Il proprietario vende nonostante un Incarico esclusivo (senza penale)

[pensoperme]

Concordo con Limpida, mi sembra alquanto strano che un contratto (in generale) ove non siano previste penali possa essere considerato .. carta straccia!

Eppure è così, in pratica, anche se non è così in teoria. Dove è l'inadempimento? Nella mancanza del riconoscimento del rapporto esclusivo. C'è da quantificare il danno, chi lo fa? L'attore chiama e il convenuto risponde, il giudice decide... ora il danno va richiesto, quantificato e giustificato/provato, per evitare questo si scrivono le penali nei contratti, proprio perchè la penale definisce in se l'importo del recesso dal contratto. IN sua assenza, come ho detto si va in giudizio, ma in una causa come questa, dove magari può venire fuori, tra milla altre cose, che il prezzo era a x mila euro perché il convenuto si è affidato all'attore (l'agente) per la valutazione del proprio immobile e che, visti gli scarsi risultati, aveva finito per affidarsi a un altro agente che ha effettivamente venduto... brrrrr...

Come ha detto Limpida, da ora in poi mandato oneroso e si ha quel che si vuole, smettendo di pensare a se stessi, dopo aver avuto l'esclusiva, come titolari di un diritto ius primae noctis dove a carenza di risultati ( prescindere da chi ha fissato il prezzo) io sto fermo a aspettare che il mercato maturi, tanto c'ho l'esclusiva, che non è "ausiliare" il mercato, ma agire da parassiti e bloccarlo. Con il mandato sei sicuro che se fai il tuo lavoro vieni pagato e il proprietario è sicuro che una volta scaduto non dovrà più aver a che fare con te e si potrà rivolgere a mediatori o ad altri mandatari.

 

[studiopci]

Scusate ma:



L’art. 1322 del codice civile ha introdotto nel nostro ordinamento il principio di autonomia contrattuale e recita:

" Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge (e dalle norme corporative).
Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico."
Con il contratto, dunque, le parti stabiliscono le regole che meglio si adat-tano alle loro esigenze ma, come la legge, una volta accettate, tali regole devono essere rispettate, l'esempio più eclatante di autonomia contrattuale lo abbiamo avuto nella nota vicenfìda FIAT , dove gli impiegati hanno dovuto firmare un contratto di lavoro un pò particolare, purtroppo , a quanto mi risulta non è obbligatorio inserire una penale nè tantomeno desumerne una di conseguenza ( sarebbe contrario ai sensi dell'art. 1469 -ter, comma 4 c.c.) quindi se non è stata prevista una penale , ed il collega lo ha specificato , perchè i clienti sono stati presentati da persona conosciuta, purtroppo non potrà fare niente , solo la prossima volta fosse anche un parente , prevedere una penale. Fabrizio

 

[Abakab]

Eppure è così, in pratica, anche se non è così in teoria. Dove è l'inadempimento? Nella mancanza del riconoscimento del rapporto esclusivo. C'è da quantificare il danno, chi lo fa? L'attore chiama e il convenuto risponde, il giudice decide... ora il danno va richiesto, quantificato e giustificato/provato, per evitare questo si scrivono le penali nei contratti, proprio perchè la penale definisce in se l'importo del recesso dal contratto.

Ok sostanzialmente dici che in questo caso viene riconosciuta l' inadempienza ma per sperare nella penale ti devi affidare a .. buoni legali ... ma senza garanzie di successo.

 

[pensoperme]

Ok sostanzialmente dici che in questo caso viene riconosciuta l' inadempienza ma per sperare nella penale ti devi affidare a .. buoni legali ... ma senza garanzie di successo.

In italia ti posso far causa anche perché mi sei antipatico, metto su una richiesta di danno esistenziale (la tua antipatia mi rovina la giornata) e ti porto in giudizio. Poi pago te, il giudice, il tuo avvocato e pure il mio. Con la penale salti il problema perché il convenuto ha accettato prima di pagarti un tot in caso di recesso , è un impegno contrattuale che prescinde dal emergere di danni "reali".


