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miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
il problema non è di facile soluzione.... io faccio sempre firmare le schede catastali, quindi nessuno potrà dirmi non hai rappresentato la situazione di fatto, il cliente vede l'immobile e vede le schede.... (le informazioni in questo caso sono trasferite e dimostrabili) tuttavia sappiamo che spesso le schede non corrispondono ai progetti in Comune a quel punto cosa possiamo fare in più? finché la normativa rimane cosi interpretabile non ci sarà mai una linea precisa da seguire e le sentenze non fanno legge.

per le ipoteche, pignoramenti basta far sottoscrivere le visure ipotecare
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Il 'problema' è quello di dimostrare che l'agente sapeva e ha taciuto
Nel caso citato, si dice, praticamente, che l'agente non poteva non sapere, viste le differenze tra descrizione dell'immobile nel rogito di provenienza , e la situazione reale nel momento della vendita.
Tali da far capire facilmente che erano stati fatti interventi, di cui evidentemente l'agente non ha chiesto conto al venditore.
finché la normativa rimane cosi interpretabile non ci sarà mai una linea precisa da seguire e le sentenze non fanno legge.
Questo caso mi pare assolutamente condivisibile, e la linea chiarissima.
In più, è un sentenza di Cassazione, che un po' testo lo fa...
 

Sodis

Membro Junior
Professionista
E' sempre stato così. Il 'problema' è quello di dimostrare che l'agente sapeva e ha taciuto
ti cito un passaggio della sentenza

è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di corrispondere al mediatore la provvigione, nel caso in cui quest’ultimo non informi il promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.
In un altro passaggio si esplicita anche che sta al mediatore l’onere della prova.

Premetto di essere tendenzialmente a favore della sentenza, perché nel caso di specie si desume che il mediatore fosse a conoscenza o avrebbe dovuto esserlo, anche se non è riportata tutta la storia è tutti i dettagli ergo mi astengo dallo sbilanciarmi.

però una domanda mi sorge spontanea, se l’immobile con abusi non può essere rogato, in questo caso non c’è il rischio che venga annullato l’atto?
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Nel caso citato, si dice, praticamente, che l'agente non poteva non sapere, viste le differenze tra descrizione dell'immobile nel rogito di provenienza , e la situazione reale nel momento della vendita.
l'agente non poteva non sapere? questa è una presunzione non è una dimostrazione

ora non conosco l'iter della causa e quali fossero gli abusi quindi non posso esprimere un giudizio netto

inoltre la cassazione sarà pure l'organo giudiziario più autorevole, ma non legifera, al limite darà indicazioni ad altri giudici su come interpretare la legge in un caso analogo...

la norma che ci riguarda rimane comunque Moooolto interpretabile ed a mio avviso questa non è una buona cosa
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Se volessero risolvere il problema (quello degli abusi ed irregolarità) basterebbe tramutare in legge quello che già fanno in Toscana e parte (?) dell'Emilia, relazione tecnica obbligatoria e chi s'è visto s'è visto.

Poi voglio ridere che da noi se ti dice mediamente sfortuna per avere un progetto devi aspettare ere geologiche...
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Tutto ciò che è contro gli agenti immobiliari ti sembra sacrosanto solitamente, ma è sempre stato così ed è così per legge
Se leggessi quello che scrivo ti accorgeresti che non è sempre così.
In certi casi usando la normale diligenza non si dovrebbe e non si potrebbe non sapere.
Uno si rivolge a un'agenzia per risolvere problemi, non per trovarne.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
In un caso affrontato in Cassazione, niente provvigione all'agente che non comunica all'acquirente la presenza di abusi edilizi.


