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  1. Gatto nero

    Gatto nero Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    In merito agli abusi presenti negli immobili venduti alle aste giudiziarie ho letto di tutto e di più molto spesso con notizie contraddittorie anche dagli addetti ai lavori (CTU - Tribunali ecc.). Spesso nelle perizie si legge che alcuni abusi non sono sanabili, ma non si specifica mai il perchè, oppure che sono sanabili mentre i comuni poi negano il permesso in sanatoria. Da quanto ho capito gli abusi sanabili e quelli non sanabili sono quelli previsti dagli artt. 31 e 33 della legge 47/85 recepiti per ultimo anche dall'art.32, venticinquesimo comma, del D.L. 269/2003 ferme restando le altre condizioni. Qualche CTU fa riferimento, invece, alle leggi regionali e regolamenti comunali.
    Qualcuno può darmi maggiori chiarimenti in merito?
    Ringrazio in anticipo per le risposte.
    Cordialità. Gatto nero
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo, la mia esperienza mi dice che sono sanabili gli abusi... che il comune ritiene sanabili!

    Sembrerebbe una tautologia ma non potrei darti migliore spiegazione.

    In verità di fronte ad abusi similari, uffici tecnici di diversi comuni si comportano in modo diverso.

    E' quindi, secondo me, inutile riferirsi alle sole norme di legge (rispetto alle quali non si può comunque prescindere da quelle regionali e dai regolamenti comunali) ma è decisamente più utile un confronto diretto tra il proprio tecnico di fiducia ed il referente dell'edilizia privata.
     
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  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao
    La materia purtroppo è piuttosto complessa e ogni situazione prevede una molteplicità di variabili quindi ogni caso andrebbe analizzato come caso a se.
    Io personalmente (fortuna o purtroppo) durante lo svolgimento della mia attività professionale come Agente Immobiliare mi sono imbattuto più volte in situazioni in cui c'era da regolarizzare abusi su acquisti pervenuti da Aste Giudiziarie e quello che ho riscontrato è che molto spesso le perizie fatte dal CTU si sono rivelate piuttosto carenti e redatte spesso in maniera superficiale soprattutto nel descrivere la situazione urbanistica.
    Se pur specificato in perizia che gli abusi sono sanabili come dice la legge entro i 120 giorni dal decreto di trasferimento
    (in realtà il termine dovrebbe decorrere da quando all'aggiudicatario viene notificato il trasferimento)
    il problema è che il Comune non può rilasciare nessuna Concessione in sanatoria se prima non vengano espletate tutta una serie di pratiche ed ottenuti nulla osta di competenza non del Comune ma spesso dipendenti da altri istituti soprattutto su aree soggette a vincoli.
    (Paesaggistico ...Archeologico .. ambientale e storici e chi più ne ha piu ne metta) ogni zona ha le sue caratteristiche.

    Anche pagando l'oblazione e gli oneri previsti in perizia se L'Ente titolare del vincolo che spesso sono le Regioni non rilascia il nulla osta il Comune nulla può fare anche se quest'ultimo dimostri la più ampia disponibilità.
    Personalmente ti dico che gli incidenti di percorso potrebbero essere molteplici anche in una pratica che sembra facile
    (ti faccio un piccolissimo esempio, metti che una sanatoria necessita del nulla osta archeologico, alla richiesta che deve essere inoltrata alla Regione, o al Comune in sub-Delega a tale richiesta deve seguire la relazione di un tecnico preposto che effettua dei sondaggi al fine di relazionare la presenza o meno di possibili ritrovamenti)

    Queste verifiche vengono messe in atto dalla soprintendenza e le auspicate autorizzazioni costituiscono un atto autonomo se pur indispensabili per qualsiasi titolo urbanistico a maggior ragione in sanatoria. (non dipendono dal Comune)
    Dico questo perchè l'imprevisto è sempre dietro l'angolo (quello postato è un semplice esempio di molteplici altre situazioni) .
    Qui mi fermo con gli esempi altrimenti scrivo un post interminabile, ma consiglio di fare come faccio io quando mi trovo a dover risolvere o valutare anche preventivamente determinate situazioni che ovviamente condizionano la compravendita.

    Ovviamente la presenza di un bravo tecnico è indispensabile
    consiglio vivamente di affidarsi ad un tecnico del posto (addirittura me lo faccio indicare in Comune dove l'immobile è ubicato) ogni luogo ha delle dinamiche a se e ogni area può essere soggetta a vincoli diversi, un tecnico che conosca sia i luoghi che le dinamiche.
    La non sanabilità degli abusi se riportata in perizia già di per se non depone bene, le cause di insanabilità le conosci visto che hai citato L'art. 33 della L. 47/85 quindi mi sembra inutile ripeterle.
    (a quelle sopra mi sentirei di aggiungere eventuali altre cause che vanno a ledere diritti di terzi che una sanatoria non può regolarizzare)
     
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  4. Gatto nero

    Gatto nero Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Ciao Ingelman
    Ti ringrazio intanto per il Tuo apporto alla discussione. Ovvio che l'eventuale permesso in sanatoria prevede sempre "salvo i diritti dei terzi" ed è anche chiaro che se sull'immobile vi sono dei vincoli paesaggistici, archeologici o di altra natura già previsti dall'art. 33 della legge 47/85 l'abuso non può essere sanato ed il CTU deve farne menzione in perizia. Ma se tali vincoli non sussistono l'abuso dovrebbe essere sanabile. Io ritengo che se l'art. 46 5° comma del D.P.R. 380/81 ha previsto, per gli immobili con abusi venduti alle aste giudiziarie, la riapertura dei termini dei condoni edilizi succedutisi nel tempo, devono essere quelle le norme giuridiche di riferimento, che sono valide per tutto il territorio nazionale, e non altre. Qualcuno è a conoscenza dell'esistenza di altre norme che prevedono regolamentazioni diverse da quelle da me citate?
    Grazie per l'aiuto. Cordiali saluti a tutti.
     
