Locazione, come "vincolare" l'affittuario

[il_dalfo]

Penalità ad esempio:
In caso di recesso l'affittuario deve pagare un anno di affitto. È valida no?

Se le motivazioni per il recesso esulano dai gravi motivi ed il contratto non prevede espressamente il recesso libero a favore del conduttore, è valida la clausola di penale.

 

[CheCasa!]

Salve, volevo chiedervi informazioni riguardo alle clausole e penalità che si possono mettere su un contratto di affitto (sia abitativo che commerciale), senza rendere il contratto di affitto nullo.
Ad esempio:
Un clausola che estende il diritto di preavviso (in caso di recesso) per l'affittuario a 12 mesi è valida no?
Una clausola che dice "l'affittuario non può recedere dal contratto" credo non sia valida, quindi qual'è il limite temporale? 2 anni di recesso è valida la clausola?

Penalità ad esempio:
In caso di recesso l'affittuario deve pagare un anno di affitto. È valida no?

Ora non sono qui a discutere se firma o non firma oppure se trovi un matto che firma. Sono interessato a sapere cosa si può scrivere per legge.

Il ragionamento che va fatto è molto semplice: quando le clausole sono a vantaggio dell'inquilino, sono sempre valide. Quelle che sono a vantaggio del locatore sono sempre nulle. Quando una clausa risulta vantaggiosa per entrambi... vale solo per l'inquilino ma non per il proprietario...

Ora. Poichè è previsto che il conduttore possa non avere diritto al recesso anticipato in assenza di gravi motivazioni, è plausibile pensare che, sempre in assenza di gravi motivazioni, il preavviso di 12 mesi possa essere valido, così come la presenza di una penale. Fermo restando naturalmente la possibilità per l'inquilino di recedere con 6 mesi di anticipo per gravi motivi (senza il pagamento di alcuna penale).

 

[riccardo12345678]

Il ragionamento che va fatto è molto semplice: quando le clausole sono a vantaggio dell'inquilino, sono sempre valide. Quelle che sono a vantaggio del locatore sono sempre nulle. Quando una clausa risulta vantaggiosa per entrambi... vale solo per l'inquilino ma non per il proprietario...

Ora. Poichè è previsto che il conduttore possa non avere diritto al recesso anticipato in assenza di gravi motivazioni, è plausibile pensare che, sempre in assenza di gravi motivazioni, il preavviso di 12 mesi possa essere valido, così come la presenza di una penale. Fermo restando naturalmente la possibilità per l'inquilino di recedere con 6 mesi di anticipo per gravi motivi (senza il pagamento di alcuna penale).

Ti ringrazio anche su questo post per la tua gentile risposta.
mi confermi quindi che è così?
Comunque quindi in conclusione non c’è modo di “vincolare” un affittuario perché ci saranno sempre i “gravi motivi” è corretto?
A meno che uno non sia così fortunato da avere un immobile dove possa chiedere più di 250.000 euro di affitto l’anno. In questo caso con il Decreto Sblocca Italia è autorizzato a cancellare il recesso per gravi motivi è corretto?

 

[CheCasa!]

Ti ringrazio anche su questo post per la tua gentile risposta.
mi confermi quindi che è così?
Comunque quindi in conclusione non c’è modo di “vincolare” un affittuario perché ci saranno sempre i “gravi motivi” è corretto?
A meno che uno non sia così fortunato da avere un immobile dove possa chiedere più di 250.000 euro di affitto l’anno. In questo caso con il Decreto Sblocca Italia è autorizzato a cancellare il recesso per gravi motivi è corretto?

Esatto. Sul residenziale l'inquilino potrebbe sempre addurre un grave motivo... e la normativa al riguardo prevarrebbe sulla libera contrattazione...

Non ho esperienza di locazioni residenziali annuali che superino i 20.000 euro al mese...

