Locazione commerciale senza deposito

[CheCasa!]

Dare una risposta ad un quesito così posto non è semplicissimo. Soprattutto sul commerciale dove l'ubicazione conta moltissimo. Molto più che nel residenziale. Se la posizione è veramente interessante meglio aspettare qualche mese in più ma locale alle proprie condizioni e non a quelle dell'inquilino. Le locazioni commerciali possono durare anche molti anni: meglio aspettare la persona giusta.

Ma se il locale commerciale è posto in una zona sfigata, sarà d'obbligo addivenire a dei compromessi con uno degli sparuti interessati alla locazione.

Certamente, dal punto di vista economico, barattare i lavori nell'immobile con la cauzione piuttosto che con il canone dovuto nei primi due mesi, sembrerebbe più conveniente per il locatore, se non altro perché la cauzione non sono denari del proprietario mentre il canone di locazione sì.

Nel caso in questione, la risposta data alla domanda di @smoker ci dovrebbe indurre ad una certa prudenza e farci propendere per ricercare migliori garanzie, magari richiedendo una buona fideiussione bancaria....

 

[giovanni2276]

Grazie per i molti spunti, Molti già considerati ed altri che mi semrano nuovi. Cercherò di rispondere in maniera chiara alle diverse questioni toccate.
@PyerSilvio, devo dire che se non mi venisse pagato anche un solo canone procederei immediatamente nella procedura di risoluzione del contratto, così come descritto da un utente successivamente, quindi per questo forse non ho mai pensato ad una modulazione trimestrale degli affitti. Relativamente invece il fatto di non avere il deposito nonostante il locale sia in parte da ristrutturare, mi preoccupa perché considero il deposito garanzia non solo del locale stesso , ma anche di tutte le obbligazioni del conduttore (affitti e oneri) così come esplicito nel contratto.

 

[giovanni2276]

@ avv Polidori Sono un po' sorpreso per questo consiglio. Premesso che non ho che alcune indicazioni generali dei lavori che il conduttore intende fare, nel contratto è, come ovvio, chiaramente indicato che ogni miglioria sarà da approvare da parte del locatore e che a lui rimarranno tutti i benefici di queste opere (e nulla avrà a pretendere il conduttore). Trovo un po' difficoltoso inserire nel contratto, prima di una effettiva presa di possesso dei locali, progetti e preventivi ( tra l'altro ovviamente approssimativi).
Forse ingenuamente, la natura pubblica della futura attività mi ha lasciato sperare in un interesse sincero nella volontà di migliorare la sede dell'attività, che tra l'altro senza alcuni lavori (servizi) non potrà nemmeno essere iniziata.

 

[giovanni2276]

@Key @Bastimento non ho mai letto nella letteratura giuridica di tassazione dei mesi pagati "in natura". Da quanto mi è noto è generalmente accettata da tutti, la formula contrattuale che vuole che ogni miglioria sia a esclusivo beneficio del proprietario.
Basta sia tutto esplicitato nel contratto.
L'opzione di avere 3 mensilità di deposito ma non pagare i primi 2 mesi di canone era sul tavolo della trattativa, ma mi è sembrata peggiore rispetto a quella di non avere il deposito ma fin da subito veder pagati i canoni.
Forse è su questo punto che non sono sicuro di aver fatto la scelta migliore e sulla quale riflettevo relativamente le implicazioni future.
Aggiungo che leggo spesso di fideiussioni , ma della materia non sono esperto.

 

[ab.qualcosa]

non ho mai letto nella letteratura giuridica di tassazione dei mesi pagati "in natura".

E' capitato a dei miei clienti.

 

[giovanni2276]

E' capitato a dei miei clienti.

Ma come verrebbe calcolato l'importo da pagare per il locatore? Stiamo parlando di una questione trattata in tribunale con relativa sentenza a fronte di assenza nel contratto di clausole specifiche che contemplino l'esclusivo beneficio del locatore sulle migliorie forse? Se gentimente potessi avere qualche ulteriore inforamzione, anche tramite messaggio privato, sarei grato.

 

[Bastimento]

non ho mai letto nella letteratura giuridica di tassazione dei mesi pagati "in natura".

Lo si legge in una circolare della AdEntrate. Non ho sotto mano lo specifico numero.

In sostanza se scrivi che il canone mensile sarà 1.000€, e che rinunci alle due mensilità iniziali in compensazione dei lavori che il conduttore farà, per l'AdE il tuo reddito annuale sarà pari a 12.000€.
Non verrà cioè indagato l'effettivo valore dei lavori, ma verrà a te attribuito il reddito come se avessi percepito la mensilità "in natura". Niente di complicato.

 

[Key]

La miglio soluzione e'scrivere nel contratto che per Il primo anno solare-fiscale Il locatore percepira' x.
E Farsi dare questi x anticipato.
Stop.

 

[giovanni2276]

Lo si legge in una circolare della AdEntrate. Non ho sotto mano lo specifico numero.

In sostanza se scrivi che il canone mensile sarà 1.000€, e che rinunci alle due mensilità iniziali in compensazione dei lavori che il conduttore farà, per l'AdE il tuo reddito annuale sarà pari a 12.000€.
Non verrà cioè indagato l'effettivo valore dei lavori, ma verrà a te attribuito il reddito come se avessi percepito la mensilità "in natura". Niente di complicato.

Beh perché rinunciare all'affitto se il conduttore è disposto a pagarlo?
Ammesso che qualcuno dimostri che debbo qualcosa per i lavori che debbono esser fatti per iniziare l'attività. Mi pare non vi sia opzione migliore di veder incamerato il deposito in migliorie dei locali e contemporaneamente avere anche, l'affitto fin dal primo mese (e senza sconti).
é vero che vi è il rischio di pagare (se così come dite) qualcosa in più di tasse, ma è altresì vero che di fatto si è andato a sostituire il deposito con 2 mensilità in più di canone.

 

[giovanni2276]

one e'scrivere nel contratto che per Il pri

Una soluzione per me, o meglio per il mio potenziale conduttore, non praticabile purtroppo.