 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve vorrei sapere la proposta d'aquisto inrevocapile senza caparar e valida? se voglio chieder la revoca posso senza pagare nessuna provvigione?l'agenzia e stata scorretta ha tentato di vendermi un appartamento a 103000 euro quando dopo la firma della proposta ho fatto un giro dove e messo l'immobile in vendita e ho trovato il cartellone pubbicitario di un altra agenzia appeso alla recinzione curioso e un pò malfidente ho visionato il sito dell agenzia b e ho trovato lo stesso identico appartamento che stavo per comprare a 13000 euro in meno di listino alla fine pubblicizzato a 90.000 dall agenzia a e lagenzia b melo voleva vendere x 103 0000 ho fatto presente all agenzia a di questa cosa e le ho detto che sono rimasto molto male alla fine mi volevano fregare poi dall' agenzia a ho saputo che collaborava con la b qundi lagenzia a e stata poco seria e ora io ho perso la fiducia e lappartamento non lo voglio più almeno da loro .quindi posso ritirarmi dall' offerta che ho faTTO?
     
  8. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    il proponente ha la facoltà di recedere prima dell'accettazione; Taluni (es. alcune Camere di Commercio) sostengono che il proponente può recedere entro 4 giorni dalla proposta a meno che non si sia già verificata l'accettazione. Tale "tutela" pare effimera e di facile aggiramento: se il proponente comunicasse tale volontà gli verrebbe immediatamente obbiettata l'impossibilità del recesso in quanto guarda caso "solo poco prima" la proposta è stata accettata. Insomma nella realtà è una garanzia inconsistente salvo che il proponente non specifichi che il recesso o l'accettazione devono formalizzarsi con un fax, un email che hanno ora, minuti e data certa.

    Buona fortuna..............:D:D:D:D:D:D
     
  9. bellotti09

    bellotti09 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sono informato da un legale non è propio cosi visto e considerato che nemmeno ho lasciato la caparra e x essere valida l'impresa deve firmare la proposta x accettazione.
     
  10. bellotti09

    bellotti09 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Irrevocabilità della proposta. La clausola di “irrevocabilità della proposta”, dell’interessato all’ acquisto o alla vendita, viene spesso inserita nei moduli da parte delle Agenzie immobiliari per garantirsi di fronte a “ripensamenti” dei consumatori, prevedendo l’obbligo del consumatore di corrispondere la provvigione al mediatore nel caso in cui revochi l’incarico prima della sua naturale scadenza.
    Tale “irrevocabilità” si pone in contrasto con l’articolo 1469 bis, n. 7 del codice civile, secondo il quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che riconoscano al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto
     
  11. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ............io le ho illustrato qualche "caso", nel dettaglio può entrarci solo chi ha i documenti e le competenze per farlo......

    buona fortuna..................:rabbia::rabbia::rabbia:
     
  12. Oris

    Oris Ospite

    La proposta non è rivolta a un professionista, ma a un venditore di un immobile, ed è irrevocabile non per clausola, ma è proprio un negozio a se stante, anzi un pre-negozio. :)

    Un contratto non è un contratto per clausola :D

    In soldoni quella che viene chiamata impropriamente clausola in realtà è contenitore, semmai, la sua trasformazione in un contratto preliminare alla accettazione è foriera di problematiche, se non fatta con la dovuta cura.

    Qui il consumatore non compra qualcosa ma propone di comprarlo, a condizioni SUE, non definite da chi vende, spesso.
    Quindi non ha senso recedere, visto che condizione per fare una offerta che possa esser tenuta in considerazione dal venditore, che la dovrà "vagliare" è proprio la sua irrevocabilità.
    CHi parla della popost adi qacquisto spesso nons a cosa dice, o ne conosce solo alcuni aspetti, confondendola con altre cose.
    Mal di poco, visto gli svarioni ch esi trovano anche sul sole 24 ore riguardo a questo tema.

    IN soldoni: quando si sottoscrive proposta di acquisto, si fa un atto liberale, UNILATERALE, che può esser fatto anche revocabile, ma tale scelta, a mio aprere, pregiudica di molto la fiducia che un venditore dona al proponente visto che fino al rogito interviene nella formazione del rapporto di coobligazione con il bene più grande, questo potrebbe indurlo a pensare che chi PROPONE in trealtà non abbia fatto bene i conti, quindi, anch esdietro mio consiglio, tnederei a lasciar perdere chi si approccia a un affare immobiliare con queste idee.

    Altra cosa è comprare, attraverso le proposte irrevocabili prestampate delle concessionare o dei negozi, un televisore o un folletto o un auto.

