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  1. povez

    povez Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti. Non me ne intendo di immobili e compravendite quindi solo voi potete aiutarmi
    Vi spiego il mio problema:
    Cerco casa ed invio diverse richieste via mail e giustamente mi rispondono in molti dandomi dettagli di immobili, alcune foto ma nessun indirizzo specifico o numero civico di essi, solo il paese dove sono ubicati.Per cause di salute non guardo le mail per diversi giorni . Le apro ma non le leggo però nel frattempo trovo su un giornale l'indirizzo di un costruttore e lo chiamo. Vedo una casa, mi piace e la compro dal costruttore. Il giorno stesso mi chiama un agenzia e mi dice che la casa che ho scelto mi era stata proposta da loro via mail.Non solo, inviano un tabulato al costruttore dove risulta il nostro nome fra quelli a cui hanno fatto vedere la casa. Gli spiego che le mail devo ancora guardarle con calma. Specifico che nelle mail non c'è indirizzo nel dettaglio e l'agente mi risponde: " troppo comodo!!" Non solo: io queste persone non le ho neanche mai viste e non so minimamente dove possa essere la loro agenzia. Altra cosa:e il foglio di visita? Se non li ho mai visti che vogliono da me? Altro punto: io a loro via mail non ho mai risposto in vita mia... adesso sono a richiedermi la loro provvigione... ma vi sembra normale? Come devo comportarmi? Sinceramente non so a chi rivolgermi per capire un attimo che devo fare.
    Aiut! Silvia
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Premetto che non sono espertissimo di queste cose, e che sicuramente riceverai tante risposte più circostanziate ed esaurienti, ma vorrei tranquillizzarti: non credo proprio che l'invio di una mail (non certificata e perciò senza nessuna evidenza nè che sia stata ricevuta, nè che sia stata aperta da te) nella quale si faccia riferimento ad una casa non ben identificata, equivalga ad una mediazione, e quindi generi il diritto ad una provvigione! Se così fosse, infatti, basterebbe che tu avessi letto un annuncio messo da me in regime di non esclusiva, e poi avessi trattato direttamente con il proprietario, perchè io ti chiedessi la provvigione! :shock:
    A Roma si direbbe .... " ce stanno a' provà!" :fico:

    ;)
     
  3. Francesca_F

    Francesca_F Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non è assolutamente giusto quello che l'agenzia ti stà chiedendo...sarebbe troppo facile e comodo se una mediazione sia soltanto l'invio di una e-mail con alcuni dati generici dell'immobile.... Vai per la tua strada tranquillamente perchè come dicemaurizio ce stanno proprio a provà!
     
  4. raffaella

    raffaella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Direi anche io che niente è dovuto all'agenzia, troppo comodo inviare informazioni vaghe e poi pretendere un pagamento.
    Ciao Raffaella
     
  5. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il fatto è che succede spesso che la gente non vuole l'intermediazione dell'agenzia (cioè non vuole sopratutto pagare agenzie) però le sfrutta per carpire informazioni su immobili.
    Allora io dico: SE UNO NON VUOLE PAGARE AGENZIA, PERCHE' NON SI METTE IN MARCIA E SI VA A CERCARE GLI IMMOBILI PER CONTO PROPRIO INVECE DI TELEFONARE, MANDARE MAIL E FAR PERDERE TEMPO ALLE AGENZIE??????
    Forse è più facile trovare casa ....... risparmiando?
     
  6. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Comunque resta chiaro che non devi niente all'agenzia!!
     
  7. Francesca_F

    Francesca_F Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Lami, tu hai ragione in pieno su questo, però non mi sembra questo lo specifico caso di sfruttamento del nostro lavoro, quello che dici tu è giusto in caso di visite effettuate, appuntamenti sull'immobile e via dicendo.... Però se io rispondo ad una mail non è giusto nè moralmente ma neanche legalmente chiedere la provvigione....... Di perditempo e persone che ci " usano" ce ne stanno tante, però tocca anche saper distinguere tra i vari casi....
     
  8. Giordano

    Giordano Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Re: Inviata proposta "vaga" via mail. Non ho mai risposto e ora

    :? :? Attenzione, è vero che probabilmente tu non debba nulla a questi signori ma la discriminante non è il "fatto" che ti abbiano inviato una mail ma che probabilmente non hanno "definito in maniera univoca" l'immobile... sempre che sia così.
    Specifico meglio, questi sedicenti Agenti non avranno sicuramente inviato "a caso " al tuo indirizzo mail delle proposte senza che qualcuno lo abbia loro indicato... desumo quindi che una richiesta sia stata da loro ricevuta e che nell'inviarti la mail, avendo anche EVIDENTEMENTE azzeccato l'immobile giusto, hanno svolto una parte del lavoro che potrebbe essere "sufficiente" a far maturare il diritto alla provvigione.
    La giurisprudenza ha sdoganato da anni le mail considerandole come documenti univoci e tracciabili, quindi più che degni "eredi" del foglio visita...
    detto ciò vedo due difetti nel tuo comportamento:
    1° Sottovaluti il valore legale delle mail, aprirle e "non" leggerle è una pessima abitudine, considerando che restano in memoria con date ed indirizzi (univoci) sui PC di chi le invia, di chi le riceve e nei data base dei provider (come indici non come contenuto)
    2° Sottovaluti il lavoro svolto da quei signori, perché ribadisco, NON se la sono inventata la richiesta, QUALCUNO ha chiesto loro di LAVORARE per ricercare un immobile e dopo che hanno svolto (bene) il loro lavoro la ricompensa è che la loro mail viene "aperta ma non letta" (fatto molto difficile da dimostrare in sede di giudizio)... tu dici "non ho mai risposto" ma non "non ho mai richiesto"
    L'unica scappatoia è veramente sul punto della non riconoscibilità del''immobile....
     
  9. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L 'agenzia matura il diritto alla provvigione quando mette in contatto le parti per la conclusione dell'affare (ovviamente se l'affare viene concluso).
    Va anche detto che questo mettere in contatto si completa già nel fornire indicazioni utili per individuare il determinato immobile...

    Tu però mi dici che via e n° civico non ci sono nelle mail... Ti hanno inviato foto di esterni tali per cui si possa riconoscere in maniera inequivocabile l'immobile in questione?

    Credo in assoluto alla tua buona fede, come però credo in assoluto all'agenzia che è sempre sul filo del rasoio perchè purtroppo spesso ci si imbatte nei clienti furbetti...
    Questo è un caso spiacevole perchè da quanto mi dici non dovresti essere "attaccabile", ma l'agenzia si è comunque sentita scavalcata... RIPETO bisogna vedere che tipo di informazioni ti ha fornito... E in ogni caso, ti invito a vedere anche CHI te le ha fornite; spiego meglio: la mail era firmata MARIO ROSSI? Verifica in camera di commercio che codesto MARIO ROSSI sia davvero un Agenti Immobiliari come prima cosa... Soprattutto se l'agenzia appartiene a un grosso franchaising ne dubito fortemente... PER CUI, visto che la provvigione è dovuta SOLO all'agente immobiliare, e l'agente immobiliare DEVE essere iscritto all'apposito ruolo in camera di commercio....

    Nel caso in cui fosse un Agenti Immobiliari regolare, quando hai firmato il contratto col costruttore? E quando l' Agenti Immobiliari ha inviato un tabulato fax al medesimo? Se l'ha inviato dopo la conclusione del tuo affare (o anche solo dopo che tu abbia visionato l'immobile col costruttore) non può pretendere nulla, in caso contrario potresti avere qualche problema... Ma le informazioni che hai ricevuto dall'agenzia dovrebbero essere esaustive quanto basta ad identificare l'immobile.

