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  1. giovanni2276

    giovanni2276 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve, vi interpello per un dilemma che mi si presenta nell'intricato mondo dell'affitto locali commerciali.
    Sto per affittare un locale commerciale. L'affittuario, visto il periodo di crisi e i lavori di ristrutturazione che dice di fare (i servizi igienici) e altre cosette, mi domanda o di non pagare le prime 2 mensilità o di non versare il deposito cauzionale.
    Io sarei orientato verso questa II ipotesi, visto che comunque avviando da subito dei lavori nel locale , in un certo senso ci guadagnerei e quindi, se in futuro dovrò affrontare dei problemi per mancati pagamenti, potrò comunque sempre vantare le migliorie ed i canoni (si spera).
    Ovviamente sono indeciso, anche se l'affittuario è titolare di una impresa già avviata che cambia sede.
    Sto pensando anche ad altre eventuali garanzie che non impegnino altra liquidità al conduttore, ma che mi possano garantire di più.
    Avete dei consigli o considerazioni che mi possono essere utili? Grazie
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fossi io il proprietario gli fare fare i lavori con il costo a pareggio di due mensilità.
    Gli farei, comunque, versare il deposito cauzionale.
    Il tutto ben descritto nel contratto di locazione e farei eseguire i lavori a contratto registrato.
    Non capisco cosa intendi con:
    Ed anche perchè ritieni intricato mondo dell'affitto locali commerciali?
     
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  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Sulla scorta del pareggio delle due mensilita' Si potrebbe pure trovare formule di ricomponimento del depisito cauzionale che viene utilizzato.

    Mi pare che la prassi venga usata laddove si eseguono lavori di migliorie.
     
  4. giovanni2276

    giovanni2276 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie intanto per il vostro intervento.
    Premesso che non ho ancora sotto mano i progetti, credo che gli interventi che il conduttore effettuerà sulla mia proprietà saranno pari o maggiori alla caparra che non intende versarmi e che quindi saranno in ogni caso per me un guadagno (e così rispondo alla prima domanda del signor Marcello).
    Detto questo, il motivo per cui ho chiesto aiuto al forum è proprio per avere delle opinioni in merito ad una situazione in cui il conduttore non è disponibile a versare il deposito e il fatto che giustifichi questa posizione con i lavori che intende effettuare.
    Una situazione che non mi lascia molto tranquillo francamente, ma che mi vede costretto a decidere tra il lasciare l'immobile sfitto o accettare questo ulteriore rischio.
    Ulteriore perché (e rispondo così anche all'ultimo quesito del signor Marcello) appare ai miei occhi molto squilibrato il rapporto costi benefici, per il piccolo privato, della gestione di un piccolo immobile. L' obbligo di ricorrere a onerosi professionisti quando subentrino dei problemi è sempre infatti dietro l'angolo e altrettanto onerosi appaiono gli obblighi fiscali e burocratici così come di tempo e denaro.
     
  5. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perchè cambia sede?

    Smoker
     
  6. giovanni2276

    giovanni2276 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Francamene non sono entrato nel merito, ma la controparte lascia immaginare un affitto non congruo.
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Nella locazione, L'a b c dell'agente immobiliare, impone sempre di diffidare di chi vuole lasciare la caparra con un assegno bancario a vista.
    Nel tuo caso questo conduttore manco quello vuole lasciare quindi..

    Partiamo molto male.

    Il soggetto che intesta il contratto e' una societa'...?

    Se l'Immobile e' in cattivo stato di manutenzione ci puo' stare di rinunciare al deposito.

    Se proponi invece tre mensilita' di pigione anticipata...?
    Come la prende..?

    Mantenere il pagamento del canone con efficacia trimestrale puo' agevolarti, qualora avenissero fattori di morosita' nel contratto.
     
