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  1. Pablo Galbiati

    Pablo Galbiati Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buonasera a tutti, sono un nuovo iscritto agente immobiliare di Monza. Avrei bisogno di qualche consiglio da parte di voi colleghi. Il quesito è il seguente : sono stato incaricato verbalmente di vendere un terreno edificabile in provincia di Monza e Brianza. Premetto che i due proprietari, fratelli, in particolare uno, sono dei tipi direi un pò sgradevoli avendolo anche rilevato dal tono delle mail alle quali mi rispondono. Comunque da poco ho reperito un buon cliente che ha fatto una proposta scritta, tra l'altro neanche sottoposta ad ottenimento mutuo, ed ad un prezzo ragionevole e congruo per i parametri di mercato della zona in questione. Ora i fratelli non vogliono accettare la cifra offerta perchè la ritengono troppo bassa. Nel dubbio ho fatto fare una perizia giurata ad un professionista esterno alla mia struttura che mi ha confermato ulteriormente che il prezzo offerto è sicuramente congruo ai prezzi di mercato attuali. Premesso che mi sembra di aver intuito che tra i fratelli c'è qualcosa di strano, vi chiedo come posso fare per tutelare il mio lavoro e la mia provvigione avendo dal mio punto di vista raggiunto l'obiettivo. Mi sono un pò documentato su internet e ho trovato una sentenza interessante della Cassazione la n.4830 del 26 marzo 2012, laddove è ribadito in pratica che l'incarico verbale ha lo stesso valore dell'incarico scritto. Infatti i due fratelli giocano proprio sul fatto che non esiste un'incarico scritto.
    Secondo voi, colleghi, se mi rivolgo al mio legale ho qualche chance di portarmi a casa la mia meritata provvigione .? Grazie a chi mi vorrà dare un'aiuto. Pablo
     
  2. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ciao e benvenuto!

    Non sono un collega ma posso dirti la mia: se non c'è accettazione, di che provvigione parliamo?

    Forse intendi dire che temi lo scavalco e che, in assenza di incarico scritto, ti senti poco tutelato?

    In bocca al lupo per la tua trattativa.
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    l'incarico serve proprio a fissare il prezzo ....
    detto questo perché non li aggiri cercando di ottenere il risultato?
    fissa un incontro dove esamini la proposta con loro e stabilite insieme una controproposta in risposta a quella proposta. Questa volta la devi far firmare se il proponente l'accetta i bischeroni non possono più tornare indietro.
    sei stato bravo a portare la proposta ma ora inizia il bello e da qui che si parte. Non ti va bene? Ok dimmi a che prezzo acceteresti e portiamo a casa il cliente non lo facciamo perdere e li spieghi il fatto che paga senza mutuo ecc ecc credo che gli argomenti non ti mancano. Certo per esempio io non avrei mai fatto fare una perizia. É la proprietà che stabilisce il prezzo il mercato può non dare ragione facendolo restare invenduto ma tu non lo convinci ad abbassare per una perizia.
    in bocca ai lupi.
     
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  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Senza la firma di accettazione proprio no.

    Se hanno un tecnico loro di riferimento, fai leva su di lui, per cercare di chiudere la vendita.

    Diversamente cerca di tenerti stretto l'acquirente per proporgli qualcis'altro.

    Al momento ne ho uno in zona di pregio di 3900 mc gia' consolidati.

    I venditori firmano eccome.

    Peccato che al momento non ho l'acquirente...
     
  5. Pablo Galbiati

    Pablo Galbiati Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao, si probabilmente sarebbe tutto fattibile come indichi tu, peccato che ormai siamo ai ferri corti e sono già partite da ambo le parti le minacce di ricorso ai propri legali. Loro sostengono che vogliono interrompere il rapporto perchè è venuta meno la fiducia reciproca, peccato che sono loro che hanno causato il pasticcio, giocando lo ripeto ancora una volta sul prezzo, sul quale invece verbalmente eravamo d'accordo, e che su quel prezzo è stata fatta la adeguata proposta. La perizia è stata fatta solo successivamente per ribadire e avvalorare che quel prezzo era quello concordato e che su quello il promissario acquirente ha fatto la giusta proposta. Infine ti ripeto che la perizia non è stata fatta furbescamente per abbassare e obbligarli a vendere, bensì per ribadirgli che il prezzo corretto è quello che avevamo stabilito verbalmente e che ora loro si rimangiano, per non so quale strano motivo.
    Grazie e crepi il lupo. Ciao.
     