Le sentenze cominciano ad essere tutte nella stessa direzione ed io ne sono ben contento. Riguardo il mancato rispetto delle normative edilizie, l'esatta intestazione dell'immobile e le trascrizioni pregiudizievoli da tempo l'agente immobiliare ha solo due strade secondo me. Se vuole fare un buon lavoro e non rischiare, la prima strada è prendersi l'onere di fare le verifiche col proprio professionista comunicando esattamente l'esito di queste verifiche e l'eventuale rimedio a qualche problema, è la strada che percorro io e che mi faccio ripagare (assieme ad altre accortezze) con provvigioni che reputo adeguate e non certo economiche.
La seconda strada è scrivere sempre (sempre) chi deve fare cosa. Quindi, ad esempio, che parte venditrice effettuerà le verifiche e gli eventuali allineamenti/sanatorie a proprie cure e spese, esortandolo a farle nel periodo che intercorre tra la proposta e la sua accettazione. E' un sistema che libera l'agenzia da resposabilità, evita che si trasferisca del denaro prima delle verifiche tutelando le parti. Ha un difetto, che mi ha fatto propendere per la prima opzione, ovvero che l'agenzia potrebbe scoprire un problema dopo aver già lavorato sull'immobile. Per questo appena preso l'incarico, a parte le questioni catastali che vedo da solo, chiedo all'architetto di controllare cosa c'è in Comune e se emerge qualcosa di sospetto approfondire (e faccio la visura ipotecaria). Queste sentenze stanno fortunatamente dando qualche responsabilità in più agli agenti, creando almeno su alcune questioni, una maggior (necessaria) professionalità.
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Le sentenze cominciano ad essere tutte nella stessa direzione ed io ne sono ben contento. Riguardo il mancato rispetto delle normative edilizie, l'esatta intestazione dell'immobile e le trascrizioni pregiudizievoli da tempo l'agente immobiliare ha solo due strade secondo me. Se vuole fare un buon lavoro e non rischiare, la prima strada è prendersi l'onere di fare le verifiche col proprio professionista comunicando esattamente l'esito di queste verifiche e l'eventuale rimedio a qualche problema, è la strada che percorro io e che mi faccio ripagare (assieme ad altre accortezze) con provvigioni che reputo adeguate e non certo economiche.
La seconda strada è scrivere sempre (sempre) chi deve fare cosa. Quindi, ad esempio, che parte venditrice effettuerà le verifiche e gli eventuali allineamenti/sanatorie a proprie cure e spese, esortandolo a farle nel periodo che intercorre tra la proposta e la sua accettazione. E' un sistema che libera l'agenzia da resposabilità, evita che si trasferisca del denaro prima delle verifiche tutelando le parti. Ha un difetto, che mi ha fatto propendere per la prima opzione, ovvero che l'agenzia potrebbe scoprire un problema dopo aver già lavorato sull'immobile. Per questo appena preso l'incarico, a parte le questioni catastali che vedo da solo, chiedo all'architetto di controllare cosa c'è in Comune e se emerge qualcosa di sospetto approfondire (e faccio la visura ipotecaria). Queste sentenze stanno fortunatamente dando qualche responsabilità in più agli agenti, creando almeno su alcune questioni, una maggior (necessaria) professionalità.
aggiungo solo che se la legge fosse chiara, ci aiuterebbe a diffondere agli acquirenti la sicurezza ad acquistare con l'intervento delle agenzie immobiliari con "licenza", si ridurrebbe l'abusivismo e il fai da te..... purtroppo le sentenze spesso sono conosciute solo dagli addetti ai lavori
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
aggiungo solo che se la legge fosse chiara, ci aiuterebbe a diffondere agli acquirenti la sicurezza ad acquistare con l'intervento delle agenzie immobiliari con "licenza", si ridurrebbe l'abusivismo e il fai da te..... purtroppo le sentenze spesso sono conosciute solo dagli addetti ai lavori
Concordo al 100%, infatti queste sentenze "fanno giurisprudenza" ma se leggi il codice civile la posizione dell'agente immobiliare sembra sempre piuttosto leggera in merito a ciò che deve realmente fare. Io penso da anni (ma le maggiori associaizoni di categoria mi hanno guardato male) che si debbano introdurre corsi di aggiornamento obbligatori per tutti e corsi facoltativi di specializzazione per diventare agenti senior (o qualiasia altra definizione) per rendere riconoscibile ad una prima occhiata ai clienti l'agenzia che farà un'ottima mediazione dall'agenzia che andrà oltre per esperienza e per consocenze certificate.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Se volessero risolvere il problema (quello degli abusi ed irregolarità) basterebbe tramutare in legge quello che già fanno in Toscana e parte (?) dell'Emilia, relazione tecnica obbligatoria e chi s'è visto s'è visto.
Penso anch'io che sarebbe un'ottima soluzione , invece delle tante certificazioni non così utili che si devono fare ( penso ad esempio alla certificazione energetica di immobili che devono essere ristrutturati).
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.
IO invece trovo che si tratti di una sentenza irrealistica e semplicistica.

