Incarico di mediazione

[mario1]

Buongiorno a tutti,
scrivo per chiedere un parere su una situazione che mi sta creando molta confusione.

Ho affidato il mio immobile a un’agenzia con **incarico di mediazione** in cui l’immobile è indicato come **conforme** sotto il profilo catastale e planimetrico (casella “conforme” barrata).

Successivamente, nella **proposta di acquisto** che mi è stata presentata e che ho firmato, risulta invece barrata la voce **“immobile non conforme”**.

L’immobile presenta un **soppalco non riportato in planimetria**; a parte è stata fatta firmare all’acquirente una dichiarazione di presa visione dell’abuso, ma:

* non è allegata alla proposta
* non è richiamata nel testo
* non è firmata da me
* non è timbrata dall’agenzia

Mi chiedo quindi:

* come si interpreta questa **contraddizione tra incarico e proposta**?
* è normale che l’agenzia gestisca così la documentazione?
* in una situazione del genere, chi è maggiormente tutelato?

Ringrazio chi vorrà condividere la propria esperienza o un parere tecnico.

 

[Umberto Granducato]

come si interpreta questa **contraddizione tra incarico e proposta**?

Probabilmente perchè al momento dell'incarico non erano stati fatti ancora i controlli

è normale che l’agenzia gestisca così la documentazione?

direi di no.. certamente non è l'iter corretto

in una situazione del genere, chi è maggiormente tutelato?

per rispondere bisognerebbe vedere esattamente che cosa avete firmato

 

[Zagonara Emanuele]

Innanzi tutto, l'incarico di mediazione lo hai firmato tu, e con tale firma hai quantomeno dichiarato che l'immobile è conforme.
Se non lo è, è una tua responsabilità (sia per quanto riguarda la non conformità, sia per quanto riguarda la dichiarazione resa non corrispondente al vero).

Evidentemente l'agente alla firma dell'incarico ha preso per buono ciò che tu hai dichiarato, salvo poi rendersi conto dell'abuso.
Ecco perchè, giustamente, lo ha fatto presente alla parte acquirente, ha raccolto una "dichiarazione scritta" firmata dallo stesso che attesti d'essere stato informato della circostanza.

Forse il collega avrebbe fatto meglio a fare le verifiche "prima" di prendere l'incarico e/o di raccogliere una proposta (sarebbe stato più corretto e professionale), ma certo è che è stato lui e non tu a rendersi conto dell'abuso e a renderlo (giustamente) noto alla parte acquirente prima ed ora a te.
Il merito va a lui e non a te.

Sulla proposta, il collega ha giustamente scritto; "immobile non conforme", e tale precisazione unita alla suddetta dichiarazione chiarisce la circostanza.

Non occorre che la dichiarazione sia firmata dall'agente e/o da te.
Si tratta di precisazioni doverose e dovute, basate su fatti documentali, verificabili e pubblici.
Si tratta di un abuso che tu, si presume fossi a conoscenza e conseguentemente avevi la responsabilità di dichiarare (cosa che non hai fatto).

Ora, in merito a tale abuso, puoi procedere procedere o col ripristino dell'immobile (eliminando il soppalco) e sanando l'abuso (ammesso che sia possibile).
Trattandosi di un immobile situato nella Ragione Campania (così mi pare di capire) per poterlo rogitare non serve il "certificato di conformità urbanistica e catastale" che invece al momento è "obbligatorio" in Emila Romagna e Toscana.
Perciò ai fini della stipula del rogito notarile, sarebbe possibile procedere ammesso che l'acquirente sia disposto ad acquistare un immobile con un abuso e che il notaio non sollevi obiezioni personali.

Se però l'acquirente per saldare il prezzo pattuito, deve accedere ad un mutuo, allora potrebbero esserci dei problemi con la concessione del mutuo, dato che il perito incaricato dalla banca di effettuare la perizia si accorgerà dell'abuso e lo segnalerà alla banca che quasi certamente (per non dire certamente) negherà il mutuo.

 

[francesca63]

* come si interpreta questa **contraddizione tra incarico e proposta**?
* è normale che l’agenzia gestisca così la documentazione?
* in una situazione del genere, chi è maggiormente tutelato?

