In caso di partecipazione ad asta pubblica senza aggiudicazione, si perde il diritto di prelazione?

[zamparpa]

Il caso specifico:
Il nostro Condominio ha la concessione di un'area di parcheggio di proprietà del Comune, regolata da un contratto di locazione.
Ora il Comune decide di vendere l'area in questione tramite asta pubblica a busta chiusa con aggiudicazione (provvisoria) al maggior offerente ed il Condominio ha il diritto di prelazione.
Il Condominio non può farsi sfuggire di mano quest'area, ma come fa a non rischiare questa ipotesi ? E' più conveniente partecipare o non partecipare alla gara d'asta ? Mi spiego meglio:
1) Se il Condominio non si presenta all'asta e l'area viene aggiudicata ad un terzo soggetto, perde il diritto di prelazione in virtù del fatto che non partecipando si potrebbe dedurre che l'area non gli interessa ? oppure il Comune è obbligato comunque a chiedere al Condominio la volontà di esercitare il diritto di prelazione ?
2) Se il Condominio si presenta all'asta con una offerta, ma viene superato dall'offerta di un terzo soggetto, mantiene il diritto di prelazione, oppure lo perde in virtù del fatto che ha partecipato all'asta ?
Un caloroso GRAZIE a chi vorrà darci una sua opinione in merito.
Armando

 

[Avv Luigi Polidoro]

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di un soggetto (in questo caso il Condominio) ad acquistare il bene, accettando le stesse condizioni di acquisto che sarebbero offerte a soggetti terzi.
Per l'esercizio del diritto di prelazione è necessario che il venditore (in questo caso il Comune) comunichi al Condominio le condizioni di vendita e che, soltanto allo spirare del termine, in assenza di risposte da parte del Condominio, il bene venga offerto in vendita o venduto a terzi.
Per poter ricevere indicazioni più specifiche, dovresti indicarci di quale diritto di prelazione si tratta: potrai rinvenire l'informazione nel titolo di godimento.

 

[zamparpa]

Gent.mo Avv. Polidoro grazie per la risposta,
sapevo che nella prelazione legale un bene può essere messo in vendita anche senza una preventiva comunicazione ai prelazionari. Nel contratto di locazione non c'è nessun cenno in riguardo al diritto di prelazione.
Credo che in questo caso il Comune sia comunque obbligato a comunicare la eventuale avvenuta aggiudicazione, chiedendo al Condominio se intende esercitare il suo diritto di prelazione.
Premesso che il bando di vendita non è ancora uscito, il nostro dubbio è se è meglio partecipare o non partecipare alla gara d'asta, per non correre il rischio di perdere l'acquisizione dell'area. Se il Condominio partecipasse all'asta, ma non riuscisse ad aggiudicarsi l'area (dato che l'asta sarà a busta chiusa), potrà ancora esercitare il diritto di prelazione, oppure lo perde in virtù della sua partecipazione ?

 

[brina82]

Gent.mo Avv. Polidoro grazie per la risposta,
sapevo che nella prelazione legale un bene può essere messo in vendita anche senza una preventiva comunicazione ai prelazionari. Nel contratto di locazione non c'è nessun cenno in riguardo al diritto di prelazione.
Credo che in questo caso il Comune sia comunque obbligato a comunicare la eventuale avvenuta aggiudicazione, chiedendo al Condominio se intende esercitare il suo diritto di prelazione.
Premesso che il bando di vendita non è ancora uscito, il nostro dubbio è se è meglio partecipare o non partecipare alla gara d'asta, per non correre il rischio di perdere l'acquisizione dell'area. Se il Condominio partecipasse all'asta, ma non riuscisse ad aggiudicarsi l'area (dato che l'asta sarà a busta chiusa), potrà ancora esercitare il diritto di prelazione, oppure lo perde in virtù della sua partecipazione ?

Ma in tutto ciò, 2 conti ve li siete fatti??? Esiste giá un prezzo base di stima? E questo secondo voi risulta corretto oppure no?

