L'acquirente si ritira e le spese di agenzia chi me le rimborsa?

Buongiorno ho firmato un preliminare di vendita con caparra confirmatoria qualche mese fa e oggi a circa un mese e mezzo dal termine prefissato per il rogito per suoi motivi più o meno credibili l'acquirente vuole tirarsi indietro. L'agenzia immobiliare mi dice che se l'acquirente non ottermpera alla sua promessa oltre a tenermi la caparra posso richiedere i danni all'acquirente e tra le voci c'è quella della provvigione che io ho corrisposto all'agenzia stessa. Ma il mio dubbio è le spese di agenzia non sono un corrispettivo che io devo all'agenzia per la vendita dell'immobile? E in questo caso se l'immobile non è venduto mi sembrerebbe logico pensare che sia l'agenzia a restitiuirmi ciò che gli ho versato. Mi sfugge qualcosa?
Ringrazio anticipatamente

 

L'agente immobiliare ha diritto alla provvigione con la conclusione dell'affare che in genere è il contratto preliminare. Qualora poi il resto non avvenga tu ritieni appunto nel tuo caso la caparra confirmatoria e richiedi il risarimento dei danni nel quale è incluso il pagamento della provvigione all'agente immobiliare, a meno che non avete già previsto anche una Clausola penale

 

Esatto.

 

Grazie mille! Io spererei in un subentro di un nuovo acquirente ma non so se ci sono i tempi. In ogni caso prima di decidere di tenersi la caparra confirmatoria credo sia meglio parlare con un avvocato, giusto? Mi pare di capire che il trattenere la caparra confirmatoria valga a tutti gli effetti come rescissione del contratto e quindi perderei ogni altro diritto. Sono veramente demoralizzato! Scusate...

 

Come parte non inadempiente nel caso sia prevista una Caparra Confirmatoria hai tre strade comunque:
1- o richiedi l'adempimento che può comunque essere revocato sia dalla richiesta di recesso sia da quella di risoluzione
2- o richiedi la risoluzione ex 1453c.c. più il risarcimento del danno
3- o richiedi il recesso ex art.1385 e ritieni la caparra

Non si parla di rescissione...che avviene solo in casi taxativamente determinati dalla legge

 

Grazie alessandra. Ma se io seguo la strada della risoluzione ex 1453 più il risarcimento del danno significa che io devo aspettare la data di rogito fissata sul preliminare e a quel punto far partire la risoluzione e chiedere il risarcimento? In realtà io vorrei ricominciare subito a riproporre l'immobile per trovare un potenziale nuovo acquirente. Lo posso fare?

 

Già cambi la domanda iniziale....se recedi tu parte venditrice devi restituire il doppio della caparra e vai dalla parrte del torto con tutte le spese conseguenti.
Se aspetti che sia l'altra parte a divenire inadempiente allora i rimedi di cui sopra...Infatti ti ho scritto "Rimedi spettanti alla parte NON inadempiente"

In sintesi devi aspettare che la controparte non adempia agli obblighi assunti con il preliminare

 

no no chiaro. non è mia intenzione passare dall'altra parte. Se domani arriva e mi dice che ha cambiato idea è che la compra come aveva detto oppure mi porta un altro acquirente che le subentri io non alcun problema, anzi. La questione è che ho urgenza di vendere e vorrei evitare di buttare via dell'altro tempo(abbiamo firmato il preliminare ad agosto!!)

 

Si ok..ma devi aspettare la data stabilita per il definitivo.Se a quella data nulla succede poi se ne parla...

 

si ma io mi sono già impegnato nell'acquisto di un altro immobile con il pagamento della relativa caparra confirmatoria e altra agenzia. Il che significa che la caparra che ho preso è nelle mani di qualcun altro. Ed in più se il mio venditore decidesse di fare lo stesso a me chi mi tutela. Guarda lungi da me la volonta di andare in causa con chiunque. Vorrei far capire all'acquirente, che in questo momento mi pare come se avesse deciso di non comprare piu un paio di scarpe, quali sono i rischi a cui va incontro. La mia speranza è semplicemente quello di stimolarlo nel provare almeno ad aiutarmi a risolvere questa questione.
A questo punto mi rendo conto che la questione è molto piu complessa di come la avevo postata inizialmente, ma ribadisco che sono proprio amareggiato e provato dalla situazione

 

infatti proprio per quello che e' successo a te che consiglio sempre prima di vendere il proprio immobile, prendere i soldi e metterli in banca e poi comprare tranquillamente senza che nessuno ti faccia scherzi.
nel frattempo vai in affitto per qualche mese, che paghi con gli interessi dei soldi investiti, anche ad un anno si puo' investire e soprattutto risparmi anche le spese condominiali.
e con tutta tranquillita' cerchi cosa vuoi comprare, i soldi li hai in banca e un tetto sulla testa non ti manca.
in caso di compra-vendita contemporanea puo' facilmente succedere quello che e' successo a te.
nel caso che suggerisco io, se il tuo venditore dovesse ritirarsi sarebbe inadempiente e ti dovrebbe dare il doppio della caparra.................tu non avresti nessun problema.................cerchi un'altra casa.
il problema grosso ce l'hai adesso che si e' ritirato il tuo acquirente e ti sei gia' impegnato con il tuo venditore.

 

concordo....questa catena è un pò rischiosa in effetti...Ma...si può ovviare sempre stilando un buon preliminare che tu hai già fatto però....Quindi ti chiedo...Hai condizionato il rogito del definitivo al buon fine della compravendita che stai effettuando????

Intendo se la condizione de qua è stata messa nel preliminare in cui tu sei acquirente....

 

no a questa condizione non avevo affatto pensato e sfortunatamente l'agenzia alla quale mi sono appoggiato non mi ha aiutato molto in questo senso.
In ogni caso sono d'accordo con ccc1956 su quella che teoricamente è la trafila da seguire. Purtroppo avendo un mutuo vantaggioso sulla casa che sto vendendo e volendolo mantenere questa è stata l'unica possibilità che mi si è offerta.
Dopo di che sono dispiaciuto principalmente dal fatto che il mio acquirente sembra non porsi un gran che di problema circa la difficoltà in cui ha messo me e la mia famiglia e questo mi fa piuttosto

 

ma da un lato il tuo acquirente si è fatto i suoi conti,vedete se potete anticipare la data del rogito a causa del tuo imprevisto...

 

posticipare intendi?

 

sono situazioni che tolgono il sonno e la...........pace.
Ti capisco.
cosa puo' succedere se il tuo acquirente non compra casa tua ??
ti tieni la caparra e paghi la provvigione all'agenzia di casa tua sperando che la caparra ricevuta sia piu' alta della provvigione.................
se non riesci a vendere in tempo casa tua ad un altro acquirente e non riesci a comprare senza aver venduto, perderai la caparra versata e dovrai anche pagare la provvigione all'agenzia del tuo venditore.
sperando che tu abbia dato meno di quello che hai ricevuto e considerando tutte le provvigioni
da pagare alle due agenzie.
sempre sperando che tutti si accontentino solo della caparra.......................

 

Quoto
Fai una scrittura privata con il vecchio acquirente dove dichiarate i termini di chiusura del vecchio compromesso e poi procedi alla nuova messa in vendita.