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Graf

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Privato Cittadino
Purtroppo sappiamo che la Banca d'Italia non ritiene valide le perizie degli Agenti Immobiliari anche se iscritti nel Ruolo Periti ed Esperti.
Infatti un Agente Immobiliare iscritto da almeno 3 anni all'ex Ruolo Camerale può chiedere di essere incluso per titoli al Ruolo Periti ed Esperti della CCIAA di residenza, ma sarà iscritto nella sub categoria " Stime e Valutazioni".
E' certo che un Agente Immobiliare a seguito della propria incessante attività quotidiana e' più competente di altri nell’ individuazione del giusto valore medio di mercato, in pratica del prezzo certo di realizzo in quel momento di quell'immobile posto in quella determinata zona.
Difatti gli Agente Immobiliare, tenendo conto della propria esperienza professionale, facendo tesoro della possibilità quotidiana di auscultare i battiti del “cuore” del mercato immobiliare e di studiare, da vicino, i comportamenti dei clienti, dispone della facoltà di dare una mano decisiva a farci capire il reale valore di mercato di un appartamento, di una villa, di un box, di un'azienda....
Ma la legge italiana perché non riconosce giuridicamente la naturale e sicura professionalità di un Agente Immobiliare come valutatore esperto?
Perché non l'equipara in tutto e per tutto, nella sfera dell'estimo, ai geometri e agli architetti?
Questo è un vecchio problema che si trascina da tempo immemorabile che, prima o poi, bisognerebbe chiarire, affrontare e risolvere una volta per tutte.
 
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Formatore Agenti

Membro Junior
Agente Immobiliare
La norma UNI 11558/2014 definisce i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare allo scopo di meglio determinare il valore degli immobili.
Il valutatore, deve possedere le competenze necessarie ad effettuare la valutazione in modo appropriato, sia nella tecnica di rilevazione dei dati e nell’applicazione dei procedimenti di stima, sia nell’audit immobiliare e nel riesame dei rapporti di valutazione.
(N.B. per audit si intende un processo sistematico, indipendente e documentato per ottenere evidenze)
Tra le competenze specifiche richieste a questa figura professionale, che deve aver maturato un’esperienza nel settore di almeno tre anni, rientrano le conoscenze in estimo, principi di economia e mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale e, più in generale, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica, scienza e tecnica delle costruzioni.
A livello nazionale, i valutatori immobiliari possono essere professionisti iscritti ad albi o registri (architetti, ingegneri, geometri, periti industriali, agronomi), società di valutazione immobiliare, agenti immobiliari, periti esperti iscritti presso le Camere di Commercio, studi associati di professionisti.
Tutto ciò premesso sembrerebbe quindi che l'agente immobiliare sia una delle persone più qualificate per fare le stime immobiliari e invece L’associazione bancaria italiana (ABI) ritiene che un perito che deve valutare un immobile al fine di un ottenimento di un mutuo da una banca non deve agire in conflitto di interesse. Pertanto l’agente immobiliare che abbia svolto attività di intermediazione immobiliare sull'immobile oggetto della valutazione non sia un perito idoneo alla valutazione di immobili al fine delle perizie creditizie poiché agisce in conflitto di interesse e quindi non opera in totale autonomia ed indipendenza, venendo meno quindi ai requisiti etici. (rif. R.2.2.3 “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” 14/12/2015)
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Mi piace il fatto che le banche riconoscano il conflitto di interesse per la valutazione di un immobile (ci può stare di chiamare un agente immobiliare estraneo alla vendita di quell'immobile specifico) e non riconosca il conflitto di interesse nel fatto che le stesse banche aprano agenzie immobiliari per compravendere immobili "di loro interesse"
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Che ci sia un potenziale conflitto di interessa da ambo le parti, AI e Banche, ha ragione Bruno.

