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  1. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.

    Avrei bosogno di un parere.

    Circa un anno fa ho trovato una casa in vendita che ho deciso di acquistare. L'immobile era "gestito da un'agenzia".
    Durante la negoziazione con la controparte (si perchè l'agente ha avuto dei problemi ed è sparito per circa 20 giorni) ho appreso che la parte venditrice non avrebbe potuto/ coluto vendere in quanto avrebbe perso i benefici per la prima casa e tutti i vantaggi fiscali ad essa legata (non avrebbero ricomprato un'altra prima casa in quanto trasferitisi all'estero).

    Purtroppo pero' sia io che la parte venditrice in data X abbiamo firmato una proposta d'acquisto, che abbiamo inviato scannerizzata via email anche all'agente (nonostante la sua negligenza).
    il giorno dopo questo invio la parte venditrice mi spiega il problema e mi chiede di annullare il preliminare.
    Dato che nel frattempo non avevo ricevuto nessuna comunicazione di accettazione da parte dell'agente, mi affretto a mandare una mail a firma congiunta mia e del venditore in cui scrivo che a causa di problemi, dichiariamo nullo il preliminare.

    nel giro di una decina di giorni (sempre con silenzio da aprte dell'agente) io e la controparte ci accordiamo per un contratto di affitto. Per correttezza invio una mail all'agente dicendo che abbiamo raggiunto un accordo per locazione e che quindi eravamo pronti a corrisponderle una mensilità quale compenso per la sua "mediazione"
    Ovviamente silenzio da parte sua.

    dopo aver registrato io personalmente il contratto di locazione, mando un'ultima mail nella quale confermo la situazione e chiedo fattura e dettagli per pagarle la provvigione.
    silezio

    dopo ca. 10 mesi ricevo una lettera da un avvocato nella quale si dice che devo corrisoponderle la commissione sulla vendita. rispondo che la vendita non è mai stata fatta come cominicato e che avevo annullato il contratto di acquisto in data x+2 e che avevo offerto piu' volte il pagamento della commissione relativa alla locazione.
    Risposta dell'avvocato: la proposta di acquisto è irrevocabile.. devo pagare la commissione di acquisto anche se questa non c'è mai stata!

    ci sta provando o è vero che le devo pagare la % sull'acquisto?

    grazie mille.
     
  2. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    A cm181 piace questo elemento.
  3. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao.
    inizialmente avevamo cominciato ad usare un modello proposto dall'agenzia.
    poi ho ricevuto un modello che mi piaceva di piu' da un amico agente ed ho usato quello. quindi il modello firmato (e poi revocato) è di fatto un modello NON dell'agente in questione.
     
  4. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusa ma la proposta era firmata da entrambe le parti quando avete inviato la copia all'agente immobiliare ?
     
  5. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    si da entrambe le parti.
     
  6. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    pare di si .. :basito:
     
  7. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il pare di si si riferisce alla domanda di Marina o alla mia?
     
  8. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    quella di marina ... scusa ma abbiamo postato contemporaneamente io e te ...
     
  9. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    nessun problema.

    Valex, ho letto con attenzione il link che hai postato.
    Mi sembra che la sentenza della corte di roma dica che la firma di una proposta di acquisto, anche se in questa venga menzionata la parola "irrevocabile", non possa intendersi come tale, "altrimenti non vi sarebbe stata necessità di invocare la clausola che prevedeva il pagamento anche in ipotesi di revoca della proposta o mancata conclusione colposa del contratto"

    Mi sembrerebbe quindi che l'agenzia non abbia nulla da pretendere relativamente alla compravendita che appunto non vi è stata.

    Peraltro credo che il fatto che le parti abbiano comunicato l'annullamento del contratto all’Agenzia prima ancora che questa desse seguito al ricevimento del contratto firmato renda l'annullamento del contratto stesso perfettamente valido.

    se ci fosse un avvocato a confermare questa ultima fattispecie, penso che sarei ancora piu' tranquillo.

    grazie.
     
  10. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    penso stia per arrivare ;)
     
  11. fp61

    fp61 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nulla da fare, avete ENTRAMBI firmato e accettato la proposta, quindi non si può invocare la revoca per causa che l'agente immobiliare non aveva ancora informato dell'accettazione il promittente acquirente. L'accordo è stato raggiunto dalle parti grazie all'intervento (anche se quasi latitante) dell'agente immobiliare. Se questo accordo in seguito è stato sciolto, l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione in quanto, come recita la normativa, ha messo in relazione due o più persone per la conclusione dell'affare. L'affare è stato concluso ed è stato poi annullato per cause non imputabile all'agente. Per me.......non c'è nulla da fare......bisogna pagare la provvigione.
    ciao
    fp61
     
  12. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    anche secondo me è così ... però magari ... la proposta via fax, la latitanza .. :occhi_al_cielo::confuso::domanda:
     
  13. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    fp61, Valex,
    grazie mille per le risposte..

    dalle mie (minime) erudizioni legali e dal thread che mi ha suggerito Valex, sono ancora convinto che una proposta d'acquisto (cosi come qualsiasi altro contratto) possa essere revocato.
    Non capisco perche' non possa essere cosi' anche in questo caso.
    A maggior ragione in questo caso, quando al posto di un contratto di vendita è stato stipulato un contratto di locazione per il quale eravamo pronti a riconoscere la provvigione di mediazione....
     