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  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Precisazione
    Non è detto che l'abuso in presenza di vincoli paesaggistici .. archeologici ... architettonici etc non possa essere sanato,
    può essere sanato a condizione che l'Ente preposto per tali vincoli ne rilasci parere favorevole ...
    in soldoni è possibile presentare domanda di concessione in sanatoria ma la concessione vera è propria è subordinata all'ottenimento dei vari nulla osta.
    (tolti i casi in cui da regolamenti Regionali/Comunali dove è previsto un vincolo di inedificabilità assoluta)

    anche se il condizionale è d'obbligo direi di si.

    Il concetto è racchiuso in queste tue ultime frasi riportate ovvero
    la riapertura dei termini per presentare domanda di condono
    Presentare una domanda di condono o comunque di sanatoria non significa come diretta conseguenza l'otteninebto della concessione.
    Il fatto che la legge preveda la riapertura dei termini per la presentazione della domanda di condono edilizio non implica necessariamente che dopo tale presentazione si ottenga la Concessione Edilizia in Sanatoria.

    Premesso che sono un AI e non un esperto e parlo per mie conoscenze dirette credo di poter dire sotto il mio punto di vista che non esistono regolamenti diversi che vadano in deroga a quelli che sono gli strumenti/regolamenti urbanistici riconosciuti.

    Quello che potresti trovare sono solo Sentenze della Suprema Corte riferite alla Leggittimità/validità di determinati atti di trasferimento qualora sussistano i requisiti di non sanabilità degli abusi
    (per gli abusi parziali non sanabili e riporatati in perizia la legge prevede il ripristino della situazione originaria)

    Secondo me dovresti scindere l'aspetto urbanistico con quello riferito alla validità di un atto di trasferimento
    come (sempre secondo il mio pensiero) dovresti soffermarti sul concetto che la facoltà data per la riapertura dei termini di presentazione di una domanda di sanatoria come tale và interpretata "richiesta unilaterale fine a se stessa che può prevedere al fine della Concessione, sia l'accoglimento che il rigetto del Comune/Autorutà competenti.

    Però visto che qui si parla in via generale se tu riuscissi a postare un esempio pratico e che ti ha spinto ad iniziare questo Thread sarebbe meglio.
     
    Ultima modifica: 8 Marzo 2015
  6. Gatto nero

    Gatto nero Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Concordo con Te che l'abuso in zone vincolate può essere sanato qualora l'Autorità che ha posto il vincolo concede il relativo nulla osta. E' chiaro ,però, che nessuno, ritengo, comprerà un immobile in zone vincolate con abusi non avendo nessuna garanzia per la loro sanabilità. Se invece il CTU nella sua perizia afferma che l'abuso può essere sanato (solitamente indica anche che è sanabile ai sensi della legge 47/85) chi acquista deve avere la sicurezza che l'abuso è effettivamente sanabile. Caso contrario il professionista si assume la responsabilità di quanto affermato. Per mia esperienza ho potuto constatare che vi è molta confusione ed incertezze proprio sugli abusi sanabili e quelli non sanabili che, torno a ripetere, a mio avviso sono quelli previsti dagli art. 31 e 33 della legge 47/85 novellati anche dalla legge 724/94 e legge 326/2003 di conversione del D.L. 269/2003. Ritengo, inoltre, che i regolamenti comunali non possano influire sulle leggi nazionali (D.P.R. 380/81 e legge 47/85 e s.m.e i.). Le copiose pubblicazioni in merito che ho letto finora però non hanno fugato completamente tutti i dubbi ed ecco perchè ho chiesto il vostro intervento con la speranza che qualcuno possa dirmi quale è esattamente la legislazione di riferimento.
    Grazie per il Vostro apporto.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se ci sono abusi non sanabili, o si demoliscono, oppure l'immobile non è vendibile
     
  8. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Personalmente mi terrei alla larga da qualsiasi immobile che abbia degli abusi se questi non vengono sanati prima dell'acquisto. Poiché all'asta questo non può accadere, direi che ove si presentino queste situazioni, sarebbe meglio orientarsi verso altri immobili più «tranquilli»...
    Inoltre, se un abuso non è sanabile, occorre riportare la situazione attuale a quella preesistente l'abuso. E questo potrebbe far perdere l'attrattività di quell'immobile e farebbe sostenere spese anche ingenti...
     
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  9. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se gli abusi sono sanabili, il prezzo è molto più conveniente, per sanarli basta un piccolo intervento straordinario, porti il tutto come da progetto, e sani il tutto senza pagare nessuna sanatoria
     
  10. Gatto nero

    Gatto nero Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    La verità è che nessuno ha le idee chiare in proposito perchè, come sempre, la legislazione italiana è sempre equivoca e lacunosa.
     

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