    Quindi, in poche parole, nella peggiore delle ipotesi l'agenzia dovrebbe farti causa sulla base che grazie alle informazioni contenute nelle mail che ti ha mandato, tu hai trovato l'immobile in esse proposto...
    La vedo dura...

    Mi auguro davvero che la buona fede ci sia da entrambe le parti... ;)
     
  10. Giordano

    Giordano Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Per quale motivo dovrebbe essere una discriminante l'avere visionato l'immobile con il costruttore prima o dopo l'invio del tabulato? Al massimo può avere valenza nei confronti del costruttore...

    Sul discorso buona fede... quante volte "apri" delle mail senza assolutamente "leggerle"
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ragazzi interesante davvero questo quesito, và affrontato a fondo, riferimenti di legge e sentenze se ce ne sono.

    IN efetti tramettere mail è diventata prassi corrente se aggiugiamo il fatto che io ai miei clienti li invito a visitare il virtual tour dell'immobile è come se l'avessero visto.

    E' una visita virtuale vero, ma l'immobile è quello, foto zona a volte si indica la via ( lo faccio perchè ho l'incarico), ma siccome di furbetti ce ne sono sempre, mi ha avete davvero messo un bel tarlo in testa :occhi_al_cielo: :occhi_al_cielo: :occhi_al_cielo:
     
  12. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Re: Inviata proposta "vaga" via mail. Non ho mai risposto e ora

    Vedo che siamo alle solite!!!
    Quanti problemi si risolverebbero con l'obbligo di una Esclusiva?!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Voi acquirenti dovreste essere i primi a pretenderlo!!!
    Prova a Immaginare, per esempio, mettiamo che tu viva a Milano, vuoi comprare una casa a Genova, contatti diverse Agenzie che, non avendo incarico in esclusiva ti forniscono informazioni vaghe, tu parti e vai a visitare gli immobili proposti che corrispondono alle caratteristiche da te richieste. Ora, quante Agenzie ti porteranno a vedere lo stesso Immobile? 1? 2? 3? Non è colpa loro! E' solo che non avendo l'esclusiva non possono fornirti informazioni che ti permettano di riconoscere l'Immobile!
    Stessa cosa molto probabilmente avrà fatto l'agenzia che ti ha inviato la Mail, però, spesso e volentieri, basta un particolare esterno di un immobile per rintracciarlo, anche una foto della vista o addirittura una planimetria pubblicizzata anche sul tabellone del cantiere.
    Io voglio credere nella buona fede di tutti e per questo, per accontentare i più probabili danneggiati della vicenda (Tu e l'Agenzia) propongo una risoluzione conveniente e pacifica che però coinvolga anche l'unico personaggio che possa sempre guadagnarci qualcosa, il Venditore!
    In fondo, dando incarico all'Agenzia (anche se non in Esclusiva) avrà certamente già gravato il prezzo di vendita della provvigione destinata all'Agenzia, quindi io proporrei:
    1) che il Venditore si faccia carico della Provvigione pari ad 1/2 della sua spettanza;
    2) che il Venditore ed il Compratore (cioè tu) si facciano carico insieme della Provvigione pari a 1/2 della spettanza del Compratore.

    In pratica, l'Agenzia Immobiliare dovrebbe rinunciare alla Provvigione di una delle Parti, il Venditore finirebbe col pagare 3/4 di una Provvigione (risparmiando comunque) ed il Compratore pagherebbe 1/4 di Provvigione (risparmiando parecchio).
    In questo modo tutti guadagnano/risparmiano e tutti ci rimettono qualcosina (accontentandosi), e fidati, sempre meglio di rischiare una inutile, faticosa, lunga e dispendiosa causa legale!!!
    Ricordati:
    tra i 3 litiganti
    il quarto (avvocato) gode!!!
     