Io credo che fare causa in questo modo sia quasi un suicidio, posso esser d'accordo che in linea di principio ci sia stata scorrettezza, am le cose cambiano se le guardo attraverso i miei occhi, che mi dicono che un agente ha preso un immobile in vendita a 650 che poi è stato venduto da altri a 500, quindi, o l'immobile era sopravvalutato e lui ha fatto male a prendere l'incarico e sopratutto a non fare il taglio del salame, lavorando sul proprietario a modo, o l'immobile è stato svenduto, quindi penso che i proprietari avessero bisogno di liquidità e il nostro agente titolare d'esclusiva non lo sapeva, cosa che mi fa sempre pensare a un difetto dell'agente, che secondo la mia visione, se si presenta come mediatore e non come mandatario, poteva benissimo venderlo lui a 500k o comunque a prezzo più ragionevole, tramite trattativa, ma capisco che chi lavora in esclusiva non ha questa visione delle cose. Trovo molto poco credibile che i proprietari abbiamo "svenduto" quindi c'è qualcosa nel rapporto tra agente e proprietario che non andava, caso in cui l'esclusiva non si prende, secondo me. Il fatto stesso che lo abbiano dato a un altra agenzia a meno (MOLTO MENO) mi fa pensare a rapporti poco chiari con il titolare dell'esclusiva, quasi di mancata concessione di fiducia e senza fiducia e rapporto cristallino, secondo me, non si prendono incarichi in esclusiva. Quali siano i motivi per i quali i nostri proprietari abbiano venduto a 150k meno tramite altra agenzia non si conoscono, ma gli indizi gettano ombre s rapporto tra l'autore del 3d e il proprietario.
Questi sono solo una piccola parte dei dubbi che in giudizio potrebbero venire fuori...

 

[Antonio Troise]

non si prendono incarichi in esclusiva

pensoperme,
l'unica cosa che ti voglio contestare, data una sommaria lettura a tuoi interventi, che mi sonno apparsi chiari, mirati e d'aiuto alla Nostra categoria e ai clienti, ripeto l'unica cosa che non và.......e il tuo nickname dovrebbe essere modificato in pensoavoi

 

[studiopci]

Non avventuriamoci sul terreno dell'oscuro anche perchè non sarebbe giusto nei confronti di un collega che non conosciamo e che è venuto quì a chiedere un consiglio, non mi sembra onesto " mazziarlo " dopo la disavventura, stando ai fatti raccontati chi si è comportato male è il venditore e non certamente il collega il quale in buona fede ( troppa ?) ha accettato un contratto da persone presentategli da conoscente e sappiamo come funziona molto spesso in questi casi, a quanti di noi non è capitato ... ti chiama l'amico o il cliente " particolare " che ti chiede di aiutare nella vendita le persone a cui a parlato di te.. e tu per rispetto , fidandoti casomai dell'amico ... passi su alcune cose che potrebbero essere viste come offensive... sinceramente penso che i venditori avessere motivo di svendere l'immobile e/o ci fossero problemini sotto( ipoteche o altro ) e proprio con il collega presentato dall'amico , non volevano casomai far sapere la cosa, la gente a volte si comporta nei modi più strani e molto spesso senza rispettare gli altri. Fabrizio

 

[Abakab]

Capisco i dubbi di pensoperme ma a difesa del collega posso dire di aver visto venditori " sbragare " clamorosamente alla vista di sostanzioso assegno ( probabilmente anche per bisogno).