Leggete bene la frase sopra citata: quante volte capita che"lo stato effettivo dei luoghi" e "la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza" siano facilmente riscontrabili ?

Quante volte capita che planimetria catastale e stato di fatto coincidano, mentre urbanisticamente l'immobile presenta delle difformità ?

L'agente immobiliare non ha i raggi X, nè è realistico pensare che il mediatore si assuma l'onere di una relazione tecnica, ove non sia obbligatorio.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Leggete bene la frase sopra citata: quante volte capita che"lo stato effettivo dei luoghi" e "la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza" siano facilmente riscontrabili ?
Se nella descrizione a rogito l'immobile viene descritto ( ad esempio), come tre locali più bagno e cucina, e lo stato dei luoghi invece è salone doppio, una camera , due bagni e cucina ( ne ho visti tanti ristrutturati così), all'agente deve per forza venire il dubbio che ci siano stati interventi di ristrutturazione, e quindi dovrebbe perlomeno chiedere la relativa autorizzazione/licenza/ dia o quant'altro.
E soprattutto non dovrebbe mai dire " è tutto a posto", solo perché glielo ha detto il venditore.
Sicuramente ci sono casi nei quali è più difficile capire che c'è qualcosa che non va; evidentemente il caso della sentenza citata era davvero palese.

Quando cercavo in Sicilia, mi facevano vedere ville su due piani, con la zona notte sopra, poi dai documenti risultava regolarmente sottotetto non abitabile.
E l'agente di turno mi diceva " è stata costruita con tutte le autorizzazioni".
eh si, proprio...autorizzazioni a tenerci gli scatoloni, non a farci 4 camere da letto e tre bagni...
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
l'agente non poteva non sapere? questa è una presunzione non è una dimostrazione
In certi casi usando la normale diligenza non si dovrebbe e non si potrebbe non sapere.
Uno si rivolge a un'agenzia per risolvere problemi, non per trovarne.
Mi pare che la normale diligenza sia il minimo richiesto dalla norma di legge.
Altro che presunzione.

Se compro un'auto usata che ha difetti individuabili con la normale diligenza del compratore, non posso considerarli difetto occulto e rimango cornuto e mazziato.

Non si capisce perché un AI, che non usi la normale diligenza nel proporre un immobile, non debba rimanere mazziato pure lui.
 

dormiente

Membro Senior
Agente Immobiliare
L'unica è avvalersi di un tecnico del settore e lasciare a lui le responsabilità di quello che era l'immobile, che è o dovrebbe essere.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Voi non avete idea di quanti immobili che sembrano perfettamente a posto, (per i tecnici, anche quando il vecchio modello 6 allegato al rogito era conforme allo stato di fatto) facendo l'accesso agli atti, non risultano conformi.

E, ripeto, noi non abbiamo i raggi X.

Ci sono sicuramente, come dice @francesca63, situazioni in cui prevedere la difformità è abbstanza facile, ma vi assicuro che, in certi casi è impossibile (es. in un appartamento è stato obbligatorio fare la sanatoria perchè le finestre erano spostate di qualche cm rispetto al progetto....a parte la follia, sfido chiunque a capirlo senza fare un rilievo !)

E la normale diligenza non credo mi debba obbligare a fare un accesso agli atti in prima persona.
Consigliarlo alla proprietà, certo, ma se non lo vogliono fare non li puoi obbligare.

Qui da noi, in Emilia Romagna, i notai hanno istituito un pò autoritariamente ma positivamente, la Relazione Tecnica Integrata, senza la quale il notaio non rogita e da cui si possono evincere le eventuali magagne e le possibili sanatorie, ma in tutta Italia, tranne che in Toscana, questo non c'è.

In questi casi, visti gli orientamenti della Cassazione, che di edilizia non capisce un cavolo, consiglio agli agenti immobiliari di suggerire per scritto ai proprietari l'accesso agli atti, almeno si parano le terga....
 

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