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  1. bonino franco luca

    bonino franco luca Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    la fimaa di torino con apposita circolare ha informato con il solito ritardo sulla questione il 06 di agosto(dato che avevo atti notarili in luglio ho dovuto informarmi da solo) ma ha dissipato i dubbi solamente sulla compravendita.
    Dato che si parla anche di obbligo per i contratti di locazione che cosa devo fare?????? Dove sta scritto che Io debba allegare ad un contratto di locazione tale documento? Se non lo faccio che succede? Me lo chiedo dato che nei prossimi giorni dovrò effettuare tramite legale uno sfratto per morosità nel pagamento spese condominiali ad un finanziere. Lui trova come scusa per non pagare (le rate condominiali, gli aumenti istat degli ultimi 7 anni e le mezze registrazioni degli ultimi 6 anni) il fatto che l'impianto elettrico non sia a norma (a ragione e infatti il proprietario sta provvedendo tramite elettricista) e richiede tutte le certificazioni degli impianti oltre a lamentare che i serramenti sono vecchi e in cattivo stato con conseguenti spifferi e che le murature del Condominio non sono ben coibentate!!!!!!!!!. Ora, l'appartamento è del 1963 i serramenti sono di quegli anni, non sono nuovi, ma il canone pagato tiene conto dello stato dell'appartamento. Non è che possa richiedermi anche l'ACE sostenendo che vuole verificare il rendimento energetico?
     
  2. Patty

    Patty Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La legge parla di trasferimenti a titolo oneroso, quindi anche affitti, le sanzioni in Friuli non ci sono ma in Piemonte si, non so a quanto ammontano
    In ogni caso per un contratto stipulato 7 anni fa il conduttore non può certo chiedere che venga allegata la ACE adesso! :shock:
    Per quanto riguarda gli impianti è giusto che il proprietario li porti a norma ma dubito fortemente che questo giustifichi, dal punto di vista legale, il suo comportamento passato.
    Come anche credo che non si possano chiedere più di 4 anni di arretrati istat &co. (a meno che non siano già intercorse raccomandate atte ad interrompere il periodo di prescrizione), se ho detto una cavolata attendo cortese smentita.
     
  3. gigizzo

    gigizzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo con quanto scritto da Patty. Il finanziere (inteso come affittuario) avrebbe dovuto chiedere al proprietario una riduzione di importo di affitto in virtù delle "magagne" dell'immobile. In questo caso il proprietario per avere i suoi soldi doveva mettere in regola ciò che ha affittato nel rispetto della normativa esistente anche prima della certificazione energetica. Dico questo perché ho abitato per anni in un appartamento in villa con un affitto molto caro, dove le magagne erano sapientemente nascoste tra vasca idromassaggio Jacuzzi, ceramiche di qualità ecc. La tamponatura non isolata termicamente (ma molto bella da vedere) metteva a rischio il portafogli del sottoscritto con bollette di riscaldamento da paura: circa 500 euro/mese per 3 ore al giorno di accensione per un'abitazione di ca. 140 mq. L'impianto elettrico non era a norma ed al minimo accenno di umidità ambientale (pioggia) saltava in continuazione. Potrei narrarvi altre caratteristiche negative ma voglio invece puntualizzare il fatto che gli immobili sia essi destinati alla vendita che all'affitto DEVONO essere in regola con tutto, altrimenti è giusto autoridursi l'affitto o costringere il proprietario con tutti i mezzi a regolarizzare la situazione. Saluti a tutti
     
  4. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sarà obbligatorio allegare l'ACE ai contratti di locazione dal 1 Luglio 2010.
    Sì, ma credo anche che la Legge intenda trasferimento di proprietà a titolo oneroso.

    Purtroppo, il fatto che l'impianto elettrico non fosse a norma quando è stato locato l'immobile, penso metterà il proprietario in difetto. Nulla invece potranno avere le contestazioni sulla mancata coibentazione.
     
  5. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche se di qualche anno fa il proprietario-locatore era tenuto comunque ad affittare l'immobile con impianto adeguato alle norme CEI con riferimento alla L. 46/90. L'adeguamento degli impianti e quant'altro di conoscenza dell'inquilino (all'infuori di vizi occulti) dovevano essere richiesti dall'inquilino prima di entrare in possesso dell'immobile. Se affitto consenziente c'è stato sicuramente le parti erano preventivamente daccordo, ma si sa che in caso di diatriba(così come in questo caso è avvenuto) l'inquilino ricatta il locatore sulla cattiva tenuta degli impianti e dell'immobile in sè stesso.
    Il sottoscritto, per esperienza, qualsiasi tipo di accordo fra le parti al momento della stipulazione del contratto di locazione preferisce sempre riportarlo per iscritto nel contratto stesso onde dissipare dubbi su, lo sapevo, non lo sapevo, non mi è stato detto, ma io....
    Per l'A.C.E. non può richiederlo, ma le certificazioni sugli impianti sì. Però come ho detto prima li doveva richiedere prima di entrare in possesso dell'immobile. Legalmente è mooooooolto discutibile e comunque, tutto ciò non lo esonera dal pagamento del dovuto, se lecito.
    Una domanda: ma l'aumento ISTAT è stato richiesto anno per anno? perchè nel caso il pagamento degli ultimi sette anni viene richiesto ora per allora non è possibile ottenerlo perchè si ha diritto al pagamento solo per l'annualità successivo al momento in cui viene comunicato l'aumento.
     