  8. giovanni2276

    giovanni2276 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie di essere intervenuto intanto.
    IL conduttore sarebbe una ditta individuale quindi un soggetto con partita IVA.
    Le condizioni dell'immobile in effetti non sono ottimali (vecchi infissi , assenza riscaldamento e servizi), ma in una zona della città centrale.
    L'opzione delle tre mensilità anticipate non capisco bene come mi possa agevolare.
    Al mancato pagamento del trimestre agirei, ma lo stesso farei al mancato pagamento di una unica mensilità.
     
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Se le condizioni sono cosi', in piu' non vi sono ne i riscaldamenti ne i servizi, puoi lasciare stare il deposito cauzionale.

    In fondo questo serve per eventuali danni.

    Se sono assenti i impianti e servizi che ti devono danneggiare...?

    Mentre il pagamento timestrale ti agevola eccome.

    Fare un azione legale con decreto per una sola mensilita' e' una follia.

    Inoltre generalmente nei contratti commerciali sono previsti due canoni insoluti.
     
  10. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io terrei le due mensilità come deposito cauzionale.
    Può essere sempre una leva nei confronti del conduttore.
     
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  11. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Fondamentale poi specificare nel contratto i lavori che dovranno essere eseguiti e l'importo degli stessi (o comunque l'importo dei medesimi che verranno coperti dal proprietario... perché in corso d'opera il prezzo potrebbe anche mutare).
     
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  12. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Alt.
    L'AdE NON tollera morosità trimestrali.
    Dopo 1 canone NON pagato ,per risoluzione espressa,devi chiudere il contratto (RLI) e poi vai dal giudice per la sentenza dichiarativa.
    Quindi addio sfratto per morosità....desueto per il NON abitativo.
    Altrimenti paghi l'IRPEF sui canoni NON versati.
    NESSUNO se lo può permettere.
    Il deposito cauzionale di 3 mensilità + fideiussione per le morosità,si fa per un bel locale,ristrutturato.
    Se il locale è da ristrutturare,meglio evitare il deposito cauzionale(una rogna) e farsi anticipare almeno 6 mensilità di canone,se il conduttore non può fare fideiussione bancaria per 6 mensilità(che conviene al conduttore che così NON sborsa un cent)
    L'art.5 della legge 392/78 è chiaro.
    Se non ha neanche 6 mensilità di anticipare,meglio lasciar perdere,è una 'sola'.
    La risoluzione espressa nel contratto è un obbligo imposto dall'AdE per i contratti commerciali,e va ben specificato nel contratto come funziona.
    Attività commerciali incedibili,quindi senza licenza,ci vuole una fideiussione,in quanto il conduttore smette di pagare e non ci rimette nulla.
    Per un'attività cedibile a titolo oneroso(ristorazione con servizio ai tavoli),che fortunatamente ancora oggi si vendono,al conduttore conviene pagare,perchè appunto quando cede l'azienda,cede pure il contratto di locazione
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sbaglio o sotto l'aspetto fiscale le compensazioni in natura (lavori invece di due mensilità) sono considerate da AdE al pari della percezione del canone?

    Quanto all'intervento di @Key, ... mi sembra abbastanza ..."talebano" ... ;).

    Non che ci siano errori sostanziali, ma mi sembrano giudizi un pò forzati.
    1°. L'AdE tollera tutto, nel senso che lei non proibisce nulla al riguardo: piuttosto è vero che per i canoni non percepiti non è possibile in seguito ottenere un credito di imposta.
    2°. Dopo il primo canone versato DEVI chiudere il contratto...: anche qui, più che devi, devi valutare l'opportunità. Di questi tempi specie per attività che si avviano, non è così facile essere categorici: certo ti assumeresti un rischio, ma a volte è più consigliabile concedere un po di fiato all'inquilino, se si ha ragionevole sensazione che l'attività migliorerà la sua redditività.
    3°. Se non ha 6 mensilita...: qui sembra una attività già avviata, forse hai ragione. Ma per una nuova attività è spesso oggi improponibile. Condivido invece l'idea di proporre una fideiussione: potrebbe essere rilasciata sul monte fido dell'azienda, senza grosso esborso di liquidità.
    4°. Nelle locazioni commerciali, l'inquilino ha sempre la possibilità di cedere il contratto insieme all'azienda. Capisco comunque il tuo ragionamento, visto che hai premesso che nei tuoi contratti metti di regola la clausola risolutiva, che eserciti immediatamente al primo mese di morosità.
     
