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  1. pesagio

    pesagio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Come da foto in allegato,
    l'edificio condominiale necessita di lavori alle facciate.
    In buona parte, sulle facciate si "affacciano" balconi e terrazzi in granigliato che concorrono a formare la facciata, a mio avviso.
    Il restauro di queste parti compete ai singoli o al condominio?
    Quale è, a vostro avviso la situazione, tenuto conto dell'allegato?
    Grazie.
    20160127_120139.jpg
     
  2. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Balconi e terrazze fanno parte del condominio e/o della facciata (ovvero parte esterna e visibile del condominio); i lavori di ripristino e manutenzione spettano a tutti i condomini.

    I lavori di manutenzione relativi agli arredi posti sui singoli balconi (pergolati, grigliati, ecc...) spettano invece ai diretti proprietari degli stessi.
     
    A Jan80 e leolaz piace questo messaggio.
  3. pesagio

    pesagio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A causa di eccezionali piogge, alcuni balconi di un edificio hanno riportato un rigonfiamento, nel rivestimento del granigliato che li ricopre avvolgendo in “fasce continue orizzontali” la facciata dell’edificio condominiale, a ciascun livello di balconi e terrazzi: che concorrono, dunque, così, alla sua presentazione architettonica.
    Nell’occasione, tale rivestimento laterale, in alcuni casi e punti dei balconi e della facciata, si è parzialmente distaccato ed è caduto sul marciapiede sottostante; in altri casi, è gonfiato, facendo presagire una prossima caduta.
    L’amministratore del Condominio, informato da alcuni condomini, ha preso l’iniziativa, comunicandola ad alcuni e, senza avvisare altri, di fare intervenire un “braccio meccanico” per demolire le parti pericolanti. Tali interventi sono stati effettuati sulle parti dei rivestimenti laterali interessati: i colpi inferti per l’azione di rimozione del granagliato laterale si sono ripercossi su alcune parti di “spigolo” – la parte posta fra il laterale ed il sottostante - dei balconi, distaccandole e facendole cadere.
    Gli interventi sono stati effettuati operando, in prevalenza, su “braccio meccanico” ed, in alcuni casi, entrando all’interno dei balconi stessi, con sorpresa di alcuni proprietari, che non erano stati informati del loro intervento e della loro presenza. Sotto l’aspetto della tempistica degli avvenimenti, si fa notare che l’amministratore è intervenuto nelle proprietà private, dopo circa 15 giorni dal fatto avvenuto (circostanza che attenua l’urgenza), e, pur avendo l’intenzione di addebitare le spese solo agli interessati, non ha preavvisato taluni proprietari (non ricevendo, quindi, il permesso di accesso alle proprietà private): alcuni condomini, allertati e spaventati dai rumori dei lavori, hanno trovato gli operai in azione dentro i propri balconi.
    L’amministratore ha avvisato i proprietari dei balconi interessati che le spese per l’intervento, circa 2.440,00€ più IVA, quindi 2.420,00€, sarebbero stati posti a carico dei singoli, in base alla tabella A) di proprietà.
    Si ritiene l’avviso dell’amministratore, in particolare nel caso di specie, contrario alla Legge, art. 1117 del C.C., integrato dalle numerose sentenze giurisprudenziali che esprimono un condiviso orientamento in relazione all’argomento in oggetto.
    In risposta a ciò, il legale di 2 condomini ha inviato all’amministratore una comunicazione nella quale si contesta il suo operato e la sua intenzione di attribuire le spese sulla base della tabella di proprietà dei soli singoli proprietari dei balconi. L’amministratore ha ignorato la comunicazione e non ha risposto.
