P

paele

Ospite
Salve a tutti, pongo una domanda a tutti gli esperti di settore. Mi trovo in una situazione alquanto delicata, qualche mese fa avevamo conferito mandato ad un'agenzia di vendere un immobile con annesso posto auto, consegnando tutti i documenti sia dell'immobile sia del posto auto di cui avevamo solo il possesso, spiegando all'agenzia che il posto auto in realtà non era stato ancora acquistato dal precedente titolare ma che, nel momento in cui la casa fosse stata venduta, avremmo provveduto ad acquistare e a rivendere il predetto posto auto. Qualche settimana fa abbiamo ricevuto una proposta di acquisto, girataci dall'agenzia tramite una mail semplice, proposta che seppur molto bassa abbiamo cmq firmato, scannerozzando la modulistica e inviandola firmata sempre tramite e-mail semplice (quindi non abbiamo l'originale firmato, ne loro hanno il mio originale firmato)
Da premettere che nella proposta inviata manca un termine per la stipula del preliminare, è indicato genericamente "entro il 30 giugno" e mai nessuna comunicazione o data è stata fissata, allo stesso modo non era indicato nemmeno il giorno della stipula del definitivo. Ciò che invece è stato indicato è appunto l'immobile con il posto auto, le modalità di pagamento, il versamento dell'assegno (che non abbiamo mai ricevuto).... il problema è sorto nel momento in cui ci accingevamo ad acquistare il posto auto da rivendere, poiché l'agenzia solo dopo avermi fatto accettare la proposta, ha ritenuto opportuno effettuare una visura catastale aggiornata (visura che noi avevamo già inviato ma risalente al 2013 ma sembra che ad oggi siamo cambiate alcune particelle) e rendersi conto che quel posto auto in realtà non è in indicato catastalmente come posto auto bensì come semplice terreno e per di più ha aggiunto che l'acquirente vuole lo sciogliemento della comproprietà (il posto auto sorge su uno spazio di 50mq diviso equamente tra il mio venditore ed un altro soggetto, quindi avoja di parcheggiare il 25mq di spazio), comproprietà che era evidente son da subito, avendo girato ogni documento! Ora l'acquirente pretende da me che mi accolli il pagamento dello scioglimento della comunione, il riaccatastamento e tutte le spese connesse alla riqualificazione dello spazio antistante la casa, come posto auto esclusivo.... io ovviamente non ci sto, perché in buona fede mi ero effidato all'agenzia chiedendo che si occupassero tutto loro (si sono addirittura adoperati per il ritinteggio della casa ovviamente pagato da me)! Ora sto pensando di non vendere più! Secondo voi ci sono margini per evitare di pagare l'agenzia e il doppio della caparra (che ribadisco ha ancora l'agenzia e non ho mai incassato).
Grazie a tutti
 

Manzoni Maurizio

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
l'acquirente chiede giustamente di avere quanto promesso quindi posto auto che normalmente è esclusivo, nel tuo caso il posto auto c'è ma in forma diversa, tutto sommato non cambia granchè, secondo me puoi sostenere la regolarità della vendita però bisogna vedere cosa hai firmato esattamente.
 
