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  1. alluna48

    alluna48 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    salve a tutti,
    il mio inquilino mi ha mandato una lettera di disdetta del contratto di locazione che dovrebbe risolversi il 4 ottobre prossimo. In via amichevole e poichè i nuovi inquilini che subentrerebbero vorrebbero prendere possesso dell'appartamento da settembre, il vecchio inquilino mi ha comunicato che lo lascerà per quella data.
    Due domande:
    -prima di fare il nuovo contratto è consigliabile farsi rilasciare una dichiarazione scritta in questo senso dal vecchio inquilino?
    -prima di fare il nuovo contratto di locazione mi dicono che devo chiudere anticipatamente il vecchio contratto. qualcuno mi può gentilmente dare la traccia di questo tipo di lettera?
    Grazie
     
  2. stella pileci

    stella pileci Membro Junior

    Agente Immobiliare
    In caso di risoluzione anticipata del contratto occorre versare su apposito modello F 23 un imposta di importo fisso (al momento 67,00 euro) e presentare all'agenzia delle entrate, dove ha depositato il contratto , la ricevuta di versamento evitando così il pagamento dell'imposta di registro per le successive annualità e le imposte sul mancato reddito derivante dal canone di locazione del contratto risolto. Successivamente può stipulare nuovo contratto ...
     
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  3. stella pileci

    stella pileci Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Preciso : i 67,00 euro sono, totalmente , a carico del conduttore che risolve il contratto anticipatamente !
     
  4. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Stella, magari fatti rilasciare una caparra dai nuovi conduttori in attesa del nuovo contratto e due righe dal vecchio conduttore sul suo impegno di riconsegnare l'immobile per il mese di settembre.
     
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  5. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vorrei aggiungere queste considerazioni

    - concordo con quanto cortesemente indicato da Stella Pileci, con l'avvertenza che ne farebbe eccezione se ricorresse il regime della cedolare secca (comma 2, art. 3 D.L.vo 23/11), ma almeno a prima vista non sembrerebbe essere il tuo caso.
    - quindi niente lettera alle Agenzia delle Entrate;
    - vuoi prendere un impegno contrattuale con il nuovo Inquilino il rispetto del quale è subordinato ad un fare di terzi (il rilascio da parte del vecchio inquilino), che non rientra nell'ambito della tua organizzazione.
    - in attesa di altre risposte intanto ti dico che in generale personalmente sarei prudente anche nel senso che nel cambio di locazione ricorre facilmente anche la necessità di qualche intervento manutentivo del Locatore (p.e certificazione energetica, revisione impianto idrico, pitturazione opere in legno, revisione impianto d'allarme, pulizie ecc.)
    - ne consegue l'opportunità di valutare le seguenti possibilità rispetto al contesto che tu meglio conosci. Su queste possibilità sarebbe interessante conoscere anche altri pareri
    - impostare il contratto sulle date certe ed accettare un transitorio iniziale come occupazione senza titolo. Per quel che mi risulta infatti, è ricorrente che per motivi logistici un Conduttore entri qualche giorno prima o lasci qualche giorno dopo rispetto alle scadenze contrattuali. Qui si tratterebbe di considerare un periodo un pò più lungo di circa un mese.​
    - valutare come consolidare la scrittura privata con il vecchio Conduttore introducendo per esempio una leva economica. In positivo dandogli un premio per il rilascio anticipato (che mi sembra più fattibile), in negativo prevedendo una penale da trattenere sul deposito a suo tempo versato (che mi sembra poco fondata).​

    Un saluto

    P.S. non sapevo del contemporaneo post di Limpida, con la quale pertanto mi scuso.
     
