Iter di compravendita tramite Agenzia Immobiliare

[andrea boschini]

Sto per fare una domanda che probabilmente susciterà problematiche. Ma ammetto fin dall'inizio che in materia sono decisamente poco informato.

Non ho ben capito quali sono i compiti che l'agente immobiliare dovrebbe fare, chiarisco meglio, per chiedere il 3% per un immobile da 300.000 (provvigione : 10.800 euro compresa IVA) effettivamente oltre che pubblicare l'annuncio sul sito della casa madre, chiedere le visure catastali e far visionare l'immobile a chi ne fa richiesta, cosa effettivamente fa per prendere quasi 11.000 euro? Siccome fin qui abbiamo parlato che alla fine è l'acquirente che dovrebbe effettuare i controlli sull'immobile e sull'alienante.

Ripeto, non è una critica ma un'osservazione che merita senza dubbio chiarimenti

Cordiali Saluti


Aggiungo che dal forum sono venuto a sapere che l'AI dovrebbe, e ripeto dovrebbe, risalire al vero proprietario dell'immobile, quindi suppongo che effettui anche le relative ricerche per vedere se l'alienante sia un soggetto fallito o altro,
Ma allora come mai spesso e volentieri non hanno manco una visura dell'immobile?

Ora una domanda te la pongo io...senza polemica eh...se il nostro Agenti Immobiliari nei circa 9/10 mesi ( durata media per vendere un immobile ) trova 5/6 potenziali acquirenti con tutte le paure e le problematiche che stai ponendo tu...secondo te 9.000 euro al lordo delle tasse ( quindi circa 5000 netti ) sono guadagnati o no?

Ma allora come mai spesso e volentieri non hanno manco una visura dell'immobile

...non sono obbligati

 

[studiopci]

scusa ma non ho capito la tua risposta. Ok tu proponi una PdA che diventi preliminare (e ovviamente deve essere redatta già in forma definitiva se no perde di validità)

Io non propongo, La proposta di acquisto è un atto unilaterale ( 1326 e ss. C.C. ) che se redatta nella forma e nei modi dovuti per legge, nel momento in cui viene accettata e comunicata , diviene a tutti gli effetti un contratto preliminare di acquisto ed in quanto tale soggetto anche a registrazione (circolare A.d.E. 63/E del 25/02/2008 ) oltre che ad eventuale trascrizioine. Questo in linea di massima perchè poi a seconda dei casi potremmo avere variazioni sul tema , ma restiamo nel campo dell'iter generale , nel caso in cui abbiamo una proposta che ha i requisiti :
i dati identificativi completi del venditore, del compratore e dell'immobile
il prezzo
le modalità e i termini di pagamento
la data e il luogo dell'atto successivo ( rogito)
la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione. In genere si prevede che fino a tale scadenza la proposta si considera irrevocabile.
le eventuali penali previste in caso di inadempienza
la clausola "proposta valida salvo accettazione mutuo", se si intende richiedere un mutuo.
Questa una volta accettata diviene atto preliminare di compravendita o compromesso tanto è vero che con la famosa sentenza ( Suprema Corte , 2 aprile 2009 n. 8038 ) oramai stra- usata come scialuppa di salvataggio,
la Corte di Cassazione ha chiarito ( beninteso nel caso specifico o strettamente simile ) che la PdA se ha i requisiti di contratto non può rimandare ad un altro contratto ( compromesso ) che rinnovi gli obblighi . Ecco perchè non solo è inutile redigere un altro contratto preliminare ma addirittura, questo , può costituire motivo di nullità di tutto il negozio giuridico. Per quanto riguarda la richiesta del mutuo da inoltrare alla Banca, la PdA se riveste i requisiti descritti prima, è un atto preliminare di acquisto o compromesso, che quindi viene allegato alla richiesta di mutuo.

La cosa mi sembra strana. Quindi chiedo quando voi mettete nella PdA una condizione sospensiva per l'erogazione del mutuo come la inserite?

