1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. AntonioTorrente

    AntonioTorrente Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono Antonio, libero professionista geometra. Espongo un caso che sicuramente per chi fa il mestiere dell’agente immobiliare è pane per i suoi denti, ringraziando anticipatamente a chi mi vorrà rispondere.
    Sto assistendo un mio cliente per l’acquisto di un appartamento situato al piano terra di un edificio di due piani di proprietà interamente guarda caso di un agente immobiliare.
    Il mio cliente intende acquistare per realizzare un’attività artigianale, di conseguenza sarò incaricato anche del cambio destinazione d’uso.
    Oggi insieme al mio cliente, in un colloquio intercorso con l’agente immobiliare proprietario, abbiamo proposto di concludere l’affare pattuendone le varie condizioni tra cui due sospensive, e cioè una il vincolo dell’ottenimento del mutuo, e l’altra il vincolo dell’approvazione del progetto.
    L’agente immobiliare venditore rendendosi molto disponibile nei tempi e nell’autorizzarmi a procedere nelle mie prestazioni tecniche, ha gentilmente rifiutato le due suddette condizioni sospensive.
    Ho spiegato che anche se apparentemente non si prevedono problemi di sorta, sarebbe meglio mettere tali vincoli per tutelare la parte debole, ovvero l’acquirente, ma nonostante la mia opinione, niente da fare: in virtù di questa apparenza il mio cliente fiducioso vuole acquistare lo stesso, anche perché ne ha la necessità, rischiando così oltre le spese tecniche anche la caparra.
    Praticamente, l’agente immobiliare non vuole rischiare di perdere tempo inutilmente, ma in realtà è il mio cliente che rischia di anticipare le spese inutilmente; male che vada, succedendo l’imprevedibile (ad esempio se non si riuscisse ad avere l’approvazione del progetto entro i termini perentori fissati per la stipula dell’atto, o peggio ancora se il progetto venisse bocciato), il mio cliente a questo punto per non perdere la caparra e le spese, dovrà in qualche modo acquistare lo stesso per poi valutare la possibilità di procedere (progetto permettendo) oppure se rivendere ad una cifra maggiore al fine di recuperare le perdite.
    Oltretutto l’agente immobiliare proprietario, richiede che venga catastalmente staccata una stanza del piano terra per fonderla come accessorio all’appartamento del primo piano per tenersela per se.
    Questo comporterebbe che comunque al momento dell’atto dovranno essere state eseguite tutte le operazioni, altrimenti il notaio come potrebbe identificare l’immobile?
    Quindi, in questo caso, se le prestazioni tecniche non vengono completate entro i termini salta l’affare e il mio cliente perde la caparra?
    Qualcuno potrebbe dire che quest’ultima operazione è un’esigenza della parte venditrice e quindi a suo carico … ma l’agente immobiliare potrebbe anche avere la pretesa di dire che anche questo intervento dovrà essere a carico dell’acquirente, perché in effetti, essendo l’unico proprietario di tutto lo stabile, se non si concludesse la vendita non avrebbe nemmeno motivo di staccarsi la succitata stanza essendo già sua.
    In poche parole, ho l’impressione che l’agente immobiliare venditore fa il furbo e il mio cliente l’ingenuo.
    Il mio cliente avrebbe voluto da me un consiglio secco, se acquistare oppure rinunciare, e io come detto sopra lo rassicurato al 90%. Sicuramente, date le analisi preliminari effettuate, il mutuo glielo faranno, e il progetto lo approveranno, ma c’è sempre quel 10% che non si sa mai. Personalmente non mi prendo la responsabilità di dare una risposta certa finchè come si suol dire non si vede la carta che canta, anche perché succedendo l’imprevedibile, la colpa verrebbe data a me, e se invece consigliassi di rinunciare avrei comunque la colpa di aver fatto saltare l’affare.
    Voi cosa ne pensate?
     
  2. Id0

    Id0 Ospite

    :D

    Come sai la scelta della proprietà è lecita, io comunque convincerei il cliente a non comprare a quelle condizioni se non si prende la responsabilità della scelta in caso le cose vadano male, se invece i rischi sono bassi davvero e accettabili e i danni da affrontare sono comunque affrontabili allora vai pure avanti.

    La sospensiva però ha senso sul mutuo, per la divisione della stanza fai un saltino in comune,non dovrebbero esserci problemi per i quali mettere una sospensiva... magari fai i controlli prima e poi concludi.. le spese che il tuo clienta affronterà per questo sono risibili in confronto a eventuali danni postumi, no?

    Osservo con curiosità che come sempre, ognuno soffre del proprio mestiere, infatti l'agente immobiliare in oggetto si sta rivelando uno dei "peggiori" proprietari :D

    Potresti augurargli, dopo aver ringraziato e rifiutato l'affare, di trovare tutti proprietari come lui nelle trattative ;)
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Concordo con Ido, l'unico suggerimento che posso dare è che visto che tratti con AI ed è competente come si evince dalle precauzioni che sta mettendo in atti per se stesso, gli chiederi visto la sua competenza di posticipare la data del rogito in modo da poter effettuare tutte le pratiche comunali e la richiesta di mutuo coi tempi debiti.

