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  1. Marion78

    Marion78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve a tutti.spero di aver beccato la sezione corretta.vorrei un piccolo consiglio.mio fratello è da sempre proprietario (sulla carta) della casa di famiglia e adesso a pochi anni dalla scadenza del mutuo (con poche rate arretrate) ha avuto dei problemini finanziari con la propria ditta individuale.per evitare che la banca aggredisca il bene o sia creata ipoteca sullo stesso mi chiedevo se fosse possibile e in quali modalità trasferire l'intestazione del mutuo e la proprietà del bene a mia madre che ha una posizione economica più stabile.mi chiedo anche se la donazione di mio fratello a mia madre possa risolvere la questione e salvare così l'immobile della famiglia.grazie per l'attenzione.
     
  2. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Visto che nessuno ti ha risposto finora, ti dico io quello che so, ma siccome non sono un legale e parlo solo per esperienza diretta o indiretta, è meglio che tu e la tua famiglia andiate da un legale per avere un quadro completo di quello che si può fare.
    Che io sappia, le banche possono aggredire soltanto i beni posti a garanzia del credito, e sui quali è già stata accesa ipoteca a questo scopo. Quindi, visto che c'è un mutuo, la casa è ipotecata, ma se tuo fratello (o tua madre al suo posto) pagano le rate del mutuo, e la casa non è stata messa a garanzia di altri crediti, la banca non la può aggredire, ma si rivarrà sugli altri beni messi a garanzia, e solo su quelli.
    Questo in linea teorica, perché le banche conoscono mille cavilli e basta una clausoletta minuscola per dargli modo di aggredire anche la casa che sembrava indenne...
    Se invece la banca con la quale la ditta di tuo fratello ha problemi è diversa da quella alla quale paga il mutuo, allora non può certo aggredire la casa, perché l'ipoteca non è a suo favore, sempre che la casa non sia stata data in garanzia anche a quest'altra banca.
    Diverso è se il debito è con Equitalia o con altri Enti pubblici. Questi possono accendere ipoteca giudiziale su qualsiasi bene, e farlo pignorare se il debito non viene onorato e non intervengono altri accordi.
    Qualora la casa fosse aggredibile, non so se una compravendita, una donazione o la cessione del credito possano salvarla. Fino a qualche anno fa esisteva una legge per cui erano aggredibili i beni ceduti fino a due anni prima del pignoramento... una bella fregatura per chi comprava da un soggetto che poi falliva. Non so se questa norma esiste ancora.
    Mi rendo conto di aver tracciato un quadro assai approssimativo. Vale sempre il suggerimento di informarti presso un avvocato.
     
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  3. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non è così. Qualsiasi creditore può aggredire qualsiasi bene del debitore.

    Anche se si ha ipoteca con la banca X e non vi si hanno debiti perchè ad esempio si paga il mutuo, se io sono un creditore posso pignorarti il bene e mandarlo all'asta (poi bisogna vedere se io riesca effettivamente a recuperare i soldi, visto che comunque la banca viene prima di me nel recupero dei soldi dopo la vendita in asta, ma è pieno di casi del genere), è così.

    Detto ciò, se la compravendita avvenisse tra tuo fratello e tua madre a prezzo congruo, di mercato, si potrebbe risolvere la questione; ma se si parla invece di donazione, piuttosto che di finta compravendita nel senso che vi è un pagamento di una somma ridicola rispetto al valore dell'immobile, i creditori potrebbero sempre fare un'azione di revocatoria: mi sembra abbiano 5 anni di tempo, ma non ne sono sicuro.

    @miciogatto dico bene?

    @Marion78 potresti indicare le cifre? Ciò che si potrebbe provare a fare è di chiudere il debito ad una cifra minore (stralciare il debito). Per capire, potresti indicare:

    1) ammontare del debito e numero di creditori (solo la banca o anche altri?);
    2) mutuo residuo;
    3) valore presunto della casa;
    4) se tuo fratello ha altri beni immobili.
     
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  4. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Esatto. Importante per il creditore essere in possesso del titolo esecutivo.

    Esatto. Succede, per esempio, che io pago il mutuo regolarmente ma qualcun altro (per esempio il condominio) manda all'asta la mia casa, magari per soli 1000 euro.

    La banca, prima o poi, mi revoca il mutuo anche se pagato regolarmente. Non lo fa volentieri, visto che pago regolarmente, ma deve farlo per non perdere la garanzia sul bene ipotecato. Quindi il ricavato dell'asta soddisferà prima la banca, poi, se restano soldi, il condominio.


    Con le ultime modifiche normative, in caso di donazione, entro un anno di tempo non serve nemmeno la revocatoria: si pignora direttamente il bene al nuovo proprietario.
     
    Ultima modifica: 6 Dicembre 2017
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  5. Marion78

    Marion78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il debito ammonta a circa 50mila, il mutuo residuo a circa 40. Il valore è 180-200mila, ed è l'unico bene immobile.
     
  6. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Quindi 90mila di debito in tutto?
     
