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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Allego questo articolo che può interessare molti


    Condominio: verso la riforma
    Dichiarazione dell'avv. Franco Casarano | Milano | Casarano Franco, Assocond-Conafi

    Il presidente di Assocond Conafi, l'avv. Franco Casarano, ha dichiarato: "La Commissione Giustizia presso la Camera dei Deputati sta esaminando il testo del Disegno di Legge avente a oggetto la riforma della disciplina del Condominio di edifici, già approvata dal Senato.
    E' opportuno rammentare che il "Pianeta Condominio" nel nostro Paese presenta numeri che è bene tener presente:
    . Il numero delle unità immobiliari in condomino: 11.500.000
    . Il numero degli edifici con gestione condominiale (oltre 5 unità immobiliari): 935.000
    . Il numero degli amministratori di condominio: 40.000
    . Il costo medio annuale per le spese di gestione di ogni unità immobiliare: 1.400 Euro
    . Il volume d'affari annuo nazionale prodotto dalle gestioni condominiali: 13 miliardi di Euro

    Si tratta dunque di un imponente flusso finanziario che ruota intorno al più importante bene rifugio degli italiani, la "casa", e che alimenta un indotto di forniture e servizi che non può lasciare indifferenti."
    La gestione dei flussi finanziari, dei beni, delle forniture e dei servizi è affidata nella maggior parte dei casi a una pletora di piccoli studi professionali, con limitate capacità organizzative, ove non sia affidata a soggetti che svolgono tale attività come secondo lavoro. Questo fenomeno è disciplinato da 22 articoli del Codice Civile (risalenti al 1942, quando il Condomino era n fenomeno a limitata diffusione), corredati da un corpo giurisprudenziale vastissimo ed eterogeneo.
    Da anni ci si aspettava che il legislatore mettesse mano alla disciplina del Codice Civile, apportando quelle innovazioni che, in coerenza con le scelte legislative di altri paesi europei, riconoscessero al Condominio, oltre alla funzione di disciplinare i rapporti tra comproprietari, anche quella di un soggetto che persegue e realizza gli interessi della collettività, distinti da quelli del singolo, in base a meccanismi deliberativi assunti sulla base di maggioranze qualificate, senza scontare i diritti di veto delle minoranze.
    Ci si aspettava, perciò, che il Condominio fosse riconosciuto come soggetto giuridico e ci si aspettava che fossero introdotti meccanismi di tutela in favore dei cittadini condomini, per salvaguardarli dai fin troppo numerosi casi di appropriazione indebita dei fondi condominiali da parte di amministratori infedeli.
    I nostri parlamentari sembrano invece decisi a deludere queste aspettative e a perdere l'occasione di un rinnovamento che sarebbe a favore di una parte considerevole della popolazione italiana. Il Condomino rischia dunque di rimanere invischiato nelle dotte dissertazioni in materia di inviolabilità del diritto di proprietà, trascurando il rilievo sociale, economico e finanziario di un fenomeno di aggregazione di interessi che potrebbe interagire positivamente con la città e il territorio, con i trasporti e i servizi sociali ecc.
    A fronte dell'indubbio interesse dei condomini a che i fondi condominiali siano protetti, è stata introdotta la foglia di fico della previsione di una polizza assicurativa (peraltro facoltativa) a copertura delle responsabilità professionali dell'amministratore. Il tutto dimenticando clamorosamente che il problema non è rappresentato dall'errore dell'amministratore, ma dalla frequenza con la quale alcuni amministratori si appropriano dei fondi condominiali (commettendo un reato): e questo non è un comportamento per il quale è possibile la stipula di una polizza assicurativa, atteso che nessuna assicurazione garantisce i terzi per la commissione di un reato da parte dello stipulante!
    In conclusione una occasione perduta, mentre ci rimane il dubbio di essere incappati nell'attenzione cortese, ma un po' distratta di chi ritiene che siano ben altre le tematiche 'importanti'."
     