Quanto alle regole per la valutazione immobiliare, dopo essere stati edotti dal nostro Garbuio, forse sono da rettificare i requisiti sia nei confronti di AI che di diplomati in genere.

Un conto è una stima, altro una perizia: è molto probabile che un AI affermato sul territorio, sia in grado di stimare con buona approssimazione il prezzo di realizzo di un immobile. Ma una stima è soggettiva, e non necessariamente ripetibile interpellano un altro soggetto, pur rimanendo nel medesimo intorno di valore salvo differenze (si spera) marginali.

Diverso parlare di perizia: qui Garbuio ha ragione. Credo debba essere esplicitato il metodo, il criterio di valutazione dei vari parametri, i riferimenti, ecc: aggiungo pure (cosa che l'amico Garbuio non mi ha mai concesso) dovrebbe essere allegato anche il campo di incertezza entro il quale l'eventuale valore possa posizionarsi.

Per ottenere questo dovrebbe essere standardizzato il metodo ed il criterio, ed i periti autorizzati dovrebbero essere adeguatamente istruiti sul suddetto metodo, sull'andamento del mercato e tutte le altre conoscenze elencate da @Formatore Agenti .

Mi sa che nessuno dei titolati iscritti agli ordini , e tanto meno gli AI, allo stato attuale dei corsi di studi, possiederebbero a priori tali requisiti.
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
All'inizio della mia attività, quando Unicredit voleva ottenere una supremazia in relazione all'erogazione dei mutui, per LTV inferiori all'80% era sufficiente che l'agente immobiliare (all'epoca di Tecnocasa) compilasse una scheda attestante il valore di compravendita del bene.

Ovviamente questa possibilità durò molto poco, per gli abusi che seguirono alla sua introduzione. Così pure fallì il progetto di creazione di un istituto di credito di proprietà condivisa tra un gruppo immobiliare ed un gruppo bancario, finalizzato all'erogazione di mutui immobiliari.

Il conflitto di interessi produsse non pochi problemi...
 

Formatore Agenti

Membro Junior
Agente Immobiliare
Un conto è una stima, altro una perizia: è molto probabile che un AI affermato sul territorio, sia in grado di stimare con buona approssimazione il prezzo di realizzo di un immobile. Ma una stima è soggettiva, e non necessariamente ripetibile interpellano un altro soggetto, pur rimanendo nel medesimo intorno di valore salvo differenze (si spera) marginali.
Ma non sono la stessa cosa? La stima è una perizia, si chiama perizia di stima, o sbaglio?
Uno dei principi fondamentali dell'estimo è l'ordinarietà, quindi una stima non è soggettiva, bensì oggettiva. Il perito(ovvero l'agente immobiliare o architetto o ingegnere o altro) non deve farsi condizionare da pareri personali ma deve determinare il più probabile valore di mercato tale che chiunque altro arriverebbe a determinare lo stesso valore.
Per una buona stima bisogna considerare prima di tutto lo scopo della valutazione, basarsi sulla comparazione di immobili simili compravenduti di recente nella stessa zona, con le stesse caratteristiche con prezzi noti in un mercato segmentato e omogeneo, applicando la previsione considerando la permanenza delle condizioni e soprattutto l'ordinarietà.
Il valore marginale non c'entra niente con l'estimo!
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Ma non sono la stessa cosa?
Dipende: un conto è il significato dato dal vostro linguaggio tecnico-professionale, un conto è l'uso nel linguaggio corrente.
In questa accezione, una stima secondo il Garzanti potrebbe essere una determinazione di un valore non misurato, mediante una valutazione soggettiva:

La perizia invece è definita come 1. indagine tecnica, esame eseguito da un esperto per determinare il valore di un bene, l’autenticità di un’opera d’arte, l’ammontare di un danno ecc.

