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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Vi allego un articolo di Pelliccioli sulle nuove tassazioni incombenti sulla casa.
    Cosa ne pensate delle sue considerazioni ?





    Mercato residenziale: non sara' l'IMU a bloccarlo
    [/FONT]
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]di Guglielmo Pelliccioli | Italia[/FONT]

    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Le prospettive dei provvedimenti governativi sulla casa che strascichi lasceranno sul mercato immobiliare?
    E’ la domanda che si pongono tutti gli operatori e gli stessi soggetti privati che hanno in portafoglio un immobile o che desiderano acquistarne uno. Certo l’inasprimento fiscale su un bene non è mai un’opportunità soprattutto quando esso ha delle caratteristiche non temporanee ma di durata stabile nel tempo (con il pericolo oggettivo che dette misure possano anche inasprirsi negli anni a venire).
    [/FONT]
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
    Tuttavia è bene non dimenticare che il mercato delle case ha regole e tempi non correlati all’attualità ma soggetti a variabili più ampie. Pensiamo, ad esempio, alla grande crescita avvenuta nelle compravendite fino al 2008: a determinare la crescita impetuosa del mercato non sono stati gli incentivi fiscali ma la disponibilità delle banche a finanziare gli acquisti. Allo stesso modo oggi il mercato è in crisi e le compravendite nel 2011 non supereranno le 535 mila unità (dati recenti di Nomisma) soprattutto per effetto delle ristrettezze adottate dalle banche nell’erogare mutui.

    Questo è il vero problema che blocca il mercato e lo bloccherà anche per i prossimi tre anni almeno fino al 2014.
    Quale sarà l’effetto di questa stasi? La riduzione dei prezzi.
    Perchè verrà sempre meno la possibilità di utilizzare la casa come bene di scambio o di liquidazione della ricchezza immobiliare accumulata. Sarà solo quando il mercato troverà un equlibrio fisiologico tra i valori degli immobili e il prezzo di scambio che il mercato riprenderà.

    E riprenderà a dispetto del fatto che ci sia un’IMU o no da pagare. Questo perchè per la casa vale sempre quel concetto che ne fa un bene d’investimento privilegiato che protegge dall’inflazione. E chi compra immobili non lo fa, quasi mai, per fini speculativi di breve tempo ma per garantirsi un investimento nel tempo.
    Ragionare con il mercato come si fa con il mercato borsistico è un grave errore se non si adotta un criterio temporale. La borsa, così come altri investimenti finanziari, può dare sorprendenti vantaggi nel breve ciclo di un anno o un semestre ma nel periodo più lungo di un decennio o più risulta perdente, e di molto, rispetto al mattone.

    Ecco perchè non sarà un’ICI o una mini-patrimoniale a destabilizzare il mercato delle abitazioni.
    [/FONT]
     
  2. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Speriamo:
    1) Che i prezzi della case, su pressione dell' IMU, calino rapidamente.
    2) Che il calo faccia ripartire le compravendite.
    3) Che le banche allarghino di nuovo i cordoni della borsa.
    4) Che, nel frattempo, gli agenti immobiliari SAPPIANO CONSERVARSI VIVI NELLA TRINCEA.
    5) Che l'investimento in mattoni risulti sempre vincente, nel lungo periodo, rispetto a tutte le altre forme di allocazione del risparmio.
    :amore:


    Solo 535.000 rogiti, quest'anno?:shock:
     
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  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    di certo gli investitori non amano le tasse, ma penso che la concorrenza dei titoli di stato al 6-7% siano la vera pietra tombale sul mattone come forma di speculazione
     
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  4. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    L'aumento della pressione fiscale unita al nuovo calcolo della rendita catastale degli immobili dovrebbe produrre da una parte la maggiore propensione alla locazione dei beni ora sfitti e dall'altra per chi acquista la richiesta di acquisire i beni a prezzi inferiori.
    Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
  5. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Comincio ad essere molto scettico sul fatto che il mercato immobiliare si riprenderà in tempi accettabili.

    30 anni fa con due stipendi ci si comprava la casa senza doversi indebitare eccessivamente o non indebitandosi affatto, oggi è impossibile, per l'ormai scomparso ceto medio, accedere all'acquisto della casa senza dover ricorrerre al finanziamento bancario.

    Nel frattempo il mercato del lavoro, e oramai sono 3 anni, è in forte crisi, ed i giovani, che erano gli acquirenti di una volta non possono acquistare vista la precarietà della situazione.

    Senza contare che gli istituti di credito non erogano più se non con garanzie e spread inaccettabili ed impensabili per gente normale, e la loro situazione, ad oggi, non va certo migliorando.

    Mettiamoci poi le nuove tassazioni, non bisognava essere un professore di economia per tassare la casa (ed aumentare la benzina) è facile, è lì, è individuabile e non scappa, e se non paghi te la portano via, questo rende gravoso il suo mantenimento, tra tasse, redditometro, e manutenzione ordinaria e straordinaria.