  2. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Si aspettavano un ORDINE DEGLI AMMINISTRATORI E GESTORI CONDOMINIALI?
    Di questi tempi non è aria....
     
  3. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ehm....veramente....l'Assocond (come si capisce bene anche dal testo riportato da Bagudi) ...sarebbe una associazione di condòmini....NON di amministratori...

    Escluderei proprio che ambisca ad un qualche albo per gli amministratori .
    E...se si legge il testo pubblicato da Bagudi....è anche abbastanza lampante che la richiesta NON fosse quella che hai capito tu.....:confuso:

    Tornando all'articolo, e a quel che c'è scritto davvero: capisco perfettamente le preoccupazioni dell'Assocond, solo che ..l'han detto loro stessi : il codice penale ed i reati di truffa o adi appropriazione indebita esistono già (da sempre).
    Inoltre è vero che nessuna polizza al mondo coprirà mai il dolo dell'assicurato.

    E quindi ?

    Cosa vorrebbe l'Assocond?
    Forse qualche norma che imponesse agli Amministratori di immobilizzare in cauzione (magari anche con garanzia ipotecaria, visto mai) qualcosa come duecentomila euro per ogni condominio che amministra e da cui ricava....nella media....1.500 € /anno? :risata::risata::risata:

    Sempre l'ottica dell'attesa , quella secondo la quale sono "gli altri, lo stato" che devono accudirmi e pararmi dalle imbecillate che io mi coltivo con cura per mia miopia o mio strabismo!!!

    Si vuol tutelare i Condòmini?
    Si cominci dallo SPIEGARGLI cos'è e quanto è FONDAMENTALE una "situazione patrimoniale"!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    E' il documento più fondamentale che esista, nella vita di un Condominio!
    E...NESSUNO LO LEGGE !!!! Perchè quasi nessuno ne conosce l'importanza.
    Anzi: infinito il numero dei Condòmini che neanche s'accorge se c'è o non cè, in corredo al rendiconto!!!!!!

    E poi ci si lamenta, e si attende chissà cosa, chissà da chi, chissà come, chissà perchè!!!! :disappunto:
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Troverai buffa la mia domanda, ... ma non è che hai voglia di spiegare anche cosa intendi con SITUAZIONE PATRIMONIALE ?
     
  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ciao Basti.
    Non la trovo buffa, la tua domanda. La trovo solo intelligente, e te ne ringrazio.

    La situazione patrimoniale è ...un foglietto MAGICO.
    Sta, normalmente in mezzo foglio A4 (nell'altro mezzo...io ci metto la diversa e complementare "situazione di cassa").

    E' l'UNICO documento contabile che permette al Condòmino di collegare l'esercizio finanziario condominiale in corso con ...tutti gli esercizi precedenti!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    E' quel documento , infatti, in cui si evidenziano le "attività" del Condominio (ossia quali siano le risorse attuali e potenziali su cui il Condominio può contare....e quali siano - dall'altro lato - le "passività" (derivanti dall'esercizio finanziario appena rendicontato ...o anche da tutti gli esercizi precedenti ma ancora attive, ossia NON SALDATE). E "passività" sono ...sia i debiti vs. terzi (debiti veri) , sia i debiti vs. condòmini (conguagli attivi di condòmini), sia gli eventuali accantonamenti per fodi di riserva che facciano parte del flusso di cassa.

    Pe farla semplice (se non ti annoio) : tu dal "rendiconto di esercizio" dell'amm.re..sai soltanto quante fatture ha ricevuto durante l'esercizio il tuo amm.re e quale importo sia stato pagato per quote dai condòmini.
    Ma....non sai mica COSA E' STATO EFFETTIVAMENTE PAGATO , delle fatture passive, e COSA NO!!!!!!!

