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  1. xEnder

    xEnder Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Torno a disturbarvi con le mie malaugurate e travagliate vicende.
    Per chi si non si ricorda di me:
    sono un conduttore. Il mio locatore 7-8 mesi fa ha avuto un colpo di testa e ha deciso di buttare fuori di casa prima il mio vicino ( con il quale ormai avevo intessuto un rapporto saldo di amicizia ) e poi me per vendicarsi ( me lo ha detto chiaro e tondo ).
    Per farlo s'e' fatto aiutare da madre, sorella, fratello e fidanzata. A turno hanno telefonato ai vicini, son passati a controllare la casa, hanno molestato me e la mia compagna e cosi' via.
    Alla fine ho ceduto, ho proposto di chiudere il contratto in 3 mesi consensualmente.
    Il locatore ha accettato volentieri. Ho fatto preparare un documento da un amico ( c'e' in giro l'apposita discussione visto che il modello non era proprio lo stato dell'arte ) e lo abbiamo firmato.
    Fatto questo, visto che il locatore è uso non restituire un solo euro per la caparra, ho smesso di pagare l'affitto. Avevo dato 3 mensilita' quindi di fatto il debito era coperto abbondantemente.
    Il locatore non ha gradito e il ventesimo giorno di ritardo mi ha mandato diffida tramite avvocato.
    Io, complice anche il fatto che mi ero ammalato di broncopolmonite ( documentata da esami e lastre ), ho ritirato la raccomandata della messa in mora ( avevo 5 giorni per rispondere o pagare dopo di che la minaccia era di procedere con ingiunzione di pagamento ) il 29esimo giorno.
    Preparo immediatamente un fax nel quale spiego che - visto il trasloco, le caparre, le tinteggiature etc - al momento non ho un euro. Posso al massimo fare un piccolo anticipo e saldare alla restituzione delle chiavi quando contestualmente il locatore dovrò corrispondermi il deposito cauzionale.
    Passano tre giorni e mi arriva una mail nella quale l'avvocato sostiene:
    1) che visto che ho ritirato la raccomandata poco prima della compiuta giacenza, lui ha proceduto comunque, dici giorni dopo il deposito dell'avviso di giacenza nella mia cassetta postale, con il deposito della domanda di ingiunzione di pagamento.
    2) che può bloccare tutto se pago immediatamente le rate scadute ( due ) e il 20 pv ( domani ) la terza. vabbhe in pratica le vuole tutte e tre subito.
    3) mi avvisa che la restituzione del deposito cauzionale avverrà solo nel caso in cui l'immobile venga restituito nello stato in cui era stato consegnato a me ( e questo lo sanno anche i polli ). Solo che aggiunge anche che il suo assistito sa ( come? vattelapesca ) che non ho mai revisionato la caldaia. ( falso.. sono in ritardo quest'anno ma comuqneu alla restituzione delle chiavi sarò a posto.. in ogni caso già so che sarà un'altra scusa per non darmi niente ) e in oltre si è sentito in dovere di informarmi che la ritinteggiatura dovrà essere fatta obbligatoriamente da personale specializzato.
    di questa necessità non vi e' traccia nel contratto visto che il mio impegno era un generico impegno a restituire il locale tinteggiato. punto.
    adesso sto avvocatucolo ( perche' mi sembra scorretto tanto quanto il suo assistito ) vuole che paghi immediatamente e poi si vedrà per la caparra che mi deve rendere. ma già i punti che ha indicato mi fan capire quanto siano propoensi a ridarmi il mio denaro.
    insomma sono punto e a capo ma con un'ingiunzione sulla testa.
    che posso fare?
    la prima cosa che mi e' venuta in mente e' una segnalazione all'ordine degli avvocati.
    ha fatto un'ingiunzione di pagamento prima che fossero passati i 5 giorni da lui stessi indicati per rispondergli e chiarire. Io ho cercato di trattare ma lui prima ancora che ricevessi la raccomandata era gia' andato in tribunale.
    mi sembra una condotta deontologicamente inaccettabile. Prima mi diffida poi, prima ancora che io possa fare qualche cosa, mi porta in tribunale. il termine di 10 giorni di giacenza vale per gli atti giudiziari. per le raccomandate sono i normali 30 giorni di giacenza o sbaglio? come poteva poi sapere la data della consegna dell'avviso di giacenza? ma come lavora sto avvocato?
    la seconda cosa che vorrei fare e' andare da un avvocato pure io e aspettare il decreto. poi faro' opposizione e si vedrà tra un 2-3 anni chi ha ragione. lui tanto nel frattempo non mi darà un euro del deposito cauzionale e - come sempre fa in questi casi con i suoi inquilini - non promuoverà nemmeno un'azione legale per giustificare il trattenimento del denaro.
    a questo punto dal giudice in sede di opposizione il mio legale dirà semplicemente che l'avvocato della cotnroparte e' stato scorretto, ( vedi sopra ) e il suo assistito si e' già trattenuto illegalmente un capitale superiore a quello che io gli devo, così compensando da sè ( anche se il contratto non lo prevedeva! ) il danno subito
    la terza via è quella di pagare subito tutto.
    mi sveno, resto senza una lira e non ho idea di come farò il trasloco e gli allacciamenti nella casa nuova ( per non parlare dei mobili etc ) ma loro FORSE ( perche' non c'e' da fidarsi di questi individui ) bloccano la causa. Forse. ma sicuramente alla restituzione delle chiavi posso dire comunque addio al deposito cauzionale. non lo vedrò mai indietro.

