Il costruttore non è obbligato alla trascrizione del preliminare

[ggillen]

grazie a tutti. @matusalemme: la fideussione è assicurativa e dovrebbe essere con Allianz (ci ha girato per adesso una quotazione, perchè non abbiamo ancora firmato niente).
Quindi nulla da dire sulla compagnia di assicurazione, solida e affidabile. Il testo penso sia standard: "a garanzia delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo riscossi e da riscuotere qualora, a termini di legge, incorra in una situazione di crisi che non consenta il trasferimento della proprietà con la stipula del contratto notarile di compravendita/assegnazione dell'immobile costruito".
La mia perplessità invece, deriva dal fatto che il costruttore abbia detto che il testo del compromesso e' stato concordato tra i legali e Alliance per il rilascio della fideiussione e che quindi non puo' essere modificato se non magari qualche specifica in piu' (dice che la trattativa è stata onerosa, lunga etc.) Ma sarà vero? perchè dovrebbe interessare il testo del compromesso all'assicuratore? forse per tutelarsi della causa scattentante della fideussione?)

 

[francesca63]

non è obbligato a trascrivere perchè si tratta di una domanda di licenza del 2013 e la legge non è retroattiva)

Per completare le opere dovrebbe aver presentato un nuovo permesso di costruire: verifica quando, per capire se rientra nella norma sulla trascrizione (2019).
Farei comunque qualche approfondimento, prima di firmare “a scatola chiusa”.

 

[matusalemme]

faccio l'uccellaccio del malaugurio e mi scuso in anticipo: tu fai le corna!

dovrebbe essere Allianz non significa che poi lo sarà

la clausola ..."a garanzia" definisce solo l'oggetto, l'ambito della garanzia

diverso ed importante è stabilire anche "quando" e "come" scatterà la garanzia, ossia quando potreste incassare il quattrino qualora si dovessero verificare le situazioni previste per "legge"

si tratta di interpretare tutto il testo per capire cosa può significare "incorrere in una situazione di crisi che non consenta il trasferimento della proprietà con la stipula di un atto notarile...."

faccio un esempio (e mi scuso in anticipo per la brutalità):

una procedura concorsuale (una di quelle di legge, ma potrebbe essere anche una procedura esecutiva) si può aprire inizialmente con una procedura di concordato con riserva, alla quale possono succedere, in via tra loro alternativa, o un accordo di ristrutturazione dei debiti con i creditori oppure (non sempre, ma capita spesso) ancora una proposta con un piano di concordato preventivo, alla quale , a sua volta, può seguire (non sempre, ma se va male) la procedura (finale) di fallimento

ebbene, cioè se va male, che più male non si può, la vendita con l'atto notarile la potrà stipulare anche il curatore fallimentare, intervenuto nella procedura indicata per ultima

sai quanti anni potrebbero passare tra una procedura e l'altra? dai cinque in su, e sono stato ottimista

e ciò sempre che, mancando la trascrizione del preliminare a tuo nome, una banca non abbia acceso nel frattempo un'ipoteca sul terreno a garanzia del mutuo oppure per mancati pagamenti

allora il tuo credito sarà chirografario, prima di te verrà la banca e prima ancora le spese di giustizia ed i compensi dei vari commissari, liquidatori, consulenti intervenuti nelle varie procedure, e devi sperare nell'escussione della fideiussione

è un'avventura

se vuoi procedere perchè ti piace l'operazione, perchè il luogo, etc.etc.etc., devi "guardare" l'impresa, verificare se costruisce bene, se è in funzione da anni, se ha mercato, cosa dicono i suoi acquirenti finali, se ha personale proprio oppure se si avvale di subappaltatori, sentire cosa dicono i funzionari bancari (ma attenzione)

....e poi sperare che vada bene

AUGURI

 

[Bagudi]

faccio l'uccellaccio del malaugurio e mi scuso in anticipo: tu fai le corna!

dovrebbe essere Allianz non significa che poi lo sarà

la clausola ..."a garanzia" definisce solo l'oggetto, l'ambito della garanzia

diverso ed importante è stabilire anche "quando" e "come" scatterà la garanzia, ossia quando potreste incassare il quattrino qualora si dovessero verificare le situazioni previste per "legge"

si tratta di interpretare tutto il testo per capire cosa può significare "incorrere in una situazione di crisi che non consenta il trasferimento della proprietà con la stipula di un atto notarile...."

