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  1. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un sentito e sincero ringraziamento al Notaio Massimo d'Ambrosio per le sue chiare e semplici delucidazioni.

    Andranno alle banche gli immobili dei mutui


    [​IMG]D.l. 3.5.2016 n. 59 – Il decreto “acchiappacase”

    – Il Governo Renzi è convinto che il problema principale della crisi economica del nostro paese consista nella grave colpa dei cittadini italiani di aver immobilizzato una eccessiva ricchezza nel bene primario della casa. La soluzione ai problemi italiani è quindi, secondo il Governo Renzi, quella di rimettere in circolo tale ricchezza,
    smobilizzando la proprietà degli immobili, ovviamente a danno dei proprietari, e forzando un po’ la mano a coloro che ancora non si sono decisi a mettere in vendita la propria casa. Questo è il DL 3/5/2016 n. 59. Longa manus di questo progetto del Governo sono le banche, deputate ad acquisire quanti più immobili possibile, e a rimetterli in vendita direttamente, come loro proprietà, senza passare per le ordinarie procedure. Non a caso le principali banche si stanno già attrezzando e si sono organizzate creando una loro grande struttura di “mediazione immobiliare”, che avrà, non appena le varie norme che rapidamente si stanno succedendo nel tempo saranno a regime, il compito di reimmettere nel mercato immobili acquisiti. Non si rende conto il Governo Renzi che una siffatta strategia non ha l’effetto di reimmettere in circolo il danaro che gli italiani hanno risparmiato per l’acquisto di una casa, bensì di “bruciarne” il valore, sicché la sola emanazione delle martellanti e continue iniziative legislative ha l’effetto di far crollare i valori della casa, conducendo ad una perdita netta e rilevante per coloro che hanno investito in immobili, e per l’intero Paese.

    Le martellanti iniziative del Governo Renzi

    E’ tutto iniziato in sordina il 27.6.2015 con la legge contro i fondi patrimoniali, donazioni, trust e vincoli (Vedi) Da allora l’attività legislativa ha proseguito a marce forzate. La legge sul leasing immobiliare (Vedi) con la quale il privato finanziato crede di aver acquistato casa, ma che in realtà è della banca. Contemporaneamente il prestito vitalizio ipotecario (Vedi) con il quale un soggetto ultrasessantenne di fatto baratta la proprietà della propria casa con una somma che, una volta chel’istituto sarà a regime, si rivelerà assai modesta. E il successivo regolamento di conferma (Vedi). Alla fine il Decreto legislativo emanato in presunto adeguamento della Direttiva CEE n. 17/2014 (Vedi) , con il quale le banche si prendono, senza troppi complimenti, la proprietà della casa dei privati. Ora interviene a meno di un anno dall’inizio dell’offensiva giuridica il Decreto Legge 3 maggio 2016, n. 59, che per la sua importanza è un vero rastrello per l’acquisizione delle case italiane.

    Le banche intermediarie

    Come accennavamo il cardine della operazione di “smobilizzazione” del patrimonio immobiliare italiano è fondato sulle banche, che ricevono dal Governo Renzi una serie di vantaggi inimmaginabili finalizzati all’acquisizione diretta degli immobili e alla loro reimmissione nel mercato, saltando a piè pari i diritti del debitore e i diritti di altri eventuali creditori. Nella illusoria speranza che più si fanno guadagnare le banche più esse saranno disposte ad erogare e ad aiutare il Paese.
    Ecco perché il nuovo Decreto Legge 3.05.2016, n. 59 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 102 dello stesso giorno dovrebbe essere qualificato come Decreto “acchiappacase”.

    Il trasferimento dell’immobile sospensivamente condizionato

    Per le imprese i finanziamenti non dovranno più essere chiesti come, fino adesso, con tradizionali mutui o prestiti. La banca erogherà una somma di danaro, da rimborsare tramite rate mensili o di maggiore periodicità, col diritto di acquisire l’immobile di proprietà dell’impresa non appena essa sarà inadempiente. Se il mutuatario ritarderà nel pagamento l’immobile viene trasferito ipso facto alla banca che lo vende direttamente, senza procedura esecutiva giudiziale, senza vendita forzata del Tribunale, con l’unica eccezione che l’immobile non può essere quello dell’abitazione principale dell’imprenditore, del suo coniuge, o dei suoi parenti affini entro il terzo grado. Il trasferimento sotto condizione sospensiva verrà trascritto nei Registri Immobiliari, rimanendo inopponibile alle altre vicende dell’imprenditore, come pignoramenti, o altri debiti, nonché altre ipoteche successive.
    Nel momento in cui il debitore non paga scatterà la condizione sospensiva e la banca diventerà proprietaria con effetto retroattivo, cioè sin dal momento della trascrizione della vendita sospensiva.

