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  1. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Molti di voi avranno avuto nella loro vita imprenditoriale o finanziaria la sensazione di trovarsi sempre nel posto sbagliato nel momento sbagliato.
    La verità è che il mondo di oggi, per parafrasare un famoso libro, "non è un paese per vecchi", non è cioè un gran bel posto per viverci.
    La realtà però è a mio avviso leggermente differente e (sempre secondo me) quello di domani rischia di essere molto peggio.
    Non so perchè ma parlando con diversi operatori del settore ho spesso la sensazione che considerino il mercato immobiliare al pari di un mondo asettico (o almeno l'hanno considerato tale prima di doversi rendere necessariamente conto della dura realtà), indipendente dai fattori che regolano finanza in generale e politiche monetarie.
    Questa sensazione può in parte essere giustificata dall'andamento del settore negli anni 2000/2007 quando a fronte di una crisi che aveva già investito diverse categorie commerciali con una produzione non qualificata che dopo il crollo del muro di berlino aveva iniziato a delocalizzare verso est prima e verso oriente poi, con la nascita dei centri commerciali che avevano reso obsoleti negozietti di paese e botteghe, con mete esotiche a prezzi low cost che avevano sostituito nelle scelte del ceto medio basso i soggiorni fuori porta...questa sensazione dicevamo è stata resa possibile da un più semplice accesso al credito che ha sostenuto per quasi un decennio l'andamento di un settore in controtendenza rispetto alle condizioni di salute della parte produttiva del paese.
    La stessa sensazione l'hanno avuta gli investitori di borsa nel decennio precedente, quelli che hanno scommesso sul nasdaq e sui titoli legati alla new economy.
    Vi invito dunque a riflettere sul fatto che il più grosso attore sul mercato dei bond a livello mondiale prevede nelle sue stime una probabile crisi globale con conseguente recessione nella misura del 60% delle possibilità entro i prossimi 3/5 anni.
    La tendenza ad assistere alle recessioni globali aumenta qualvolta l'indebitamento dei paesi è molto alto, situazione alla quale stiamo assistendo da qualche anno a questa parte nella parte occidentale del globo.
    Probabilmente, in merito alla recessione futura che vede probabilità relativamente alte, a farne le spese saranno quei paesi che sono cresciuti in modo rapido e sorprendente come la Cina e l'India. Queste due economie, seppur con alte percentuali di crescita dei Pil, non hanno dimostrato forza nella competitività internazionale se non con bassi prezzi all'acquisto e bassi costi dei fattori produttivi. Uno stop della Cina e dell'India potrebbe portare ad una nuova recessione di stampo globale accompagnata dallo stop del Brasile, un paese che ha delle ottime vetrine future (vedi mondiali di calcio e Olimpiadi) ma che soffre ancora dei problemi riguardanti la distribuzione di ricchezza, una piaga che in questo paese non ha mai trovato risoluzione.
    Citata dunque questa nefasta previsione non posso che constatare che anche per l'oro (investimento sinora prediletto in tempi di crisi e quindi potenzialmente positivo) si delineano scenari inusuali.
    Ritengo personalmente che le quotazioni attuali non potranno reggere oltre e sposo l'ipotesi di un grande economista che ne profetizza il crollo.
    A guardare i grafici si è in grado di fare, a colpo d'occhio, una primissima prognosi: quei 1900 dollari l'oncia dell'estate 2011 sono, ormai, un lontano ricordo. Passato quel picco, le quotazioni del metallo prezioso hanno fallito poi l'attacco ai $1800 per ben tre volte: nel novembre 2011, nel febbraio e nell'ottobre 2012. Poi un 'lento', quasi inesorabile, declino verso i 1$00 dollari (circa) attuali. Che destino avrà l'oro?
    L'oro scenderà fino ai $1000 per oncia, quasi la metà di quel massimo livello raggiunto nell'estate 2011.
    I Quantitative Easing che duplicano o triplicano la base monetaria nell'economie avanzate non frenano la caduta dei prezzi globali.
    Questa mancanza di un'inflazione 'convinta' è un fattore chiave per la caduta dei prezzi del metallo prezioso. Come è possibile tutto questo? Presto detto:

    "La ragione è semplice: mentre la base monetaria è in espansione, la velocità di circolazione della moneta è collassata, con le banche che accumulano la liquidità nella forma di riserve in eccesso. Il deleveraging del debito pubblico e privato ha mantenuto la crescita della domanda globale sotto quella dell'offerta"

    L'oro, in aggiunta, non è più così remunerativo: la paventata ripresa globale promossa da altri investitori con percentuali di realizzo ben oltre il 40% residuo rispetto alle predette previsioni, fornisce un chiaro supporto ad asset come le azioni e il segmento del real estate.
    Il mercato dell'oro sembra maggiormente sposare questa tesi.
    E del mercato immobiliare cosa ne sarà?
    Fatemi indovino e vi farò ricchi diceva mio nonno, ciò nonostante ritengo che di spazio residuo ce ne sia.
    Il problema stà nei termini...
    Il mercato residenziale soffre e secondo me soffrirà ancora per molto se le previsioni di cui sopra non verranno disattese (cosa di cui dubito) ma (e secondo me solo nel "ma" vi è vera salvezza)
    il mercato speculativo procederà a gonfie vele come procede oggi e di questo ho personale certezza.
    Se guardiamo alle economie più evolute della nostra vediamo un mercato in mano agli investitori con grandi percentuali di conduttori e pochi ma forti locatori.
    L'immobiliare del futuro sarà sempre più simile ad un prodotto finanziario?
    Ora a voi...
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  2. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    E se facessimo come i cinesi, investendo in terreni fertili?
    ;)
     
  3. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    i cinesi investono in terreni fertili in africa solo perchè sanno che nel prossimo futuro saranno troppi per poter privare il loro territorio di spazi abitativi/produttivi...
    sii serio...quanti immigrati vuoi far arrivare per avere le loro stesse problematiche?
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Intendevo dire terreni italiani.
    L'agricoltura pare sia l'unico settore in espansione in Italia.
    Un 9% in più di addetti nel 2012 rispetto a 2011.
    Si parla, però, di cifre assolute piuttosto modeste.
    E potrebbe essere un'espansione temporanea ed occasionale.