- Condizione sospensiva : La presente proposta è condizionata alla accettazione del mutuo da parte di soggetto autorizzato per legge ( Banca, Finanziaria ) , solo all'avverarsi della condizione la presente proposta assumerà carattere di validità e diventerà produttiva degli effetti e degli obblighi in essa contenuti ( questo è un esempio ) .
Fabrizio

 

[gianluca78]

Ciao Fabrizio,

quando dico proponi intendo: "proponi ai tuoi clienti di fare una PdA che sia preliminare" (immagino che non sia tu a farle in prima persona).

Detto questo in realtà tu non fai fare nemmeno una PdA ai tuoi clienti ma direttamente un compromesso.

I tuoi clienti sono disposti a fare un compromesso così subito? Comunque il mio dubbio resta per chi invece come me non farebbe mai una PdA che diventa compromesso.

 

[andrea boschini]

Nessuno ha mai pensato di optare per una % di provvigione inversamente proporzionale al prezzo? Più il prezzo è alto meno è la percentuale?

Tu sei cosi' convinto che il 3% sia Vangelo? Io assolutamente NO

 

[Giancarlo83]

A Cagliari il 3% + IVA è il vangelo, si sono messi d'accordo e da li non si schiodano.

 

[studiopci]

Ciao Fabrizio,

quando dico proponi intendo: "proponi ai tuoi clienti di fare una PdA che sia preliminare" (immagino che non sia tu a farle in prima persona).

Detto questo in realtà tu non fai fare nemmeno una PdA ai tuoi clienti ma direttamente un compromesso.

I tuoi clienti sono disposti a fare un compromesso così subito? Comunque il mio dubbio resta per chi invece come me non farebbe mai una PdA che diventa compromesso.

Ante la famosa sentenza della Suprema Corte di Cassazione ( che ha sconvolto gli usi e i costumi del settore ) nello stendere la PdA era obbligatorio per legge ( complice anche il fatto che all'accettazione della proposta comunque il contratto era formato e valido a tutti gli effetti ) inserire tutte le indicazioni sugli attori, l'identificazione dell'immobile, i termini e le modalità di pagamento, le clausole, le penali e quanto altro servisse per consentire al venditore di effettuare la scelta, e all'interno della proposta alla fine veniva inserita la dicitura ( o comunque qualcosa di simile ) : quanto qui pattuito viene accettato e riportato integralmente nel contratto preliminare di compravendita che si terrà entro e non oltre il giorno xxxxxxx " questo, anche perchè, ripeto, il venditore doveva essere a conoscenza , da subito, di tutti i termini e le condizioni di vendita che avrebbe accettato, sarebbe un non senso presentare una PdA con su scritto : Io Tizio Caio , mi compro il tuo appartamento a Tot euro, accettarla e quindi obbligarsi alla vendita e poi in sede di compromesso venire a sapere, casomai, che quel Tot euro io li avrò in un anno. Un bel giorno, la Cassazione emette una sentenza ( Giuridicamente giusta ) nella quale dice che , se la PdA riveste per forma e contenuti carattere di preliminare e rimanda ad un preliminare, quindi " obbligarsi di obbligarsi " tutto il gioco è nullo, c' è da specificare che tutto l'iter era ampiamente conosciuto e regolamentato per legge già da anni, ma diciamo che questa sentenza ha precisato che la PdA se accettata diventa contratto e quindi non necessita di un ulteriore contratto che ribadisca le stesse cose. Questo è un costume tutto Italiano , fare una legge che per dire che c'è una legge , pensiamo ad esempio alla famosa Bassanini che impose l'Istituto dell'autocertificazione , bene l'istituto dell'autocertificazione già esisteva in Italia dal 1968 con la legge n.15/1968, solo che quasi nessuno lo sapeva.

quando dico proponi intendo: "proponi ai tuoi clienti di fare una PdA che sia preliminare" (immagino che non sia tu a farle in prima persona).