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  6. alluna48

    alluna48 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti, preciso che facendo un transitorio e applicando la cedolare secca (all'agenzia delle entrate mi hanno detto che posso mantenere la cedolare secca anche per un transitorio, cosa che non sapevo) mi è stato detto, come specifica Barelli., che non devo pagare assolutamente nulla, solo compilare il mod.69 dove specificherò "cessato il....).
    Per quanto riguarda gli altri suggerimenti, sono sicuramente consigliabili e mi ci atterrò: Meglio anche farmi rilasciare una dichiarazione scritta dall'inquilino uscente che libererà l'appartamento entro la data da lui precisata a voce, prima di fare il nuovo contratto? Scusate, ma è la prima volta che mi occupo personalmente della stipula di un contratto
    Grazie ancora e buon lavoro
    Luana Angeli
     
  7. alluna48

    alluna48 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie mille, ho avuto la risposta che cercavo
     
  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non hai niente da scusarti, anzi, hai aggiunto altre informazioni utili, ciao.:ok:
     
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  9. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Meglio aggiornerei così quanto in precedenza da me accennato:

    - come giustamente è stato detto per sottoscrivere il nuovo contratto occorre cessare il precedente.
    - la disponibilità bonaria dell'Inquilino riguardo il rilascio anticipato, pur essendo necessaria, da sola non è sufficiente a completare l'operazione, residuando i seguenti tre passaggi.
    1. dovresti secondo me capire se ti serve l'appartamento libero a tua disposizione per un certo periodo per manutenzione prima della consegna al successivo Conduttore.
    2. riguardo i rapporti con il cessante Inquilino, nel relativo contratto molto probabilmente dovrebbe essere stata inserita una clausola di questo tipo "Il conduttore in qualunque momento può recedere dal contratto per gravi motivi, purché ne dia disdetta per raccomandata almeno sei mesi prima". In tal senso lui ti ha già mandato la disdetta, che comporta la fine locazione al 04/10/12. Formalmente il rilascio anticipato rispetto al 04/10/12 potrebbe, se lui è d'accordo, seguire gli stessi criteri. In via di semplificazione cioè, potrebbe essere sottoscritto un accordo impostato così come feci in un caso simile, che mi è personalmente capitato; naturalmente invito gli altri interlocutori a migliorare il testo che segue e te ad adattarlo al caso concreto specialmente nell'ultima frase.

    Risoluzione anticipata di contratto di locazione.
    Successivamente alla disdetta comunicata in data con conseguente scadenza della locazione dell'appartamento in Via interno al 04/12/12, il Conduttore Sig. , ai sensi dell'art. del contratto, chiede la risoluzione del contratto ulteriormente anticipata al /09/12 rispetto alla data di cessazione della locazione come definita dall'anzidetta disdetta. Il locatore Sig.ra accetta la risoluzione del contratto nei termini così da ultimo richiesti.
    Quanto sopra esposto, prima della scadenza definita dalla disdetta ed in modo
    consensuale, con la presente scrittura privata viene risolto il contratto di locazione dell'immobile anzidetto, nel senso che esso rimane in vigore solo fino al /09/12 compreso.
    Le spese presso l'Ufficio Pubblicità immobiliare per anticipata cancellazione sono a carico del Conduttore che ha presentato disdetta; la cancellazione avverrà a cura del Locatore.
    Una volta verificato lo stato dell'immobile e degli altri adempimenti contrattuali, restituito corrispondentemente il deposito cauzionale, rimborsate le spese di cancellazione e restituite le chiavi, le parti stabiliscono di non avere altro da pretendere reciprocamente riguardo il contratto così cessato.
    Il presente accordo sarà registrato solo in caso d'uso.
    Letto confermato e sottoscritto
    Luogo e data

    Il Locatore

    Il Conduttore


    Valuta poi tu se tale variazione contrattuale, per maggior sicurezza, sia il caso di farla registrare in modo che essa abbia "data certa", il tal caso andrebbe tolta la frase corrispondente alla registrazione.

    3. Occorre presentare all'Ufficio pubblicità immobiliare il modello F23 per la cessazione del contratto pagando i 67,00 euro, a meno che non ricorra la cedolare secca.

    Prima di chiudere devo ammettere che non ho ben capito cosa intendevi quando scrivevi "facendo un contratto provvisorio ed applicando la cedolare secca", anche perché il transitorio di cui accennavo io era tutt'altra cosa (fare decorrere il nuovo contratto da data certa in cui l'appartamento era libero e cederlo di fatto sempre al nuovo inquilino anticipatamente rispetto a questa data, se inquilino precedente te lo liberava effettivamente prima). Con l'impostazione dell'accordo sopra riportato l'impegno del Conduttore cessante sembra meglio definito e questo ultimo discorso sembra quindi essere meno rilevante.

