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  1. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    Vorrei acquistare un immobile tramite mutuo bancario. Dopo un po di ricerche ho capito che un modo per tutelarsi da una eventuale perdita di una caparra e' quello di far inserire una clausola sospensiva del tipo:

    nel caso in cui la banca, per qualsiasi motivo, non concedesse il mutuo ipotecario per il pagamento del saldo del prezzo di compravendita, (quindi sia se la non concessione dipende dall'immobile che per motivi legati ai miei introiti) il contratto di compravendita dovrà intendersi privo di effetti ed il promittente venditore dovrà restituire la caparra ricevuta.


    Indicherei ovviamente la scadenza della sospensiva in modo tale che l'agenzia non rimanga bloccata con la vendita. Ad esempio, ho parlato con il mio consulente di banca e mi ha detto che se comincio la pratica di mutuo diciamo entro le prossime 2 settimane, la delibera non avverra' prima della fine di gennaio.

    Certamente il proprietario e l' agenzia non hanno interesse a tenere l'immobile bloccato, in attesa di una delibera, quindi mi chiedevo se esiste una formula di proposta non
    vincolante per entrambi (acquirente e venditore) tramite la quale posso fare una proposta di acquisto con clausola sospensiva, con questa proposta posso iniziare subito la richiesta di mutuo, per avere la delibera intorno fine gennaio 2015.

    Nel frattempo non volevo vincolare l'immobile e se ci fossero altri acquirenti pronti a rogitare subito, allora mi tirerei indietro, annullerei la richiesta di mutuo e riprenderei la caparra versata, in questo modo saremmo tutti tutelati, l'agenzia non perde tempo e non si chiudono porte ad altre eventuali proposte ed io mando avanti la pratica di mutuo, con l'opzione che se non venisse accettato non perdo
    la caparra versata.

    Quindi ricapitolando, alla proposta l'assegno a caparra, intestato al venditore, sara' in mano all'agenzia e non incassabile fino al preliminare, previa delibera di mutuo, data di scioglimento clausola sospensiva.

    So che ci sono agenzie che non accettano a priori questa clausola, ed io non accettero' agenzie che non accettano questa clausola, ovvero mi scelgo l'immobile in base all'agenzia che mi accorderebbe questa clausola.

    Sapete se esistono prassi simili? O altre maniere per tutelarsi?
    Grazie!
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, precisiamo 2 cose :
    1) l'agenzia non può rifiutare nulla che sia la manifestazione di una volontà prevista dalla legge.
    2) l' acquisto di una casa è l'incontro di 2 volontà che se non coincidono si concretizzano in un mancato acquisto.
     
  3. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tecnicamente una volta accettato non è detto che l'assegno debba rimanere in mano all'agenzia.
    Potrebbe essere incassato dal venditore (una volta accettata la proposta), che sarebbe comunque tenuto alla restituzione della somma.

    Anche perché, l'assegno bancario, passato un termine piuttosto breve che va dagli 8 ai 15 giorni, tranne casi poco frequenti, può essere revocato e neanche è più protestabile.

    Io approvo la filosofia Ponz, quello dell'agenzia tutt'al più può essere un onere, non un obbligo secondo me.
     
    A enrikon, dormiente e ingelman piace questo elemento.
  4. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    ovviamente se non si trovano accordi, beh arrivederci :)
    Secondo me e' un dovere del compratore tutelarsi x eventuali strafalcioni delle banche, che ci mettono tempi biblici x dare una risposta, per poi eventualmente dire di no. Ovviamente capisco le posizioni dei costruttori e agenzie che non vogliono perdere tempo... e difatti il compromesso piu' intelligente e' quello di una proposta non vincolante per entrambi le parti, e finche' non arriva la delibera l'agenzia e' liberissima di proporre l'immobile ad altri, e se nel frattempo arriva qualcuno pronto a pagar cash, beh si accomodi, io mi tiro indietro e l'unica cosa che perdo e' il tempo e 300 euro di perizia bancaria.

    Non sono un addetto ai lavori ma spero e credo che soluzioni del genere esistano.
     
  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Qui non si tratta di sposare o meno è solo un discorso di mandato o mediazione ( secondo me ).
    Se agisci in virtù di un mandato, quindi rappresenti esclusivamente la parte venditrice e solo da questa vieni pagata, allora puoi dire che le condizioni per acquistare l'immobile sono A B e C, se invece agisci da mediaTore, in virtù del l'obbligo di equidistanza tra le parti, non puoi rifiutarti di accettare una proposta contenente le condizioni di acquisto oggetto di normale trattativa. In parole povere non puoi dire non accetto una proposta con questa condizione arrogandoti un diritto non tuo, la decisione o meno deve restare al proprietario. Anche perché se imponi condizioni al compratore non vedo perché non fai lo stesso Con il venditore, tipo se vuoi vendere devi accettare usurato prezzo.
     
