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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Io - che non sono nessuno - dico di si.
     
    A m.barelli piace questo elemento.
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    tre osservazioni:
    - nonostante la nuova IMU, le tasse sugli immobili restano basse in italia rispetto ad altri paesi (dove pero sono piu basse le tasse sul lavoro e l'impresa)
    - il valore attuale degli immobili è del tutto virtuale, l'80-90% dei proprietari ha pagato cifre molto inferiori
    - il valore attuale non è fondato sul risparmio ma sul debito, dato che per 2/3 è basato su denaro preso a prestito

    il punto è che la coperta si è fatta corta e tutti la sentono tirar via dall'altro...
     
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    post scriptum: ora ho capito dove sono finiti i soldi del debito pubblico e perche le case a berlino costano 1/4 che a roma :^^:
     
  4. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Attento: quanti sono i mutui accesi e quanti sono gli immobili in italia? :)
    Inoltre il debito privato non è debito pubblico.

    Sul resto nulla da dire, a parte che ogni asset non liquido ha un valore virtuale ;)
     
  5. fabrisiobelo

    fabrisiobelo Membro Junior

    Altro Professionista
    Buongiorno a TT, mi inserisco nella discussione che a mio avviso è molto interessante, e fornisce spunti sul futuro.
    Per GMP, potresti spiegare e argomentare meglio la tua tesi, grazie, Fabrizio.
     
  6. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    che punto non è chiaro?

    i mutui accesi sugli immobili sia di privati che di imprese ammontano a circa 350 miliardi se non ricordo male, per ponz

    quindi in pratica rappresentano 1/10 del valore totale degli immobili in italia

    il punto è che il valore attuale è stato generato da un periodo di credito molto "accomodante", per anni durante la bolla 2002-2008 il 70% del valore è stato finanziato da mutui, non da risparmi.

    se togli la leva del credito, ecco che il valore "reale" si riduce ad 1/3. quella è la consistenza della voce "risparmio". il resto è soggetto ai capricci del deleveraging.

    consideriamo anche che le transazioni 2002-2008 hanno coinvolto circa il 15% dei piccoli proprietari, il restante 85% ha pagato sino al 2001 cifre parecchio inferiori a quelle del picco della bolla, anche considerando eventuali parametri di normalizzazione sulla base degli indici istat inflazione interessi legal etc.

    detta altrimenti, la percezione di ricchezza derivante dal valore del patrimonio immobiliare privato è quanto mai fittizia e generata da contingenze creditizie, dette anche "bolla", tutt'altro che rappresentative del risparmio reale destinato all'asset in oggetto e assolutamente contingenti e ad oggi in via di sparizione.
     
  7. fabrisiobelo

    fabrisiobelo Membro Junior

    Altro Professionista
    Grazie per avermi risposto;
    Dalla Tua risposta evinco che in pratica la bolla immobiliare è stata voluta/generata da una generosa elagizione di mutui, che ha "drogato" il mercato, causando un'aumento dei prezzi nn giustificato invece dalla massa dei risparmi che i privati hanno riversato nel settore.
    Ma le banche da sempre attori protagonisti dell'economia, secondo Te come si comporteranno nel prossimo/medio futuro, considerando che si troveranno in "pancia" molti crediti inesigibili, e quindi molti immobili da dover piazzare?
    Non vi è secondo te il rischio di un collasso del mercato, dove la mancanza di liquidità, l'incertezza politica, l'immissione sul mercato di immobili da parte di soggetti in difficoltà creerebbe squilibrio tra domanda e offerta?
    Non vedi invece,lo spettro di una manovra per trasformare i risparmi di decenni immessi sul "mattone", in altre forme più redditizie per le banche, tipo il mercato azionario?
    Il mercato immobiliare ha funzionato perchè in molti ci hanno guadagnato, ora che rende poco molti si sono affacciati alla finestra e aspettano, causando una stagnazione del mercato.
    Io personalmente, credo che questo sia l'ennesimo ciclo economico negativo, al quale speriamo presto si avvicendera' una ripresa, anche se condizionata da tanti fattori.
    Grazie in anticipo per la Tua cordialità, Fabrizio.
     
  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Caro gmp non confondere quanto un bene è stato pagto con il suo valore nel tempo... ;)

    Semplifichiamo troppo concetti e sezioniamo l'economia in compartimenti stagni.