 

[ale69]

Scusate ma proprio non capisco, mazziato e cornuto.
Mi sembra di essere il solo a vivere questo tempo pieno di scorrettezze e facilonerie.
Il mio torto (GROSSO) è stato solo quello di dare troppa fiducia a gente che non la meritava, che si è approfittata del mio lavoro e che non si è degnata di segnalare con franchezza la loro situazione economica.
Ripeto per l'ennesima volta che la valutazione da me fatta era più che corretta e la confermerei anche oggi (l'acquirente ha fatto un vero affare). Per tutto il resto non c'è commento soprattutto per quei colleghi che puntano il dito sulla eventuale scarsa professionalità di un collega per, poi, sicuramente scagliarsi contro un cliente che si comporta con loro nello stesso modo che è capitato a me.
Le penali sono da sempre sante e benedette e giustamente l'unica volta, per un stupido gesto altruistico, che non le ho previste sono stato punito.
Pace e bene a tutti

 

[pensoperme]

Non avventuriamoci sul terreno dell'oscuro anche perchè non sarebbe giusto nei confronti di un collega che non conosciamo e che è venuto quì a chiedere un consiglio, non mi sembra onesto " mazziarlo " dopo la disavventura, stando ai fatti raccontati chi si è comportato male è il venditore e non certamente il collega il quale in buona fede ( troppa ?) ha accettato un contratto da persone presentategli da conoscente e sappiamo come funziona molto spesso in questi casi, a quanti di noi non è capitato ... ti chiama l'amico o il cliente " particolare " che ti chiede di aiutare nella vendita le persone a cui a parlato di te.. e tu per rispetto , fidandoti casomai dell'amico ... passi su alcune cose che potrebbero essere viste come offensive... sinceramente penso che i venditori avessere motivo di svendere l'immobile e/o ci fossero problemini sotto( ipoteche o altro ) e proprio con il collega presentato dall'amico , non volevano casomai far sapere la cosa, la gente a volte si comporta nei modi più strani e molto spesso senza rispettare gli altri. Fabrizio

Io ho esposto tesi che in sede di giudizio possono venire fuori.
Se un amico mi presenta un amico, non cambia la zolfa: o il rapporto prende la piega che deve prendere o meglio lasciarlo nell'ambito di incarico semplice. Se il venditore ha venduto a 500k probabilmente gli bastavano o era con l'acqua alla gola, aver creato un rapporto come quello che deriva da una esclusiva con uno del quale non si sa nulla... insomma... poi c'è da chiedersi, da ameno 4 mesi l'altra agenzia ci lavora (desunto da vai posto sopra) da quanto era in vigore l'incarico? Rimanendo la poca serietà dei proprietari sicura, secondo me le mancanze del vostro collega, in questo caso, vanno oltre la rinuncia alla penale. Si giudica il comportamento possibile, in tutte le sfaccettature, non la persona. Mettiamo che l'incarico fosse scaduto e che subito dopo l'altra agenzia avesse venduto a 500, non ci sarebbe stata alcuna lesione.... quindi la lesione è aver venduto mentre ti eri affidato a me per venderlo... o averlo dato ad altri a 500 e a me a 650? NOn vedete che manca "qualcosa" nel rapporto? Qualcosa che a mio parere è... irrinunciabile.

 

[Limpida]

colleghi ma quale citazione in giudizio

un nostro collega ha preso un incarico in esclusiva a 150.000 mila euro maggiori del prezzo di vendita
ha fatto un'errata valutazione del bene e delle esigenze dei proprietari, a tenuto inveduto l'immobile per diversi mesi creando anche delle difficoltà alla proprietà, essendo lui un professionista non poteva e non doveva accettare un incarico ad un prezzo così maggiore del mercato.....e pertanto chiediamo .......ecco cosa dite voi ad una presunta lettera del loro avvocato per chiedere danni?

Fantascienza.....ma......bo.....

Caro Antonio,
io cerco di fare l'avvocato del diavolo e parto dal presupposto che Ale 69 sia in buona fede.
Quanti di noi hanno presi incarichi in esclusiva o non, anche se il prezzo stabilito dal venditore, era fuori mercato ma con la speranza che nel tempo, sarebbe sceso a pretese più miti.
Sono d'accordo con te che non bisogna accettare incarichi del genere, ma quanti possono permetterselo?
Credi che ale69 si sia divertito ad alzare il prezzo per far passare il tempo quando sappiamo che questo "tempo" é denaro?
Ma cari colleghi,cosa avete inventato l'esclusiva a fare se non vi dà alcuna garanzia?