    l’amministratore ha indetto una PRIMA Assemblea condominiale, nella quale, ha posto, al 3° punto dell’ordine del giorno, il punto “Ratifica lavori urgenti su balconi privati per messa in sicurezza e spese a carico dei proprietari, emissione di rata straordinaria”. Nel corso dell’Assemblea, in relazione a tale punto, l’amministratore ha notificato la spesa dell’intervento, pari ad € 2.200,00 più oneri fiscali, quindi 2.440,00€, da addebitare ai proprietari dei balconi per i quali si era operato, secondo la tabella A) di proprietà.
    In Assemblea, il Riparto della spesa NON è stato prodotto e la spesa NON è stata approvata, né in ordine all’ammontare , né in ordine ai destinatari.
    Il giorno successivo, ai proprietari sono stati recapitati in cassetta postale, senza altro commento, i bollettini di pagamento.
    Successivamente, un condomino, che, comunque, aveva pagato l’importo richiesto, ha inviato una nota in merito all’amministratore. In essa, cogliendo la contrarietà dei condomini e ritenendo il suo operato, sia pure avvenuto in stato di difficoltà, inadeguato, come pure le scelte di addebito effettuate, lo ha gentilmente invitato a recedere dal suo avviso, invitandolo a prendere in considerazione l’ipotesi di modificarlo come segue: attribuzione della spesa per la rimozione delle “fasce di granigliato” a tutti condomini, attribuzione della spesa per la rimozione delle “parti sotto balcone” ai proprietari degli stessi. Con l’occasione ha anche segnalato che l’intervento per “riparare” aveva “creato”alcune nuove criticità aggiuntive ed ha suggerito di chiederne conto alla ditta che aveva operato, ponendovi rimedio. Ha fatto presente che l’“indirizzo” da lui assunto avrebbe creato enormi difficoltà in vista degli URGENTI LAVORI necessari per la riparazione delle facciate dell’edificio condominiali. L’amministratore ha ignorato la comunicazione e non ha risposto.
    Dopo alcune settimane, l’amministratore ha indetto una nuova Assemblea condominiale, nella quale ha posto al 2° punto dell’ordine del giorno la “Approvazione Bilancio previsionale Anno 2018 e relativo riparto e dettaglio della ripartizione della spesa dei balconi individuali, intervento urgente di messa in sicurezza”.
    In essa si giustifica, come intervento di urgenza, quanto effettuato circa 15 giorni dopo l’Evento di caduta. Lo scrivente ritiene che l’obbligo di riferire alla 1a Assemblea dei Condomini, di cui al richiamato art. 1135 del C.C., sia relativa alla possibilità concessa all’amministratore di intervenire, per poi riferire in Assemblea ed ottenerne la ratifica, nelle proprietà condominiali, non in quelle private. Peraltro, nel caso di specie, senza preavviso, circostanza che avrebbe potuto consentire al proprietario la scelta di intervenire “autonomamente”.
    Dopo l’Approvazione del Bilancio Previsionale, punto 2) dell’ordine del giorno assembleare, alla proposta-richiesta del Presidente di procedere all’approvazione del Riparto Preventivo Gestione Balconi Lavori Urgenti, l’amministratore affermava che non era sua intenzione sottoporre tale Riparto a votazione, trattandosi, in sostanza, solo di un documento esplicativo: insomma, la parola “approvazione” precedente nella frase, non era da intendere ad esso riferita (non c’era nulla da approvare e, come affermato, “da chi, peraltro?”: quindi il Riparto di Spesa Lavori urgenti balconi, che non era stato approvato nella precedente Assemblea, e già era stato posto a pagamento, NON E’ STATO APPROVATO nel corso della nuova Assemblea: non è stato mai approvato.

    SCUSATE LA LUNGA COMUNICAZIONE.
    L'AMMINISTRATORE POTEVA ACCEDERE ALLA PROPRIETA' PRIVATA?

    COME SUGGERITE DI PROCEDERE?
     
  4. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Si suggerisce di usare il buon senso. I lavori erano necessari? Cadevano pezzi di facciata? Se sì, l'amministratore ha fatto bene il proprio mestiere, anche se avrebbe dovuto agire immediatamente e in quei 15gg di ritardo se l'è un po' rischiata...
     
