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Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Il 27/2 si è perfezionato un preliminare (accettazione proposta di acquisto) a fronte di una caparra non ancora incassata di € 5.000.
La banca che concederà il mutuo ha già deliberato, quindi presumo abbia fatto le opportune verifiche ipo-catastali.
Il rogito si farà presumo a fine maggio.
Vorrei capire se la trascrizione del preliminare mi tutelerebbe solo la caparra oppure anche dopo la data del rogito...
Supponiamo che venga iscritta una ipoteca o altro atto pregiudizievole 5 giorni prima del rogito....ma il mio notaio non la vede dalla visura che fa il giorno stesso del rogito perchè formalmente quell'altra ipoteca verrà iscritta a registro supponiamo 10 giorni dopo il rogito... Quando il mio notaio, magari dopo 20 giorni, va a trascrivere il mio atto si troverà questa ipoteca iscritta prima.... cosa potrebbe accadere in tal senso?
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Vorrei capire se la trascrizione del preliminare mi tutelerebbe solo la caparra oppure anche dopo la data del rogito...
La trascrizione del preliminare ha un effetto prenotativo su quella che sarà la trascrizione del successivo rogito. Esempio. Oggi trascrivi il preliminare.

Se domani accade una di queste disgrazie:
- nuova iscrizione pregiudizievole sull'immobile
- venditore truffaldino che vende contemporaneamente a un altro e prova a trascrivere in giornata

Tu sei protetto perchè tutte queste iscrizioni sarà come se fossero avvenute (ammesso che si possano fare) dopo la data di trascrizione del rogito che farai. Quindi senza effetti nei tuoi confronti perchè posteriori alla tua trascrizione del tuo rogito.

Supponiamo che venga iscritta una ipoteca o altro atto pregiudizievole 5 giorni prima del rogito....ma il mio notaio non la vede dalla visura che fa il giorno stesso del rogito perchè formalmente quell'altra ipoteca verrà iscritta a registro supponiamo 10 giorni dopo il rogito... Quando il mio notaio, magari dopo 20 giorni, va a trascrivere il mio atto si troverà questa ipoteca iscritta prima.... cosa potrebbe accadere in tal senso?
La trascrizione del preliminare serve fino al giorno della trascrizione del tuo rogito.
Ma anche senza trascrizione del preliminare:

- un buon notaio non trascrive dopo venti giorni ma massimo 4-5
- nel caso di iscrizione che avvenga nel frattempo, il notaio è assicurato
 

Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
ho capito... Ma nel mio caso (acquisto da privato di professione artigiano...ma l'immobile di cui si tratta non ha nulla a che vedere con l'attività del venditore, con rogito previsto tra 2 mesi...caparra direi minima...futura iscrizione di ipoteca bancaria di 135.000€ a fronte di 175.000€ di valore della casa...), soggetto venditore che possiede altri beni, potrebbe aver senso trascrivere? Oppure rischio di buttare un migliaio di euro a fondo perduto?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
ho capito... Ma nel mio caso (acquisto da privato di professione artigiano...ma l'immobile di cui si tratta non ha nulla a che vedere con l'attività del venditore, con rogito previsto tra 2 mesi...caparra direi minima...futura iscrizione di ipoteca bancaria di 135.000€ a fronte di 175.000€ di valore della casa...), soggetto venditore che possiede altri beni, potrebbe aver senso trascrivere? Oppure rischio di buttare un migliaio di euro a fondo perduto?
La prassi ha senso, se vi e' totale mancanza di fiducia, nei confronti del venditore.

Se cio non sussiste la registrazione basta e avanza.

Con il rogito cosi' imminente e, la caparra neanche versata, che ti trascrivi.. le patate...?
Se non vi sono intermediari e, ci sono i presupposti di fiducia, meglio risparmiare pure gli oneri per la registrazione.
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
La trascrizione di in preliminare può avere un costo di circa 1.500 euro.
Per garantire un importo di 5.000 euro non è proprio il massimo.
Puoi chiedere al notaio di trascrivere immediatamente... il periodo "finestra" può essere limitato quindi a 24 ore...
 

Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Grazie molte, allora cercherò di sollecitare il notaio ad una immediata trascrizione del rogito definitivo.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Grazie molte, allora cercherò di sollecitare il notaio ad una immediata trascrizione del rogito definitivo.
Buondì, e invece la registrazione del compromesso senza trascrizione? A che serve e quando si fa? Ieri sera ho accompagnato un caro amico in agenzia per una proposta:

- assegno da 5k;
- compromesso entro il 15 Aprile, giorno in cui verserà ulteriori 15k;
- rogito entro il 31 Maggio, senza mutuo, pagamento cash.

Alla domanda rivolta all'agente: voi quand'è che maturerete la provvigione ovvero quando la incasserete?

Risposta: matureremo il nostro compenso all'accettazione, e la incasseremo il giorno del compromesso.

Ora mi chiedo: a che serve un compromesso registrato ma non trascritto? Secondo me semplicemente a incasinare le cose, ovvero più che ai soggetti acquirenti e venditore, serve all'agente per riscuotere la sua parte... Sbaglio?

Sicuramente il compromesso "consolida" l'affare, perchè a quel punto si hanno 20k di caparra confirmatoria, ma poi occorrerebbe capire se i venditori, nel caso in cui saltasse qualcosa, ti darebbero effettivamente questa cifra... Secondo me bisogna pensarci prima a queste cose, ovvero: a fronte di una compravendita da 80k, 20k sono veramente tanti...

A quel punto inizierebbero cause infinite, ma all'agente cosa gliene importa, lui il suo compenso lo ha incassato!

A mio avviso conveniva che la proposta accettata diventasse preliminare, andando direttamente a rogito, sbaglio? Se il venditore si fosse ritirato, avrebbe restituito il doppio della caparra, ovvero avrebbe perso solamente 5k, cifra ragionevole.
 

Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
la registrazione del compromesso senza trascrizione? A che serve e quando si fa?
di norma entro 20 giorni dal compromesso stesso. E' un mero adempimento fiscale.

Ora mi chiedo: a che serve un compromesso registrato ma non trascritto? Secondo me semplicemente a incasinare le cose, ovvero più che ai soggetti acquirenti e venditore, serve all'agente per riscuotere la sua parte... Sbaglio?
Teoricamente il diritto alla provvigione scatta nel momento in cui viene conclusa la trattativa, indipendentemente dal fatto che venga registrato o trascritto (che sono oneri delle parti)

A mio avviso conveniva che la proposta accettata diventasse preliminare, andando direttamente a rogito, sbaglio?
diciamo che con un nuovo preliminare c'è la possibilità di modificare, rinegoziare, ridiscutere, rivalutare, precisare alcune tematiche magari non trattate nella precedente proposta d'acquisto. Anzi, a mio parere con delle caparre del genere, ben venga un altro compromesso! Certo è anche che tra il 15/4 e il 31/5 non passa tutto sto lasso di tempo ....avrebbero potuto fare subito il rogito...
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Ora mi chiedo: a che serve un compromesso registrato ma non trascritto? Secondo me semplicemente a incasinare le cose, ovvero più che ai soggetti acquirenti e venditore, serve all'agente per riscuotere la sua parte... Sbaglio?
Ciao Brina, come hanno già detto, la registrazione è semplicemente una tassa che sei obbligato a pagare. Non si fa per tutela ma perchè lo prevede la legge. Poi tanti non lo fanno, non lo sanno, non vogliono ... ma è un altro discorso.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
direi proprio di no, la registrazione del preliminare non è solo una tassa; con la registrazione si ha la data certa.

In caso di fallimento del venditore, infatti, il contratto preliminare non è opponibile al fallimento se non ha data certa anteriore.

Inoltre se si acquista la casa nuova da costruttore, se non si ha il preliminare registrato, non si rientra nei benefici riconosciuti agli acquirenti degli immobili da costruire, legge 122/2005.
 

Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
nel mio caso l'agente mi ha "sconsigliato" di registrarlo per questo motivo: avrei dovuto pagare, tra tasse e bolli circa 400€.....intanto per due mesi non si sapeva se e cosa avremmo concluso in quanto tutto era vincolato all'esito del mutuo...ovvero se non passava il mutuo, mi ridavano la caparra, non pagavo provvigioni ma i 400€ sarebbero comunque andati a fondo perduto. Come molte tasse, comunque, c'è la possibilità di evaderle o se si è coscienziosi con un ravvedimento operoso si può sanare la situazione, andando a pagare qualche interesse e sanzione proporzionati al ritardo...nulla comunque di così elevato...
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Come molte tasse, comunque, c'è la possibilità di evaderle o se si è coscienziosi con un ravvedimento operoso si può sanare la situazione, andando a pagare qualche interesse e sanzione proporzionati al ritardo...nulla comunque di così elevato...
se lo dici tu.
 

Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
io pago costantemente tutto in ritardo, bolli auto, IVA, ecc... con ravvedimento operoso.... presumo che il procedimenti sia lo stesso e il trattamento economico proporzionato...
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
lo sapevi che sei visto come un cattivo pagatore? Hai presente nelle bollette dell'enel gas ecc? Per esempio, sulla bolletta c'è un codice quel codice dice quanto paghi in ritardo. Comunque se è un tuo status contento tu .... spera solo che un giorno per poche centinaia di euro pagate in ritardo non ti blocchino un acquisto un po' più serio perché viene fuori il pregresso di ravvedimenti.

Auguri
 

Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Chiedo venia, con il "tutto" intendevo solo oneri puramente fiscali, ed ove lo Stato da la possibilità di autoregolarizzarsi... non certo mando indietro rid e riba di enti privati sia mai...
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Ciao a tutti volevo informarvi sulla conclusione dell'affare. Ieri ho accompagnato il mio amico dal Notaio, quindi è divenuto proprietario a tutti gli effetti.

L'agenzia è stata pagata il giorno del compromesso, cash, e in atto è stato dichiarato che non ci si è avvalsi dell'agenzia.

Il mio amico ieri sera mi chiede il perchè secondo me gli assegni di 20k (5 della proposta + 15 al compromesso) siano stati incassati solo ieri, e mi dice che secondo lui il motivo è che nel frattempo hanno provato a cercare altri acquirenti, e che se li avessero trovati gli avrebbero restituito gli assegni senza però un euro di più, visto che non erano stati ancora incassati...

Gli ho risposto che mi sembra una cavolata: se valevano come caparra confirmatoria, gli avrebbero dovuto restituire comunque e a prescindere il doppio, o no?

Altra cosa: i vecchi proprietari asseriscono che vogliono una copia del nuovo atto e che serve all'agenzia per dimostrare che loro hanno venduto... Bo questa non l'ho capita...

Grazie.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
i vecchi proprietari asseriscono che vogliono una copia del nuovo atto e che serve all'agenzia per dimostrare che loro hanno venduto... Bo questa non l'ho capita...
Serve ai venditori perchè fa parte della loro storia di proprietari e all'amministratore condominiale per chiudere le spese a loro carico
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
i vecchi proprietari asseriscono che vogliono una copia del nuovo atto e che serve all'agenzia per dimostrare che loro hanno venduto... Bo questa non l'ho capita...
infatti, il notaio avrebbe dovuto rilasciare la dichiarazione di stipula ... che avrebbero inserito nella copia del loro vecchio rogito. Con questa dichiarazione che di solito è in 3 copie fai le comunicazioni che devi.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il mio amico ieri sera mi chiede il perchè secondo me gli assegni di 20k (5 della proposta + 15 al compromesso) siano stati incassati solo ieri, e mi dice che secondo lui il motivo è che nel frattempo hanno provato a cercare altri acquirenti, e che se li avessero trovati gli avrebbero restituito gli assegni senza però un euro di più, visto che non erano stati ancora incassati...
leggende metropolitane. Se la parte venditrice non ha incassato l'assegno questo non significa che gli obblighi sottoscritti non seguano poi il percorso della legge nel caso di inadempimento. Perché vendere a qualcun altro è un inadempimento al contratto preliminare che è un atto d'obbligo mi spiego?
Il preliminare era stato registrato?
 

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