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  1. naralis

    naralis Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    devo stendere il compromesso per vendere un appartamento e volevo capire meglio come funzionano i vari tipi di caparra ponendo alcuni quesiti:
    - penitenziale: è solo una cifra "virtuale" che si specifica sul compromesso a titolo di penale in caso di inadempienza (di una delle parti) oppure io venditore posso chiedere anche il versamento da parte dell'acquirente a titolo cautelare in fase di firma del compromesso?
    - confirmatoria: in caso di inadempienza di una delle 2 parti senza alcun motivo, se riportata sul contratto esclude automaticamente il ricorso ad un giudice per chiedere un risarcimento superiore??
    (es. io venditore non rispetto il compromesso senza motivo giustificato: me la cavo restituendo all'acquirente il doppio della caparra versata oppure questi può optare per rivolgersi ad un giudice?)
    Spero di essere stato chiaro (ma ho grossi dubbi)....
    Secondo voi quale è meglio??
     
  2. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    La caparra penitenziale permette di recedere, perdendo solo la caparra. Con la caparra confirmatoria, chi recede nella migliore delle ipotesi (peraltro la più frequente) perde solo la caparra, ma la parte che adempie ha altre due opzioni: può chiedere l'adempimento del contratto o la risoluzione con risarcimento del danno. Quindi se già pensi di poter essere inadempiente, è molto meglio la caparra penitenziale.
    N.B.: obbliga l'acquirente a versare una caparra > o almeno = alle provvigioni + IVA versate all' AI per non andare in saldo negativo, qualora chi compra risultasse inadempiente (sempre che naturalmente ti avvalga di una mediazione).
     
  3. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Con la confirmatoria la parte non indadempiente invece di incamerare o esigere il doppio della caparra puo' chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto . Se opta per l'esecuzione o la risoluzione saranno le norme generali a regolare il tutto anche gli eventuali risarcimenti del danno.

    Con quella penitenziale non c'e' questa opzione in quanto rappresenta il corrispettivo per l'esercizio del diritto di recesso.Quindi se eserciti tale diritto solo quello devi pagare.
    La bontà o meno di una rispetto all'altra a mio avviso deve essere demandata al giudizio delle parti.
     
  4. naralis

    naralis Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Intanto vi ringrazio.....Nel mio caso volevo specificare che è una vendita diretta tra privati.
    L'unica cosa che nn mi è chiara è se nella scelta della caparra penitenziale io posso chiedere un anticipo al compratore in fase di firma del compromesso
    ( es. scrivo nel compromesso che chi recede senza motivo deve pagare E 3000 a titolo di penale ed io nello stesso tempo mi faccio subito versare 3000 euro dall'acquirente...è fattibile??)
     
  5. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino

    In sede di firma del preliminare c'e' il versamento della somma a titolo di caparra penitenziale. Attenzione che se la parte che recede e' quella che ha ricevuto la caparra deve restituire il doppio. (vedi articolo 1386 codice civile).

    Attento a non confondere la caparra penitenziale con la clausola penale (vedi articolo 1382 codice civile) che ha funzione risarcitoria.
     
  6. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Aggiungo anche a non confonderla con la multa penitenziale (vedi articolo 1373 codice civile) dove non si versa il denaro alla firma del contratto.
     
  7. naralis

    naralis Membro Attivo

    Privato Cittadino
    OK...in definitiva:
    - caparra penitenziale (es. 3000 euro)
    - i soldi vengono versati dal compratore in fase di firma del preliminare d'acquisto
    - se io venditore recedo devo restituire al compratore il doppio della caparra versata (3000x2=6000) ma lui poi non puo assolutamente chiedere al giudice l'adempimento del contratto da parte e mia e nemmeno un richiesta di danno superiore al doppio della caparra...giusto???
     
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  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Direi di si.
     
  9. naralis

    naralis Membro Attivo

    Privato Cittadino
    So che sono un rompiscatole....ma volevo capire un'altra cosa che leggendo altre discussioni mi fa venire dubbi....
    - la proposta d'acquisto (che nn è il preliminare) si puo fare tra privati o vale solo con l'agenzia di mezzo?? se no posso fare proposta e poi rogito??
    Forse prima nn ho specificato bene la mia situazione:
    io devo vendere ma ne io ne il compratore vogliamo legarci in maniera viscerale nel senso che ci accontentiamo entrambi di una caparra penitenziale bassa in caso volessimo cambiare idea entrambi.
    Inoltre per la caparra penitenziale bisogna specificare un termine per esercitare il recesso?
    Scusate...abbiate pazienza sn inesperto....
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La caparra penitenziale deve essere espressamente accettata
     
  11. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare

    Ma mi sembra inutile impegnarsi per qualcosa che non siete convinti :innocente:
    Potete dichiarare che le somme versate sono a titolo di acconto :confuso:
     
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  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E magari, invece di di rischiare di fare pasticci, visto che nemmeno voi sapete esattamente cosa volete fare, rivolgetevi a qualcuno - tipo un agente immobiliare.... - che queste cose le sappia fare...
     
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  13. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ricorda che il tutto va registrato almeno all'AdE
     
  14. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Se è una proposta d'acquisto, se non sbaglio finchè non è accettata e notificata non va registrata...
    Cmq considerando che nessuno dei due vuole impegnarsi... non fanno prima... quando decidono cosa fare... a fare direttamente il rogito?

    Vi immaginate ad andare in un agenzia e dire... io voglio FORSE vendere... e lui vuole FORSE acquistare? Almeno uno dei due dovrebbe essere convinto di cosa vuole no? Non vedo il senso di scrivere qualsiasi cosa con queste premesse... impegnarsi senza un effettivo impegno.
     
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  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Penso che parlandone tra di loro magari seguendo il consiglio di Bagudi davanti un AI qualcosa di concreto possano redigerla.
     
  16. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Concordo pienamente di rivolgersi ad un professionista, se almeno uno dei due vuole realmente impegnarsi... ma visto che i rapporti sono... metto la caparra ma sinceramente a noi va bene che sia bassa... capisco che il rapporto è basato sulla fiducia e la richiesta di pochi vincoli. Quando uno si è chiarito ed è pronto serve un preliminare o una proposta d'acquisto? No.
    Se invece vogliono assolutamente farlo beh concordo di evitare il "fai da te"... l'AI è certamente UNA delle opzioni...

    ma...paghi le provvigioni? si paga la consulenza? siamo chiari con questo ragazzo di 28 anni che non vuole vincoli, quel'è il costo di questa operazione di trascrizione vincolo ipotizzando che lui voglia vendere a 150.000€ nel momento in cui si conclude con un preliminare?
    Mi fai la consulenza o diventi intermediario?
     
  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Potrebbero pagare anche solo la consulenza e o assistenza fino al rogito togliendosi le beghe di registrazione
     
  18. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ottimo, quindi niente provvigione... per la cifra di?
    Oraria... forfait?
    (da professionisti la risposta "non lo so" non è ammessa... serve sapere il totale)
     
  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se non hai incarico, non procuri cliente che provvigione vuoi che si chieda!
     
  20. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Nel momento in cui metti d'accordo le parti non stai esercitando la mediazione?
    Ma non voglio entrare nel merito...
    Cmq, ho fatto una domanda precisa...nel caso di "consulenza"... il totale, grazie.
    Così uno è informato.
    (IVA inclusa)
     

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