faccio un esempio (e mi scuso in anticipo per la brutalità):

una procedura concorsuale (una di quelle di legge, ma potrebbe essere anche una procedura esecutiva) si può aprire inizialmente con una procedura di concordato con riserva, alla quale possono succedere, in via tra loro alternativa, o un accordo di ristrutturazione dei debiti con i creditori oppure (non sempre, ma capita spesso) ancora una proposta con un piano di concordato preventivo, alla quale , a sua volta, può seguire (non sempre, ma se va male) la procedura (finale) di fallimento

ebbene, cioè se va male, che più male non si può, la vendita con l'atto notarile la potrà stipulare anche il curatore fallimentare, intervenuto nella procedura indicata per ultima

sai quanti anni potrebbero passare tra una procedura e l'altra? dai cinque in su, e sono stato ottimista

e ciò sempre che, mancando la trascrizione del preliminare a tuo nome, una banca non abbia acceso nel frattempo un'ipoteca sul terreno a garanzia del mutuo oppure per mancati pagamenti

allora il tuo credito sarà chirografario, prima di te verrà la banca e prima ancora le spese di giustizia ed i compensi dei vari commissari, liquidatori, consulenti intervenuti nelle varie procedure, e devi sperare nell'escussione della fideiussione

è un'avventura

se vuoi procedere perchè ti piace l'operazione, perchè il luogo, etc.etc.etc., devi "guardare" l'impresa, verificare se costruisce bene, se è in funzione da anni, se ha mercato, cosa dicono i suoi acquirenti finali, se ha personale proprio oppure se si avvale di subappaltatori, sentire cosa dicono i funzionari bancari (ma attenzione)

....e poi sperare che vada bene

AUGURI

Mi sembra che tu stia predisponendo uno scenario apocalittico, sicuramente esagerato.
La fidejussione garantisce tutti i pagamenti tranne il saldo finale.

a garanzia delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo riscossi e da riscuotere qualora, a termini di legge, incorra in una situazione di crisi che non consenta il trasferimento della proprietà con la stipula del contratto notarile di compravendita/assegnazione dell'immobile costruito".

Questa è la motivazione trainante, per legge, di qualunque fidejussione a garanzia di nuove costruzioni.

La mia perplessità invece, deriva dal fatto che il costruttore abbia detto che il testo del compromesso e' stato concordato tra i legali e Alliance per il rilascio della fideiussione e che quindi non puo' essere modificato se non magari qualche specifica in piu' (dice che la trattativa è stata onerosa, lunga etc.) Ma sarà vero? perchè dovrebbe interessare il testo del compromesso all'assicuratore?

Qualunque contratto stipulato fra terzi non può essere modificato da un acquirente, se no sarebbe il caos.

La cosa più importante è valutare se il costruttore è presente sul territorio da tempo, come costruisce, se ha mai avuto problemi e, se hai la possibilità, cosa dicono i suoi acquirenti...

 

[matusalemme]

Gentile Bagudi,

come puoi vedere, l'ho scritto io - per primo ed all'inizio - che facevo l'uccellaccio del malaugurio e di fare le corna

come pure, poi, ho scritto - in fondo - di andarsi ad informare sulla bontà dell'impresa, di come lavora, di chi si serve, di sentire gli acquirenti, etc. etc.

Ggillen - finora ha solo una quotazione, e non il testo scritto della fideiussione, quello finale per intenderci che le/gli verrebbe consegnato: quindi NON ha letto nessuna clausola

inoltre, secondo quel che ha scritto Ggillen, dovrebbe essere con Allianz

dovrebbe, non E'

se la fideiussione ha da essere "uguale per tutti" e Ggillen non è proprio il/la primo/a a firmare, il costruttore potrebbe ben fare la fotocopia di una fideiussione già firmata e consegnargli/le copia (cancellando ovviamente i dati sensibili): così l'aspirante acquirente si legge il testo integrale, controlla chi l'ha effettivamente rilasciata, e fa le sue valutazioni con maggior tranquillità e cognizione

ancora, il testo del compromesso sarebbe stato concordato tra i legali ed Allianz ed è/sarebbe intoccabile

quante volte capita che, in sede di trattative, ti "vendono" anche la luna, il sole e tutto il firmamento stellare e, poi, al momento della stipula, ti trovi a ricevere tutt' altro?

ma ormai sei lì, ti tiri indietro?

no, firmi perchè l'operazione ti piace, ormai ti sei impegnato con terzi, hai fatto debiti, etc. etc.