Premesso questo sarei pronto a scommettere sulla probabilità di due "stime" coincidenti.
Il valore marginale non c'entra niente con l'estimo!
Anche qui non farti deviare dal vizio professionale. Nessuno ha accennato al valore marginale (forse definito in economia): ho scritto che due perizie fatte bene - con metodi omogenei - dovrebbero portare a differenze minime (=marginali): ma per inciso temo sia solo un auspicio
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
Se l'agente immobiliare viene iscritto nel "ruolo" periti esperti... non si capirebbe perchè la sua non possa essere definita una perizia.

La discriminante tra stima "soggettiva" e perizia "oggettiva" non ha molto senso. Sia la stima che la perizia dovrebbero basarsi su dati oggettivi elaborati da professionisti.

Il fatto che sia difficile ottenere due stime significativamente vicine può dipendere sia dai criteri di estimo adottati, sia dalla superficialità del professionista.

Ma lo stesso divario potrebbe presentarsi anche tra due diverse perizie che riguardino il medesimo bene...
 

Graf

Nominato ad Honorem
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Ecco, questa differenza tra stima immobiliare e perizia immobiliare mi manda in confusione...Ma non è lo stesso concetto? Non presuppone a stessa procedura operativa?
:domanda::affermazione:
 
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Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Non volevo mettervi in confusione. Certo che dovrebbero essere la stessa cosa.

Ma nel linguaggio parlato dai comuni mortali non addetti ai lavori , una stima può essere qualunque cosa: fatta a naso, a sentimento, a spanne, a branche , .... da esperti e da neofiti.
Quando si usa il termine perizia si presuppone sia validata da un ... "perito" (etimologicamente =esperto).

Il fatto che sia difficile ottenere due stime significativamente vicine può dipendere sia dai criteri di estimo adottati, sia dalla superficialità del professionista.

Ma lo stesso divario potrebbe presentarsi anche tra due diverse perizie che riguardino il medesimo bene...
Mi stai confermando che aspettarsi una corrispondenza di due perizie parallele sia utopia.
deve determinare il più probabile valore di mercato tale che chiunque altro arriverebbe a determinare lo stesso valore.
Vedo inoltre che anche tra voi addetti ai lavori non c'è omogeneità di definizione tra stima (oggettiva o soggettiva?) e perizia: se fossi io a decidere le considererei sempre delle stime: più o meno realistiche in funzione della esperienza e metodo di estimo.
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
La scienza cui i periti e gli estimatori si riferiscono al fine di redigere la propria valutazione, prende il nome di estimo.

Curiosamente la "stima" deriva direttamente dal verbo "estimare" da cui deriva direttamente anche il termine "estimo".

L'agente immobiliare con 3 anni di esperienza nel settore si iscrive nel ruole dei "periti" ed "esperti" e le sue perizie/stime possono essere legalmente adottate da qualsiasi ente pubblico.

Il motivo per cui l'ABI non utilizza le stime degli agenti immobiliare è, come è stato detto, non derivante da una questione "professionale" ma da un conflitto di interessi evidente. Il mio racconto mirava proprio ad evidenziare che, nel momento in cui un istituto di credito ha accettato la "stima" dell'agenzia immobiliare, questo ha determinato dei comportamenti nel migliore dei casi... partigiani...

Può capitare che stime sul medesimo bene siano differenti. Il che non significa che siano sempre diverse o che sia addirittura "utopico" aspettarsi stime vicine.

Io stesso, spesso e volentieri, preferisco fornire un range piuttosto che un valore assoluto.
 
