Il doppio della caparra per inadempienza non copre le spese

[Stefania Brancatelli]

Doppio della caparra. Puoi far causa per procurato danno. Puoi richiedere l'esecuzione del contratto.

 

[claudio milano]

il doppio della caparra sono briciole, penserei a una causa ma sono molto dubbioso sui tempi e i risultati. Hai mai affrontato una situazione di questo tipo?

 

[acquirente]

il doppio della caparra sono briciole, penserei a una causa ma sono molto dubbioso sui tempi e i risultati. Hai mai affrontato una situazione di questo tipo?

lo fa pochissima gente................quasi nessuno perche' prende parecchio tempo, anche anni.

 

[jacopoge]

1) Caparra penitenziale: è la cifra pattuita fra le parti come "penale" per risolvere (annullare, uscire, stracciare, più chiaro?) il contratto.
Caparra confirmatoria. è un importo (cifra, soldi) versato a conferma della volontà di siglare poi un contratto definitivo (rogito).
Se il preliminare (il compromesso è un'altra cosa che riguarda debiti e crediti e non gli immobili) prevede la prima, la penitenziale, il compratore può evitare di comprare la casa perdendo la caparra, il venditore può rifiutarsi di venderla restituendo la caparra e pagando al compratore un'ulteriore somma pari alla caparra.
Se nel preliminare è prevista la seconda, la confirmatoria, (come d'uso) la parte inadempiente (quella che non vuole più fare il rogito) deve pagare i danni che l'altra parte subirà per il mancato rogito, a prescindere dalle caparre date e che dovranno essere restituite. In particolare se l'inadempiente è il venditore, il compratore potrà richiedere al giudice l'esecuzione del contratto (il rogito).
2) il discorso delle penali delle agenzie che vendono la tua casa è da vedere per quale esatta tipologia di evento fossero previste (rinuncia alla vendita alle condizioni indicate, vendita di nascosto ad un cliente presentato all'agenzia, revoca dell'incarico...). Nel tuo caso ribadisco che mi sembrerebbe corretto riconoscere le eventuali spese vive sostenute dalle agenzie (pubblicità) e che qualsiasi altra somma ti venga richiesta, difficilmente verrebbe confermata da un giudice.
Una domanda. Avendo dato l'incarico a due agenzie, se una avesse venduto la casa, avresti dovuto pagare la penale all'altra?

 

[claudio milano]

1) Caparra penitenziale: è la cifra pattuita fra le parti come "penale" per risolvere (annullare, uscire, stracciare, più chiaro?) il contratto.
Caparra confirmatoria. è un importo (cifra, soldi) versato a conferma della volontà di siglare poi un contratto definitivo (rogito).
Se il preliminare (il compromesso è un'altra cosa che riguarda debiti e crediti e non gli immobili) prevede la prima, la penitenziale, il compratore può evitare di comprare la casa perdendo la caparra, il venditore può rifiutarsi di venderla restituendo la caparra e pagando al compratore un'ulteriore somma pari alla caparra.
Se nel preliminare è prevista la seconda, la confirmatoria, (come d'uso) la parte inadempiente (quella che non vuole più fare il rogito) deve pagare i danni che l'altra parte subirà per il mancato rogito, a prescindere dalle caparre date e che dovranno essere restituite. In particolare se l'inadempiente è il venditore, il compratore potrà richiedere al giudice l'esecuzione del contratto (il rogito).
2) il discorso delle penali delle agenzie che vendono la tua casa è da vedere per quale esatta tipologia di evento fossero previste (rinuncia alla vendita alle condizioni indicate, vendita di nascosto ad un cliente presentato all'agenzia, revoca dell'incarico...). Nel tuo caso ribadisco che mi sembrerebbe corretto riconoscere le eventuali spese vive sostenute dalle agenzie (pubblicità) e che qualsiasi altra somma ti venga richiesta, difficilmente verrebbe confermata da un giudice.
Una domanda. Avendo dato l'incarico a due agenzie, se una avesse venduto la casa, avresti dovuto pagare la penale all'altra?

Ti ringrazio per la precisione. sull'ultima domanda ti rispondo che nessuna penale è dovuta se a vendere è una delle due agenzie, fa parte degli accordi presi durante la stipula avvenuta in contemporanea. quindi io potrei minacciare che se non arriviamo al rogito chiederò al giudice di obbligarlo, ciò comporterebbe che l'immobile non può essere venduto fino alla sentenza? Il motivo per cui il venditore si vuole ritirare è che si è pentito di aver accettato la cifra da me proposta e pensa di cavarsela con 10mila e nient'altro...