Ti dico come la penso io, andando forse un po’ controcorrente.
Sicuramente è stato un errore da parte tua firmare un incarico con scritto che l’immobile è conforme, senza avere la certezza che lo fosse: ma penso anche che , in presenza di un soppalco, e nella tua (presumibile) ignoranza, l’agenzia dovesse avvisarti che c’era qualcosa da verificare, prima di firmare a cuor leggero.
Altro errore da parte tua è stato firmare subito la proposta, dove risulta “immobile non conforme”, se non ti sono state spiegate bene le conseguenze di tale comportamento.
Ho l’impressione che per salvare capra e cavoli (concludere la vendita, senza dover eliminare il soppalco, che evidentemente interessa anche all’acquirente che lo ha certo considerato nella sua scelta di comprare) gli hanno fatto firmare la dichiarazione di cui hai scritto, ciò di essere consapevole dell’abuso, senza tante spiegazioni a nessuno.
Bene ha fatto l’agenzia a non inserire tale dichiarazione in proposta (probabilmente il notaio non avrebbe rogitato, leggendo tale documento), ma c’è da sperare che l’acquirente sia stato ben informato, abbia capito cosa sta comprando, non debba fare mutuo, e non approfitti dell’abuso (pur “accettato”) per piantare grane .

Nessuno è particolarmente tutelato, poiché la presenza di un abuso resta tua responsabilità anche se l’acquirente ne è al corrente, ma , avendo firmato, si spera che voglia procedere con l’acquisto comunque, e nessuno avrà grane.

Operazione border line, che forse andava gestita meglio, in modo più trasparente.

 

[ingelman]

Innanzi tutto, l'incarico di mediazione lo hai firmato tu, e con tale firma hai quantomeno dichiarato che l'immobile è conforme.
Se non lo è, è una tua responsabilità (sia per quanto riguarda la non conformità, sia per quanto riguarda la dichiarazione resa non corrispondente al vero).

Evidentemente l'agente alla firma dell'incarico ha preso per buono ciò che tu hai dichiarato, salvo poi rendersi conto dell'abuso.

Scusa Emanuele se non mi trovo pienamente daccordo su quello che hai scritto,

mi resta difficile immaginare che un Agente immobiliare seppur non tecnico non riesca ad interpretare una planimetria catastale ed accorgersi sin da subito che il soppalco non è raffigurato.

Ammesso e non concesso che al momento della sottoscrizione dell'incarico non aveva la documentazione sotto gli occhi e quindi ci può stare, mi resta difficile da immaginare in che modo il problema fosse emerso solo dopo ..... per dopo intendo ad acquirente trovato.

Parliamo di un immobile che è stato affidato ad un agenzia con regolare incarico di mediazione e non come spesso succede di vendite portate avanti senza incarico e con proprietario restio a fornire documenti.

Come mi resta difficile immaginare che un Agenzia o Agente immobiliare ad incarico ricevuto non faccio un minimo ceck della situazione urbanistica e catastale dell'immobile a lui affidato per la vendita.

Bisognerebbe anche poi soffermarsi con queste diciture spuntate che mettono ancor di più ambiguità ad una trattativa partita male dall'inizio. "che significa" ? il cliente acquista lo stesso dichiarando Lui e venditore) in atto una conformità che non c'è? ........ Pretenderà una pratica a sanatoria se possibile o la messa in pristino? Che dire ......

Così come raccontata la situazione "più che dire andava gestita meglio come dice Francesca e quoto al 100%100 ok per quello che ha scritto) io oserei dire "gestita da cani"

 

[mario1]

Innanzi tutto, l'incarico di mediazione lo hai firmato tu, e con tale firma hai quantomeno dichiarato che l'immobile è conforme.
Se non lo è, è una tua responsabilità (sia per quanto riguarda la non conformità, sia per quanto riguarda la dichiarazione resa non corrispondente al vero).

Evidentemente l'agente alla firma dell'incarico ha preso per buono ciò che tu hai dichiarato, salvo poi rendersi conto dell'abuso.
Ecco perchè, giustamente, lo ha fatto presente alla parte acquirente, ha raccolto una "dichiarazione scritta" firmata dallo stesso che attesti d'essere stato informato della circostanza.

Forse il collega avrebbe fatto meglio a fare le verifiche "prima" di prendere l'incarico e/o di raccogliere una proposta (sarebbe stato più corretto e professionale), ma certo è che è stato lui e non tu a rendersi conto dell'abuso e a renderlo (giustamente) noto alla parte acquirente prima ed ora a te.
Il merito va a lui e non a te.

Sulla proposta, il collega ha giustamente scritto; "immobile non conforme", e tale precisazione unita alla suddetta dichiarazione chiarisce la circostanza.

Non occorre che la dichiarazione sia firmata dall'agente e/o da te.
Si tratta di precisazioni doverose e dovute, basate su fatti documentali, verificabili e pubblici.
Si tratta di un abuso che tu, si presume fossi a conoscenza e conseguentemente avevi la responsabilità di dichiarare (cosa che non hai fatto).

