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  1. dannymello

    dannymello Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, sono nuovo del forum e vi riporto la mia "strana" situazione.
    I primi giorni di novembre firmo un'offerta di acquisto per un appartamento da ristrutturare che richiede un ri-accatastamento perchè presenta difformmità tra stato di fatto e piantina catastale. Il tutto è stato chiarito dall'agente e da me accettato. L'offerta presnta due clausole sospensive:
    1 - regolarità dei documenti catastali
    2 - concessione del mutuo.
    L'offerta prevede la stesura del preliminare entro un mese e il rogito entro il mese di gennaio 2013.
    Le pratiche burocratriche per la revisione catastale vanno per lunghe e il peliminare viene sottoscritto il giorno 21 dicemnre 2012 (ben oltre il termine stabilito) e anche il preliminare ha la clausola sospensiva della concessione del mutuo (puramente formale perchè la concessione del mutuo è pressochè certa). Tra preliminare e offerta ho lasciato 25k di caparra prontamente incassata dal venditore. La data entro cui effettuare il rogito è entro e non oltre il 15 febbraio 2013 (quindi già posticipata rispetto a quanto dichiarato nell'offerta). Avvio le pratiche per il mutuo e tutto procede rapido senza intoppi (lavoro presso la banca a cui ho chieso il mutuo). Esce il perito, tutto ok. Invio richiesta di relazione preliminare al notaio che prontamente mi dice ALT! C'è una trascrizione pregiudizievole sull'immobile iscritta dal tribunale per conto del fratello del venditore che, anni fa (2006), fece causa al venditore per verifica di possesso (la casa deriva da donazione contro la quale il fratello ha prestato opposizione). Chiamo subito l'agente per avere ragguagli. L'agente verifica il tutto con il venditore e mi dice che la richiesta è stata respinta dal giudice con sentenza passata in giudicato e che la trascrizione può essere eliminata dal notaio. Ottimo dico io! Errore!! Inviata la sentenza al notaio, mi conferma che la richiesta del fratello è stata respinta, la sentenza è passata in giudicato, ma non contiene la richiesta di cancellazione della trascrizione e che in mancanza di richiesta da parte del giudice lui non può procedere alla cancellazione! L'agente non è convinto e contatta altro notaio di sua conoscenza. Il suo notaio gli dice che lui ritiene di poter cancellare la trscrizione, ma solo se io faccio l'atto di vendita da lui. Al contrario lui non eseguirebbe solo la cancellazione perchè gli porterebbe poco guadagno.
    A questo punto che fare?? Io voglio comprare l'immobile! Al punto tale che ho già avviato i progetti per la ristrutturazione, ho già ingaggiato un architetto e ho già i progetti in mano. Allo stesso tempo però non voglio essere io a risolvere un problema del venditore (cambiando notaio, anche perchè io del mio notaio mi fido ciecamente e, soprattutto, ho già comunicato alla banca i riferimenti del notaio). Non posso nemmeno attendere i tempi di un tribunale per la cancellazione della trascrizione, perchè questo porterebbe ad una posticipazione spropositata dell'inizio dei lavori di ristrutturazione. Questo posticipo mi porterebbe a perdere le detrazioni fiscali del 50% che scadono il 31 giugno (e non si tratta di pochi soldi credetemi).
    Ovviamente il compromesso riporta chiaramente la dicitura che l'immobile dovrà essere libero da trascrizioni etc etc entro data rogito. Avete consigli da darmi?
     
  2. dannymello

    dannymello Membro Junior

    Privato Cittadino
    Cavolo 60 visite e nessuna risposta. A questo punto rivaluto l'agente che sta seguendo la mia compravendita...
     
  3. selah

    selah Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    perchè non senti dall'ordine dei notai?
     
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Un pò di pazienza...

    Evidentemente, nessuna delle persone che ha letto il tuo post, ritiene di essere in grado di risponderti su un argomento così particolare, dal momento che due notai (ultimi anelli di una catena, ma gli anelli più importanti ai fini del rogito...) sostengono due cose diverse...

    O qualcuno ha un'esperienza similare, oppure è difficile darti una risposta.
     
  5. dannymello

    dannymello Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma guarda che io non ho voluto assolutamente apostrofare nessuno.
    Ho solo constatato quello che hai costatato anche tu, ovvero che è difficile avere un riscontro. E ho sottolineato che a questo punto rivaluto l'agente che sta seguendo la trattativa che mi ha esclusivamente proposto di cambiare notaio.

    Tutto qui.
     
  6. dannymello

    dannymello Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ottimo consiglio.
    Mi sapresti dire in quale modo ci si può mettere in contatto con loro?
     
  7. Vania Cassin

    Vania Cassin Membro Ordinario

    Altro Professionista
    ciao danny,

    il consiglio di selah mi sembra il più corretto anche se non è detto che loro forniscano risposte esaustive al tuo problema vale la pena provare.

    L'ordine dei notai ha un sito a livello nazionale dove ci sono diversi contatti (www.notariato.it), detto ciò meglio se ti rivolgi al distaccamento territorialmente competente per la tua zona.