 

[vixent]

quindi mi sembra di capire che se la proposta vale già come preliminare e l' acconto di 10000 euro è segnato come confirmatoria ha diritto a chiedere l'esecuzione del contratto e si mette a posto con le sue due agenzie che potranno continuare a cercare acquirenti per lui? bè se è così Claudio non ti resta che fare un c xx o a panettone al venditore
in bocca al lupo

 

[claudio milano]

non dimentichiamo che se viene venduto il mio appartamento mi tocca andare in affitto fino alla sentenza... Non è così facile.

 

[LucaPontellini]

buongiorno,
ho in mano una proposta di acquisto accettata dal venditore ma ora sembra che voglia la risoluzione del contratto senza giustificato motivo.
contestualmente alla proposta ho versato 10.000euro e abbiamo fissato per fine marzo il compromesso per il quale dovrò versare altri 100.000euro.
leggo in più discussioni che il venditore mi dovrebbe restituire il doppio della caparra ma non capisco se parliamo del doppio di 10.000 o di 10.000 già versati + 100.000 da versare.
La prima opzione sarebbe pesantemente svantaggiosa per me dato che 20.000 li devo all'agenzia che sta curando l'acquisto di questo immobile e 24.000 di penale alle due agenzie che stanno lavorando per la vendita del mio appartamento, infatti casa mia la vendo solo se l'acquisto va a buon fine.
La mia intenzione naturalmente è comunque di comprare e non di speculare e vorrei poter documentare a questa persona che i contratti vanno rispettati e onorati equamente, pena il pagamento dei danni.
avete qualche consiglio?
grazie anticipatamente.

Bisognerebbe leggere la proposta,
in base alla più recente giurisprudenza potrebbe anche essere un atto nullo in quanto "preliminare di preliminare".

Se invece si tratta di un atto di per sè idoneo a far sorgere diritti reali sull'immobile, devi registrarlo e trascriverlo in conservatoria.
In questa maniera blocchi immediatamente ogni possibilità di far vendere ad altri l'immobile.
A quel punto hai tu il coltello dalla parte del manico e puoi tranquillamente far ragionare il venditore, che se non vende a te non può vendere a nessun altro, minacciandolo in caso contrario di chiedere l'esecuzione del contratto, con aggravio di spese legali a suo carico.
Ma va prima di tutto letta la proposta, e ti serve un avvocato veramente competente ed aggiornato in materia.

 

[claudio milano]

Bisognerebbe leggere la proposta,
in base alla più recente giurisprudenza potrebbe anche essere un atto nullo in quanto "preliminare di preliminare".

Se invece si tratta di un atto di per sè idoneo a far sorgere diritti reali sull'immobile, devi registrarlo e trascriverlo in conservatoria.
In questa maniera blocchi immediatamente ogni possibilità di far vendere ad altri l'immobile.
A quel punto hai tu il coltello dalla parte del manico e puoi tranquillamente far ragionare il venditore, che se non vende a te non può vendere a nessun altro, minacciandolo in caso contrario di chiedere l'esecuzione del contratto, con aggravio di spese legali a suo carico.
Ma va prima di tutto letta la proposta, e ti serve un avvocato veramente competente ed aggiornato in materia.

secondo il notaio è tutto regolare, deve essere registrato perchè bisognava aspettare che decadessero alcuni vincoli ormai decaduti la settimana scorsa, l'agenzia lo farà in questi giorni. Mi sembra di capire che secondo tanti di voi le carte giocherebbero a mio favore, pesa ancora l'incognita dei tempi però, se il venditore non si rassegna rischiamo di congelare la situazione per anni...

 

[LucaPontellini]

Attenzione, la registrazione non è sufficiente, serve solo a dare certezza della data e del contenuto, ma non è opponibile a terzi.
Quella che ti tutela è la trascrizione in conservatoria.
Per quanto riguarda i tempi, puoi cercare di risolverla velocemente, pretendendo il doppio della caparra,
ma mi è sembrato di capire che non sia la soluzione che preferisci.
Sono d'accordo che purtroppo impelagarsi in cause e tribunali si sa quando si inizia e non si sa quando si finisce, anzi spesso non si sa neanche come finisce.
Un mio amico avvocato dice: meglio un brutto accordo che una bella causa.
Per cui io cercherei di compiere tutte le azioni volte a tutelarmi al meglio, ma poi cercherei un accordo, nei limiti della disponibilità del venditore.

Buona fortuna