  6. -csltp-

    -csltp- Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Sono i rischi del lavorare senza incarichi. Mi sembra difficile dimostrare che il prezzo da loro richiesto sia mutato nel tempo, io cercherei un altro terreno
     
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  7. Pablo Galbiati

    Pablo Galbiati Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao, non hai mai sentito parlare del termine "inadempienza contrattuale" e/o di lucro cessante e danno emergente ...??? certo che ci dovrebbe essere l'accettazione, ma se io ti porto una proposta congrua e tu non so per quale strano motivo non l'accetti, sia con un incarico verbale che con un'incarico scritto dal mio punto di vista sei inadempiente per un contratto che pur se verbale prevede una prestazione reciproca alla quale tu proprietario ti stai sottraendo ...!!! ti pongo il quesito anche in un altro modo, se tu hai un'incarico scritto per vendere un'immobile a 100.000,00 euro, porti la proposta d'acquisto al proprietario esattamente per 100.000,00 euro magari addirittura non sottoposta a condizione e cioè ad ottenimento mutuo e non me la firmi, sei o non sei inadempiente ...??? qui secondo me l'unico dubbio che mi rimane è solo e non tanto il fatto che non me l'abbiano accettata su quello sarei molto tranquillo, ma il fatto che alla base c'è solo un'incarico verbale. ciao.
     
  8. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Secondo me, se hai accettato di lavorare senza incarico hai accettato anche di essere esposto alle bizze dei proprietari. Mollali e trova un altro terreno. Non credo sia così difficile di questi tempi.
    I proprietari dei terreni fino a poco tempo fa erano i peggiori. Le offerte erano sempre troppo basse, spesso mettevano in atto vere e proprie aste tra imprese, pretendevano pagamenti in contanti, ... Adesso, dalle mie parti per lo meno, si stanno riducendo a più miti consigli visto che trovare terreni in vendita non è difficile ma è diventato difficilissimo venderli...
     
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  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ci stiamo spostando dall'obiettivo che non è quello di cercare un altro terreno, ma quel terreno che ha già avuto una manifestazione d'interesse vuoi per la zona vuoi per altri mille motivi.
    io il problema non lo vedo nell'incarico ma nel non aver sottoscritto un prezzo. Accetto di lavorare con un incarico verbale, ma il prezzo me lo devi accettare, proprio per evitare ciò che sta accadendo. Con il senno del poi siamo tutti bravi e capisco la tua amarezza nel dire comunque ho portato un cliente che ha fatto una proposta. Ora la proposta è scaduta nei termini?
     
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  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se una ragazza, non cede ai corteggiamenti di un innamorato, giacchè non gradito, si può manifestarle tutto l'interesse di questo mondo, ma si prenderà picche.

    Per quell'appassionato spasimante, sarà meglio andarsi a cercare un'altra ragazza.

    Se tra le due parti, stanno già volando piatti e strofinacci, con minacce e intimidazioni reciproche, di adire alle vie legali, a maggior ragione è meglio lasciar perdere.

    Come si può pensare di raggiungere una fusione di un accordo nel pieno di un contrasto?

    Necessita aggiungere, che un intermediario, non dovrebbe MAI e poi MAI andare ai ferri corti con un venditore/i.

    Ciò perchè il tempo, galantuomo, potrà intervenire domani a riparare gli errori di oggi.

    Probabilmente, per i due fratelli venditori, il momento attuale, non gli appare opportuno per vendere.

    Tuttavia le cose col tempo possono cambiare.

    Fino a vedere accettate, proposte anche minori, di quelle pervenute attualmente.

    Sempre ammesso, che si sappiano mantenere, i buoni rapporti con la parte venditrice.
     
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  11. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Come fai a dimostrare l'inadempienza? Cioè, come dice anche Rosa, come dimostri il prezzo concordato nell'incarico verbale? Insomma la vedo difficile da difendere


    Se è scritto lo dimostri, se è verbale è difficile.


