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  1. eudora46

    eudora46 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho messo in vendita il mio appartamento che ho comprato come primo inquilino nel 1984.
    Questo appartamento era un rustico ristrutturato nel 1982.
    Sia il proprietario dell'epoca che il notaio sono deceduti.
    Il geometra che si occupa della mia vendita ha rilevato che l'altezza sull'atto di compra-vendita del 1984 è di cm 278.
    Mentre quella dopo la ristrutturazione effattuata nel 1982 è di cm 255.
    Il proprietario di allora non ha mai fatto richiesta di condono edilizio.
    Era tenuto a farlo?
    O ero io tenuta a richiederlo nel 1984?
    Attualmente mi dice il geometra che il mio appartamento non è in possesso dell'abitabilita' e non posso venderlo senza ottenerla.
    Ma viste le caratteristiche dell'immobile e visto che nè il soffitto, nè il pavimento possono essere stati nè alzati, nè abbassati perchè nè le porte d'ingresso che sono 2, nè le finestre sono state ritoccate perchè il lastrico è rimasto intatto, il geometra ipotizza che possa essersi trattato di un errore della trascrizione nella pianta del 1982.
    Il geometra inoltre ipotizza che sia il soffitto che il pavimento fossero in legno con travi a vista, successivamente sotituiti con cemento armato nella ristrutturazione del 1982.
    Dagli atti di tutto lo stabile formato da 3 appartamenti, il mio è nel mezzo cioè al 1° piano, risulta che il proprietario abbia condonato la soletta del piano terra.
    Poichè le altezze del piano terra nella pianta dell'atto originario non sono riportate,
    e quelle del 1° piano sono di cm 278, mentre in reatà sono cm 255, e quelle del 2° piano sono così come riportate.....potrebbe essere un errore di trascrizione ?
    L'ho comprata così come è ora e non ho mai fatto nessun cambiamento nelle altezze.
    Il quesito è un pò complesso.
    Per avere l'agibilità devo richiedere il certificato di idoneità dell'impianto elettrico eseguito nel 1982? Perchè l'elettricista mi dice che è solo dal 1990 che hanno l'obbligo di richiederlo.
    L'impianto di riscaldamento e il gas ce l'hanno perchè i lavori sono stati fatti nel 2000.
    Per avere questo certificato di agibilità di quali altri documenti devo essere in possesso?
    E il costo complessivo?
    Il quesito è impegnativo.
    Vi ringrazio se vorrete occuparvene.
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il requisito principale di una casa di civile abitazione per ottenere l'abitabilità o agibilità è l'altezza che deve essere di cm. 270.
    Puoi rifare tutto nuovo (impianti, serramenti, bagni, ecc.) ma se manca l'altezza...............niente certificato.
     
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  3. eudora46

    eudora46 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il mio comune all'atto dell'aquisto dell'appartamento nel 1984 mi ha rilasciato il certificato di visura catastale con classificazione A3, per il quale ho regolarmente pagato l'ICI.
    Successivamente, sempre il mio comune, nel 2006 alla revisione delle rendite catastali mi ha rilasciato il certicato di visura catastale A4, ovviamente un declassamento per via delle altezze di cm 255 e non cm 270, per il quale ho regolarmente pagato l'ICI fino al momento in cui non era più un obbligo per la prima casa.
    Visto che ho sempre regolarmente pagato le tasse e ho regolarmente denunciato sulla dichiarazione dei redditi allegando i documenti in mio possesso , e l'ho regolarmente abitata per 22 anni di seguito, questo potrebbe per diritto di stato di fatto o usucapione avermi fatto avere l'abitabilità ?
    Grazie.
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Credo che il tuo Geometra abbia ragione per quanto riguarda i solai, precedentemente in legno e ore in latero cemento.
    Penso anche che le altezze in planimetria siano corrette perché nei solai in legno si misura l'altezza fra il piano di calpestio e il sotto delle mezzane quindi lo spessore della trave non costituisce diminuzione dell'altezza, ovviamente cosa che non accade con le misurazioni di un solaio in cemento che è piano.
    Quindi secondo me che ha fatto i lavori ha correttamente misurato l'altezzaa dello stato di fatto, senza poi modificarla (non so se per dolo o negligenza) a fine lavori.
    La cosa effettivamente rappresenta un problema serio che solo il tuo tecnico può indicarti come risolvere.
     