Io non propongo , faccio ( in prima persona inteso che la preparo ) una PdA che secondo legge deve contenere :
- la precisa descrizione del bene o dei beni;
- l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
- le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
- il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
- le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
- i documenti di provenienza del bene o dei beni;
- l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
- la decorrenza del possesso del bene o dei beni;
- termine entro cui concludere il contratto definitivo.
e sempre secondo legge è un atto unilaterale ( 1324 e ss ) che nel momento in cui viene accettata ( 1326 CC ) e portata a conoscenza dell'altra parte ( 1335 CC ) diviene un contratto con gli obblighi derivanti.

Detto questo in realtà tu non fai fare nemmeno una PdA ai tuoi clienti ma direttamente un compromesso.

E' la legge che dice questo.

I tuoi clienti sono disposti a fare un compromesso così subito? Comunque il mio dubbio resta per chi invece come me non farebbe mai una PdA che diventa compromesso.

E' quale sarebbe il motivo per cui non faresti mai una PdA che diventa compromesso, cosa cambia nella sostanza e sopratutto legalmente , la PdA , se accettata , Ti obbliga legalmente a rispettare ed onorare gli obblighi che hai assunto , se rompi il patto contrattuale sei comunque sanzionato ( applicazione della penale es. perdita caparra ) quindi scusa ma non vedo altri motivi se non quelli di poter tranquillamente tirarsi indietro senza pagarne conseguenze, ma questo come prima ho chiarito non serve in quanto comunqne saresti sanzionato. Fabrizio

 

[andrea boschini]

 

[gianluca78]

Dal sito dell'ANAMA cito la sentenza a cui tu ti riferisci:

“Qualora, ai fini di una compravendita – scrisse il Supremo Collegio – le parti si impegnino a concludere un futuro contratto con effetti obbligatori (e, quindi, un preliminare) che le vincoli a stipulare successivamente la vendita definitiva, laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segua l’accettazione da parte dell’alienante, l’accordo raggiunto tra le parti deve essere qualificato soltanto quale preliminare del contratto preliminare – (e, come tale) tecnicamente collocabile nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntuazione” – destinato a fissare il contenuto del successivo negozio, ma senza alcun effetto vincolante per le parti".

“Non va riconosciuta – scrisse, infatti, la Corte – come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente” e aggiunse “riconoscere come possibile funzione anche quella di obbligarsi … ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. Tale accordo (il preliminare del preliminare) deve essere quindi giudicato come accordo o contratto “nullo” per mancanza di causa (che e’, come sappiamo, l’ effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico perseguito dalle parti).

L'ANAMA continua:

Risulta evidente l’importanza di adeguarsi ai precetti della sentenza in commento, in particolare evitando nella formulazione della proposta qualsiasi formulazione che possa far pensare ad un impegno alla stipula di un successivo preliminare perchè non ne sarebbe garantita, in alcun modo, la coercibilità (neppure in presenza di eventuali penali e/o caparre).

Saranno, anzi da usare formule che evidenzino come l’ accettazione della proposta da parte del Venditore si ponga quale momento conclusivo della stipula del Preliminare e come il Proponente Acquirente ben sia conscio ed a conoscenza di tale circostanza e ne assuma il rischio in piena consapevolezza. Si potrà, altresì, evidenziare che le parti si dichiarano reciprocamente disponibili a riprodurre il consenso al Preliminare (già, con la sottoscrizione di proposta ed accettazione, prestato) in successivo atto, avente i medesimi contenuti, con sottoscrizione da apporsi anche eventualmente avanti a Notaio e ciò al solo fine di permettere lo svolgimento di adempimenti formali conseguenti, quale, ad esempio, la Trascrizione del Preliminare stesso.

Ciò permetterà, anche, di anticipare il momento della nascita del diritto alla Provvigione facendolo coincidere con quello della comunicazione dell’ Accettazione al Proponente

Quindi non è come dici tu Fabrizio. Tu scrivi: "questa sentenza ha precisato che la PdA se accettata diventa contratto e quindi non necessita di un ulteriore contratto che ribadisca le stesse cose". Non c'è scritto questo.