    Data l'opacità della nostra situazione economica e la difficoltà di fare una previsione credibile circa la sua l'evoluzione, mi tengo ben stretti il terreno a vigna che ho in Abruzzo e pure il caratteristico casale di campagna che apparteneva ai miei bisnonni.
    In casi estremi, ci posso sempre allevare polli e conigli, coltivare ortaggi e frutta (c'è pure un pozzo) e diventare apicultore.
     
    A cosma e m.barelli piace questo messaggio.
  5. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Da speculatore devo dirti che c'è di meglio...da cultore del genere devo dirti che se hai chi se ne occupa è un bel giocattolo.
     
  6. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    I giocattoli non producono generi alimentari.
     
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  7. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ma certi rendimenti ne acquistano in sovrabbondanza...
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Che brutto orizzonte, Sky.... e che credo proprio tu abbia ragione...
     
  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Standard and Poors ha appena declassata di nuovo l'Italia.
    Ormai siamo BBB.
    Che non ha niente a che fare con Brigitte Bardot....
     
  10. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    soprattutto nella vecchia europa.......non c'è scampo. La casa come acquisto che dura generazioni non ha fran senso, soprattutto ai livelli attuali di indebitamento

    i giocattoli belli sono quelli che si possono dare a tutti i bambini del mondo .........:amore:
     
    A gmp piace questo elemento.
  11. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ti riferisci al recente passato, in effetti... coi mutui 110% a 40 anni che hanno gonfiato la bolla ;) Il futuro è fatto di definanziarizzazione, alias deleveraging... Il mattone è ormai un asset tossico per le banche, da cui fuggire.
     
  12. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    No.
    Mi riferisco proprio al suo utilizzo come prodotto finanziario.
    L'inversione di tendenza sul fronte mutui unito ad una maggiore propensione verso la riduzione del debito potrebbe spingere il paese verso modelli in auge nei paesi del nord con una minore quota di proprietari e una maggiore presenza di investitori che locano o speculano sul bene.
    Una normale e più moderna attività imprenditoriale.
    Meglio dei titoli di stato noo?
     
  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    tu sai che rendimenti lordi % pretendono i fondi vero? :fico:
     
  14. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non parlo di fondi.
    Ma devo dirti che i titoli di stato (che anch'io in un lontano passato ho posseduto) in questo momento storico non mi piacciono proprio.
    Quelli norvegesi considerati sicuri non rendono ormai più nulla, gli altri sono drogati dagli acquisti delle banche con il denaro della bce.
    Nulla di rispondente alle condizioni di salute degli stati.
     
  15. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    e chi vuoi che si compri tutto l'invenduto, se non grossi investitori istituzionali?

    pensi si accontentino del 3-4% lordo vista la tassazione e i costi di manutenzione che abbiamo?

    il rischio di svalutazione del mattone e quello di haircut è analogo, tanto vale investire in BTP, se si vuole diversificare sull'Italia. Hanno rendimenti netti doppi rispetto al mattone residenziale e pure commerciale.
    Lo dico dal punto di vista di investitori di quel calibro.
     
  16. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    E difatti vedrai che a processo avviato chi ha investito certi capitali pretenderà una legislazione favorevole che in un'ottica europea non può essergli negata.
    Allo stesso modo le procedure di sfratto per morosità dovranno divenire più snelle e rapide, i lavori di manutenzione eseguiti da una società non sono un costo come avviene per un privato perchè vengono dedotti dalle tasse e in caso di rivendita entro i 5 anni anche dall'eventuale plusvalore.
    Come tu ben sai però, nei paesi del nord non esistono solo i colossi bancari e assicurativi che operano in questo settore ma anche società di piccoli/medi proprietari che con un buon numero di unità immobiliari si posizionano sul mercato sfruttando le medesime condizioni concesse ai grandi.
    ...non trascurerei il fatto che in caso di gravi problemi legati alla crisi i titoli ed il denaro sui conti non se la sono mai vista troppo bene...
     
  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    non parlo dell'IMU, come tassa di proprietà è bassa, sono le tasse sulle imprese ad essere esagerate e quelle non le puo cambiare mica Bruxelles, dipendono dai nostri squilibri[DOUBLEPOST=1373412158,1373412127][/DOUBLEPOST]
    sarà tre volte natale e festa tutto l'annoooooo[DOUBLEPOST=1373412231][/DOUBLEPOST]
    e sempre pretendono 5-6% lordo minimo di rendimento, non il 2-3% dei nostri grandi centri.
    O tronchiamo i prezzi o non vedremo ombra di investitori.
    Ci sarebbe l'ipotesi alzare i canoni ma la vedo brutta :risata:
     
  18. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ragioni sempre nell'ottica di domani mattina.
    Se europa dovrà essere prima o poi gli squilibri dovranno gradualmente ridursi.
     
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Assolutamente. Compreso avvicinare i prezzi di Roma e Milano a quelli di Berlino e Bruxelles :fico:
     
  20. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Alzare i canoni oggi significa andarsele a cercare le morosità...
    Per il discorso prezzi, ricordati che anche i grandi gruppi bancari hanno grosse proprietà immobiliari e fungono da garanzia...
     

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