Probabilmente se al bene venisse assegnato un valore di stima spropositato, il problema non si porrebbe (perdereste per ovvi motivi il diritto di prelazione)... Non so a quel punto come reagirebbe il Comune, ma probabilmente avrebbe 3 strade:

1) abbassare il prezzo come si fa di norma con le aste giudiziarie che vanno deserte;

2) valutare proposte diciamo "libere";

3) rinunciare alla vendita.

 

[Bagudi]

Credo che in questo caso il Comune sia comunque obbligato a comunicare la eventuale avvenuta aggiudicazione, chiedendo al Condominio se intende esercitare il suo diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione va esercitato PRIMA di qualunque altra azione, se è previsto (ma nel vostro contratto non è previsto, giusto ???)

Nel caso esista, il Comune decide il prezzo, lo comunica al Condominio e se questo non esercita il suo diritto, lo mette a disposizione con bando.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Il diritto di prelazione va esercitato PRIMA di qualunque altra azione, se è previsto (ma nel vostro contratto non è previsto, giusto ???)

Nel caso esista, il Comune decide il prezzo, lo comunica al Condominio e se questo non esercita il suo diritto, lo mette a disposizione con bando.

Salvo che il bando stesso non possa essere considerato quale denuntiatio.... bisognerebbe vedere il contratto per capire quale sia la disciplina applicabile (e la relativa prelazione).

 

[zamparpa]

Grazie a tutti per le Vostre considerazioni.
Per focalizzare il problema puntualizzo che:
1) Il bando d'asta non è ancora uscito, la valutazione dell'area è congrua, il Condominio è deciso di acquistarla a quel prezzo e di non farsela assolutamente sfuggire.
2) Dal contratto di locazione (stipulato tra il Condominio e il Demanio) nel 2001, non si evince nulla. Sono due scarne paginette che descrivono esclusivamente i patti della locazione.
3) Il Condominio preferirebbe non ritardare l'acquisto dell'area per motivi che sarebbe troppo lungo spiegare. Per questo preferirebbe partecipare ed aggiudicarsela subito, perchè in caso di asta deserta i tempi si allungherebbero molto.
4) Il diritto di prelazione è certo, non ci è ancora chiaro quali sono i suoi limiti, cioè quando questo diritto viene perduto (non possiamo permetterci che questo avvenga).

In particolare:
a) Se il Condominio partecipasse all'asta, ma non riuscisse ad aggiudicarsi l'area (dato che l'asta sarà a busta chiusa), potrà ancora esercitare il diritto di prelazione, oppure lo perde in virtù della sua partecipazione ?
b) Se il Condominio non partecipa all'asta e l'area viene aggiudicata ad un terzo soggetto, perde il suo diritto di prelazione in virtù del fatto che non partecipando si deduce che l'area non gli interessa, quindi non viene più interpellato ?

Grazie ancora a tutti.

 

[Bastimento]

Da perfetto profano mi verrebbe da dire:
Non sarebbe sufficiente inviare al coordinatore dell'asta una lettera di intenti del conominio, dove dichiara di essere interessato ad esercitare la prelazione ed essere disposto anche a pagare il prezzo stabilito?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ribadisco, anche se sul contratto non c'è scritto nulla, è comunque opportuno leggerlo per valutare se si tratta di una prelazione ex Lege 392/1978 oppure di altra natura.
Incaricate l'amministratore di condominio di recarsi da un legale il quale sulla base del contratto e delle altre informazioni che potrete fornirgli ricostruirà la disciplina.
Comunque ritengo pacifico che il Condominio non possa partecipare all'asta salvo poi reclamare la mancata denuntiatio nel caso in cui altri soggetti si aggiudichino il bene.
Anche perché non escludo che lo stesso avviso d'asta, seppure non rivolto specificatamente al soggetto titolare del diritto di prelazione, possa fungere da avviso delle condizioni di offerta e possa essere considerato quale equipollente della denuntiatio.
Si tratta di una fattispecie meritevole di approfondimento.

 

[zamparpa]

Da perfetto profano mi verrebbe da dire:
Non sarebbe sufficiente inviare al coordinatore dell'asta una lettera di intenti del conominio, dove dichiara di essere interessato ad esercitare la prelazione ed essere disposto anche a pagare il prezzo stabilito?

Già fatto, ma per ovvi motivi di trasparenza, il Comune deve vendere tramite asta pubblica.