    Ridurre a 1/3 di che? Riduci solo il valore delle case senza ridurre anche il resto?

    e lo riduci dovunque della stssa forbice? a Udine o in sicilia quindi una casa costerá nuova intorno ai 500 euro al metro e il pane costerá comunque 2-3 euro al chilo?

    gli infissi in genere costeranno più della stanza che vanno a sigillare?

    Le vernici costeranno più degli intonaci, le piastrelle più delle pareti... l'impianto idraulico costerá quanto la struttura della casa e se ci metti l'elettrico lo superi pure... i terreni costeranno di conseguenza finalmente cifre irrisorie (e meno male si deve limitare il consumo di territorio)..
    I mobili costeranno quanto l'intera realizzazione della casa...
    Ma gli stipnedi riamrranno gli stessi
    Un manovale guadagnerá sempre i soliti soldi mica 500 euro al mese...
    Un falegname pure, un operaio nel settore plastico lo stesso, così come i tappezzieri, gli imbianchini, gli elettricisti, e i tecnici pure...
    Dovresti mettere in firma "io parlo solo di roma" ;)

    Da me una casa nuova costerebbe quindi, secondo il tuo postulato, 700 - 800euro metro.
    Quindi un 100mq costa nuovo 70 80k.
    metti che la ditta ci ricarichi un 15% significa che alla ditta è costato costruirlo circa 60 -70k e vai a ritroso nei costi (magari se vuoi anche livellando a un terzo anche i costi dei materiali e di tutto il resto) e vedi se riesci a mantenere i livelli salariali attuali di tutte le figure coinvolte.

    Il tuo deleveraging funziona (come infatti è e sta accadendo) solo con il riequilibrio di tutta l'economia, individuare i mali solo nell'immobiliare è sciocco. Quindi se c'è una leva ha influito su tutti i settori, e tutti i settori devono esser riequilibrati ;) Alimentare compreso e anche lo spettacolo, per capirsi... ;)

    Da qui al riequilibrio delle altre affermazioni il passo è breve.

    Quindi abbiamo i 9/10 di risparmio negli immobili giá completamente pagati, comprati a un prezzo molto minore del loro valore odierno nonostante l'usura e usati spesso come abitazioni principali, sparsi in tutto il territorio nazionale... questi numeri contano nulla? O ci sará anche del buono da qualche parte ;)
     
    A m.barelli e Bagudi piace questo messaggio.
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ancora con Berlino, che peraltro conosci benissimo e sai da dove viene la sua svalutazione.. prendiamo altre cittá tedesche ;) ( cittá eh?) sei sempre estremista anche oggi che non ce n'è più bisogno...
     
  10. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    dai trovami una citta tedesca con 12000 al mq su su
     
  11. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    dove ho scritto questo?

    si è costruito per i prossimi 30 anni... dovranno trovare un altro lavoro in tutta la filiera

    il resto è leva...

    l'esempio sono gli stati uniti che sgonfiano la bolla da 7 anni; le banche sono sostenute dalla banca centrale per non collassare mentre svalutano e svendono

    non è certo il primo ciclo negativo del mattone, l'ultimo negli anni '90 lo ricordo bene ed avvenne in presenza di un'offerta infinitamente inferiore specialmente nel nuovo, e con banche meno esposte, per cui adesso è molto difficile supporre ci possa essere una ripresa nel giro di soli 5-6 anni dal bottom come all'epoca.
    c'è lo spettro giapponese che si aggira, dopo lo scoppio della bolla nel 1991 i prezzi non si sono piu ripresi e oggi sono tornati a quelli del 1980 in termini nominali
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti ripeto: esageri e non approfondisci: il resto è leva (falso: una parte è leva... e non è 2/3 ;) ) solo sul mattone? :D E qual'è la filiera che dovrebbe andare a casa... hai idea di cosa parli ? :D
    Sai quanto indotto fa il mattone? ;) (non solo il costruito eh, anche il ristrutturato...)

    Su, giusta la leva e le rivendicazioni sulla bolla,cosa che tra l'altro si palesa senza bisogno di tifo da stadio... il resto... lascerei perdere. ;)

    http://www.homegate.ch/acquistare/appartamento-e-casa/nazione-germania/lista-annunci

    e ho fatto una ricerca molto poco approfondita...

    Lascia perdere roma o scrivi in firma: parlo perchè vedo solo roma. ;)

    Se insisti a prendere roma (e i prezzi del lusso o zone di pregio) come esempio devi prendere per onestà anche i prezzi più alti delle nazioni di riferimento allora hai un minimo di coerenza ;) (e anche così ci sarebbe da discutere)
     
    A m.barelli piace questo elemento.

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