  13. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Sicuro che tra i due/tre litiganti l'avvocato gode! :fico:
    Ciò premesso: direi che il caso è un po' sul filo. Potrebbe essere sostenbile la richiesta dell'agenzia (anche se l'invio di una mail generica come messa in contatto delle parti è discutibile) ma dovrebbero avere comunque avere almeno una prova della avvenuta ricezione. Non saprei cos'altro dirti, se non che il caso è ambiguo...
     
  14. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Volevo soltanto dire a tutti quelli che cercano casa che, se non vogliono avere vincoli con agenzie, farebbero molto meglio a non contattarle in nessun modo!!
    Scusate ma ho un pò "il dente avvelenato" ...... mi è persino capitato che, dopo avere mostrato un immobile in costruzione, avere accordato le parti, avere stilato un compromesso, averlo registrato regolarmente (tra l'altro a spese mie .... della serie facciamo poi tutto un conto!!!!) .... beh, dopo tutto questo gli acquirenti hanno fatto zitti zitti il rogito senza dirmi nulla dichiarando che non c'era stata intermediazione di agenzia!!!
    capite bene da da quel momento io sono sempre all'erta con le persone ............... anche se mi chiedono solo informazioni!!!
     
  15. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Re: Inviata proposta "vaga" via mail. Non ho mai risposto e ora

    Lami, concordo con te che la diffidenza purtroppo esiste perchè esistono casi che la provocano!!!
    Purtroppo il nostro lavoro al giorno d'oggi è così!!!
    Ma noi possiamo fare qualcosa!!! Ne sono certo!!!
     
  16. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In sede legale avrebbe sicuramente valenza nei confronti del costruttore... Ma sarebbe anche una "prova" in più del fatto che l'agenzia avesse proposto l'immobile in una data certa, prima della conclusione privata tra le parti.


    Sergio ha trovato un'ottima soluzione per metter pace tra tutti, ma sono pronto a scommettere che Silvia troverà difficoltà e resistenze da entrambe le parti (e forse ne opporrà lei stessa)... Anche perchè sarebbe un'ammissione di colpa.

    Però è verissimo che il più furbetto in questo caso è stato proprio il costruttore... :occhi_al_cielo:
     
  17. Giordano

    Giordano Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Re: Inviata proposta "vaga" via mail. Non ho mai risposto e ora

    Proviamo, come giustamente suggerisce Roby, a precisare:
    Cito da punto-informatico:
    "Cerchiamo di capire prima di tutto, cosa sia un documento e se l'e-mail possa esserlo: documento (da docere: insegnare, far conoscere) è, nel senso originario del termine, qualche cosa che fa conoscere un fatto (5), quindi è "qualche cosa" che rappresenta un fatto di rilievo giuridico. Con l'avvento dell'informatica quel legame indissolubile del documento con la cosa è venuto meno e, quindi, si è arrivati a definizioni più "moderne e tecnologiche" come quella di documento informatico contenuta nel tanto criticato Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa (Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445 come modificato dal D.Lgs. 23 gennaio 2002, n. 10, dalla legge 16 gennaio 2003, n. 3 e dal DPR 7 aprile 2003, n.137): il documento informatico è la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti. Alla luce di ciò l'e-mail - nel momento in cui rappresenta al suo interno atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti, come una qualsiasi lettera, telefax, telegramma, fotografia etc. - è un documento!"

    Poi, sempre da punto-informatico:

    "La "firma elettronica" (e anche la stessa "firma digitale") e la "sottoscrizione cartacea" sono per loro natura ontologicamente diverse. Se la sottoscrizione cartacea assumeva sino a poco tempo fa valore determinante ed indispensabile per ricercare la paternità del documento ed assicurarne, in maniera più o meno sicura, la provenienza "incorporandosi" materialmente con lo stesso (senza comunque - ripetiamolo - assicurare con assoluta certezza la paternità e l'immodificabilità dello stesso), oggi la firma elettronica assolve funzioni simili in maniera ovviamente diversa."