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  6. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok studiopici, io sono un privato compratore. La mia pre condizione e' quella di mettere un'opione nel preliminare che mi tuteli dalla perdita della caparra in caso la delibera di mutuo abbia esito negativo per me.

    Non so se esistono formule gia' in uso che le agenzie propongono, se si, benvengano, se no, io propongo la mia.
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Alla vendita di un immobile ci si arriva dopo una trattativa, che non è altro l'incontro delle volontà ( possibilità) degli attori. Non esiste una legge che dice questa soluzione è meglio di questa o quella, esistono leggi che dettano regole e possibilità... La trattativa sceglie le opportune e confacenti.
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  8. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    appunto, possiamo chiamarla come preferiamo, la mia trattativa dovra' prevedere un'opzione nel preliminare che mi tuteli dalla perdita della caparra in caso la delibera di mutuo abbia esito negativo per me.
    Mi chiedevo se qualc'unaltro avesse gia' pensato a questo dettaglio.
     
    A La Capanna e Bagudi piace questo messaggio.
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non necessariamente mi sto arrogando nulla, magari il proprietario si è già espresso in tal senso. Il che non vieta che debba comunque essere informato dell'esistenza di una intenzione, o proposta verbale, di un potenziale acquirente anche se difforme dalle sue indicazioni.

    Ma al di là di questo, da dove si evince che io sia costretto a recepire una proposta scritta a qualunque condizione?

    In effetti (ma potrei non aver capito quello che hai detto) questo succede, in particolare per il prezzo di vendita dell'immobile.

    Si, se ne è parlato altrove e la soluzione da te proposta ha trovato un certo favore.
     
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  10. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok grazie, puoi darmi il link di dove se ne parla, o dove posso trovare tali informazioni?
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora per come la vedo io e per fugare ogni dubbio :
    1) se fai mediazione la tua posizione è tra le parti in maniera equidistante, quindi devi tutelare l'una e l'altra, se questo significa fare la pallina di Ping pong per cercare di mettere d'accordo le parti... è il nostro lavoro
    2) una proposta ( a meno che non sia palesemente fuori ) deve essere rifiutata dal proprietario e non da noi... A meno che non agiamo come mandatari ( cosa difficile)
    3) la condizione che chiedi di inserire si chiama sospensiva, è prevista dal codice civile e consiste nel sospendere gli effetti del contratto fino all'avverarsi o meno della condizione. Nel caso specifico la condizione produce questi effetti : accettata la proposta, la caparra viene consegnata all'agente il quale la custodirà a titolo di garanzia e la consegnerà al venditore solo all'accadimento della condizione ( erogazione mutuo) quindi il negozio della compravendita si perfeziona e si va avanti con il contratto, in caso contrario l'assegno torna al compratore e tutti amici come prima. Logicamente è possibile prevedere una scadenza oltre la quale il contratto è risolto come è possibile prevedere una penale, un rimborso o altro.
     
    A enrikon piace questo elemento.
  12. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok grazie studiopci, non faccio nessuna mediazione, io sono un privato cittadino, non un agente immobiliare, non un costruttore, vorrei acquistare un immobile e non perdere la caparra nel caso in cui la banca mi rifiuta il mutuo, quindi intendo tutelarmi.
    Allora mi confermi che esiste questa sospensiva ed e' buona pratica usarla. Bene, ero alla ricerca di questa conferma :)


    Nel mio caso la caparra che mi e' stata chiesta e' il 20% del valore dell'immobile, da dare tramite assegno al momento della stipula del preliminare.
    La sospensiva quindi riguarda questa caparra, no? Semmai la banca non eroghera', quest'assegno del 20% del valore dell'immobile mi verra' restituito cosi' come l'avevo consegnato, no?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 11 Novembre 2014
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La condizione sospensiva serve a questo... Non per creare un problema ma per dare esecuzione al contratto solo se la condizione si avvera.
    Questo elemento accessorio del contratto è disciplinato e previsto dall'art 1353 codice civile, ripeto può prevedere anche un rimborso per venditore ed agente e può essere accettato o meno
     
  14. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quando ci sono clausole sospensive è meglio dare la somma ad un notaio.
     
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  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quoto in tutto tranne un concetto che riporto di seguito
    Io però su questo punto non sono del tutto daccordo ...
    che sia una forma di prudenza comprensibile lasciare l'assegno in deposito all'AI la cosa può essere condivisibile ma non credo sia una condizione imposta dalla giurisprudenza.