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  14. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Bravissimo Bastimento!
    Ottimo appunto!!!
    Da quanto appurato:
    -mensilità gratuite per appunto COMPLETAMENTO locale con costi a carico del conduttore.
    L'AdE non fa obiezione,se indichi nel contratto l'ammontare totale dei 6 anni,poi l'ammontare dei canoni totali per il primo anno.
    Se il contratto è a scaletta,l'ammontare per ogni anno agevolato dei canoni per anno.
    Quindi:tot percepibile 6 anni
    tot percepibile 1 anno(indicando le iniziali mensilità gratuite)
    tot percepito 2 anno(se è prevista scaletta)
    tot canone a regime per anno
    Questo io so.
    La risoluzione espressa ,è appunto espressa, a mezzo PEC,dopo venti giorni di morosità,dando il termine per adempiere di 15 giorni.
    Se NON adempie,se proprio il conduttore se ne frega,chiudi il contratto via RLI(l'AdE ti obbliga così)
    Poi o il conduttore si ravvede,e allora si stipula un nuovo contratto.
    Oppure sentenza dichiarativa,cui segue mandato agli uff.giudiziari per lo sgombero.

    Hai mai visto un subentro con cessione d'azienda per un negozio d'abbigliamento?
    Io no.
    Per ristoranti,bar,pub,è pieno d'annunci......
    E sempre con il contratto di locazione,perchè in sostanza si cede l'azienda puntando molto sulla buona location,che sulla stigliatura.
     
  15. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ultimamente banche che riascino fideiussione senza il deposito della somma non ne ho incontrate.

    Mi risulta eccome...
     
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  16. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ripeto devi indicare il percepito per il primo anno fiscale,quindi solare.
    Nel contratto.
    Poniamo 1000 E di canone
    Il primo anno 2 mesi gratuiti.
    Indichi nel contratto 10000 E,percepiti il primo anno solare
    Se il contratto parte a Gennaio....
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Credo che @Key risponda al telefonino, ed è piuttosto ermetico. Provo ad integrare il suo consiglio.

    Per superare lo scoglio della tassazione dei due mesi pagati "in natura", il contratto dovrà essere impostato con un canone crescente a scaletta, e dandone la motivazione non per i lavori eventualmente fatti, ma per la volontà di andare incontro alle necessità del conduttore in fase di avviamento dell'attività. Esempio
    Primo anno: 10.000€
    2° anno: 12.000€
    3° anno: 12.000€
     
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  18. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Concordo sull'ultimo intervento di bastimento. Bypassare le due mensilità e spalmare il non riscosso nelle 12 mensilità. Però la vedo come un 'arma a doppio taglio. In quei due mesi il conduttore ufficialmente dovrebbe versare un canone locatiz io. Ma ė un falso problema qualora il canone sia inferiore alla soglia prevista per la tracciabilita' .
     
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  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se interpreto bene ciò che dici, credo tu stia dicendo che
    In quei due mesi l'inquilino effettivamente verserà un canone: ridotto rispetto ai 1000 ipotetici mensili di riferimento. A fine anno si troverà ad aver versato 10.000 invece che 12.000. Questo per regolarità.

    Poi è vero che al di sotto dei 1000€ i non c'è l'obbligo di tracciabilità, quindi ....
     
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  20. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    proforma si nei fatti magari no. bisognerebbe farsi bene i conti e con una persona appena conosciuta tutti questi tracchigi per due mensilità non so se convengono.
     
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