  5. marchesini

    marchesini Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @Zagonara Emanuele ti ha già risposto in merito ai lavori alla facciata e concordo con lui che in quella foto di privato ci sono solo le piante, le tende ed i pergolati.
    Da come ai scritto alcuni pezzi del rivestimento granigliato sono caduti ...ed altri minacciavano di farlo.
    L'amministratore ha fatto bene ad intervenire... anche se con un ritardo di 15 giorni, forse saranno serviti a contattare una ditta disponibile il prima possibile.. anche se a mio avviso ha rischiato personalmente.
    Per la lettera dell'avvocato a cui non ha risposto... non ne vedo la necessità in quanto ha indetto le assemblee nei modi dovuti e se uno si deve preoccupare se riceve una lettera di un avvocato... vivremmo sotto minaccia quotidiana, una lettera di un avvocato... prima o poi la riceviamo tutti ..ma non bisogna perderci il sonno:innocente:.
    Se al condomino che ha attivato il legale non và bene l'operato dell'amministratore può sempre chiederne, in assemblea la sostituzione o se vede lesi i suoi diritti adire alle vie legali ... (tanto l'avvocato dell'amministratore lo pagate voi....)
    Per l'ultima domanda.. se poteva mandare gli operai ad operare attraversando una proprietà privata ti rispondo di sì previo avviso al proprietario... se questi rifiutava l'accesso se ne assumeva in toto la responsabilità di eventuali danni causati dalla caduta dei calcinacci.
     
  6. pesagio

    pesagio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sono questi alcuni dei 15 balconi interessati.

    upload_2018-6-13_16-45-8.png

    Come dicevo, l'intervento è avvenuto circa 15 gg dopo l'Evento-nubifragio che ha causato i danni (prima non c'erano).
    Molti inquilini non erano avvisati dell'intervento; hanno sentito le mazzate ed hanno visto gli operai dentro i balconi.
    Il fatto è stato "portato" in Assemblea, dove è stata RIFERITA la spesa ed i destinatari: punto!
    La spesa per l'intervento è di 2.440,00€.
    Per i balconi da riparare ci hanno chiesto circa 6.500,00€.
    Totale di circa 9.000,00€.
    Il Regolamento di Condominio dice:
    ... i balconi, i terrazzini, … sono di proprietà particolare dei singoli condomini, con l’obbligo di attenersi alle deliberazioni dell’Assemblea circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza ed estetica.

    Dunque, riconosce ai singoli la proprietà dei balconi e pone loro l’obbligo di attenersi ALLE DELIBERAZIONI DELL’ASSEMBLEA PER LA CONSERVAZIONE E LA MANUTENZIONE DEI BALCONI E DEI TERRAZZI PER IL MANTENIMENTO DELLA UNIFORMITA’ E DELL’ESTETICA.

    Il diritto riconosciuto all'Assemblea di deliberare sulla conservazione e manutenzione non è avvenuto: l'amministratore, in assemblea, ha solo RIFERITO sulle spese e sugli addebiti decisi in autonomia. Non ha voluto sottoporlo a discussione e decisione.
    Sono convinto che la eventuale delibera NON potesse riferirsi sulle parti di proprietà individuale, poiché essa, in tal caso, sarebbe NULLA.
    Quindi, ritengo che tale eventuale delibera avrebbe potuto riferirsi solo alle PARTI COMUNI: unico ambito sul quale l’Assemblea avrebbe potuto deliberare, secondo il Regolamento.
    E le parti comuni sono i Rivestimenti, che il Regolamento riconosce debbano essere mantenuti per uniformità ed estetica.
    In conclusione, a mio avviso, i privati sono tenuti a sostenere le spese sulle parti di proprietà, se ci sono, e i condomini tutti sono tenuti a sostenere le spese per i rivestimenti, che ci sono.
    Escludo che le cose possano andare per la decisione dell'amministratore, presa in solitario, senza sentire il Consiglio dei Condomini, che è previsto, esiste e non viene mai convocato: e dovrebbe esserlo, specie per queste ragioni.
     

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