C'è scritto proprio il contrario e cioè che una PdA che non sia completa e che rimandi ad un altro contratto è da ritenersi nulla (e certo !!!).

Ma la Cassazione non dice: perciò per favore fate le PdA che siano già preliminari e scrivetele complete al cento per cento, o peggio come indirettamente dici tu rispondendo a me la legge obbliga a fare direttamente il compromesso. Spero che tu non dica queste cose hai tuoi clienti. La legge non obbliga a fare la PdA in nessun modo: ognuno le fa come vuole.

Poi se non è completa e rimanda ad un compromesso è nulla, ma questa è un'altra storia.

E' casomai l'ANAMA che dice: avete capito Agenti Immobiliari ? Se non fate una proposta che diventa preliminare scordatevi la provvigione perchè non state concludendo nessun negozio di compravendita. Quindi l'ANAMA vi suggerisce quello che tu dici essere per legge.

Poi posso essere d'accordo con te che la proposta di proposta non ha alcun senso ed è quello che dice la Cassazione ma questo è un altro discorso: ognuno la proposta la fa come vuole e non è scritto da nessuna parte che debba coincidere col compromesso.

 

[studiopci]

Quindi non è come dici tu Fabrizio. Tu scrivi: "questa sentenza ha precisato che la PdA se accettata diventa contratto e quindi non necessita di un ulteriore contratto che ribadisca le stesse cose". Non c'è scritto questo.

premesso che io ho scritto questo,

Questa una volta accettata diviene atto preliminare di compravendita o compromesso tanto è vero che con la famosa sentenza ( Suprema Corte , 2 aprile 2009 n. 8038 ) oramai stra- usata come scialuppa di salvataggio,
la Corte di Cassazione ha chiarito ( beninteso nel caso specifico o strettamente simile ) che la PdA se ha i requisiti di contratto non può rimandare ad un altro contratto ( compromesso ) che rinnovi gli obblighi

la sentenza che per motivi di spazio evito di riportare integralmente ha detto:
" La questione, che la giurisprudenza di legittimità, per quanto consta, non ancora avuto occasione di affrontare, deve essere risolta in senso opposto a quello propugnato dai ricorrenti. L'art. 2932 c.c. instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti. Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi a ottenere quell'effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, ben potendo l'impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito.

Questo secondo me e secondo giusrisprudenza, dato che non è previsto nel nostro ordinamento il concetto di " promettere di promettere " significa, in parole povere, se hai promesso di acquistare con una proposta, non ha senso promettere di promettere di acquistare in un compromesso ".

C'è scritto proprio il contrario e cioè che una PdA che non sia completa e che rimandi ad un altro contratto è da ritenersi nulla (e certo !!!).

sinceramente non l'ho letto ( a suo tempo ) da nessuna parte

Ma la Cassazione non dice: perciò per favore fate le PdA che siano già preliminari e scrivetele complete al cento per cento, o peggio come indirettamente dici tu rispondendo a me la legge obbliga a fare direttamente il compromesso. Spero che tu non dica queste cose hai tuoi clienti. La legge non obbliga a fare la PdA in nessun modo: ognuno le fa come vuole.

allora :
1 - non ho mai asserito che la Cassazione dica di fare le PdA complete
2- non ho mai detto che la legge mi obbliga a fare direttamente il compromesso, ma ho detto che

sempre secondo legge è un atto unilaterale ( 1324 e ss ) che nel momento in cui viene accettata ( 1326 CC ) e portata a conoscenza dell'altra parte ( 1335 CC ) diviene un contratto con gli obblighi derivanti.