    Se sei piemontese contattami posso fornirti il contatto di un notaio particolarmente preparato sulla tipologia di problematiche da te esposte.

    Saluti
     
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  8. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La cancellazione riguarda la trascrizione della domanda giudiziale proposta dal fratello?
     
  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se così fosse per tutta una dibattuta questione sull argomento il rimedio dovrebbe essere la correzione della sentenza ai sensi del 286 del cpc. Sarei curiosa di sapere come si evolve la situazione...
     
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  10. dannymello

    dannymello Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si la cancellazione riguarda quella trascrizione. Ho letto varie disquisizioni sull'articolo 2668 (devo dire che i legislatori italiani ce la mettono tutta per rendere le leggi interpretabili). Per come andrà a finire ancora non lo so. Ieri ho sentito il parere di un legale che mi dice che la soluzione più rapida, sebbene non sia la più "ortodossa" è quella di far cancellare la trascrizione da un notaio. La soluzione più ortodossa sarebbe quella di richiedere la correzione della sentenza da parte del giudice che l'ha emessa (con le tempistiche di un tribunale ovviamente). Vi aggiornerò.


    Sono delle parti di Milano, ma una consulenza la posso sempre chiedere (i parenti della mia ragazza sono di Torino) mandami pure il contatto.
     
  11. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao danny, se ti può essere d'aiuto, scrivo il mio post (derivante da recentissima esperienza personale):
    non vederla come una una critica, bensì come riflessione mia personale a beneficio anche di chi legge: nella tua trafila siete arrivati:
    - a vedere l'immobile,
    - fare un'offerta, avere l'accettazione dell'offerta,
    - a lasciare 25K euro di caparra ,
    - a trattare il ri-accatastamento,
    - fare domanda di mutuo, far eseguire la perizia,
    - fare i progetti dei lavori
    e la trascrizione pregiudizievole salta all'occhio solo alla fine? L'AI avrebbe dovuto dirtelo subito (anche solo x correttezza procedurale), tu o un tuo professionista avreste dovuto fare le visure ipocatastali PRIMA di fare l'offerta.

    - Per l'erogazione del mutuo, cosa dice la banca (presso cui lavori) per iscrivere ipoteca di primo grado, se "formalmente" c'è (anche se passata in giudicato) una trascrizione momentanea a favore di terzi?

    Detto questo, cerchiamo di aiutarti a trovare una soluzione.
    Anche io ho avuto a che fare molto recentemente con l'acquisto di un immobile che aveva molte trascrizioni pregiudizievoli.
    Nel mio caso specifico di acquisto a saldo e stralcio, il mio notaio:
    - ha potuto procedere al rogito il giorno stabilito SOLO perchè nello stesso istante i creditori del venditore hanno rinunciato davanti al giudice all'opposizione delle rispettive trascrizioni

    - Ha "volturato" la proprietà dell'immobile (in conservatoria) 2-3 giorni dopo l'atto di rogito, MA NON ha potuto cancellare subito le trascrizioni pendenti (sempre in conservatoria) finchè non è arrivato dal Tribunale il verbale di estinzione della procedura (dopo più di un mese) da parte del giudice che espressamente scriveva " il giudice Ordina all'Agenzia del territorio di procedere alla cancellazione della trascrizione n. xxx yyy"

    - Nel tuo caso, ciò che mi fa strano poi è che 2 notai della zona dicano 2 cose diverse: io propendo di più per il tuo notaio che afferma che senza ordine del tribunale lui non possa cancellare nulla (per la mia esperienza).

    Mentre sarei curioso di vedere come fa l'altro notaio, visto che comunque il luogo dove andrebbero entrambi i notai a fare la cancellazione sarebbe la stessa identica conservatoria dei registri immobiliari di zona, e ,quindi, con la richiesta da parte dell'impiegata della medesima necessità di incartamenti da presentare (non è che se va il primo notaio gli rispondono picche, poi il giorno dopo va il secondo notaio e gli fanno la cancellazione!)

    Altro aneddoto (prendilo per come mi è stato raccontato):
    - un amico era al buono per rogitare l'immobile di suo interesse
    - salta fuori all'ultimo la trascrizione (MAI CANCELLATA in Conservatoria) di un pignoramento, MA (simile al tuo caso) che NON aveva più efficacia perchè la procedura era stata estinta 10 anni prima
    -Si è recato PERSONALMENTE presso la CANCELLERIA del Tribunale. Ha richiesto di vedere la pratica.
    - Gliene hanno dato copia, con un timbro "X" apposto dalla cancelleria che certificava che non fosse più esecutiva la procedura e lui ha rogitato.
    Il mio consiglio finale: prendi un bravo legale (specializzato in diritto fallimentare) come ho fatto io che ti risolve sicuro la pratica
    Auguri.
     
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  12. dannymello

    dannymello Membro Junior

    Privato Cittadino
    La prendo come una critica e ti do pienamente ragione. Ho sbagliato io e ha sbagliato l'AI. Tra l'altro l'AI ha dichiarato in offerta che avrebbe provveduto alle opportune verifiche entro 20 giorni dall'accettazione e in caso di presenza di trascrizioni la stessa sarebbe stata nulla. Peccato che ho letto questa clausola solo a magagna venuta a galla e a compromesso firmato. Ma del rapporto con l'agente ne discutiamo a parte. Di certo si scorda tutta la commissione pattuita.