  7. Marion78

    Marion78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No il debito è 50mila... I 40 sono i residui di mutuo. Perché si dovrebbero associare? I 50mila sono per contributi non versati. Il mutuo è con la banca. Non sono cose diverse?
     
  8. CheCasa!

    CheCasa! Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non vorrei sbagliarmi ma il pignoramento diretto dovrebbe potersi fare solo per debiti con equitalia... (che però è il nostro caso!)

    Oltre al fatto che sia possibile revocare le donazioni o le vendite farlocche concluse per sottrarre il bene all'aggressione dei creditori... chi opera nel tentativo di spogliarsi dei beni per evitare di far fronte alla propria situazione debitoria commette anche un reato penale.

    Anche i professionisti che collaborano all'ottenimento di detto obiettivo illecito sono perseguibili.

    @Marion78 , si fa il cumulo dei debiti nel senso di considerare il debito complessivo di gran lunga inferiore al valore della casa.

    Forse la cosa migliore potrebbe essere quella di mettere in vendita l'immobile ad un prezzo congruo. Con il ricavato dalla vendita si estinguerà il mutuo e la rimanenza verrà divisa tra te e tuo fratello che potrà così chiudere il proprio debito.
     
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  9. Marion78

    Marion78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sa che a questo punto è la soluzione migliore per evitare reati e scocciatura varie. Solo che l'obiettivo era quello di preservare la casa dove siamo cresciuti.
     
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  10. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Per farlo, devi continuare a pagare il mutuo e allo stesso tempo trovare un accordo coi 50k...

    Diversamente, concordo con @CheCasa! ovvero l'unica via di uscita è vendere...

    Mi raccomando non nascondete la testa sotto la sabbia, sennò vi portano via la casa senza che vi rimanga nulla in mano (tra interessi che maturano, vendita a prezzo ridicolo in asta ecc...).
     
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  11. Marion78

    Marion78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Hai ragione, meglio fare una proposta di saldo stralcio e vedere l'immobile. Il mutuo per fortuna si paga con l'affitto regolare dei coinquilini. Il restante di rate non pagate vedremo come fare. Speriamo bene e grazie mille per i consigli a tutti.
     
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  12. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ahimè, no, vale per tutti i creditori, novità del 2015:

    art. 2929 bis Codice civile
    Il creditore che sia pregiudicato da un atto del debitore, di costituzione di vincolo di indisponibilità o di alienazione, che ha per oggetto beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, compiuto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito, può procedere, munito di titolo esecutivo, a esecuzione forzata, ancorché non abbia preventivamente ottenuto sentenza dichiarativa di inefficacia, se trascrive il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l'atto è stato trascritto.
     
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  13. n3m3six78

    n3m3six78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    diciamo forse che quando si ha un debito con chiunque sia , forse bisognerebbe chiedere come estinguerlo e non come eluderlo .
    bella la vita cosi' , Italia paese di furbi
     
  14. Marion78

    Marion78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non era di certo un modo per eludere. La mia era una semplice informazione per salvaguardare un immobile acquistato con i sacrifici di una intera famiglia. Il debito verrà comunque estinto, ci si sta muovendo in tal senso. Speravo non avesse ripercussioni sull'immobile che ha più che altro un valore affettivo. Capisco però che sia più facile e semplice fare critiche, di certo accolte, ma non condivise.
     
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  15. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Potreste trovare un accordo di stralcio del debito, del tipo: tu devi ricevere 50mila euro ma tra i tempi per la perizia, ctu, aste deserte, aggiudicazione, saldo del compratore, piano di riparto, passerebbero almeno x anni da oggi.

    Se volete vi diamo subito 30mila e chiudiamo la questione... (potreste chiedere un prestito personale).
     
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  16. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sì, mi hai fatto ricordare di sta cosa, ovvero:

    In questo caso, qualora il secondo creditore intervenisse mentre il mutuo è pagato regolarmente, la banca non revoca il mutuo fino a quando ha convenienza a non farlo, poichè nel frattempo continua a riscuotere denari... Ma a questo punto mi vengono 2 domande:

    1) nel contratto di mutuo con la banca, ci dovrà essere scritto che se qualora un creditore intervenisse aggredendo il bene, la banca può revocare il mutuo, o si dà per scontato?

    2) se la banca non revocasse il mutuo, cosa succederebbe? Il giudice delle esecuzioni cancellerebbe comunque l'ipoteca volontaria e la banca non prenderebbe nulla, oppure più semplicemente la banca verrebbe scavalcata nel piano di riparto?

    Grazie...
     
    Ultima modifica: 8 Dicembre 2017
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  17. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Dovresti trovare nel contratto riferimenti a risoluzione, decadenza dal beneficio del termine a causa di dissesto finanziario ecc. Vuol dire che se subisci un protesto o altri guai finanziari la banca può risolvere il contratto, cioè ti chiede immediatamente indietro tutti i soldi senza più la possibilità delle rate.

    Qui non so risponderti con certezza, certo è assai improbabile. Tieni conto che, anche in termini economici, alla banca non costa niente revocare e insinuarsi in procedura anche all'ultimo momento e "sbaragliare" gli altri creditori al riparto.
     
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