    Questo può dirtelo SOLTANTO la situazione patrimoniale, nella quale le voci "attività" da un lato e "passività" dall'altro DEVONO chiudersi in pareggio (altrimenti è sbagliato il bilancio). Tanto quanto , nella "situazione di cassa" devono ritrovarsi in pareggio le voci di "entrate" e quelle di "uscite".

    Non redigere la "situazione di cassa" e la correlativa "situazione patrimoniale" ...è uno sport molto diffuso.
    Nei casi di amministratori "interni e alla buona"...a volte avviene per semplice ignoranza, di ometterle. A VOLTE, non sempre.;)...Perchè...come spariscono bene i "fondi cassa" se la patrimoniale NON c'è...è proprio una meraviglia!

    Ma...quando la patrimoniale NON te la esibisce un professionista...allora c'è da cominciare a TREMARE.
    Perchè il professionista (se è vero che è tale) lo sa BENISSIMO che che rischia l'incriminazione per TRUFFA se in patrimoniale NON espone debiti che il Condominio, invece, si porta appresso!!!!
    Ed è mica scemo, il professionista : risolve!!! Ti manda il rendiconto, ma NON ti manda la patrimoniale!!!! :risata:

    Esempio concreto per intendersi :
    - io sono il tuo amm.re e nel corso dell'esercizio finanziario ho INCASSATO 40.000 € tra quote dei condòmini, rimborsi assicurativi , affitti di locali condominiali, ecc. E TE LI ESPONGO IN RENDICONTO, ed è tutto vero.
    - nello stesso rendiconto ti espongo di aver ricevuto fatture di spesa per 40.000 €.
    E anche questo è vero!!!


    Ma...dove sta scritto che i 40.000 € di quote che io ho incassato.....li ho davvero SPESI per pagare i fornitori del Condominio??????????????????
    Io..potrei tranquillamente aver usato quei 40.000 € per dare l'anticipo di un mio angolino a Capri, per esempio!

    SE NON HO LA PATRIMONIALE, che mi dice quanti debiti (vecchi e nuovi) RESTANO in collo al Condominio....che me ne faccio di sapere che l'amm.re ha INCASSATO 40.000 e ...che HA RICEVUTO FATTURE (CHE E' MOLTO DIVERSO DALL'AVERLE PAGATE) per gli stessi 40.000 ?

    Se non fossi riuscita a farmi intendere fin qui, aggiungo un dettaglio sulla Magìa della patrimoniale : è l'UNICO DOCUMENTO I CUI L'AMM.RE DICE COSA HA PAGATO E COSA NO!!!!

    E l'Amm.re sa BENISSIMO che ..solo con la patrimoniale fasulla può finire sotto processo per truffa!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ecco perchè.....chi non può presentarla veritiera...normalmente LA EVITA!!!
    E la cosa che mi fa morir dal ridere è che .nessuno se ne accorge , che non ci sia un mezzo foglio A4 così FONDAMENTALE!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    Basti...l'argomento non è semplicissimo, ma ..se non si capisce niente di quel che ho scritto...ti prego di farmelo presente. Grazie! ;)
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sei stata chiarissima, ma mi hai invogliato ad una ulteriore domanda: che differenza c'è tra situazione patrimoniale e situazione di cassa?
     
  7. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    La situazione di cassa, come esprime bene il nome, indica soltanto le voci di entrata e quelle di uscita che la cassa condominiale ha registrato dall'inizio alla fine del'esercizio finanziario, ma non indica nè i crediti nè i debiti che il condominio si porta dietro sia dall'esercizio corrente che da esercizi precedenti: questi sono l'oggetto spedifico della situazione patrimoniale. Ecco perchè è l'UNICO documento che consente di collegare il singolo esercizio sia a quelli precendenti e sia a quelli futuri.

