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  1. francisti

    francisti Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, avevo scritto qualche tempo fa a proposito di un immobile che avevo intenzione di acquistare e che all'atto dell'accettazione dell'offerta di acquisto ho scoperto essere sotto atto giudiziario.

    La faccenda è proseguita con la volontà da parte mia di tutelarmi nel migliore dei modi senza perdere la possibilità di acquistare questa casa che per varie ragioni, oltre al buon rapporto qualità/prezzo, rappresenta esattamente la mia casa ideale.

    Faccio un piccolo sunto: fatta proposta di acquisto tramite agenzia prima di Natale, l'agenzia ha omesso (anche all'interno del prestampato per offerta formale) di segnalare la trascrizione giudiziaria di 75mila euro.
    Nel momento in cui mi sono incontrato con l'agenzia per sapere l'esito dell'offerta mi ha confermato l'accettazione ma allo stesso tempo mi ha notificato questa pendenza di non poco conto.

    Ho fermato tutto ed ho cominciato a sondare il terreno con legale e notaio... il costruttore (tramite agenzia) mi ha confermato massima disponibilità a lasciare le somme in mano di un mio notaio di fiducia e di trascrivere il compromesso.

    Ho anche cercato di andare in "profondità" cercando di capire le ragioni che hanno portato la società costruttrice (in liquidazione già da prima del "fattaccio giudiziario") a farsi fermare questa ed altre proprietà del medesimo cantiere (valore totale circa 1.200.000euro), da un ingiunzione di pagamento di un fornitore con il quale hanno avuto una contestazione per 70 e rotti mila euro.... la trovo un assurdità "strana"

    Sembra proprio che invece l'unica pendenza siano questi 77mila e che stiano cercando con il loro legale di arrivare a una soluzione con il tribunale (spostamento del pignoramento o estinzione parziale o totale), così da liberare l'immobile.

    Secondo voi, che siete esperti e che avete esperienza, a che rischi posso andare incontro trascrivendo l'atto e lasciando le somme di compromesso e offerta in mano al notaio stesso, vincolate fino al rogito?

    Ovviamente il rogito deve avvenire a fronte della cancellazione di tutti gli atti ipotecari nei confronti di tale immobile, quindi mutuo fondiario (c'è ancora circa 45mila euro) e pignoramento.

    Il costruttore si è anche reso disponibile a finire l'immobile con le finiture mancanti (porte, piastrelle, parquet, sanitari) a fronte ovviamente del preliminare trascritto e depositato dal notaio insieme alle somme.

    Ho necessità di chiudere entro fine Luglio (rogito), quindi ho ancora 6 mesi di tempo circa... pensate sia una tempistica fattibile, considerando i tempi dei tribunali italiani?

    Grazie a chi saprà cancellare i miei dubbi, ma anche a chi saprà instillarmene altri... :D:D:D
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    CIao ti mando un mess privato con riferimenti per il legale.

    A mio parere è l'unica soluzione per tutelarti in base ai dati forniti.

    A presto ciao.
     
  3. mausil

    mausil Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, a me è capitata una cosa simile: 2 ipoteche giudiziali non dichiarate sull'immobile...vedi discussione

    Denuncia agente immobiliare Pr******* Casa - Pagina 4

    Io, tramite legale, sentendomi doppiamente preso in giro, ho deciso di uscirmene evitando di trascinarli in tribunale. Nel tuo caso almeno l'agente ha avuto il buon senso di dichiararlo all'accettazione.
    Se può esserti utile ecco quello che mi ha proposto il legale:

    1) gli fai causa tanto sono loro gli inadempienti del contratto e ti prendi il doppio della caparra
    2) vai in agenzia e ti fai restituire l'assegno annullando il contratto (ho dovuto lottare non poco per farlo)
    3) ti fai seguire dal legale riscrivendo il contratto alle tue condizioni, clausola erogazione mutuo (se non ce l'hai), pagamento agenzia e compromesso al rogito e richiesta di impegno da parte del costruttore ad estinguere l'ipoteca prima del rogito

    In bocca al lupo
     
  4. francisti

    francisti Membro Junior

    Privato Cittadino
    Deduco che la tua compravendita non sia andata a buon fine, interpretando tra le righe il tono della email... mi spiace e di casi come il tuo purtroppo ce ne sono molti ed è per questo che sono molto molto in dubbio se andare avanti...

    Ad oggi il venditore non ha ancora visto l'ombra di un euro e non la vedrà fino al rogito, esattamente come la parte venditrice, visto che è stato poco etico e poco professionale nel non verificare lo stato ipotecario dell'immobile all'atto della proposta di acquisto (volendo credere alla sua buona fede).

    Ad oggi vorrei cercare di vincolare il contratto di compravendita preliminare trascrivendolo dal notaio per evitare che ulteriori creditori si facciano avanti nei prossimi 6 mesi, così da non potersi rivalere almeno sullla mia parte di immobile.
    Certamente metterò la clausola dell'erogazione mutuo e la liberazione dell'immobile almeno 2 mesi prima della data del rogito, dato che voglio entrare con almeno una cucina e quindi tempi di ordine e di posa.

    Ci sono mille variabili e spero di riuscire a disciplinarle tutte nell'atto preliminare, per questo avevo scritto questo post, per avere consigli su cosa inserire... grazie per il tuo aiuto e la tua esperienza diretta. :stretta_di_mano::stretta_di_mano:
     
    A mausil piace questo elemento.
  5. francisti

    francisti Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, non c'è più nessuno che voglia aggiungere un contributo e darmi consigli??

    Ho letto cose interessanti su altri post ma dove il pignoramento era da parte di una banca (si parlava di acquisto a stralcio).

    Domanda molto importante, da ingenuo non ci avevo ancora pensato... la mia banca potrebbe farmi problemi per l'erogazione del mutuo visto l'atto giudiziario in essere? immagino di si... come posso tutelarmi al preliminare?

    Posso vincolare al preliminare che il rogito è subordinato all'erogazione del mutuo e alla approvazione bancaria, diversamente le somme (in mano del notaio che ha trascritto il preliminare) mi saranno restituite?
     

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