    Inadempimento

    Nel decreto di attuazione della Direttiva 17/2014 (Vedi) a seguito di polemiche di carattere politico il Governo ritenne di dare un contentino agli italiani aumentando il numero delle rate non pagate che avrebbe costituito inadempimento. Ora il Governo ha rimediato, e in caso di ammortamento a rate mensili l’inadempimento (e il passaggio di proprietà dell’immobile) scatta con solo tre rate, anche non consecutive, non pagate per un periodo di sei mesi dalla scadenza. In caso di ammortamento con rate di durata superiore a quella mensile l’inadempimento si avrà anche in caso di mancato pagamento di una sola rata (con ritardo protrattosi per sei mesi). In caso di restituzione non rateale, cioè con obbligo di restituzione in un’unica soluzione a una data scadenza, sarà sufficiente il ritardo di sei mesi rispetto a quella data.
    Verificatosi l’inadempimento la banca notifica al debitore la dichiarazione di volersi avvalere della clausola sospensiva e acquisisce ipso facto l’immobile. Se il valore dell’immobile è superiore al debito, secondo la perizia, la banca pagherà al debitore la differenza tra l’importo del debito e il valore peritato. Circostanza questa, nella pratica, che si verificherà raramente, attesa la tendenza a perizie al ribasso per poter reimmettere efficacemente e rapidamente il bene nel mercato con la vendita diretta tramite la consociata immobiliare della banca stessa.

    Anche mutui in corso

    Il D.L. 59/2016 non riguarderà solamente i mutui e i prestiti che verranno stipulati d’ora innanzi, ma anche quelli in corso, purché la nuova modalità di garanzia venga esplicitamente pattuita mediante un atto notarile. Si tratta di un escamotage per rendere retroattiva la norma. Nella impossibilità tecnico-giuridica di trasformare le precedenti ipoteche in passaggi di proprietà condizionati degli immobili il Governo Renzi ha “concesso” al mutuatario di aderire “volontariamente” a questa nuova formula, pattuendola anche successivamente. L’esperienza insegna che il mutuatario che si trova in difficoltà ha tutto l’interesse a tenere buona la banca creditrice, e certamente non opporrà alcuna eccezione nel momento in cui la banca, in cambio di un ritardo nell’azione esecutiva o di nuove agevolazioni, gli chiederà di “trasformare” l’ordinaria iscrizione ipotecaria, in un trasferimento dell’immobile “sospensivamente condizionato”.

    notaio Massimo d’Ambrosio
     
    A Irene1, dormiente, il Custode e ad altre 5 persone piace questo elemento.
  2. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mille grazie
    Ma gli italiani sono proprietari di casa all'80%
    Bisogna vedere di questi quanti hanno ancora il mutuo residuo.

    Il 40%sono proprietari di seconda casa.
    Anche qui chissa quanti con il mutuo...

    Le contromosse:assicurazione per insolvenza piu estesa piu articolata....piu cara.....
    Che so 36 mrsi di rate non pagate per perdita reddito a carico dell assicurszione.

    Poi se tu prendi un mutuo al 100% chissenefrega e'andata male,non ci hai rimesso i tuoi risparmi.

    Il guaio e'se il mutuo e'al 50%

    La banca ti mette in vendita la casa,ma ti rida la quota di tua proprieta se vende bene...
    In teoria la banca svende sempre perche deve recuperare la quota mutuo.

    Il vulnus:il mercato immobiliare e'saturo gia'di suo.
    L'investimento immobiliare sul residenziale e'una gran 'sola'.Affittare e'un castigo di Dio.Ti salvi solo con AirB2b.

    C'e'il rischio concreto che pure all asta l immobile non si venda.Anche perche non e'libero.Una rogna cacciare la gente da casa.
    Cartolarizzare?Ci vuole massa critica.Ora saranno pochi i casi di gente che non paga mutuo.

    Alla fine cambia poco.

    Per questo la nuova procedura ha avuto poca enfasi mediatica.

    Agli italiani frega poco.
     
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    e fanno male. 200 miliardi di sofferenze bancarie dovuti a investimenti errati in immobili - di cui 60 mutui a privati - sono un macigno che pesa indirettamente su tutti, dato che poi si lagnano delle banche cattive etc
     
    A La Capanna e Mil piace questo messaggio.
  4. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Appunto 60 mutui a privati.
    Di questi quanti a prima casa?
     
  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    suppongo il 95%... visti i valori medi dei mutui, sono 400.000 famiglie
    si puo altresi ipotizzare che le unità invendute dei costruttori da vendere prossimamente all'asta siano tra 700.000 e 1.000.000

    totale 2.5 - 3 anni di transazioni solo per lo smaltimento delle sofferenze... difficile immaginare uno straccio di ripresa prima di altri 20 anni, anzi, la mazzata vera per il mercato è ancora davanti a noi non dietro
     
    Ultima modifica: 9 Maggio 2016
    A Tobia piace questo elemento.
  6. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Beh i costruttori...è rischio d'impresa.
    Se possono(hanno i requisiti dimensionali)falliscano.
    Sono case libere che vanno all'asta.