    Un saluto
     
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  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Certamente si, e fatti venire in mente tutte le riserve di questo mondo, nel caso tu stipuli il contratto col nuovo. E se accetti una cauzione (non una caparra, che ti obbligherebbe a raddoppiare in caso di qualunque disguido) dai nuovi, scrivi che la restituirai senza maggiorazioni e obblighi di sorta, nel caso l'anticipo venisse disatteso per colpa del vecchio inquilino.

    Leggiti questa: :shock:
    Solo un paio di mesi fa mi sono trovato nella tua stessa situazione: ho ricevuto la disdetta. Un A.I mi ha presentato un potenziale inquilino, un giovane figlio di papà che prendeva servizio di primo impiego, ed era interessatissimo ma voleva entrare con due mesi di anticipo rispetto alla scadenza del mio inquilino: contatto quest'ultimo, che molto gentilmente mi dà la disponibilità a lasciare un mese prima del previsto: visto che era anche lui un giovane professionista dà addirittura la disponibilità per il mese di sovrapposizione, alla coabitazione, purchè questo giovane sia persona a modo. Il signorino (e la mamma) ritengono di soprassedere e valutare per il momento altre soluzioni.

    Circa un mese dopo, a pochi giorni dall'inizio della ultima mensilità, si fanno nuovamente vivi, sollecitano, cerco di accordarmi con l'inquilino uscente, che giustamente mi chiede una conferma certa entro 3 giorni da parte del nuovo (= si sarebbe dovuto sistemare presso amici per i gg che gli sarebbero ancora serviti).

    Al terzo giorno, invece della conferma, l'AI imbarazzatissima mi comunica che il signorino aveva deciso di cercare una zona diversa :disappunto:

    p.s.: i genitori sembravano persone così per bene.... : :rabbia:

    p.s 2: ho letto dopo la risposta di chi mi precede, la finestar si è aggiornata. Rimane valida la stroriella. (vera)
     
  11. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bastimento mi spieghi il significato legale del termine " cauzione"?:confuso:
     
  12. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    La cauzione é una somma in denaro o altro bene che viene consegnata a garanzia dell’obbligo di risarcire eventuali danni provocati da un'inadempimento contrattuale. Talvolta può essere obbligatoria per legge.
     
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  13. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi anche nella cauzione c'é il risarcimento dei danni.......che potrebbero essere superiori al doppio della caparra confirmatoria!;)
    Io però punterei soprattutto sull'inquilino uscente e penalizzerei soprattutto lui, se non rispetta i termini.:occhi_al_cielo:
    Grazie Graf;)
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per una spiegazione in termini legali... non sono l'indirizzo giusto. Però provo a rispondere, e se poi qualcuno mi corregge o integra, serve anche a me:

    Cauzione: è una garanzia data a te per eventuali danni che tu potresti subire. A fine rapporto sei obbligato a restituirla, (nelle locazioni con gli interessi legali) detratte eventuali spese sostenute e documentate per danni provocati ad esempio ai beni che avevi concesso in locazione. Non devi raddoppiare e non devi trattenere nulla se ingiustificato.

    Caparra penitenziale, (art. 1386 cc): Ha la funzione di corrispettivo del recesso.
    Anche se il nome sembra più severo, credo non ti dia diritto a chiedere ulteriori compensi per danni conseguenti il recesso dal contratto. (vale sempre il discorso della perdita o del raddoppio....)

    Caparra confirmatoria, (art. 1385 c.c.) : vedi il testo del c.c. ; Se ricordo bene la precisazione e non la confondo, se la c. è confirmatoria, il danneggiato potrebbe richiedere, ortre alla cifra di caparra, anche ulteriori danni subiti causati dall'annullamento del contratto.

    Quindi avevo suggerito cauzione (ai nuovi contraenti), per non dover incappare, in caso di sopraggiunti impedimenti non dipendenti da te (non hai ancora la disponibilità dell'appartamento) in ulteriori richieste di danni, o come minimo nel raddoppio della caparra.