    Sono d'accordo.

    Ma se vuoi chiamo l'aiuto dallo studio (dell'avvocato) e vediamo che dice:
    @Avv Luigi Polidoro
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si può se qualcuno riesce a far usare la ragione, sempre che siano in buona fede
    :ok: si però potrebbe essere in malafede
     
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  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bisognerebbe capire quando non lo sono.

    L'intermediario deve sempre fare buon viso a cattivo giuoco.

    Quando non accettano le proposte, mostrare un sorriso e fare spallucce, come non fosse successo niente, nascondere la delusione.

    Se è arrivata una proposta ciò determina la bontà del bene.

    Non sarà tanto difficile reperire un'altro cliente se e quando il venditore tornerà sui suoi passi, manifestando maggiore determinazione a vendere.

    Se i rapporti saranno stati bene mantenuti, pure non sarà difficile, rammentandogli quanto successo, per i suoi ripensamenti avuti con il cliente precedente, ottenere l'incarico scritto.
     
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  14. Pablo Galbiati

    Pablo Galbiati Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non la proposta non è ancora scaduta. E' recente scadrà il 30 di settembre.
     
  15. Pablo Galbiati

    Pablo Galbiati Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ti sarei molto grato se fosse possibile anche sapere il parere di un legale.
     
  16. Pablo Galbiati

    Pablo Galbiati Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Tieni ancora conto che ci sono parecchie mail scambiate con i proprietari dove si fa riferimento al prezzo per cui è stata fatta la proposta e queste mail in sede di giudizio sono secondo me comunque prove documentali. Se tu mi scrivi che va bene 200.000,00 e poi di dice in un'altra 240.000,00 vuol dire intanto che non sei affidabile e in secondo luogo che sei in malafede.
     
  17. Pablo Galbiati

    Pablo Galbiati Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare

    Intanto per carattere personale per me è difficile far finta di niente, io no so fare spallucce se mi pestano i piedi , io ho lavorato seriamente ti ho portato una proposta congrua. Se tu proprietario sei un buffone, io ti porto in giudizio. Credimi in tanti anni di lavoro mi è capitato di affidare ad un giudice la decisione in merito a problemi immobiliari e sarà magari fortuna ma ho sempre avuto soddisfazione legale. E non lo dico affatto per vantarmi. Se sto scrivendo su questo forum e solo perchè mi rimane qualche motivato dubbio, sciolto quello sempre per come sono fatto parto con la causa.
    Oltretutto come ho già scritto i rapporti con i proprietari ormai sono irrecuperabili e quindi ho solo due strade, o lascio perdere, ma non è da me o faccio ricorso.
     
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La serieta' del tuo lavoro non e' certo in discussione.

    Tuttavia un venditore, in forza del suo titolo, decide e dispone per come e quanto gli pare, del destino di una sua proprieta' esclusiva.

    Molto probabile, che in questa tua trattativa, si sia inserito un'altro mediatore, con la promessa reale o no, di avere un acquirente disposto a spendere di piu', facendo saltare in aria, gli accordi verbali e preventivi in essere con te.

    Risibili, le motivazioni di mail documentali del prezzo, in assenza di un contratto e, sopratutto, di una caparra confirmatoria, a sancire la fusione dell'accordo tra le parti.

    Come puo' un soggetto, essere considerato inadempiente, quando ancora nulla e' stato promesso, ne alcun obbligo abbia avuto il proprio effetto...?

    Purtroppo, nel nostro lavoro, alcune volte gli affari vanno bene e altre invece no.

    Il mio consiglio, del tutto disinteressato, e' quello di lasciare perdere.

    Per non gravare ulteriormente, su risorse e tempo, gia' fin troppo impiegate inutilmente.
     
    Ultima modifica: 17 Settembre 2016
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  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    in che modo gli hai comunicato la proposta?
     
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..ma perche' insistere, istigando e inducendo, a false illusioni.

    In qualsiasi modo, lo spasimante comunichi e dichiari la propria passione alla fanciulla;
    Che sia una dolce poesia, un bel mazzo di fiori o una allegra serenata con ricevuta di ritorno, la risposta sara' sempre uguale.

    Come lo e' la soluzione.

    Cercarsi un'altra fidanzata.
     
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