  14. fp61

    fp61 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per puntualizzare, qui non si tratta di revocare o non revocare una proposta d'acquisto.... il punto è se il mediatore ha o non ha il diritto alla provvigione. Ribadisco, potete tranquillamente annullare la proposta d'acquisto e non esiste alcuna normativa che ve lo vieta se le due parti agiscono di comune accordo...ma il diritto alla provvigione nasce quando l'affare è concluso e per "affare" non intendo che poi si arrivi al rogito notarile ma anche solo all'accordo preso...per assurdo anche per un solo giorno. Il mediatore quindi può dimostrare che grazie al suo intervento (anche minimo) si è giunti ad un contratto per la conclusione di un affare, poi, le parti "hanno cambiato idea" ma non e senza alcun vizio, dolo o colpa da parte del mediatore. A questo punto la normativa tutela il mediatore in quanto nella giurispudenza non si parla di "rogito notarile e/o traslazione della proprietà", bensì di "conclusione dell'affare". Per cui...."il contratto (nel vostro caso la proposta d'acquisto che altro non è che un contratto) in presenza degli elementi essenziali quali l'accordo (c'è), la forma (c'è ed è "scritta"), l'oggetto (l'immobile), la causa (la volontà di vendere/acquistare l'immobile)....inizia a produrre tutti gli effetti a meno che non sussista una clausola di condizione sospensiva (che farà partire gli effetti del contratto da una data o al verificarsi di una condizione) o di una clausola di condizione risolutiva (che farà cessare gli effetti del contratto)...il tutto ovviamente rigorosamente per iscritto nel contratto firmato. Riassumento, la vedo dura adire a vie legali, comunque non si sa mai.....oggigiorno i giudici continuano a stupirmi per certe interpretazioni delle leggi....e solo loro possono farlo.
    Auguri
    Ciao
    fp61
     
    A cm181 piace questo elemento.
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Cosa intendi per annullare la proposta d'acquisto?
     
  16. fp61

    fp61 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Risposta per moderatore. "Annullare" effettivamente non è il termine giuridico esatto. Per annullamento della proposta d'acquisto intendo quando le parti di comune accordo decidono di non dare seguito alla proposta d'acquisto contrattualmente redatta ed accettata dalle parti quindi, di non addivenire al contratto di compravendita. In poche parole decidono di comune accordo di terminare gli effetti del contratto firmato. Gli effetti del contratto (proposta d'acquisto) sono il rispetto delle obbligazioni prese di trasferire entro un certo limite di tempo la proprietà dell'immobile in oggetto in cambio di un corrispettivo economico/patrimoniale (prezzo pattuito). Le obbligazioni prese in un contratto devono essere "adempiute" (rispettate), la parte inadempiente è passibile di richiesta di risarcimento dei danni subiti dalla controparte.
    ciao
    Fp61
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ok d'accordo...
    Scritto così sembrava che le parti una volta concluso il contratto potessero annullare (in senso giuridico) una proposta. Possono non dare seguito al contratto ferma però la provvigione dell'AI che è DOVUTA.
    :stretta_di_mano:
     
  18. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    secondo quello che ho capito leggendo il link suggerito da Valex, mi pare che la corte di roma abbia stabilito che la proposta d'acquisto firmata dalle parti non costituisca un contratto ma solamente "meri rapporti giuridici preparatori".

    La proposta irrevocabile, che l'agenzia fa firmare all'ipotetico acquirente, non ha tanto la funzione di esprimere al venditore una inequivocabile volontà di acquistare l'immobile, quanto quella di manifesta al mediatore un serio interesse ed impegno di trattare l'affare in vista della conclusione del contratto. Tale dichiarazione scritta, infatti, non è rivolta direttamente al venditore, ma è rilasciata nelle mani del mediatore

    Il fatto che il preliminare non costituisca un impegno inderogabile a portare a termine la transazione secondo me è provato anche dal fatto che solitamente le controparti si tutelano inserendo delle clausole (penali) qualora una delle 2 controparti decidesse di tirarsi indietro prima della stipula del vero e proprio contratto vincolante (che è il preliminare e/o l'atto di vendita vero e proprio)

    Ad ogni buon conto, credo anche che, qualora il preliminare possa essere considerato un contratto a tutti gli effetti, la normativa preveda che si possa recedere da un contratto (ho usato erroneamernte la parola annullare!) dandone comunicazine alla parte interesata posto che questa parte non abbia ancora dato seguito al contratto (ed in questo caso nulla era stato fatto, nemmeno conferma della recezione della proposta di acquisto firmata)
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non ho capito cosa vuoi dire, però una cosa è sbagliata: la proposta d'acquisto è rivolta al venditore. Rilasciata al mediatore, ma rivolta (anche) al venditore.
     
  20. cm181

    cm181 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Umberto, sono d'accordissimo.
    infatti come dicevo nel mio primo post, sia io (come potenziale acquirente) che il potenziale venditore, di comune accordo abbiamo comunicato al mediatore l'annullamento della proposta di acquisto.

    dove non sono stato chiaro sopra?
     

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