  6. bonino franco luca

    bonino franco luca Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Premettendo che rinegoziare il canone di un appartamento di 60 mq. composto da ingresso, cucina abitabile, sala, camera da letto, 2 balconi, cantina, posto auto in cortile condominiale arredato con mobili in discreto stato che è stato locato 7 anni fa a 290 € mensili non mi sembra fattibile perchè a questo punto glielo si darebbe gratis, la questione sta nel fatto che gli appunti sull'immobile sono iniziati da quando la sua insolvenza si è fatta grave. Tutte le richieste di aumento istat annuale, di rimborso 1/2 registrazione annuale e di accredito interessi legali sulla cauzione, così come le richieste di acconti condominiali ed invio consuntivi sono sempre state effettuate con raccomandata a.r. Reiteratamente gli sono stati richiesti gli adeguamenti del canone in base alla documentazione inviata. Il canone con gli aumenti istat comunicatigli è passato nel corso degli anni da 290 a 295 a 301 a 305 a 315 a 318 con lui che ha sempre fatto finta di niente continuando a versare 290 € e senza rimborsare le registrazioni. Ad oggi deve circa 900 € di mancati adeguamenti istat e registrazionei e 1.300 e di spese condominiali. Intanto nel corso di questi anni la proprietà ha cambiato tutte le rubinetterie, dietro sua insistenza ha sostituito a sue spese il boiler elettrico (quando si è bucato)con un boiler a gas mentre poteva limitarsi a spenderne 1/3 reinstallandone uno nuovo elettrico: insomma non si è dimostrata restia a venirgli incontro. Tutte le sue richieste suonano quindi come una scusa per non pagare. Infatti appena tirati i cavi di terra (l'appartamento è comunque dotato di salvavita) provvederemo allo sfratto per morosità. Oltretutto 2 raccomandate su 3 ritornano al mittente inesitate.........Ora voglio vedere se il suo legale mi tirerà in ballo l'ace. Oltretutto il verbale stato locali è stato da lui controfirmato senza appunto alcuno e nessun difetto è stato comunicato per anni. L'appartamento è stato consegnato come visto e piaciuto.
     
  7. bonino franco luca

    bonino franco luca Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mi era sfuggito il post di incort che parla di obbligatorietà della allegazione del'ACE ai contratti di locazione dal 1 luglio 2010. In un altro sito ho trovato "....dal 01.07.2009 il piemonte estende l'obbligo anche ai contratti di locazione, mentre lombardia ed emilia romagna hanno deciso di prorogare l'onere al 1 luglio 2010..."
    su altri siti pare di capire che la scadenza sia stata fissata da Lombardia ed Emilia Romagna. Ed il Piemonte? A quale legge devo inltre far riferimento per convincere i clienti di tale obbligatorietà?

    Ho trovato questo:
    Altri casi in cui l'ACE è necessario
    • Stipula-rinnovo di contratti “servizio-energia” (DPR412/93) da 1/1/2008
    • Accesso a incentivi o agevolazioni di qualunque natura (55% detrazione fiscale rimborsata in soli 3 anni) da 1/9/2007
    • Nuovi edifici, manutenzione straordinaria (involucro dell'edificio o impianto termico) o importante ristrutturazione edilizia da 1/9/2007
    • Locazione singole unità immobiliari da 1/7/2010
    • Edifici di proprietà pubblica o ad uso pubblico con superficie superiore a 1000mq entro 1/7/2009

    Non c'è però alcun accenno alla normativa di riferimento.
    Nella legge regionale del Piemonte n.13/2007 si cita il termine locazione 3 volte ma mai si parla di data di entrata in vigore dell'obbligo di allegazione ai contratti di locazione.
     
  8. gigizzo

    gigizzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caro Franco Luca, è chiaro che le nostre considerazioni sono ad ampio spettro non conoscendo i particolari, ma la mia esperienza mi porta a suggerire sopratutto a voi mediatori e/o agenti immobiliari che gli immobili devono avere tutti i requisiti di igiene e abitabilità. Il 90 % degli appartamenti italiani sono fuori regola in quanto costruiti male. Se pinco pallino affitta un immobile appena ritinteggiato e scopre successivamente che ci sono vari problemi, può rivalersi sulla proprietà. In sede di sopralluogo ha visto le stanze, ha valutato se entrano i suoi mobili, se c'è l'acqua calda, ecc. ma non può capire se la tamponatura è termoisolata. Se nel corso dei mesi (o degli anni) esce fuori dai muri umidità di infiltrazione o condensa, le strade sono due. La prima che il proprietario mette pesantemente mani al portafoglio e mette in regola la tamponatura (non la ritenteggiatura), ma insufflaggio di isolante nelle intercapedini, contropareti, ecc. la seconda che rischia una denuncia per lesioni colpose in quanto la muffa causata dall'umidità è pericolosa per la salute di chi abita l'immobile, quindi il tribunale di pertinenza è quello penale... e non quello civile. Se è chiaro il discorso in senso generale siamo a buon punto. O meglio siamo al punto di svolta, ovvero le case sia da vendere che da affittare devono garantire le condizioni igienico sanitarie. La certificazione energetica è l'arma con la quale si deve scardinare un sistema basato fino ad oggi della speculazione, della cattiva qualità degli immobili, ecc. Saluti, Luigi Izzo
     
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