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  1. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao colleghi a fine Ottobre devo rogitare un immobile, la consegna per problemi del Venditore slitta di 4 mesi in quandola villetta che ha acquistato non è ancora pronta, ma l'acquirente vuole rogitare per ottobre se nò gli scade la delibera della banca con mutuo vantaggioso.

    MI chiede un "affitto" di 500,00 € al mese per ogni mese trascorso dai venditori nell'immobile sino al rilascoi dello stesso.

    Voi come ci comportate?

    DIventa una penale di indennità per occupazione dell'immobile o un contratto d'affito temporaneo?

    Le parti compreso il costruttore sono daccordo nel riconescere la somma, nel senso il venditore paga l'acquirente e il costruttore a sua volta rifonde al venditore.

    Aspetto i vostri consigli. :D
     
  2. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Roby, la delibera della banca non ha una scadenza certa, nel senso che la data dell'atto si può modificare tranquillamente. La banca non garantisce eventualmente le stesse condizioni,ma ciò accade ogni giorno sino alla stipula(forse il tuo cliente non è informato in tal senso).
    Fare il rogito senza possesso? Si deve essere veramente costretti,e non penso sia questo il caso. I 500 euro mensili rappresentano forse l'incidenza di rata di mutuo?
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Infatti Manlio i clienti vogliono rogitare perchè la banca gli ha detto che se no scade la delibera e non gli può garantire le stesse condizioni, già ha procastianato da Settembre ad Ottobre.

    Credimi è questo il caso rogitano senza possesso alla banca non interessa basta ci sia il saldo prezzo poi se la vedono tra i clienti per il possesso.
     
  4. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusa Roby, il possesso sarà argomento importante in sede di rogito, almeno il Notaio dovrà essere informato circa la data prevista per la consegna dell'immobile. La banca non avrebbe nulla da eccepire? Sai come sono pignoli.
     
  5. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Infatti sto chiedendo come Vi comportate in queste situazioni.
    Penso che sia successo a qualcuno in carriera.
    La banca del possesso non si importa.
     
  6. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Roby,Non darei per scontato questo pensiero.
     
  7. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Manlio fin' ora non mi è mai successo, se la banca obbietterà qualcosa in sede di atto vedremo, ma di solito danno lla delibera e della consegna o pattuizioni vaire non si interessano, tranne se si accorgono che non ci sia il saldo prezzo, ripeto questo per la mia esperienza.
     
  8. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho prospettato questa soluzione per superare eventuali problemi del venditori diverse volte, ma non ne ho mai avuto bisogno in nella pratica! :^^:
    Pensandoci bene forse la penale di occupazione dell'immobile ha un duplice vantaggio:
    1. si ricollega comunque alla compravendita dell'immobile, e quindi in un certo senso potrebbe "giustificare" la proprietà ma non il possesso dell'immobile al rogito.
    2. forse gode di una tassazione favorevole, nel senso che non avrà bisogno di pagare imposta di registro come il contratto di affitto!
    Sottolineo che questa è solo una mia idea :occhi_al_cielo: .... io sentirei un legale per l'aspetto giuridico, e mi farei un giretto all'Agenzia delle Entrate ..... :ok:

    ;)
     
  9. Elena

    Elena Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me è capitato e oltre a fissare una sorta di penale per ritardata consegna che nella fattispecie si traduce nei 500 euri mensili suggerirei di lasciare una somma in deposito presso il notaio di una penale "pesante" che potrebbe essere nell'ordine di 10 mila euri nel caso ci fosse un ulteriore ritardo dopo i 4 mesi richiesti e che saranno girati a brevi mano agli acquirente qualora i venditori non fossero in grado di liberare l'alloggio nel tempo concessogli.. resta sempre un accordo tra le parti che se accettato potrebbe essere riportato anche in atto..
     
    A Valex piace questo elemento.
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    BUona idea anche qeusta
     
  11. filippolongo

    filippolongo Membro Junior

    Agente Immobiliare
    buon giorno io sono daccordo per una "penale di €.500,00 mensili" ma ke venga inseriti nel rogito, e con una scadnza fissa ed una sommo del 10% rilasciata al notaio come forma di tutela
     
  12. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Elena, il modus operandi proposto è difficile da applicare in quanto il Notaio non potrebbe quietanzare l'intero pagamento in atto. Io non metterei paglia al fuoco e postille.
    Gli accordi economici in merito a penali ecc si possono disciplinare con scrittura privata, resta il nodo del possesso che potrebbe essere disciplinato anch'esso nel medesimo. :)
     
  13. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi è capitato diverse volte di rogitare in questo modo, per cui:
    la banca non ha mai eccepito niente anche perchè, gli atti sono separati ed alla banca interessa l'iscrizione ipotecaria iscritta sul cespite ed il nominativo del possessore legale che deve coincidere con il richiedente mutuo;
    per la dilazione nella consegna: il notaio dovrà riportare in atto che il possesso materiale dell'immobile avverrà a data determinata(4 mesi) oltre il quale sarà stabilita una penale giornaliera per ritardata consegna(+/- 100/200 euro);
    è un buon consiglio trattenere anche parte del saldo prezzo ( come ha detto la collega anche 10.000 euro vanno bene) da versare al momento dell'effettiva consegna, anche perchè se la consegna avvenisse con ritardo, la relativa penale giornaliera da pagare la si può detrarre dalla somma da versare, altrimenti è dura essere rimborsati. Questa ipotesi si può tranquillamente inserire in atto.
    Per il pagamento della somma di euro 500,00 è un pò più difficile da inserire in atto anche perchè di solito i notai, in occasioni del genere, tendono a scrivere che "per tale periodo di possesso nulla sarà dovuto a titolo di rimborso"; comunque una volta mi è capitato di aver letto in un atto notarile +/- la seguente dicitura:
    ... verserà la somma di euro 500,00 euro a parziale rimborso spese senza rendicontazione di nessun genere.
    Ti consiglierei di sentire il tuo notaio su tale evenienza.
    Nel caso non fosse possibile, una scrittura privata di rimborso spese mensili di euro 500,00, mai a titolo di rimborso 'affitto'. Facci sapere. :ok:
     
  14. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    IN effetti concordo con MAnlio di non pasticciare l'atto, la srittura privata deve essere redatta prima dell rogito notarile se no non ha alcun valore, rimane il fatto che le parti stipulano un atti dove dichiarano di una aver ricevuto il saldo prezzo l'altra di avere il possesso dell'immobile.

    Io di solito l'affronto con scrittura privata, detraggo subito i 4 mesi e trettengo una somma come cautela per eventuali ritardi.

    Penso che la soluzione corretta sia quella di dichiarare tuttoin rogito, ma ci si complica la vita.
     
  15. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non sono d'accordo Manlio, a me è capitato un caso in cui tra rogito e consegna immobile sono passati alcuni mesi... E abbiamo operato proprio come proposto da Elena (con la differenza che non si era previsto un pagamento mensile causa compensazione in sede di trattativa).

    Il notaio vede il saldo prezzo, nulla gli vieta di riportare che la consegna dell'immobile avverrà tra tot giorni a partire dalla data di atto, lui stesso stilerà una semplice scrittura privata mediante la quale la parte venditrice rilascia in deposito al notaio la somma di € xxxxx con l'incarico di consegnarla alla parte acquirente qualora la stessa non abbia possibilità di entrare in possesso del bene per la data stabilita.

    Non si tratta di un ulteriore pagamento a saldo, è una semplice penale o garanzia...

    Se tutto va per il verso giusto la parte venditrice viene convocata dal notaio per ritirare l'assegno e farlo annullare.
     
    A Diego Zucchini piace questo elemento.
  16. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Proprio la settimana scorsa, il 10/09, ho fatto un rogito in cui il venditore trasferiva la proprietà agli acquirenti, riservandosi però il possesso fino al 30/11 e con impegnandosi a riconoscere alla parte acquirente un indennizzo di € 600,00 per ogni mese di ritardata consegna. Il Notaio non ha obiettato. Nessuna particolare tassazione.
     
  17. Susy

    Susy Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao colleghi! A me è successo un caso analogo e nella pratica si è fatto quanto suggerito dal notaio per la tranquillità ed equità di tutte le parti: penale di circa Euro 10.000,00 per eventuale ulteriore ritardo nella consegna. Anche in quel caso c'era l'intervento della banca mutuante, (con condizioni molto vantaggiose per gli acquirenti) che prima dell'atto riceve bozza del contratto di mutuo e di compravendita e quindi non dovrebbe sollevare alcuna obiezione per la consegna dell'immobile durante il rogito....
    Buon lavoro
     
  18. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :shock: i notai sono gli intermediari delle parti e non fanno altro che riportare in atto le volontà delle parti, sempre che le condizioni proposte e/o stabilite dalle parti siano legalmente proponibili ed accettabili. ;)
     
  19. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La scrittura privata prima della stipula non ti tutela per niente, perchè L'ATTO NOTARILE E' SOVRANO, mentre quella scritta dopo, con riferimento all'atto, ha +/- valenza di correttivo, e in casi estremi è possibile anche registrarla.

    Detrarre anticipatamente 2.000 euro per i 4 mesi di dilazione è una buona soluzione, ma come ho già detto prima è meglio prevedere anche una penale per ritardata consegna, 100-200 euro, è un buon deterrente.
     
  20. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    IN effetti sono daccordo anche io come vedi, anche se la scrittura privata tra le parti facilita il compito.
     

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