    Mettiamoci sopra anche la straordinaria idea della certificazione energetica, costi aggiuntivi al mantenimento della casa, all'esponenziale aumento del gas da riscaldamento, insomma, non vedo più questo grande appeal nel mattone (attenzione, ho sempre scritto che il mattone non ha mai tradito nessuno, e mi piange il cuore scrivere questo).

    Non parliamo poi dell'investimento immobiliare, totalmente scomparso, se parliamo del residenziale, ancora vivo se parliamo del commerciale, ma di alto livello, dove gli investitori ricercano percentuali di redditività dell'8 9 e 10%, altrimenti niente da fare.

    Il prezzo degli immobili è una risultante di questi fattori, sino a che la situazione sarà questa o i prezzi scendono o il mercato è fermo. Quando e se ripartirà l'economia, allora vedremo
     
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  7. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Quoto totalmente Frisoli......il suo sano realismo spazza via quelli che parlano di parole senza senso come "pessimismo " e " ottimismo "
     
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  8. molière

    molière Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Visto l'andamento e le previsioni (negativi entrambi) si sta verificando il ripiego verso l'affitto. Molti di coloro recentemente orientati all'acquisto della casa e che hanno cominciato a sentire odore di problemi sul lavoro, o che si sono sentiti rifiutare dalle banche la richiesta di mutuo ( o anche solo richiedere documenti o situazioni improponibili). Questo ci porterà a ricercare di aumentare il bacino d'utenza degli investitori, i quali comperando a prezzi più bassi (all'asta o per necessità di certi proprietari) potranno ottenere reddittività soddisfacenti, anche a fronte di recenti aumenti di tasse, tenendo alto il prezzo dell'affitto. Si sta verificando infatti che molti sono comunque disposti a pagare locazioni alte ( che impegnano al max fino a quando uno può permettersi di pagarle) a fronte di rate di mutuo, comunque aumentate (da metà 2011 spread quadruplicato) che impegnano e danno molti più pensieri rispetto ad una semplice disdetta anticipata.
     
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  9. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordo con Frisoli quasi in toto (solo l'ACE, anche se obiettivamente fastidioso, non mi sembra molto influente nell'insieme). Ma c'è un punto in più che non mi quadra, ovvero il costo del lavoro e della burocrazia. Premetto che parlo della mia zona, ovvero l'entroterra savonese (non certo la riviera). Le case oggi vengono spesso proposte a prezzi troppo alti, ma anche il costo di ogni intervento e di ogni pratica è diventato spropositato. Nel 1978 i miei genitori (io avevo 12 anni) hanno costruito una villa di 230mq con giardino con circa 60 milioni di lire: a spanne 15 per il terreno + 45 di casa (di cui 30 circa di materiale e 15 di manodopera). Il tutto per un valore di circa 7 anni di stipendio di allora (e ovviamente un bel mutuo a tasso fisso per 20 anni con anche la mamma che lavorava). Oggi cosa si compra e/o costruisce con sette anni di un buono stipendio, ovvero con 140mila euro circa? Certo non la stessa cosa. Però se vuoi cambiare un po' di tegole o la gronda: DIA, piano di sicurezza, qui in campagna spesso anche l'autorizzazione paesistica, obbligo installazione linee vita sul tetto ... oltre al lavoro che incide non per un terzo ma per i 3/4 almeno sul totale dell'opera. Un intervento che una volta costava uno stipendio di un impiegato (a metà anni '80 abbiamo rifatto le gronde con 1,3 milioni di lire) quanti stipendi viene a costare oggi?
    Quello che volevo dire è che mi sembra che a fronte di prezzi troppo alti delle case troppo alti siano anche i costi del lavoro e della burocrazia, per cui alla fine si arriva già adesso al paradosso che, visti i costi di ristrutturazione ed i prezzi di mercato, un edificio da ristrutturare (stima per valore di trasformazione) o un terreno adificabile (stima a costo di costruzione) dovrebbero in certe zone attualmente poco commerciali essere venduti sottozero.
    Se i prezzi scendono quindi bene, sarebbe ora, ma se i costi del lavoro e della burocrazia non si ridimensionano il mercato continuerà a restare non appetibile, se non per la primaria necessità della prima casa senz'altro per la seconda casa. E di seconde case qui ce ne sono già troppe (siamo a quasi tre case per residente). Una volta si scappava dai titoli di stato per andare alla borsa, oppure dalla borsa al mattone ... ora siamo sicuri che il mattone produca più reddito che costi? Vederemo, e speriamo bene.
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Tommaso hai ragione, mi ero dimenticato di quest'aspetto, Per l'ACE è vero che poi non grava più di tanto, ma è un ulteriore balzello :disappunto:
     

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