 

[riccardo12345678]

Esatto. Sul residenziale l'inquilino potrebbe sempre addurre un grave motivo... e la normativa al riguardo prevarrebbe sulla libera contrattazione...

Non ho esperienza di locazioni residenziali annuali che superino i 20.000 euro al mese...

Anche sul commerciale no?

 

[il_dalfo]

Comunque quindi in conclusione non c’è modo di “vincolare” un affittuario perché ci saranno sempre i “gravi motivi” è corretto?

Per fortuna o purtroppo è così. Anche perchè il grave motivo:
1) il conduttore se lo può inventare/confezionare ad hoc.
2) diventa tale a seguito di interpello in tribunale (potrebbe essere o meno un grave motivo, per averne la certezza si dovrebbe chiedere ad un giudice che ne pensa). Di conseguenza c'è da chiedersi se vale la pena rischiare tempo e soldi in tribunale per tenersi "in casa" uno che in casa non ci vuol stare, magari s'inventa di far dispetti e rovina l'immobile, inizia a tardare i pagamenti e/o altre situazioni spiacevoli.

Piuttosto, val la pena dare all'inquilino la possibilità di recedere dal contratto in breve/brevissimo tempo (2 o 3 mesi) avendo di contro la massima accessibilità all'immobile per potrelo far visionare. Se il canone richiesto per l'immobile è congruo non serve più tempo di appunto 2 o 3 mesi per avere un nuovo conduttore.

Una clausoletta da studiare, piuttosto, sarebbe quella di farsi dar del denaro per coprire i costi di gestione della disdetta e della nuova locazione (se cambio inquilino 3 volte l'anno, mi tocca pagare più volte la quota di registrazione....)

 

[riccardo12345678]

Per fortuna o purtroppo è così. Anche perchè il grave motivo:
1) il conduttore se lo può inventare/confezionare ad hoc.
2) diventa tale a seguito di interpello in tribunale (potrebbe essere o meno un grave motivo, per averne la certezza si dovrebbe chiedere ad un giudice che ne pensa). Di conseguenza c'è da chiedersi se vale la pena rischiare tempo e soldi in tribunale per tenersi "in casa" uno che in casa non ci vuol stare, magari s'inventa di far dispetti e rovina l'immobile, inizia a tardare i pagamenti e/o altre situazioni spiacevoli.

Piuttosto, val la pena dare all'inquilino la possibilità di recedere dal contratto in breve/brevissimo tempo (2 o 3 mesi) avendo di contro la massima accessibilità all'immobile per potrelo far visionare. Se il canone richiesto per l'immobile è congruo non serve più tempo di appunto 2 o 3 mesi per avere un nuovo conduttore.

Una clausoletta da studiare, piuttosto, sarebbe quella di farsi dar del denaro per coprire i costi di gestione della disdetta e della nuova locazione (se cambio inquilino 3 volte l'anno, mi tocca pagare più volte la quota di registrazione....)

Ok perfetto. Grazie mille.

 

[il_dalfo]

Anche sul commerciale no?

Si, anche sul commerciale.
Per quanto, con un buon AI/legale, il commerciale potrebbe avere più scappatoie a tutela del locatore.

 

[riccardo12345678]

Si, anche sul commerciale.
Per quanto, con un buon AI/legale, il commerciale potrebbe avere più scappatoie a tutela del locatore.

In ogni caso però la disdetta per gravi motivi può essere aumentata no? È 6 mesi, però posso mettere una clausola ed alzarla a 12.

 

[il_dalfo]

In ogni caso però la disdetta per gravi motivi può essere aumentata no? È 6 mesi, però posso mettere una clausola ed alzarla a 12.

Puoi metterla, però tien conto che sta al conduttore decidere se rispettarla o meno: se decidesse di optare per i 6 mesi (anche se su contratto avete scritto 12), la legge lo tutela e non puoi chiedergli nulla in cambio od opporti al suo cambio d'idea.