    La banca attende ancora la relazione notarile preliminare. Sto prendendo tempo, ovviamente a giorni dovrò darne notizia. Ma credo che per la banca conti solo che al rogito la trascrizione sia cancellata (come per una normale ipoteca derivante da mutuo).


    La legge è "abbastanza" interpretabile e c'è almeno una sentenza della corte di cassazione che dichiara che la trascrizione può comunque essere cancellata in accordo tra le parti. Se vuoi ti mando il link di una disquisizione sull'articolo 2668 che ho trovato in rete. L'articolo appoggia l'opinione che per la cancellazione sia necessaria l'espressa richiesta del giudice, ma riporta almeno una sentenza della corte di cassazione che ritiene valida la cancellazione in accordo tra le parti.

    In appoggio a quanto hai appena detto ti riporto qui il link di una risposta che ho ottenuto sul sito del catasto:
    http://forum.catasto.it/forum/read/8.html

    Forse questa potrebbe essere un'ulteriore strada.
     
  13. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quindi tu "tecnicamente" ora hai per le mani un tua offerta accettata dal venditore (con caparra incassata) che risulta NULLA per la presenza della trascrizione?
    SE si, io ti consiglierei un'integrazione al preliminare in cui almeno "gli oneri e le spese per qualsiasi professionista atto alla cancellazione della trascrizione sono totalmente a carico di Parte Venditrice".

    Confermo! nel mio caso specifico, la banca mi ha erogato il mutuo, pur esistendo ancora le trascrizioni, perchè il notaio ha spiegato loro i tempi e i modi CERTI (anche se dopo un mese dal rogito) con cui la loro ipoteca sarebbe stata di primo grado (cioè ad avvenuta cancellazione di tutte le altre formalità)

    nel tuo caso specifico le parti sarebbero i due fratelli? Perchè se così fosse, non credo che possa essere una strada percorribile se già uno dei 2 si è rivolto al tribunale.

    Infine trovo molto sensato il consiglio che ti danno sul forum di rivolgerti direttamente al Conservatore (cioè l'impiegato della conservatoria) che, spiegandogli come stanno le cose (sentenza cartacea in mano) ti potrà spiegare come porre rimedio a questo problema puramente "formale" e NON sostanziale.
    Magari in conservatoria la fanno più facile di quello che recitano le sentenze.

    Un salto in cancelleria del tribunale, esponendo anche a loro il problema, potrebbe esserti d'aiuto!
    PS: tutto quello che stai facendo tu dovrebbe farlo il venditore. Stai facendo esattamente ciò che ho fatto io per circa 4 mesi (cioè la doppia figura di compratore/venditore).
    Si vede che ci tieni a quella casa e di conseguenza ti faccio i miei migliori auguri!
     
  14. dannymello

    dannymello Membro Junior

    Privato Cittadino
    Bhe diciamo che con il venditore ho fatto un preliminare che sostituisce ogni altro accordo preso tra le parti (compratore/venditore). Ovviamente non sostituisce gli accordi presi tra me e l'agente. Anche perchè nella proposta si parla di percentuali di commissioni nel preliminare no. L'agente ha sottoscritto la proposta e non il preliminare. Detto questo, presumo che il rapporto tra me l'agente sia ancora regolato da quanto riportato nella proposta d'acquisto. Tutto questo per dire che l'agente è inadempiente nei miei confronti: non ha eseguito i controlli che si è impegnato a fare.
    Le spese di cancellazione della trascrizione sono "ovviamente" a carico del venditore. Il preliminare dice chiaramente che al rogito l'immobile sarà libero da trascrizioni etc.. etc...


    Il contrario: il fratello che ha aperto la causa è disponibile a recarsi dal notaio assieme al fratello che mi vende l'appartamento per cancellare la trascrizione.


    Dici benissimo. Io mi sto sbattendo in tutti modi per cercare di risolvere un problema non mio e il venditore si sta facendo la bella vita al mare... (nel vero senso della parola). E mi sarei anche un po' stancato...
    E tutto questo per sentirmi dire dall'agente immobiliare "Ehh ma il Sig venditore non era a conoscenza di questa cosa, poi sai io con lui ci devo lavorare ancora...".
    Vabbè lasciamo perdere...
     
  15. rsmarco79

    rsmarco79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera abbiamo anche noi il problema della trascrizione analoga a questa persona!
    circa 3 anni fà eravamo andati dal notaio per permutare una casa e ci hanno avvertito della trascrizione. 2 anni fà abbiamo fatto causa all'avvocato giù a Crotone per togliere la trascrizione sull'immobile quando l'hanno scorso cè stata la sentenza il giudice non ci ha dato ragione siamo rimasti molto delusi perchè purtroppo in Italia non cè giustizia ma è corruzione!!!
    Come dobbiamo rivolgerci al Notaio?
    Qualcuno mi dà un suggerimento?
     

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