poi, alla prima rogna, esamini il contratto che hai firmato, e scopri.... di avere mani e piedi legati

 

[ggillen]

Gent.mi tutti.
Alla fine forse sono riuscita a risalire al movente del costruttore di non voler trascrivere. Siamo riusciti a parlare con il notaio suo (che era elencato sulla bozza del compromesso). In realtà i punti sono due:
- come ha sollevato @Bagudi in una risposta precedente, dovrebbero essere indicati tutti gli estremi dell'appartamento sulla trascrizione, quindi anche i millesimi dellla meteratura quadrata etc. Ma qui sono ancora alla fase della bonifica, quindi saltasse fuori un problema con, per esempio, scavi e non so, il box deve essere più piccolo anche di un 20cm, sono problemi per loro perchè non sarebbe più conforme con la trascrizione.
- a quanto dice il notaio, non hanno ancora firmato l'ipoteca loro, i costruttori. (di nuovo, per il fatto che sono alla bonifica credo). Quindi se la banca fa l'ipoteca e poi ci sono trascrizioni con privati ex post, va bene, ma se la banca andando a fare l'ipoteca vede già creditori che sono arrivati "per primo" (i.e. noi), potrebbero fare problemi al costrutture.
Tutto questo secondo me ha anche senso, mi dispiace soltanto che lui non è stato più trasparente - la storia del testo del compromesso condiviso e accordato con le assicurazioni della fideussione non so quanto sia vero a questo punto.
Fatto sta che, oltre tutto quanto sopra, avendo la fideussione come polizza anche un termine di 2 anni, abbiamo deciso che è assolutamente prematuro andare avanti a firmare qualcosa, e aspettiamo che almeno la bonifica è finita e il fondamento c'è. Ovvio, il costruttore premeva a noi per firmare perchè (penso), più soldi ha, meno deve prestare. Potrebbe essere che arrivi qualcuno altro che non faccia queste verifiche o non gli importa, o sicuramente che non ci farà più lo sconto del 7%, ma preferiamo non rischiare.
Un sincero ringraziamento comunque per le risposte e l'interesse.

 

[Bagudi]

@matusalemme
Spero che tu stia scherzando.
O conosci le cose solo a livello teorico e non pratico !

ancora, il testo del compromesso sarebbe stato concordato tra i legali ed Allianz ed è/sarebbe intoccabile

quante volte capita che, in sede di trattative, ti "vendono" anche la luna, il sole e tutto il firmamento stellare e, poi, al momento della stipula, ti trovi a ricevere tutt' altro?

Errato.
Le variazioni si fanno nella proposta, NON nel compromesso, che è l'atto in base al quale viene poi stipulato il rogito.

poi, alla prima rogna, esamini il contratto che hai firmato, e scopri.... di avere mani e piedi legati

Assolutamente sbagliato.

se la fideiussione ha da essere "uguale per tutti" e Ggillen non è proprio il/la primo/a a firmare, il costruttore potrebbe ben fare la fotocopia di una fideiussione già firmata e consegnargli/le copia (cancellando ovviamente i dati sensibili): così l'aspirante acquirente si legge il testo integrale, controlla chi l'ha effettivamente rilasciata, e fa le sue valutazioni con maggior tranquillità e cognizione

L'acquirente ha tutti i diritti di leggere la fidejussione (ammesso e non concesso che ne capisca tutte le implicazioni normative) prima di decidere se firmare una proposta, ma non ne facciamo una questione di stato !
La fidejussione verrà tirata in ballo solo nel caso in cui il costruttore sia sull'orlo del fallimento, il che oggi, grazie a Dio, con l'andamento del mercato immobiliare, è moooolto difficile, visto che si vende quasi tutto sulla carta.

Non esageriamo, per favore.
Ok tutelarsi, ma rinunciare a cose che piacciono per eccesso di timore, lo trovo veramente sciocco.

Esistono poi figure, come il notaio, che possono ben affiancarsi a chi vuole acquistare !

 

[matusalemme]

non stavo scherzando

non è mia abitudine quando ci sono in ballo - da una parte - probabili rischi ed interessi economici importanti e, dall'altra, gente scafata e furba che ti racconta una cosa per un'altra e che vende fideiussioni di prestigio (tutte da verificare) senza nemmeno darti il testo da leggere

se il costruttore è stato così opaco (si può dire?) sulla costruzione, che supporre sul resto?

mi pare che la risposta (per me) sulla fideiussione, sul contratto e sull'intera vicenda l'abbia già data Ggillen