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  5. FabioRoma

    FabioRoma Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo che il "problema" delle altezze è molto diffuso: vivo la stessa cosa pure io ma dalla parte dell'acquirente, dopo il preliminare in sede di perizia ci viene segnalata una difformità di "quota", mancano 7 cm per arrivare ai 2.70.......purtroppo credo che sia una difformità seria perchè non permetterà di avere il certificato di abitabilità, il bene magari è vendibile ma non come ABITAZIONE......perde valore
     
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  6. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    infatti, non è questione di abitabilità o meno, è che sotto i 2,70 metri non è piu' casa ma altro (ufficio, magazzino ecc......)
     
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  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In questo caso non è esatto perché se chi ha eseguito i lavori di ristrutturazione avesse ripristinato i solai in legno non ci sarebbe stato il problema
     
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  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Condivido quando asserito da Spalti e Seroli.
    Purtroppo, no!
     
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  9. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è lo so', ma non l'ha fatto e ora ha inficiato le caratteristiche richieste per la civile abitazione...........se ho capito bene.
     
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  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La soluzione più semplice, anche se forse la più onerosa è ripristinare i solai in legno
     
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  11. eudora46

    eudora46 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    già la soluzione è efficace ....ma chi glielo dice al propprietario dell'appartamento soprastante al mio che non condivide questo problema e al quale quindi non interessa vedere il suo pavimento in legno ?

    E' eventualmente possibile ripristinare l'altezza originaria utilizzando ciò che già c'è a disposizione , cioè cemento e laterizio ?

    Oppure mi conviene ascoltare il mio geometra che indica la possibile strada del Condono Edilizio presentato a suo tempo dal vecchio proprietario per la soletta dell'appartamento sottostante al mio e che di fatto potrebbe così aver condonato l'altezza del mio ?
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il proprietario dell'appartamento soprastante non vedrebbe il suo pavimento in legno dato che in legno sarebbe la struttura portante, a lui non cambierebbe niente.
    Non è possibile ripristinare l'altezza originaria con materiali diversi.
    Se è possibile integrare il condono presentato a suo tempo sicuramente è la soluzione più facile e meno onerosa, però considera che su un immobile condonato puoi fare solo opere di manutenzione ordinaria perché qualsiasi modifica interna che comporta richiesta di agibilità (ad esempio lo sposptamento di un muro anche se non portante o l'apertura di una finestra) non è realizzabile perché si riproporrebbe il problema delle altezze.
     
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  13. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :disappunto::disappunto::disappunto:

    ci sono appartamenti con altezza anche 2,50 è sono accatastate civile abitazione:affermazione:
     
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  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per il catasto tutto va bene.
    Ma il comune, con altezza 2.50, non concede l'abitabilità.
     
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  15. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    tu che sei agente immobiliare, appartamenti ante 67 sai qualcosa?
    Si vendono appartamenti in centro storico con altezza molto meno di 2,70 e non ci sono assolutamente problemi!
     
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  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In generale hai perfettamente ragione.
    Ricordo benissimo anche quelle con categoria A/5 e A/6.
    Ma, nel particolare, si disquisiva dell'appartamento di Uedora46 che ha acquistato nel 1984 a seguito di ristrutturazione del 1982.
     
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  17. eudora46

    eudora46 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Appunto, e non credo di poter obbligare il proprietario sovrastante ad eseguire i lavori
     
  18. eudora46

    eudora46 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Integrare il condono fatto precedentemente ... cosa vuol dire in pratica e tecnicamente ?
     
  19. eudora46

    eudora46 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E poi per quanto riguarda modifiche a muri o finestre , non ci penso nemmeno....visto che voglio verificare o ottenere l'agibilità.
     
  20. eudora46

    eudora46 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E poi scusatemi, ma come può essere stato possibile che al momento dell'aquisto nel 1984 nè il notaio, nè l'ufficio catasto del comune, nè l'ufficio imposte dirette si siano mai accorti che questo appartamento non aveva l'abitabilità ?
    Allora sulla base di che cosa ho pagato l'ICI ?
     

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