    Per essere pratici : immagina che, come spesso accade, il Condominio chiuda il bilancio mentre è in attesa (per esempio) di un rimborso assicurativo.
    Siccome il rimborso è un semplice credito, non viene esposto nella situazione di cassa.
    Se NON viene redatta la patrimoniale, in cui invece va indicato come attività, ...quando quel credito si realizza, nell'esercizio successivo, ....o c'è qualche condòmino che chiede che fine abbia fatto, oppure....sparisce dalla contabilità condominiale e diventa....emolumento extra dell'amm.re!!!!
    Cosa che non può avvenire se la patrimoniale viene prodotta e in essa viene correttamente indicato che il condominio ha, tra le proprie attività, anche questo credito!
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    So che fra due giorni non saprò ripetere la spiegazione, ma ti ringrazio molto lo stesso.

    E' curioso: con la matematica mi sono sempre divertito, ma quando questa fa combutta coi soldi, ma sembra che mi faccia fare il giro in tondo. Se poi vi mettete con la partita doppia, e mettete le attività col Dare e le passività con l'AVERE.... vado in confusione.... (non stare a correggere eventuali imprecisioni, era solo un modo scherzoso per accennare alla cosa.

    Sintetizzando ho imparato (almeno spero) che chiamate situazione di cassa solo i movimenti effettivamente già avvenuti: e situazione patrimoniale quella dove imputate anche i crediti attesi ed i debiti non ancora saldati.

    Comunque grazie del promemoria, :ok:
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  9. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    OT : ti capisco tantissimo perchè pure io....di ragioneria e partita doppia ....so mica niente!!!! E poi non mi si parli di "ratei e risconti" che per me sono aramaico puro!!!!:^^:
    Io , per la contabilità condominiale, ho solo avuto un eccellente maestro e - soprattutto - la fortuna di trovare all'epoca dei miei inizi, nelle librerie specializzate, le pochissime e rarissime pubblicazioni serie e specifiche sul tema "contabilità condominiale".
    Un aspetto che mi ha sempre colpita , proprio perchè di Ragioneria non so un tubo (e infatti spero che intervenga Procicchiani che ne sa molto più di me) , è che la contabilità condominiale segue comunque criteri e modalità che ....incredibile ma vero e testato sul campo....risultano spesso ostiche anche ai Commercialisti . Ne ignoro la ragione, ma so per certo che quando sono incaricati di perizie contabili in materia condominiale hanno obiettive difficoltà.
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ecco, ci mancherebbero solo i ratei e i riscontri....

    Sul fatto che anche ragionieri, geometri ecc amministratori ne capiscano poco di contabilità condominiale (o facciano finta di capirne poco), ne ho qualche riscontro: ho rifatto la contabilità condominiale per 5 esercizi di fila, soprattutto la situazione patrimoniale..... per ritrovare ... a quanto doveva ammontare ..... la cassa mancante. 2 annualità del primo pasticcione, 2 del secondo chiamato a rimediare ma nulla facente, 1 del terzo subentrante, che non ha messo molto di suo, ma ha preteso di essere remunerato per aver messo in bella copia la ricostruzione del riparto degli ultimi due esercizi. Quanto al recupero dell'ammanco patrimoniale, ha dovuto provevdere il sottoscritto.

    Questa dovrebbe essere una integrazione necessaria del c.c.: l'obbligo da parte dell'amministratore, di presentare il bilancio, comprensivo dello stato patrimoniale e di cassa. Aggiungerei il divieto di incassare contanti (nonostante abbia scritto e fatto approvare un vademecum in proposito, e nonostante le recenti vicissitudini, c'è ancora qualcuno che per risparmiare qualche euro, porta le rate in contanti...), l'obbligo di operare solo attraverso il conto corrente condominiale.

    Purtroppo mala tempora currunt, e oggi non è il caso, ma sarebbe anche opportuno imporre un ritardo massimo nel pagamento fatture e nell'incasso delle rate. Due cattive abitudini che si danno spazio a malcostume diffuso.
     

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