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brina82

Membro Assiduo
Professionista
Buongiorno colleghi del forum, nel mondo delle aste non si finisce mai di imparare. Ieri stavo rivedendo tutte le normative inerenti la sanabilità di eventuali abusi:

art. 40 comma 5 e 6, legge 47/85:
5. Le nullità di cui al secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa.

6. Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.

art. 46 comma 5 del 380/01:
5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

In pratica, in Italia l'unico modo per poter trasferire un bene immobile in presenza di abusi, è l'esecuzione forzata (basta leggere gli articoli nella totalità. Io ho riportato solo alcuni commi). E' anche possibile riaprire ovvero riagganciarsi a vecchi condoni edilizi, a patto che le RAGIONI DEL CREDITO siano antecedenti a tali condoni, esempio: per agganciarsi al condono del 2003, è necessario che l'espropriazione forzata sia dovuta ad un debito acceso prima di questa data. E' possibile fare ciò, facendo domanda di sanatoria entro 120 a decorrere dal decreto di trasferimento, o meglio, dal momento in cui l'aggiudicatario abbia ricevuto comunicazione del fatto che effettivamente sia divenuto proprietario a tutti gli effetti.

Fin qui, tutto bene, erano cose che già conoscevo. Tuttavia, ho sempre ritenuto che in presenza di abusi "minori", quali ad esempio il caso in cui il CTU indica una lieve difformità nelle tramezzature interne, sarebbe stato possibile presentare la classica CILA in sanatoria, anche in data successiva ai 120 giorni. Ovvero, così come un normale cittadino può regolarizzare eventuali difformità (minori) all'interno del proprio appartamento quanto vuole, ho sempre ritenuto, allo stesso modo, che chi compra in asta potesse fare lo stesso (essendo appunti abusi minori).

Ieri, leggendo un libro ben fatto sull'argomento, ho scoperto che molto probabilmente questa cosa non risulta corretta: come indicato nel comma 5 della 380/01 sopra riportata, in effetti, sembrerebbe che in caso di abuso, l'aggiudicatario DEVE (non può ma DEVE) regolarizzare la cosa entro i 120 giorni (sempre nei casi in cui ciò sia possibile). Secondo questo libro di testo, sembrerebbe che se ciò non accada, è come se l'immobile resti in un "limbo" e non sia più regolarizzabile, dunque, non più commercializzabile.

Francamente sono rimasto letteralmente basito, ma poi andando a rileggere gli articoli, forse l'iter corretto è proprio questo!

Cosa ne pensate?
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Che in Italia la legge non è uguale per tutti.

Che in Italia, la mano sinistra annulla quello che fa con la mano destra.

Che viviamo in un limbo di norme che si contraddicono l'un l'altra.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Che in Italia la legge non è uguale per tutti.

Che in Italia, la mano sinistra annulla quello che fa con la mano destra.

Che viviamo in un limbo di norme che si contraddicono l'un l'altra.
Magari questa cosa del "limbo", per cui poi non è più possibile sanare anche abusi minori, lascia spazio anche ad altre interpretazioni (lo spero).
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
In realtà ha sempre dovuto funzionare così, il fatto che ai notai sia stata data la possibilità di stipulare atti in presenza di abusi minori o senza citare il titolo edilizio abilitativo per immobili anteriori al 1967 sono solo facilitazioni, delle vere e proprie pezze per non bloccare quasi completamente le compravendite immobiliari in Italia. Queste facilitazioni non devono essere però confuse con la conformità urbanistica, che è ben altra cosa (anche tanti tecnici ne sono allo scuro)!

Comunque hai centrato proprio il punto della questione: cosa succede a un immobile che presenta abusi e che non viene regolarizzato entro i 120 gg e senza che venga richiesta e concessa una proroga?
Credo che l'unica via lasciata aperta sia quella del ripristino dello stato legittimo.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Comunque hai centrato proprio il punto della questione: cosa succede a un immobile che presenta abusi e che non viene regolarizzato entro i 120 gg e senza che venga richiesta e concessa una proroga?
Credo che l'unica via lasciata aperta sia quella del ripristino dello stato legittimo.
Si però capisci che fatta la legge, trovato l'inganno...

mettiamo il caso che il CTU indichi un tramezzo difforme di 30cm.

Secondo quello che stiamo dicendo, mettiamo che tu aggiudicatario voglia sistemare la questione dopo un paio di anni, e anzi, voglia fare una nuova distribuzione interna (CILA).

Presenti un ante-operam non congruente con lo stato di fatto, ma certamente congruente con l'ultimo titolo edilizio legittimo, "facendo quindi finta" di aver ripristinato lo stato iniziale (e quindi di aver demolito il tramezzo e di averlo ricostruito lì dove effettivamente doveva essere), prima dei lavori...

Non so se sono stato sufficientemente chiaro...
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Certo che è così, fintanto che si tratta di minuzie interne! (indipendentemente dal fatto che l'immobile provenga da asta o meno).
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Tutto ciò, perchè è una legge del cavolo a mio avviso... Anche se devo dire che un senso ce l'ha: secondo questo testo, in effetti, il legislatore è stato più severo per l'acquirente in asta, rispetto ad un acquirente normale, proprio perché solo con l'asta si può trasferire un immobile che presenta abusi... Pertanto, posto che tu compri dall'asta un immobile con degli abusi (sanabili rispetto alle norme attuali, ribadiamolo), tu acquirente non hai facoltà, ma sei proprio OBBLIGATO, DEVI, sistemarlo entro i successivi 120 giorni.

il "DEVE" sta scritto nell'art. 46 comma 5 della 380/01.
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Certo che è così, fintanto che si tratta di minuzie interne! (indipendentemente dal fatto che l'immobile provenga da asta o meno).
Sì, unica differenza però, è che nel caso di asta vi è un documento ufficiale (la perizia del CTU) che fotografa l'eventuale difformità...
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
E che rimane comunque agli atti..... Però, se non ricordo male, non vi è un limite temporale per riportare l'immobile allo stato legittimo.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Diciamo pure che andrebbe ripensato/normato tutto l'iter delle aggiudicazioni all'asta, sia per quanto riguarda la parte economica, sia per quella urbanistica/edilizia.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
E che rimane comunque agli atti..... Però, se non ricordo male, non vi è un limite temporale per riportare l'immobile allo stato legittimo.
Onestamente non lo so.

Però se ad esempio ci sono delle difformità per cui è necessaria una SCIA alternativa al permesso di costruire (perché magari a seguito di una diversa distribuzione degli spazi interni, anche i prospetti erano stati cambiati sin da quando la costruzione fu realizzata, e questa cosa non fu mai regolarizzata), il Comune ti chiede una documentazione fotografica... E potrebbe esser necessario un ripristino, prima delle nuove modifice... A meno che non si facciano delle foto "furbe".
 

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