    "Giustamente il nostro legislatore ha, quindi, considerato la categoria "firma elettronica leggera" prescindendo dalla "tecnica" utilizzata per creare l'associazione del documento al suo titolare e questo con la precisa intenzione di lasciare ampia libertà nel commercio elettronico tra privati (in modo che si possano trovare nel tempo anche nuove soluzioni tecnologiche più appropriate alle esigenze della prassi commerciale). In questo modo possono rientrare tra i documenti firmati elettronicamente tutti quei documenti che permettano, in maniera più o meno sicura, l'associazione del documento ad un soggetto: tra questi rientra certamente l'e-mail!"

    "Si è già detto in precedenti articoli (18) dei vari casi in cui nel commercio elettronico (soprattutto B2B) è necessario e indispensabile (per ragioni pratiche e giuridiche) superare il rigido formalismo e dualismo "forma scritta"/ "firma digitale". Si ricordano, a titolo di esempio: il caso di richiesta "prova scritta" in un procedimento sommario (19); il caso di "documentazione scritta o di consenso scritto" per il trattamento dati personali; il caso della specifica approvazione per iscritto delle clausole vessatore molto utilizzate nella contrattualistica internazionale. In tutti questi casi, si deve operare una equiparazione del documento informatico con firma elettronica leggera (come l'e-mail) alla "forma scritta" (come già avvenuto nel caso del telefax, del telegramma, del telex), lasciando (necessariamente) massima libertà al giudice nella sostanziale valutazione probatoria di questo documento prodotto in giudizio."

    Concludiamo con i riferimenti:

    La firma elettronica cosiddetta "debole", è (come già più volte detto) definita, in maniera volutamente generica, come l'insieme dei dati in forma elettronica, allegati oppure connessi tramite associazione logica ad altri dati elettronici, utilizzati come metodo di autenticazione informatica (art. 2, lett. a, d.lgs. 10/2002). Per la firma elettronica leggera non sono previsti dal legislatore sistemi di validazione e di certificazione (necessari, invece, per le firme elettroniche avanzate) (22). I cosiddetti metodi di autenticazione informatica (23) sono invece genericamente tutto quell'insieme di strumenti elettronici e delle procedure per la verifica indiretta dell'identità, secondo la definizione fornita dal D.Lgs. 196/2003 all'art. 4 comma 3 lett. c) - quali ad esempio, l'uso di password o di codici di identificazione personale, così come qualsiasi altro metodo che permetta in maniera diretta (o indiretta) un'identificazione (a prescindere da qualsiasi valutazione sulla sicurezza di quella identificazione, perché tali valutazioni riguardano il profilo probatorio e sono, quindi, affidate al prudente apprezzamento del giudice).

    Premesso ciò mi sento di sostenere ancora di più le tesi dell'Agenzia coinvolta se può dimostrare, anche con una sola mail ricevuta, l'esistenza di una richiesta ad operare una ricerca sul mercato.
     
  18. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Che dire Giordano sei stato esaustivo al 100 per 1000 :applauso: :applauso: :applauso:

    Complimenti!!!
     
  19. Tita

    Tita Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    E' vero che ci sono degli agenti immobiliari furbetti, ma siamo proprio,proprio sicuri che la Sig. ra è in buona fede e non ha aperto le mail? A me è successo di presentare un immobile con indicazioni in modo da renderlo rintracciabile e poi i clienti sono andati a parlare con il proprietario saltando l'agenzia, ne succedono tutti i giorni; se il collega ha agito così io credo che ci sia qualcosa di più di ciò che ha raccontato la Sig.ra.
     
  20. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Concordo con TIta, imbattersi in una causa persa in partenza solo per una mail secondo mè difficilmente trovi un giudice che ti dà ragione, però è anche vero che ci sono le agenzie che provano azioni piu disparate scommettendo sul fattore puara dell'avvocato che di solito attanglia il privato.
    I fatti come sono veramente lo sanno solo loro, noi possiamo solo da consigli.
     

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