    (ps. anch'io lo consiglio per maggiore tranquillità ma senza imposizioni sempre che le stesse siano frutto di accordi tra le parti)

    ma se il proprietario venditore pretende che la somma gli sia consegnata è nel suo pieno diritto come è un chiaro obbligo e dovere la restituzione della somma al proponente acquirente qualora l'elemento futuro al quale si è sospensivamente subordinata la conclusione del contratto non si avveri.
     
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  16. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La somma andrebbe data ad un notaio per tranquillità di tutti ed anche per.....regolarità di legge.
     
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  17. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok, immagino si possa fare tramite lo stesso notaio con cui poi si rogitera' no? A questo punto, non ci dovrebbero neanche essere costi aggiuntivi x depositare temporaneamente la somma dal notaio ?
     
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  18. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Certamenete quella del notaio è l'unica soluzione sicura e legale.
    Quanto ai costi totali ( preliminare+rogito) non ci sono differenze sostanziali e sei garantito anche nella stesura del testo di preliminare. Un notaio è pubblico ufficiale e la somma è in buone mani.
    La prassi degli assegni a garanzia dati all'agente o al venditore, mi lascia perplesso e contrario
     
    Ultima modifica: 9 Novembre 2014
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  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non è una forma di prudenza lasciare la caparra all'AI è semplicemente un concetto giuridico... Mi spiego; se sottoscrivo un contratto la cui esecuzione è legata all'avverarsi o meno di un evento futuro ed incerto, ciò significa che nella sostanza il contratto assumerà o meno l'efficacia solo all'avverarsi o meno della condizione. Fino ad allora, non essendoci effetti le eventuali somme devono essere consegnate ad un terz'ordine titolo di deposito, il quale le riceverà in custodia, ne è responsabile ed è autorizzato a consegnarla solo all' accadere dell'evento e solo allora la somma diventerà caparra, è necessario comprendere che la consegna al terzo è stata prevista proprio perché in effetti un vero contratto non c'è e sempre nel rispetto del principio giuridico della sospensiva contrattuale, è una garanzia
     
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  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non discuto sullì aspetto giuridico .. ma semplicemente è un concetto che non condivido.
    In onor del vero non condivido nemmeno sospendere gli effetti di un contratto ad un evento futuro semplicemente per un discorso di logica.
    prendere per esempio a mio avviso una proposta subordinata ad un mutuo concettualmente non la comprendo
    (seppur comprendendo l'ansia che le Banche trasmettono al aspirante mutuatario)

    Vuoi acquistare con il mutuo? ... prima ti fai le tue analisi preventive riferite alla possibilità d'accesso al credito (compreso il quantum) poi cerchi l'immobile ....

    non la condivido in quanto è una evento futuro non sempre verificabile dal venditore trovandosi nella condizione di doversi fidare della parola del proponente.

    (la maggior parte degli Istituti di Credito non lasciano certificazione scritta per un eventuale diniego)
    e comunque questa condizione lascia al proponente una via di fuga giocando su un diniego che poi di fatto non esiste per svincolarsi da un contratto lasciando il venditore con un pugno di mosche in mano dopo aver perso magari 3 mesi di tempo con l'illusione di aver venduto ...

    Trovo molto più corretta una clausola risolutiva (non lo dico per il diritto alla mediazione che in questo caso è già maturato -- nulla vieta di sottoscrivere accordi in deroga tra AI e acquirente ---).

    La trovo più corretta in quanto c'è maggiore garanzia che l'acquirente è effettivamente deciso ad acquistare quell'immobile con la consapevolezza che se dovesse rinunciare all'acquisto perde quanto stabilito a titolo di caparra (in questo caso penitenziale), sia per motivi inerenti all'Istituto Mutuante che magari non ha trovato il richiedente sufficentemente idoneo ad accedere al credito, o per motivi inerenti ad un ripensamento del proponente acquirente utilizzando il diniego della Banca come alibi.

    Tutto questo al fine di evitare di incappare con il personaggio acquirente di quelli della serie
    "ci provo se và bene ok ..
    se dovesse andar male pazienza tanto io non ci ho rimesso nulla
    "..
    il venditore si ... soprattutto se a sua volta impegnato verso terzi con altre obbligazioni.

    Ho scritto un romanzo per significare che capisco l'aspetto giuridico ma non condivido la forma :D ....

    pensa che con tre parole me la serei cavata lo stesso evitandovi di leggere tutto :^^:

    (lo sò ... sono cose dette e ridette ma questo messaggio mi piace rilanciarlo sempre affinche resti vivo il concetto)
     
    Ultima modifica: 10 Novembre 2014
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