    SE concludete l'affare evita in particolar modo di porre in essere in termine essenziale per la stipula del rogito, cioè la tipica frase "entro e non oltre" per far si che il termine non sia perentorio e avere qualche settimana di manovra caso mai mancasse qualche documento essenziale per la stupila del rogito.
     
    A AntonioTorrente piace questo elemento.
  4. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    si quello che dice roby mi sembra la soluzione migliore ... slittate questi tempi di stipula per far si che tutti gli accertamenti possano essere esplicati ... e magari fate leva sul fatto che anche lui ha interesse affinchè si possa con certezza accorpare alla sua proprietà il vano desiderato del piano terra ...
    io cmq andrei avanti con lacquisto ... anche se il progetto non dovesse essere approvato ... ha pur sempre investito in un immobile!
     
    A Roby piace questo elemento.
  5. mariarosaria

    mariarosaria Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ciao antonio io sono mariarosaria agente immobiliare e ctu del tribunale , in merito hai tuoi dubbi sono esatti prima cosa se l'immobile non è accatastato cat.A ma cat.C IL MUTUO NON VIENE CONCESSO ANCHE PERCHè NON POTREBBE USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI DI PRIMA CASA ,POI è SICURO CHE IL COMUNE ACCETTI IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO E LO SCORPORO DI QUESTO VANO ANCHE PER I MQ CHE OCCORONO DA COMUNE A COMUNE ,POI UNA VOLTA LA BANCA DALL'ATTO DI PROVENIENZA EVINCE CHE NON è APPARTAMENTO .e POI LE SPESE DEL FRAZIONAMENTO RIACCATASTAMENTO E CAMBIO A CHI ANDREBBERO LO VEDO UN PO FURBO IL PROPRIETARIO .ANCHE PERCHè LUI PENSA BENE A CAUTELARSI E NON SARà FACILE VENDERLA CON QUESTE RICHIESTE ASSURDE E POI UNA VOLTA FATTO IL COMPROMESSO SPECIE SENZA SOSPENSIVA SI VA A CAUSA E SI PERDE LA CAPARRA .PENSO DI STARE ATTENTI NON è FACILE .

    DISTINTI SALUTI D'AMATO MARIAROSARIA
     
  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Re: La parte venditrice non vuole condizioni sospensive nel comp

    azz...un vero duro questo agente immobiliare...meno male che l'acquirente ha un duro di geometra. xhe' non dici al tuo cliente di richiedere il mutuo...poi ( se l'immobile c'e' ancora :^^: ) torni e proponi. P er il resto hai mille modi per verificare prima...quindi-
    gli affari ,se tali ,.si fanno sempre in due....dovresti mediare...ma come ben sai quello lo fa un agente immobiliare :^^:
    con affetto e simpatia
     
  7. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Credo che se tu fai un preliminare scrivendo tutta la verita' qui esposta, puoi star tranquillo che il tuo clkiente non perdera' nulla.
    Ripeto fai pure il preliminare se hai accertato che il comune non ha problemi per il cambio d'uso, e la banca per il mutuo. Se e' si scrivi sul preliminare che il saldo avverra'a mezzo mutuo, e che l'immobile dovra' cambiare destinazione urbanistica,. nonche' accorpare tecnicamente una stanza.
    Poi scrivi cio' che vuole.
    Saranno e resteranno tutte cose di forza maggiore che avranno ritardato i tempi. Il tuo cliente sara' tutelato dalla lòegge.
    Stai tranquillo
    Cordialmente
    Noel
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    una considerazione...ho letto le normative per acquistare casa a miami ( garanzia dell'immobile che si compra sia urbanistiche che legali,uniformita' valore acquisto perizia tecnico banca con possibilita' di recedere dallo stesso,etc. etc. ) ...se le applicassimo per legge in italia sai quanti problemi in meno
     
  9. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Certo Andrea, ma agli Italiani, o meglio agli amministratori Italiani, non piace la semplicita', preferiscono il caos, cosi' loro possono intrallazzare, e ricattarti per ottenere cio' che dovresti avere senza pagare nulla.
    Cordialmente
    Noel
     
  10. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... quanto è vero!!! :applauso: :applauso: :applauso:

    ;)
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    concordo lo fanno apposta
     
  12. aatercasa

    aatercasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    anchio non sono propensa a mettere in preliminare le clausole risolutive ,per quanto riguarda il mutuo il suo cliente può richiedere una perizia preventiva alla sua banca cosi e tranquillo per la pratica catastale visto che è anche suo interesse per la famosa stanza prendere un lasso ditempo per il rogito almeno di sei mesi fai questa proposta e vedi come ti risponde il proprietario.....
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina