1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. silfy

    silfy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono una nuova iscritta e avrei un questito da porvi....
    Sono dipendente statale per cui inoltrerò richiesta di mutuo attraverso l'INPDAP
    Attraverso un'agenzia immobiliare ho trovato la casa che potrebbe fare al caso mio (acquisto 1° casa )....
    Ho incominciato a spiegare all'agente immobiliare la mia situazione dicendogli che avrei intenzione di presentare una proposta d'acquisto per l'immobile di mio interesse e successivamente portarmi avanti con il preliminare di compravendita il tutto però apponendo sullo o sugli stessi delle clausole sospensive, tra cui quella ell'acquisto vincolato alla concessione mutuo "SALVO CONCESSIONE MUTUO".....
    L'agente non mi è sembrato molto disponibile, inizialmente mi ha detto che non era possibile, che nessun venditore si sarebbe impegnato in un contratto con tali disposizioni e che neanche lui per "DEONTOLOGIA PROFESSIONALE" avrebbe potuto proporglielo.....successivamente mi ha risposto che si sarebbe informato di tale fattibilità.....e della possibilità eventuale (per il venditore) di recedere da un preliminare già registrato nel caso in cui si presentasse in corso d'opera una soluzione a lui migliore ( in termini di tempistiche e condizioni )
    Il tutto accadeva 2 giorni fa, questo pomeriggio ricevo la sua telefonata durante la quale mi ha informato della fattibilità di apporre sul preliminare la clausola da me richiesta ( salvo concessione mutuo inpdap).....alla mia replica : " Bene allora se il venditore accetta e registriamo il contratto non potrà recedere da questo....lui mi risponde che il venditore può sempre farlo ( recedere ) dal momento che io ho posto tale clausola che a parer suo non lo tutela........
    Secondo voi tutto ciò è possibile? è legale?

    Da ciò che ho letto in merito se una due 2 parti vuole recedere da un contratto la parte inadempiente è tenuta a ritornare in forma raddoppiata la caparra....o comunque a risponderne di ciò.....
    Sono informata bene o ciò che afferma l'agente immobiliare è corretto?

    Vi sarei grata se mi forniste delle delucidazioni in merito.....è la mia prima esperienza di acquisto e non vorrei perderci le penne.....grazie a tutti.:???:
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La clausola è fattibile e la deontologia in qst caso non c'entra. Il 'problema' è un altro di tipo sia tecnico che pratico.
    La sospensiva puo essere messa, ma deve essere fatta a modo: vanno indicati con la massima precisione la tempistica ossia la scadenza della proposta, l'importo richiesto e l'ente finanziatore (in qst caso INPDAP).
    Il problema pratico è che i mutui INPDAP per quello che ne so hanno dei tempi di erogazioni molto lunghi o comunque nettamente piu lunghi di quelli tradizionali e quindi nn so chi ti possa firmare una clausola del genere che significherebbe 'tenere' fermo un immobile per diverso tempo.
    Se la proposta viene accettata con la sospensiva non va registrato il contratto, non c'è passaggio di denaro e fino alla scadenza della sospensiva entrambi non vi potete ritirare. In caso di ritiro 'preventivo' va messa una penale.
    Aggiungo che una proposta d'acquisto è già preliminare quindi se vengono fatte due scritture fare molta attenzione a come sono strutturate (soprattutto la prima).
    ps: ma l'INPDAP non è stato soppresso da Monti?
     
  3. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Cioè ?
    Se decido di cambiare banca devo versare una penale?
    E quale sarebbe l'equivalente penale del proprietario?
    Forse il mancato rispetto delle tempistiche?
     
  4. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Le sospensive al mutuo sono sacrosante oggi, c'è da dire che secondo me se l'agente non ha controllo diretto sulla pratica di mutuo, quindi non può sincerarsi in prima persona del suo iter e del suo andamento, difficilmente potrà garantire al venditore che l'acquirente ha fatto tutto il possibile e che non ha avuto proprio possibilità. Il segnare l'istituto nella condizione di fatto limita la libertà e le possibilità dell'acquirente che invece, seguito da un mediatore creditizio magari, potrà trovare la soluzione adeguata agendo su più fronti (prima lo facevano per trovare il mutuo migliore ora lo fanno per trovare il mutuo e basta). Se l'agente è poco organizzato o uno s****abubbole come sembra nel tuo caso (non sapeva nemmeno cosa era una sospensiva), la soluzione secondo me, più equilibrata è mettere la sospensiva con un termine preciso e permettere all'agente e al proprietario di cercare altri acquirenti nel frattempo, cosa che non danneggia nessuno e lascia a tutti la necessaria libertà, chiaro che eventuali interessati potranno fare la loro proposta che magari renderà conveniente al proprietario di pagare la penale e proseguire con acquirenti meno "probelmatici", ma il proponente superato sarà adeguatamente compensato e risarcito. L'equilibrio non rende contenta solo una parte.
     
  5. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E perché non fare semplicemente una proposta d'acquisto firmata per accettazione anche dal proprietario e lasciar perdere il preliminare fino a quando non si avvererà la condizione sospensiva?
    Per quello che so io i mutui INPDAP ogni anno hanno a disposizione un budget limitato, hai già verificato che lo stesso sia ancora disponibile? A me è capitato qualche anno fa con un finanziere che ad Aprile avevano già esaurito il plafond disponibile.
    Eventualmente, se la casa è proprio interessante, potresti comunque acquistarla con un mutuo concesso da un istituto bancario "tradizionale" e poi surrogarlo successivamente con un mutuo INPDAP
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    proposta accettata=compromesso

    ed in entrambi i casi esiste un deposito cauzionale e non una caparra.

    a questo punto preferisco i preliminari subordinati in quanto normalmente i prelminari sono più farciti di informazioni rilevanti al corretto svolgimento della pratica.
     
  7. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vero, ma stai facendo il doppio del lavoro per una cosa che non si sa ancora se andrà a buon fine.
    Personalmente quando i clienti mi chiedono la sospensione in attesa di mutuo mi fermo sempre alla proposta accettata dal proprietario (ovviamente dando un termine temporale al documento), e non ho mai avuto alcun problema in merito. Cosa intendi per corretto svolgimento della pratica? Sappiamo cosa occorre per una domanda di mutuo... la banca mica si legge il preliminare ;)
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, solo se ti ritiri a prescindere, cosa che non succede mai perchè basta 'chiedere' all'amico che lavora in banca di tirare per le lunghe la pratica e il gioco è fatto.
    Le penali le decidi volta x volta.
    Le tempistiche sono predefinite quindi niente penali sulle tempistiche
     
  9. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Proprio per questo, se l'agente non ha controllo diretto nella pratica, continuare a proporre l'immobile è una buona pratica, che il proponente "sospensivo" dovrà accettare.
     
    A andrea boschini e Bagudi piace questo messaggio.
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sono 2 cose che fanno un po a pugni, ma è fattibile
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A fronte di un prezzo concordato e accettato dalle parti, fornisco documentazione e obbligo di segnalazione dell'iter che l'acquirente intende seguire ( nominativo broker e/o banche ...dove poter eventualmente verificare) fornisco la documentazione ma mi ritengo libero di proporre l'immobile ad altri ,nell'eventualita' di una proposta priva di sospensiva sono libero di accettarla...ritengo che vincolare una proprieta' alle variabili dei mutui non sia piu' una via percorribile.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  12. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se il doppio di lavoro consta nella serie di controlli approfonditi all'immobile allora ha ragione Umberto quando predica la CCU all'acquisizione, la fai all'inizio e poi non ci pensi più. Puoi fare tranquillamente una proposta in 10min perchè hai tutti gli elementi già note alle parti.

    Fare una proposta senza aver fatto i controlli prima (Doppio del lavoro) finalizzata all'ottenimento del mutuo va benissimo ma se accettata diventa un compromesso vincolante.. e dopo aver vincolate le persone cosa fai?.. i controlli?
     
  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Definisci "controlli"
     
  14. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questa è sempre la soluzione migliore ma è legale? è ammessa dalla giurisprudenza? se ad un tratto il mutuo viene accettato ma l'immobile non è più disponibile in quanto promesso ad altro soggetto, il primo propronente non potrebbe chiamare in giudizio il proprietario per non poter acquistare l'immobile a lui promesso, fregandosene delle eventuali penali inserite in proposta?
     
  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se c'è una penale non vedo come possa fare, chiaro che al penale deve esser scritta bene, in modo che racchiuda in se tutto il danno. ;)
     
  16. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il fatto che è sempre il proprietario a perdere qualcosa ( in soldi ) non mi convince.
    Se l'acquirente non ottiene il mutuo entro il periodo di validità della proposta non rischia nulla ( perde si l'immobile ma non soldi ); se è il proprietario a trovare magari un altro acquirente che, fortuna sua, paga in contanti allora sicuramente perderà qualcosa in soldi come penale al precedente proponente. Non mi quadra.
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La cosa varrebbe anche in presenza di normale penale senza sospensiva: se si sottoscrive una penale è palese che la si accetta, come le condizioni, se si sconfessa l'obbligo sottoscritto evidentemente conviene, quindi stai analizzando una porzione perdendo di vita l'insieme: c'è una proposta, sospensiva al mutuo, fino al termine di uno/due mesi, accettarla con l'obbligo di starsene fermi ad aspettare è già di per se una rimessa ma il proponente di contro ci rimetterebbe inutilmente a iniziare un pratica, perizia ed altro senza avere una minima garanzia, quindi si mette i termini temporali e si da la libertà di continuare a fare le visite al proprietario, entrambi mettono una penale per il recesso (corrispettivo dello stesso), e l'equilibrio torna, se il proponente si ritira prima paga, se il proprietario si ritira prima paga, chiaro che il proprietario non si ritirerà se non avrà interesse a farlo (proposta migliore in qualcosa?) e non ci rimetterà nulla, perché continuando le visite potrà trovare comunque un nuovo acquirente, dall'altra parte il proponente "sospensivo" se si dovesse veder scavalcare avrà adeguato risarcimento.
     
  18. silfy

    silfy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciò che propone lei non è possibile perchè l'inpdap accetta solo richieste di mutuo all'interno delle quali persiste già un preliminare di compravendita registrato.....

    Per quello che so io i mutui INPDAP ogni anno hanno a disposizione un budget suddiviso per tre quadrimestri, ho già verificato che lo stesso sia ancora disponibile e potrebbe farlo anche lei ( ed i suoi colleghi ) semplicemente collegandosi al sito INPDAP ( qualora vi interessasse informarvi su tale situazione per andare incontro alle esigenze di clienti che come me si trovano in questa situazione )....
    Scusi il tono, non è per essere polemica.....ma non è possibile sentire da professionisti del settore, quali credo voi siate, "...... mah...., non so se una cosa del genere è fattibile, non mi è mai capitata una situazione simile....",ecc...ecc...., mi creda ho girato diverse agenzie immobiliari e tutte non sono riuscite a dare una risposta a questa mia richiesta....., e per ovviare a tale problema mi hanno proposto (come Lei )un mutuo bancario da surrogare successivamente.....
    Ebbene, come ben sapete o potete immaginare le condizioni che ti impone la banca non son le stesse che ti offre l'inpdap e poi la surroga sta diventando sempre più complicata.....1) perchè la banche fanno ostruzionismo e cercano in tutti i modi di fartela saltare ( per esperienze personali raccontate dai colleghi non si presentano agli incontri fissati se non con richiamo da parte dell'avvocato, non vogliono rilasciare copia della perizia,atto che invece serve all'inpdap,ecc...ecc... 2) perchè l'inpdap se nota difformità di condizioni tra il mutuo precedente e quello che andrebbe ad accolarsi lui ( esempio: polizze, garanti e quant'altro) molto facilmente ti rigetta la richiesta e poi son cavoli tuoi e continui a restar legato alla banca......
    Mi dica Lei, Lei rischierebbe tutto questo?
    Perchè io non posso usufruire di un diritto che mi spetta e delle relative agevolazioni?perchè per un'agenzia è meglio così?In fondo Voi siete pagati per la vostra mediazione ( e mi scusi.....anche profumatamente) per cui attendere più tempo del dovuto non dovrebbe pesarvi così tanto se veramente il mercato è calato e siamo in tempo di crisi......
    Un mediatore onesto dovrebbe tutelare anche gli interessi delle 2 parti, non solo i propri......da qui nasce la diffidenza verso la categoria e la possibilità di concludere un affare senza la vostra mediazione ma direttamente dal privato......
    Ripeto scusi la mia irruenza ma le parlo da semplice cittadina onesta che crede ancora (magari ingenuamente) in un mondo meno consumistico e in persone affidabili.
     
  19. silfy

    silfy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    i tempi d'attesa per la concessione mutuo dell'inpdap sono piuttosto lunghi ( circa 8/9 mesi dal preliminare ), per questo l'agenzia afferma che la sospensiva (salvo accettazione mutuo inpdap) non può essere inserita nello stesso....perchè in tal modo il venditore non verrebbe tutelato,in quanto dovrebbe comunque attendere tutto il tempo indicato sperando che le cose vadano a buon fine, in caso contrario l'acquirente si ritira senza perderci niente....
    La cosa che non capisco è: perchè gli agenti immobiliari ( che dovrebbero essere solo dei mediatori ) dicono no a priori senza rimandare la scelta, dunque la possibilità al venditore di conoscere le condizioni e rifiutarle o meno?
    Mi sorge il dubbio che loro non abbiano interesse o comunque non vogliano tenere per tanto tempo il mandato su un immobile, che non vogliano rischiare di perdere la loro provvigione che invece intendono riscuotere al momento del preliminare.....insomma il vantaggio deve in primis essere il loro....tutto il resto è noia.....diceva qualcuno!
     
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Urbanistico, catastale, stati di fatto rilevanti, vizi, conti condòmino e condominio, servitù, vincoli..

    Non diamoli per scontati perché il più delle volte ho visto preparare una proposta in cui il proprietario s'assume ogni responsabilità per lo stato.... bla bla bla... ma lui stesso è all'oscuro di molte cose magari perché ha ereditato i beni da vendere, allora mi chiedo:

    ha senso fare una proposta (quindi scarna ma vincolante tra le parti) subordinata ad un mutuo, quando tali controlli non sono stati ancora oggetto di discussioni?
    Non sarà forse fonte di successivi problemi?

    Penso che quello che viene definito "doppio lavoro" sia in realtà il lavoro iniziale necessario per fare un'impegnativa.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina