Stipula di Proposta d'acquisto prima di invio prelazione richiesta danni poi per mancata vendita

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Buongiorno a tutti mi chiamo Maurizio e per prima cosa vorrei complimentarmi con la professionalità dello staff ed dei partecipanti a questo forum.

Mi trovo purtroppo in una situazione alquanto ingarbugliata.
Purtroppo con molta leggerezza ho accettato una proposta d'acquisto per la vendita di una edicola prima di inviare regolare prelazione al mio inquilino.
L' agenzia per concludere subito l'affare e non farsi scappare il terzo proponente lo vincola appunto all'istante con una proposta d'acquisto ed una caparra di diecimila euro facendocela firmare ad entrambi e promettendo(solo verbalmente) che nel caso l'inquilino volesse esercitare il diritto di prelazione tutto si sarebbe annullato di conseguenza. In questo prestampato viene solo citato che l'immobile è locato al Signor tal dei tali per tot euro e viene inserita una clausola dove è specificato che il rogito dovrà avvenire entro e non oltre 40 giorni da questa stipula(penso su espressa volontà del proponente).
Informo dopo qualche giorno verbalmente l'inquilino che si manifesta tiepidamente interessato ed è allora che l'agente mi esorta ad inviargli regolare raccomandata. L'ho faccio circa una settimana dopo la stipula dandogli parità di prezzo ma non è possibile per evidenti motivi parificare le date che vengono inserite canonicamente i 60gg(preliminare) e i 90gg(rogito) in totale disaccordo con la proposta.
Morale della favola passano i giorni senza che si muova foglia l'agente restituisce l'assegno al proponente (senza comunicarmi nulla) perché il rogito non è avvenuto nella data prefissata liberandolo di fatto dall'accordo. Beh poco male c'è sempre l'inquilino interessato...e invece no l'inquilino comunica abbondantemente dopo i 60gg che non è interessato all'acquisto...
Finito il mandato senza che si siano palesati altri proponenti l'agente mi chiede le mediazioni(entrambe) per la mancata vendita su proposta acquisto argomentando che io avrei dovuto già fornirgli l'edicola diciamo già prelazionata e quindi questa mancanza oltre alla 'pasticciata' prelazione inviata ha comportato il tutto....lui l'edicola l'aveva già venduta e aveva già certificate tot commissioni.
Lasciando perdere il comportamento 'piratesco' dell'agente e la sua chiusura completa a qualsiasi accordo, chiedo a chi volesse gentilmente rispondermi:

1) L'agente era tenuto ad informare il mio inquilino contestualmente alla stipula del preliminare con terzi o spettava a me prima di firmarlo?

2)Quale potrebbe essere la strada da intraprendere in caso di giudizio: annullamento degli atti con conseguente perdita di efficacia o responsabilità colpose (ammesso che ne abbia) sull' operato del mediatore?

3)A qualcuno è successo qualcosa del genere oppure conosce sentenze inerenti?

GRAZIE IMMENSAMENTE e buon week end a tutti

 

[Zagonara Emanuele]

1) Spettava a te comunicare tempestivamente al tuo inquilino che stavi vendendo l'edicola e dargli un tempo ragionevole per esercitare il suo diritto di prelazione.
Avresti dovuto pretendere che si avvelesse di tale diritto entro il termine fissato per il rogito in maniera tale da non far decadere il preliminare.
Per accellerare i tempi, dopo l'invio della raccomandata avresti potuto contattare l'inquilino di persona e nel caso in cui avesse espresso la sua intenzione di rinunciare al diritto di prelazione avresti dovuto raccogliere la sua firma in calce ad una dichiarazione che lo attestasse.

Resta tuttavia il fatto che il collega, almeno stando al tuo racconto, ha agito con leggerezza e poca professionalità.
Infatti, avrebbe potuto consigliari se non addirittura "accompagnarti" in questo percorso.
Inoltre, per annullare il compromesso soggetto a sospensiva (ovvero la proposta da te accettata) e resituire l'assegnoi avrebbe dovuto coinvolgerti.

2) Visto quanto sopra mi pare azzardato pe ril collega pretendere da te il pagamento della provvigione (anzi di entrambe).
Ancora più assurdo è sostenere che hai sbagliato in quanto avresto dovuto formirgli l'edilola "prelazionata", poichè per chiedere al conduttore dell'attività se intende o meno esercitare il suo diritto di prelazione occorre fornirgli; prezzo e modalità di vendita e tempi:
Mi chiedo come si possano fornire simili dati essenziali senza avere in mano una proposta concreta!

 

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Grazie mille Emanuele per la pronta risposta sei molto gentile...

Mi sono messo il cuore in pace per la mancata vendita anche perché devo ammettere che ho lasciato troppa 'libertà' all' agenzia per la smania di voler concludere a tutti i costi. Tra l'altro abbiamo (io,il proponente e l'inquilino) sempre parlato con una specie di Geometra che dirigeva la trattativa mentre ho notato che le carte le firmava un'altro...non vorrei che questo non sia nemmeno abilitato alla professione..sarebbe il colmo.. ma coerente con tutti gli 'errori' sorti nella trattativa.
Quello che non mi va giù è rischiare di dover rimetterci per non essere stato adeguatamente assistito.
In un primo momento pressato dall'Agenzia quasi volevo accordarmi per il pagamento diciamo di una consulenza( mille/millecinquecento euro) ora invece ho deciso di temporeggiare ed aspettare gli eventi cercando di smontare ad una ad una le assurde pretese della stessa..anche se preferirei avere più certezze su di una mia eventuale 'colpa'...a chi rivolgermi? Non esiste un qualche conciliatore(anche nell'ordine FIAIP) che possa fare chiarezza? Accetto consigli...grazie ancora