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Formatore Agenti

Membro Junior
Agente Immobiliare
In questa accezione, una stima secondo il Garzanti potrebbe essere una determinazione di un valore non misurato, mediante una valutazione soggettiva:
Cosa dice il Garzanti riguardo una definizione generica non è quanto viene utilizzato nella materia dell'estimo immobiliare che viene studiato ad architettura e ad ingegneria dove la stima è oggettiva! Il perito che fa la perizia che puo anche essere un agente immobiliare nel periziare un valore immobiliare (stima) non si deve far influenzare da pareri soggettivi, ma deve essere oggettivo!
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La scienza cui i periti e gli estimatori si riferiscono al fine di redigere la propria valutazione, prende il nome di estimo.
Mi permetto di inserirmi in questa discussione quasi filosofica per dire la mia.
Non credo che l'estimo si possa definire una scienza, piuttosto una disciplina.
Infatti dovrebbe fornire al valutatore le competenze teoriche e metodologiche per attribuire ad un bene una valutazione economica il più possibile oggettiva, a seconda delle finalità per cui è richiesta.
utilizzato nella materia dell'estimo immobiliare che viene studiato ad architettura e ad ingegneria dove la stima è oggettiva
Ma tale valutazione risentirà sempre della soggettività di chi la attua, anche solo nel dare prevalenza ad un criterio piuttosto che ad un altro.
Se fosse una scienza il risultato possibile sarebbe sempre uno e uno solo; invece non credo mi possiate dire che due perizie fatte da due professionisti capaci siano sempre perfettamente univoche.
La scienza è un'altra cosa, nel bene e nel male.
Scusate la digressione.
 

Formatore Agenti

Membro Junior
Agente Immobiliare
La scienza è un'altra cosa, nel bene e nel male.
è giusto, infatti io non ho mai parlato di scienza, ma di certo è oggettiva, anche se viene fatta da persone, ma come ho gia scritto non si devono far influenzare da pareri ma da dati omogenei di immobili simili compravenduti di recente nella stessa zona, ecc, ecc.
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Mi permetto di inserirmi in questa discussione quasi filosofica per dire la mia.
Non credo che l'estimo si possa definire una scienza, piuttosto una disciplina.
Infatti dovrebbe fornire al valutatore le competenze teoriche e metodologiche per attribuire ad un bene una valutazione economica il più possibile oggettiva, a seconda delle finalità per cui è richiesta.
È una posizione legittima. Che può essere applicata in altri ambiti. Soprattutto in campo economico. La macroeconomia può essere definita una scienza? Le sue enunciazioni sono state via via confutate nel tempo e non hanno un riscontro "assoluto". Si può parlare di scienze economiche? Di scienza del diritto?

Per me una scienza è una disciplina che permette di utilizzare teorie complesse, elaborate in modo scientifico, alla nostra quotidianità. Provate ad acquistare un testo di estimo "universitario". Troverete formule matematiche complesse, elementi che si fondono con la matematica finanziaria...

Se ci limitiamo ad una cosa semplice... come può essere la stima di un appartamentino, potrebbe sembrare diverso. Ma se parlassimo di un albergo a 5 stelle di 600 stanze nel centro della Grande Mela? Se si dovesse stimare il valore di un'azienda vinicola composta da qualche centinaia di ettari di vigneti doc, fabbricati produttivi...? Se dovessimo arrivare a valutare una Banca come Antonveneta? :)
 
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Formatore Agenti

Membro Junior
Agente Immobiliare
... comunque ricordo che con l'estimo si attribuisce un valore, il valore è un dato presunto, è una previsione del più probabile prezzo al quale verrà compravenduto un bene.
Siccome nessuno ha la sfera di cristallo si utilizzano dati certi, ovvero i prezzi del compravenduto nel passato per fare una previsione. La bravura del perito sta soprattutto nel trovare i giusti dati oltre a saperli utilizzare al meglio.
 

Formatore Agenti

Membro Junior
Agente Immobiliare
Ma tale valutazione risentirà sempre della soggettività di chi la attua, anche solo nel dare prevalenza ad un criterio piuttosto che ad un altro.
I criteri si scelgono in base allo scopo della stima, quindi se ci sono 2 valutazioni dello stesso bene nello stesso momento con scopo uguale ma criteri diversi vuol dire che uno dei 2 ha sbagliato a utilizzare il criterio.
 

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