    Certamente qualche legale ci darà una migliore informazione.
     
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  15. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vorrei ringraziare Bastimento di averci riepilogato questi elementi, ai quali volevo aggiungere che:

    - La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) e la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) sono più specifiche dei contratti.

    - la cauzione o deposito cauzionale è invece più un termine generale che ricorre trasversalmente in più ambiti. Dalle locazioni alla libertà dietro cauzione, alle gare d'appalto per gli Enti pubblici dove c'è una cauzione provvisoria in fase di gara ed una definitiva dopo l'aggiudicazione. Le regolamentazioni sono diverse secondo gli ambiti: nella locazione l'avvalersi della cauzione per il risarcimento del danno presuppone la dimostrazione di quest'ultimo; nelle gare per gli appalti pubblici se sei vincitore e non accetti l'aggiudicazione di un appalto perdi la cauzione provvisoria versata, senza tante dimostrazioni del danno, anche se l'Ente poi aggiudica subito dopo il lavoro al concorrente secondo classificato. La cauzione può essere prestata sia nei contratti che nelle gare d'appalto anche tramite fidejussioni bancarie od assicurative

    Un saluto
     
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  16. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Però nel caso di un Proprietario che chiede una cauzione all'aspirante conduttore, quest'ultima però non tutela il conduttore!
    Allora meglio una caparra che tutela tutti e due ( dal mio punto di vista di agente immobiliare!).
     
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  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Oh mi piace Limpida: l'intenzione è pregevole, :regalo: , ma credo non sia applicabile in generale, nè al caso specifico; ma sto spaccando il capello in 2.

    Se si sta firmando un contratto e l'alloggio è libero, è sufficiente il debosito cauzionale che tutela il locatore per danni o inadempienze. Il conduttore ricevendo le chiavi è di per sè tutelato.

    Nel caso specifico, come agente fai bene a tutelare entrambi: io, al locatore che chiedeva come comportarsi, ho raccomandato massima prudenza ed evitare impegni che possano ritorcersi su di lui; sta al conduttore aspirante valutare il rischio che la cosa vada in fumo o ritardi leggermente: se è stato preavvertito dell'incertezza, sarà anche meno esigente nel pretendere garanzie ulteriori: se la casa gli interessa e non ha un forcone nella schiena, potrebbe accettare lo stesso l'impegno un pò più lasco nei tempi o chiedere garanzie di tipo diverso (es la penitenziale) Io al buio come locatore non mi impegnerei oltre il ragionevole,
     
  18. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Prova a spaccare il mio capello se ci riesci...:risata: é molto, molto sottile!
    Nel caso specifico, anche se incontro un proprietario come Bastimento, tutelerò senz'altro anche l'aspirante conduttore:stretta_di_mano: e prima di raccogliere qualche caparra, chiederò l'impegno scritto del conduttore uscente, a consegnare l'appartamento prima della scadenza prevista, ovviamente se é d'accordo.
     
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  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Adesso la sintesi mi pare veramente completa. :ok:

    p.s.: e credo funzioni anche se incontri un fetentone qualunque di proprietario, o di conduttore.
     
  20. alluna48

    alluna48 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Beh, partendo dalla mia domanda iniziale ho letto un sacco di utili informazioni e ringrazio. Per tornare al mio specifico vi chiedo:
    Con il vecchio inquilino si è deciso di comune accordo di fare una cessazione anticipata del contratto (ha firmato in questo senso una dichiarazione), per cui l'appartamento tornerà disponibile dal 1 settembre prossimo. Per tale data ho già stipulato ieri un nuovo contratto transitorio con decorrenza ovviomente dal 1 sett. Sono andata all'agenzia delle entrate per la cessazione del vecchio e la registrazione del nuovo, ma mi è stato detto che potrò fare il tutto solo il 31 agosto.
    Il vecchio e il nuovo contratto sono in regime di cedolare secca, non dovrei pagare nulla perciò. Molto nebulose le risposte circa il fatto di fare la denuncia anche alla questura del nuovo contratto. Chi mi dice che lo fanno all'agenzia delle entrate telematicamente, chi dice che non occorre più fare la denuncia, altri dicono di sì...Aiuto!
     

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