P

paele

Ospite
Grazie per la risposta, in realtà è stato firmato una proposta con la dicitura: posto auto assegnato.... nulla in più
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Salve a tutti, pongo una domanda a tutti gli esperti di settore. Mi trovo in una situazione alquanto delicata, qualche mese fa avevamo conferito mandato ad un'agenzia di vendere un immobile con annesso posto auto, consegnando tutti i documenti sia dell'immobile sia del posto auto di cui avevamo solo il possesso, spiegando all'agenzia che il posto auto in realtà non era stato ancora acquistato dal precedente titolare ma che, nel momento in cui la casa fosse stata venduta, avremmo provveduto ad acquistare e a rivendere il predetto posto auto. Qualche settimana fa abbiamo ricevuto una proposta di acquisto, girataci dall'agenzia tramite una mail semplice, proposta che seppur molto bassa abbiamo cmq firmato, scannerozzando la modulistica e inviandola firmata sempre tramite e-mail semplice (quindi non abbiamo l'originale firmato, ne loro hanno il mio originale firmato)
Da premettere che nella proposta inviata manca un termine per la stipula del preliminare, è indicato genericamente "entro il 30 giugno" e mai nessuna comunicazione o data è stata fissata, allo stesso modo non era indicato nemmeno il giorno della stipula del definitivo. Ciò che invece è stato indicato è appunto l'immobile con il posto auto, le modalità di pagamento, il versamento dell'assegno (che non abbiamo mai ricevuto).... il problema è sorto nel momento in cui ci accingevamo ad acquistare il posto auto da rivendere, poiché l'agenzia solo dopo avermi fatto accettare la proposta, ha ritenuto opportuno effettuare una visura catastale aggiornata (visura che noi avevamo già inviato ma risalente al 2013 ma sembra che ad oggi siamo cambiate alcune particelle) e rendersi conto che quel posto auto in realtà non è in indicato catastalmente come posto auto bensì come semplice terreno e per di più ha aggiunto che l'acquirente vuole lo sciogliemento della comproprietà (il posto auto sorge su uno spazio di 50mq diviso equamente tra il mio venditore ed un altro soggetto, quindi avoja di parcheggiare il 25mq di spazio), comproprietà che era evidente son da subito, avendo girato ogni documento! Ora l'acquirente pretende da me che mi accolli il pagamento dello scioglimento della comunione, il riaccatastamento e tutte le spese connesse alla riqualificazione dello spazio antistante la casa, come posto auto esclusivo.... io ovviamente non ci sto, perché in buona fede mi ero effidato all'agenzia chiedendo che si occupassero tutto loro (si sono addirittura adoperati per il ritinteggio della casa ovviamente pagato da me)! Ora sto pensando di non vendere più! Secondo voi ci sono margini per evitare di pagare l'agenzia e il doppio della caparra (che ribadisco ha ancora l'agenzia e non ho mai incassato).
Grazie a tutti
Proposta e accettazione sono valide, se firmate anche non in originale e trasmesse tramite posta elettronica non certificata, la legge prevede la forma scritta per i contratti preliminari così come per il rogito, quindi l'affare è concluso. E' onere, anche economico, del proprietario presentarsi al rogito con i documenti a norma di legge, quindi devi necessariamente pagare tu le pratiche, se poi ritieni che l'agenzia abbia commesso errori o omissioni potrai provare a rivalerti su di loro. L'agenzia ha l'obbligo di verificare la consistenza e l'intestazione degli immobili per cui fa la mediazione, nel tuo caso però il posto auto era oggetto di compravendita non mediata da loro, oltre tutto la compravendita non era ancora perfezionata, pertanto non potevano fare le verifiche prima che lo fosse. Aggiungo si presume che tu conoscessi perfettamente la situazione del posto auto avendolo appena comprato. Valuta tu se avrebbe senso chiedere loro un rimborso delle spese ma solo dopo, ora dovresti fare la pratica, fare regolarmente il rogito e pagare la mediazione. In bocca al lupo.
 
P

paele

Ospite
Capisco, forse non mi sono spiegato allora il posto auto io ancora devo comprarlo, era stato oggetto di una chiacchierata informale tra me e l'agenzia dove io mi rendevo eventualmente disponibile ad acquistare e trasferire questo spazio ai nuovi proprietari. Loro mi avevano chiesto a tal proposito la documentazione circa questo posto auto, io in maniera informale avevo trasferito tutta la documentazione, visure catastali, titolo di proprietà eccetera. Quindi anche l'agenzia era a conoscenza che non si trattava di un posto auto vero e proprio cioè individuato catastalmente come posto auto bensì di uno spazio usato ordinariamente come posto auto ma indicato catastalmente come terreno agricolo. Ora nella proposta L'agenzia ha indicato anche questo posto auto, mi domando innanzitutto se fosse legittimata ad indicarlo, e se prima di effettuare questa proposta non era un suo onere effettuare delle verifiche approfondite, e rendimi edotto circa lo status del bene che ripeto e ribadisco io mi accingevo ad acquistare solo in funzione della vendita. morale della favola questo bene è un terreno individuato catastalmente come seminativo quattro, ma che è sempre stato utilizzato come aria di parcheggio esclusiva dai due comproprietari
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Da premettere che nella proposta inviata manca un termine per la stipula del preliminare, è indicato genericamente "entro il 30 giugno"

Veramente entro il 30 giugno mi pare tutto fuorché un termine generico.