Ora, in merito a tale abuso, puoi procedere procedere o col ripristino dell'immobile (eliminando il soppalco) e sanando l'abuso (ammesso che sia possibile).
Trattandosi di un immobile situato nella Ragione Campania (così mi pare di capire) per poterlo rogitare non serve il "certificato di conformità urbanistica e catastale" che invece al momento è "obbligatorio" in Emila Romagna e Toscana.
Perciò ai fini della stipula del rogito notarile, sarebbe possibile procedere ammesso che l'acquirente sia disposto ad acquistare un immobile con un abuso e che il notaio non sollevi obiezioni personali.

Se però l'acquirente per saldare il prezzo pattuito, deve accedere ad un mutuo, allora potrebbero esserci dei problemi con la concessione del mutuo, dato che il perito incaricato dalla banca di effettuare la perizia si accorgerà dell'abuso e lo segnalerà alla banca che quasi certamente (per non dire certamente) negherà il mutuo.

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Ringrazio per il contributo, ma mi permetto di precisare alcuni aspetti fattuali che forse non sono emersi con chiarezza.


È vero che l’incarico di mediazione è stato firmato da me e che in quell’occasione l’immobile è stato indicato come conforme. Tuttavia, proprio per questo motivo, ritengo che l’agenzia avrebbe dovuto svolgere le verifiche prima di raccogliere l’incarico e, soprattutto, prima di procedere con una proposta di acquisto, come lei stesso riconosce.


Aggiungo però un elemento oggettivo molto rilevante:
la sequenza delle firme sulla proposta.


– Io (venditore) ho firmato l’accettazione il 07/12/2025
– L’acquirente ha firmato la proposta solo il 10/12/2025


Quindi, al momento della mia firma:

• non esisteva ancora una proposta sottoscritta dall’acquirente
• non mi è stata consegnata alcuna caparra
• non vi era un contratto già formato

Questo è un dato cronologico documentabile, non un’opinione.


Quanto alla dichiarazione separata sul soppalco, prendo atto che l’acquirente sia stato informato, ma resto dell’idea che una gestione più lineare e coerente della documentazione (incarico → verifiche → proposta) avrebbe evitato molte delle difficoltà attuali.


Il mio intento non è sottrarmi alle responsabilità, ma comprendere se, alla luce:

• della contraddizione tra incarico e proposta
• della tempistica anomala delle firme
• della consegna non contestuale della caparra

la procedura sia stata gestita in modo corretto e tutelante per tutte le parti.


Resto aperto al confronto e ringrazio chi vorrà esprimere un parere tecnico su questi specifici punti.

 

[Umberto Granducato]

– Io (venditore) ho firmato l’accettazione il 07/12/2025
– L’acquirente ha firmato la proposta solo il 10/12/2025

Hai accettato una proposta che non esisteva?
Come è possibile?

 

[mario1]

Hai accettato una proposta che non esisteva?
Come è possibile?

La proposta, così come mi è stata presentata, era un modulo già predisposto dall’agenzia e mi è stato chiesto di firmare per “accettazione”.
Solo successivamente ho potuto verificare che la firma dell’acquirente è stata apposta in data successiva alla mia (io il 07/12/2025, giorno festivo, l’acquirente il 10/12/2025).


Preciso inoltre che già il giorno successivo alla mia firma (08/12, anch’esso giorno festivo) ho contattato l’agente manifestando la volontà di fare un passo indietro, in quanto avevo maturato forti perplessità sull’operazione.
Mi è stato però risposto che l’acquirente era già stato informato e che quindi “non si poteva più tornare indietro”.


Aggiungo che al momento della mia firma non mi è stata consegnata né la caparra né una copia completa della proposta, che mi sono state consegnate solo dopo circa tre giorni.


Non sto sostenendo che il contratto sia automaticamente nullo, ma che la sequenza procedurale seguita non è quella ordinaria (prima firma dell’acquirente, poi accettazione del venditore, con consegna contestuale della caparra) e che, nel mio caso, non vi è stato neppure un margine reale di ripensamento immediato, nonostante la mia tempestiva richiesta.


Il punto, quindi, non è “accettare qualcosa che non esisteva”, ma evidenziare una gestione quantomeno atipica della fase di proposta e accettazione, che a mio avviso merita una riflessione sul piano procedurale e della tutela delle parti.

 

[francesca63]

Solo successivamente ho potuto verificare che la firma dell’acquirente è stata apposta in data successiva alla mia (io il 07/12/2025, giorno festivo, l’acquirente il 10/12/2025).

Cioè vuoi dire che quando hai firmato per accettazione non ti sei accorto che non c’era la firma del proponente ?
Ma il modulo era in bianco, o riportava i dati di una persona reale, come proponente ?
E perché non ti hanno dato la caparra ?
C’è per caso una sospensiva per il mutuo?

Comunque ribadisco che la vendita è stata gestita male, ma da quel che hai aggiunto, anche peggio.
Non capisco però perché ti sei prestato.

Quanto al ripensamento, ci si pensa prima di firmare; dopo non si può più