    Ma per le prime case abitate,conviene una surroga,un piano di esdebitazione.
    C'è il rischio per le banche che all'asta vada tutto invenduto:chi s'accolla una casa occupata?

    Hai colto nel segno.Per le nuove costruzioni è la pietra tombale:chi è quel fesso d'imprenditore che s'accolla un mutuo per costruire nuove case in un mercato ultrasaturo.
     
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    mi pare che sono dieci anni che ci si prova, tra surroghe allungamenti delle rate (che pero non funzonano su mutui trentennali) etc, evidentemente è arrivato il punto di rottura per i bilanci bancari... o pensi a un sostegno della fiscalità generale???
     
  8. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Va bene cosi!!!!
    Però ripeto ma chi si compra all'asta una 'prima casa abitata'????????????????
     
  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    perche no? adesso le procedure di sgombero vengono avviate prima dell'asta...
     
    A miciogatto piace questo elemento.
  10. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Avviate...
    E pure concluse????????
     
  11. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^: ma sai rispetto a un normale sfratto per morosità i tempi sono molto più rapidi, poi bisogna vedere caso per caso; ho amici che hanno seguito questa strada e sono rimasti soddisfatti, il risparmio del 40% rispetto al mercato qualche costo di stress lo deve pure causare... "non ci sono pasti gratis"
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non tutte sono disabitate.
    Considerate quelli che hanno il contratto in corso per 4 anni o quelli che hanno l'attività con ancora 5 o 6 anni.
    Ed in quelle abitative c'è anche gente con figli minori, persone anziane.
     
  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    che io sappia la procedura di sgombero non tiene conto di proroghe come per gli sfratti ordinari, configurandosi l'occupazione abusiva; ci vogliono magari ambulanze veterinari etc ma si ottiene la liberazione entro qualche mese massimo
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sempre che non intervengano associazioni in difesa dei tartassati dalle banche o dal fisco.
    E' recente che in una esecuzione di sfratto tutto un paese si è stretto intorno all'abitazione dell'esecutato e non c'è stato verso di proseguire.
    Neppure con 12 tutori dell'ordine fra vigili urbani, poliziotti e carabinieri.
    L'ufficiale giudiziario è dovuto andare via senza poter liberare l'immobile.
    Se poi vuoi sapere di aziende agrarie dove l'ufficiale giudiziario è stato inseguito e "punto" con il forcone......
     
    A Bagudi e gmp piace questo messaggio.
  15. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^: in questo senso nelle metropoli butta meglio... Di fondo, trovo paradossale che i debitori rendano il bene ancora piu svalutato di quanto fa gia il mercato stesso, opponendo resistenza alla liberazione; dovrebbero essre i primi interessati al maggior ricavo possibile dall'esecuzione... ;) non foss'altro per evitare che la banca aggredisca altri beni e resti in agguato pure con i futuri eredi...
     
  16. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Stiamo parlando di mutuatari non di inquilini!;!!!!
    Ma quando sgomberano......
    Mai
    E'pure casa loro!!!!
    Altra cosa e'la casa alk'asta libera!!!!

    Le banche cartolarizzano.Non stanno a perdere tempo con legali,etc.

    Ma chi s'accatta titoli di cartolarizzazione con dentro residenziale abitato...

    Poi tutto e'possibile....

    Oppure dovrebbero in teiria fare un pro soluto con i crediti da mutui immobiliari.

    Probabile che costituiscano societa veicolo dove scaricare sti crediti e toglierli dal bilancio.
    Poi sta a sta societa veicolo inventarsi qualcosa recuperando il credito...
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Di solito è gente che possiede solo quell'immobile e non sanno dove andare a vivere.
    Pensa a gente con 50 o 60 anni che ha perso il lavoro e nessuno li assumerà.
    E che non hanno neppure i denari per acquistare qualcosa per mangiare.
    Se non lo sai, si chiama la nuova povertà.
     
    A Bagudi e sarda81 piace questo messaggio.
  18. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    E chi gli ha dato un mutuo con profili del genere???
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    E' che il mutuo gli è stato concesso quando avevano un lavoro.
    Ora che il lavoro non lo hanno più e nessuno li assume per via dell'età, che devono fare?
    Buttarsi dal ponte o resistere sino a che è possibile?
    Più giorni stanno in casa e meno staranno sotto gli alberi.
    Non credi?
     
    Ultima modifica: 9 Maggio 2016
    A Bagudi e sarda81 piace questo messaggio.
  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dici che sono 400.000 famiglie in questa condizione? Eppure la maggioranza dei mutui avrebbe dovuta essere concessa a trentenni, sono ridotti tutti cosi invecchiati precocemente?
    Non voglio affatto negare i fenomeni di impoverimento, ma ragionare sulle classi di appartenenza dei mutuati.
     

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