    C'è il diritto di recesso, che cambia il suo termine se fatto presso l'esercizio o fuori da esso, ma in realtà in questi casi l'acquisto lo si fa non proponendo nulla, ma accettando di fatto una proposta commerciale pre-cotta, da un fornitore o ditta.

    Ci sono alcune CCIAA che hanno meso il diritto di recesso alle proposte, spesso aggirato, con consenzienti coloro che le sottoscrivevano, mettendo la data precedente, perchè è assurdo pensaredi fare una proposta immobiliare revocabile, non si parla di una tv, ma di una casa, si presuppone che chi si approccia all'acquisto di una casa, essendo un acquisto che viene ragionato per molti giorni, o mesi o anni addirittura, venga fatto a ragione veduta...

    Io, ripeto, mi trovassi un proponente con il recesso in testa, lo inviterei a tornare quando è convinto. ;)
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  13. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ...........oris, la cass. è stata chiara, se non è ancora accettata la proposta dal venditore nullo è dovuto, ma se lo è stata cambia "il contenitore" e poco può fare il compratore, il resto sono voli pindarici dei vari avvocati ed "affini"................. :sorrisone::sorrisone::sorrisone:mrgreen:
     
  14. Oris

    Oris Ospite

    postare sentenza ;)

    Comunque,se non è stata accettata non serve cassazione: atto unilaterale, decaduto, ciao a tutti.

    :D

    MA se siamo nel periodo nel quale uno si è impegnato a non recedere... non so.

    Non ho approfondito anche perchè se uno recede io strappo tutto e via :D
     
  15. bellotti09

    bellotti09 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    bravo ragionamento giusto ma se uno recede c'e un motivo ci son di mezzo i soldoni e i soldoni non teli regalano e nemmeno li regali quindi se un agenzia e scorretta il compratore perde la fiducia in questa gente nn puoi pretendere di guadagnarsci sopra 15o 20000 euro cosi truffando sul prezzo visto e considerato che un altra agenzia lo vende a 18000 euro in meno lo stesso identico appartamento e questo non è rubare? e uno dovrebbe rispettare la proposta? volendo si potrebbe denunciarlo pe truffa poi vai a dimostrare che lo hai fatto in buona fede.
     
  16. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ...oris biricchino sono mesi che stai "discutendo" come ovviare al probblema della" promessa resa nulla" nel forum e ora mi chiedi la sentenza???........ senilità?? o vuoto di memoria????:^^::^^::^^::^^:
     
    A AlexBas piace questo elemento.
  17. Oris

    Oris Ospite

    Ehm, rileggi quelo che ho scritto: le mie proposte non sono nulle, se affronti un argomento fallo con profondità ;) la leggerezza nel diritto non paga e fare risatine su questi argomenti è da sciocchini :^^:

    Sono nulle quelle che usano molti da anni semmai :D

    @Bellotti, sono discorsi giusti, ma non sono quelli che faccio io, se si parla di diritto si parla di diritto, se si parla di dovrebbe essere si parla di dovrebbe essere.

    GLi impegni si prendono tra prersone serie, prendere un impegno signific apagare le conseguenze di un eventuale rifiuto a manenere gli impegni, se incontri un ai con il buon senso, tali conseguenze sono equilibrate agli impegni presi, volta per volta, se ne incontri uno... meno elastico sei messo un pochino peggio ;) e ti trovi impegnato in maniera importante da subito.

    Infatti, il nostro amico sopra ch espesso parla con un pochino troppa sintesi, dimentica che NON tutte le poposte sono nulle, ma solo quelle "promesse di promesse"... ;)
     
  18. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ....... mi riferivo a ciò che ha scritto il sig. belloti o9 non alle tue "proposte" ...... tu che "sai" senza dover leggere la nuova divina commedia come la definisci "la proposta" descritta dal sig. bellotti 09 ???,:risata::risata::risata::risata: ..........
     
  19. Oris

    Oris Ospite

    Beh, io potrei rispondere, diciamo, in modo accurato, con tutte le mie amncanze certo, ma sicuramente riportando dati accertabili e approfondibili.

    Oppure potrei fare come fai tu, due tre parole d'effetto messe a caso, una faccina, e sembro pure più intelligente ;) (c'è un retroscena da immaginare... io di solito è un trucco ch eusavo con le donne, se taci, s'immaginano quello ceh vogliono e ti fanno spesso più bello di quello che sei :D )

    Credo che per stavolta seguirò il tuo esempio, visto che a te sembra il modo corretto di rispondere :sorrisone:
     
  20. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ........già già ti stai dimostrando ciò che sei....... .complimenti :applauso::applauso::applauso::applauso:
     

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