    mi verrebbe pure voglia di far notare che nel modello di recesso anticipato consensuale il mio amico aveva erroneamente inserito la dicitura "nessuna delle due parti ha piu nulla a che pretendere dall'altra" e alcuni mi avevano detto che tale frase era piu' dannosa per lui che per me perche' poteva anche significare che lui rinunciava ai canoni degli ultimi 3 mesi e io alla caparra.
    anche questo documento e la sua interpretazione potrebbero essere utili per oppormi al decreto ingiuntivo.

    voi che dite?
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, penso di ricordare il post e di avere anche partecipato con qualche risposta.
    La prima cosa che ho pensato dopo aver letto questi tuoi aggiornamenti, è che l'avvocato della controparte non abbia promosso alcuna azione.
    Non penso sia stato così fulmineo da depositare l'intimazione di sfratto con richiesta di ingiunzione in meno di un mese.
    Il mio consiglio è quello di contattare un legale che visioni tutte le carte (il contratto, la scrittura privata sottoscritta e la lettera ricevuta) e prenda contatti con il collega di controparte.
    Si tratta di vicende che, in genere, vengono definite bonariamente perché tale è l'interesse di entrambi.
     
    A studiopci piace questo elemento.
  3. xEnder

    xEnder Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Credo abbia davvero depositato l'istanza perche' nella email ha citato un numero di protocollo. A mio giudizio per ora si e' gia' comportato in modo molto scorretto ma non credo possa davvero arrivare a inventare un riferimento di protocollo solo per "spaventarmi"
     
  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    se il numero è XXXX/14, allora si tratta del cosiddetto Ruolo Generale, il numero che viene assegnato ad ogni causa.
    Se lo ha messo per iscritto, è probabile che abbia realmente instaurato il procedimento.
    Ribadisco il consiglio di rivolgersi prontamente ad un legale per prendere contatti con la controparte.
     
  5. xEnder

    xEnder Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E' quello che penso anche io.
    Trovo deontologicamente scorretto e riprovevole inviare una raccomandata di messa in mora per poi procedere con il decreto ingiuntivo PRIMA che la raccomandata venga ritirata.
    O sbaglio?
     
  6. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma che cambia se non gli hai ancora pagato la locazione ?
     
  7. xEnder

    xEnder Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Direi che cambia qualche cosa. ho a che fare con un locatore scorretto assistito da un avvocato scorretto
    Rileggi quello che ho scritto: appena ricevuta la raccomandata l'ho contattato con un fax per proporre un accordo. Troppo tardi: aveva gia' depositato istanza di ingiunzione di pagamento.
    ma dovevo aspettarmelo. il locatore ha messo in tasca 1100 euro del vicino quasi 6 mesi fa e ancora non ha promosso alcuna azione legale. E' cosi' che fa. si tiene tutto e poi che siano gli altri a cercare di recuperare i soldi se hanno la possibilita' di pagare un legale e iniziare un iter lungo e complicato.
    ovviamente uno che e' in affitto spesso questi soldi non li ha e lui ci guadagna puntualmente la buona uscita.
     
  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Fra qualche mese ti dovrai recare in tribunale e pagarti un avvocato, al giudice interesserà sapere perché non hai ancora pagato la locazione.
    Sul contratto di affitto non sono ammesse compensazioni col deposito cauzionale e credimi molti locatori sanno esattamente come comportarsi in questi casi perché sono dei professionisti del campo.
     
  9. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    No, non è scorretto, nè giuridicamente nè deontologicamente. Per assurdo tu avresti potuto anche non ritirare mai la raccomandata, ma ciò non avrebbe impedito alla controparte di rivolgersi al giudice.
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  10. xEnder

    xEnder Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo che un avvocato che prima ti scrive che vuole una tua risposta "entro 5 giorni dal ricevimento" e poi si rimangia la parola e deposita decreto ingiuntivo senza nemmeno aspettare che ritiri la raccomandata...
     
  11. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Il ricevimento è cosa diversa dal ritiro della raccomandata in giacenza.
    Il ricevimento della lettera si ha nel momento in cui il postino lascia in cassetta l'avviso (si tratta di una applicazione dell'art. 1335 c.c.).
    Il ritiro della raccomandata è del tutto irrilevante, ripeto, se un soggetto non ritira la raccomandata in giacenza essa si considera comunque ricevuta.[DOUBLEPOST=1403197083,1403196818][/DOUBLEPOST]quindi l'avvocato poteva agire, a rigore, dal quinto giorno successivo a quello in cui il postino ha immesso la ricevutina nella tua cassetta postale.
    Ad ogni buon conto, i tempi rilevanti per l'azione (e per accertare l'inadempienza) non sono quelli arbitrari che assegna l'avvocato nella propria lettera, bensì quelli pattuiti in contratto.
    In estrema sintesi, se il locatore non riceve il pagamento del canone e ritiene di averne diritto, può depositare ricorso per ingiunzione anche senza effettuare alcun sollecito, scritto od orale; l'importante è che siano stati superati i termini pattuiti in contratto (generalmente, il quinto giorno dall'inizio del mese).
    Comunque è inutile accanirsi su un aspetto privo di rilievo (se l'avvocato doveva usare, oppure no, maggiore sensibilità).
    Quel che conta è valutare se, alla luce della scrittura privata, dovevi pagare (oppure no) le residue mensilità.
     
    A PROGETTO_CASA e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  12. xEnder

    xEnder Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho contattato un mio amico avvocato. gli ho mandato tutto.. adesso vediamo cosa mi dice di fare anche alla luce di quel che si diranno tra avvocati per telefono.
    quel che mi da fastidio e' che alla fine mi converra' pagare subito le rate scadute ( anche se ho seri dubbi sul fatto che poi blocchi il decreto ingiuntivo.. o sbaglio? ) e poi non ho idea di come fare a recuperare la caparra
    questo e'm uno che non la restituisce MAI
     

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