e sinceramente mi sembra di aver già disquisito sulla cosa, ma per chiarezza ne ripropongo il concetto:
Se l'art. 1324 e ss, dice che una PdA in partenza atto unilaterale nel momento in cui viene accettata e portata alla conoscenza dell'altra parte diviene contratto a tutti gli effetti di legge, tanto che in quanto divenuta contratto è sottoposta all'obbligo di registrazione (circolare A.d.E. 63/E del 25/02/2008 ) ed ancora in quanto contratto può essere soggetta a trascrizione, ergo deve possedere in partenza ( come PdA ) determinati requisiti ( quelli descritti nel tread di prima ) altrimenti non può essere contratto e non può essere trascritta, mi sembra solo una logica conseguenza.
3- Io non obbligo i miei clienti, bensì li tutelo redigendo una PdA che comprenda tutto il possibile concordato tra le parti.
4- La legge in primis , il codice consumo , il buonsenso, l'associazione Notai, ed altri indicano redigere la PdA in maniera completa per quanto mi riguarda io seguo tutti questi.

E' casomai l'ANAMA che dice: avete capito Agenti Immobiliari ? Se non fate una proposta che diventa preliminare scordatevi la provvigione perchè non state concludendo nessun negozio di compravendita. Quindi l'ANAMA vi suggerisce quello che tu dici essere per legge.

L'ANAMA può scrivere quello che meglio gli aggrada e si assume l'onere e la responsabilità delle cose che scrive, per quanto mi riguarda non mi formo ed informo leggendo il sito dell'ANAMA ( senza nulla togliere ) ma uso ed ho usato , altre fonti ben più specializzate oltre leggere i testi di legge ( oramai da molti anni ) i quali dicono che , senza dover ricorrere a espedienti o altro ( come consigliato ) il diritto alla mediazione ( 1755 CC ) sorge in capo al mediatore nel momento in cui si conclude l'affare in relazione e per effetto del suo intervento, quindi poichè l'affare è concluso nel momento in cui la proposta viene accettata, tutto quello consigliato per me non ha valore.

Spero di essermi spiegato . Fabrizio

 

[gianluca78]

Fabrizio mettiamola così: su quello che dice la Cassazione siamo tutti daccordo (nullità del vincolo di una Proposta di Proposta). Cioè la proposta non ha valore contrattuale, e forse non c'era bisogno che lo dicesse la Cassazione dovrebbe essere ovvio.

Sulle conseguenze di questo postulato siamo in disaccordo.

Tu e direi il 99% degli AI avete di fatto soppresso e ucciso la Proposta in quanto non valida come contratto. Infatti quello che fate firmare voi all'accettazione è un compromesso a tutti gli effetti per cui poi diventerebbe inutile e dannoso fare un secondo compromesso. Quindi quella cosa chiamatela direttamente compromesso e fate prima (allora sì che tutelerete i vostri clienti facendogli capire cosa stanno realmente firmando). Avete di fatto anticipato il momento di stipula del compromesso punto. Ma non perchè lo dica la legge solo come conseguenza di un fatto che dovrebbe essere ovvio e cioè che la PdA non ha valore contrattuale (ciò che ribadisce la Cassazione).

Io giungo ad una conseguneza opposta alla tua. E cioè la proposta è valida solo per trattare ma porta a degli equivoci così come è formulata: servirebbero altri documenti che esplicitino meglio (anche da un punto di vista legale) la mia volontà di trattare senza ambiguità. ma di questo ne parlo in un altro post.

Voi fate firmare un contratto (anche se all'inizio è atto unilaterale) in una fase precoce della compravendita e così tutelate solo voi stessi e il venditore e di questo non ci sono dubbi.

Comunque caro Giancarlo83 tu hai iniziato questa disussione per chiarire l'iter di compravendita.

Sembrava che l'iter fosse:
Proposta e sua Accettazione - Compromesso - Rogito.

Giusto? Nessuno mi pare ti abbia smentito.
Eppure come vedi alla fine si scopre che in realtà l'iter è:

Proposta e sua Accettazione - Rogito (si salta un passaggio, te lo aspettavi?).

Tu che credo sarai un acquirente come me, ti senti "più tutelato" dal saltare un passaggio in una fase di compravendita.

Questo gli AI mica te lo dicono chiaramente.

Vorrei sentire un po' di acquirenti cosa dicono e cosa pensano.

Ciao.