Ora l'acquirente pretende da me che mi accolli il pagamento dello scioglimento della comunione, il riaccatastamento e tutte le spese connesse alla riqualificazione dello spazio antistante la casa, come posto auto esclusivo....

Questo mi pare conforme alla proposta accettata per come la descrivi.

io ovviamente non ci sto, perché in buona fede mi ero effidato all'agenzia chiedendo che si occupassero tutto loro (si sono addirittura adoperati per il ritinteggio della casa ovviamente pagato da me)!

Se gli hai conferito incarico ufficiale di verificare quanto oggetto dell'incarico (circostanza non comune) dovresti essere abbastanza a posto.
Altrimenti devi trovare qualcuno pratico che dia un'occhiata al tutto.
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
A me sembra tutto normale, firmando una proposta dove l'acquirente intende acquistare da te un posto auto che tu accetti di vendere sarà tuo onere e dovere predisporre il tutto perchè questo avvenga! In alternativa avresti dovuto specificare nella proposta le condizioni di vendita e l'attribuzione dei costi, ma non avendolo fatto è chiaro che tu debba portare a compimento ciò che hai promesso e sottoscritto! Cioè a dire se io prometto di vendere un posto auto dovrà risultare tale e non un pezzetto di terreno agricolo anche perchè il vendtore si sarà fatto i conti pensando di acquistare un posto auto e non altro!
 
P

paele

Ospite
Sarà che non mi spiego Ma il posto auto non era oggetto di incarico! È stato inserito nella seconda proposta a nostra insaputa e malauguratamente ci siamo accorti di ciò solo dopo aver inviato la accettazione! In più questo posto auto, risulta catalstalmente come terreno agricolo... cosa che l'agenzia sapeva benissimo, visto che noi avevamo girato una mail con tutte le info, vostre catastali comprese, fornite dal nostro Dante causa!
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
A me sembra tutto normale, firmando una proposta dove l'acquirente intende acquistare da te un posto auto che tu accetti di vendere sarà tuo onere e dovere predisporre il tutto perchè questo avvenga! In alternativa avresti dovuto specificare nella proposta le condizioni di vendita e l'attribuzione dei costi, ma non avendolo fatto è chiaro che tu debba portare a compimento ciò che hai promesso e sottoscritto! Cioè a dire se io prometto di vendere un posto auto dovrà risultare tale e non un pezzetto di terreno agricolo anche perchè il vendtore si sarà fatto i conti pensando di acquistare un posto auto e non altro!

Se il posto auto non e' ancora stato acquisito, oppure prenotato, non puo' avere il titolo di vendita.
In assenza di titolo le proposte dovevano essere indirizzate a due soggetti diversi.

Manca "il cosa".

Requisito fondamentale di ogni contratto.

Che per questo effetto diventa nullo.

Andra' per forza riformulato.

Se si vuole proseguire.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Se il posto auto non e' ancora stato acquisito, oppure prenotato, non puo' avere il titolo di vendita.
In assenza di titolo le proposte dovevano essere indirizzate a due soggetti diversi.

Manca "il cosa".
Devo dissentire.Nel nostro ordinamento è prevista la vendita di cosa altrui (art.1478),
quindi la proposta formulata e accettata,comprensiva di posto auto,è valida e efficace.
Sarà il promittente venditore a doversi procurare il bene promesso all'acquirente,altrimenti si rende inadempiente.
Se non si è accorto che nella proposta era compreso il posto auto,purtroppo è comunque responsabile di quanto firmato.

Per l'altro aspetto della situazione,però,io non sono certa che la proposta e l'accettazione via mail siano perfettamente valide.
Ho grosse perplessità,e credo che ci siano pareri molto discordi in merito nella dottrina.
Proposta e accettazione sono valide, se firmate anche non in originale e trasmesse tramite posta elettronica non certificata, la legge prevede la forma scritta per i contratti preliminari così come per il rogito, quindi l'affare è concluso.
Hai mai visto rogiti via mail?
 

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